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19世纪末20世纪初，伴随上海人口的增多，土地资源日益紧张，房租也随之高涨。一方面，许多经营场所开始由购地转为租屋，租房市场十分紧俏；另一方面，民间祠庙在势弱的情况下，地产逐渐被变卖，进入市场流通，之后再去租房。正是在百业难以支撑高房租的情况下，上海城市的民间信仰祠庙却逆势大规模地进行租屋设庙，并开启了市场化的经营模式。
开埠以后，大量外省移民进入上海，其中宗教人士也将原籍地的寺庙移植到这里，部分移民为了谋生、营利也在上海临时建立寺庙，从事民间信仰服务活动，这便形成了庞大的宗教需求和供给市场。但伴随城市化的开展，土地需求增加，老寺庙的土地产权不断丢失，新建寺庙只有通过租赁房屋、土地维持经营。
《南游记》是一部清代南方游记，1929年上海世界书局以同书名出版了一部寓言小说，作者陈霭麓以唐三藏师徒四人南游上海为内容，讲述他们在上海的经历。其中一段讲到观音要求孙悟空给唐僧安排住处时说，“上海地方到处有斋可化，有庙可宿”。这正是开埠以后上海庙宇林立的写照。尤其是民国以后，为躲避家乡的天灾人祸到上海谋求生路的江苏、浙江等地的移民，随意塑造一尊神像，搭建一个庙观，便可收取香火，无论是开设者还是供奉者都有利可图。在这些庙宇当中也有许多外地的僧人开设的，所在寺观被破坏之后希望在上海重建，于是，他们自己定义的“下院”或者“分院”纷纷建立。
在社会局的调查中所见到最早因天灾移建于上海的祠庙是位于闸北的昆卢寺和虹口的万寿寺。前者在上海建于1865年，调查时的住持来自江苏泰县，陈述该寺建于清朝早期的江苏高邮。由于水患被破坏，在共和兴路苏北人聚居的惠康里得以重建。万寿寺则是位于虹口区域的太平桥，最初建于江苏兴化，但该地也是常年饱受水患，无以维持生计，于1875年在上海重建。同样，其创始人和在上海的继任住持都是来自江苏兴化。
因此，在这些上海新建的外来庙观中，既有宗教人士重建，也有许多世俗人士为了赚取香火而开设。但二者都几乎没有资金，他们往往从家乡携带了几尊神像或几本经文，更多的是在上海寻找一个“商店”随意塑造一个神像。所以，在没有能力购置地产的情况下，这些庙观都倾向于租赁房屋，采取市场化的经营方式，这种祠庙在当时被称为“佛店”。也正是因为佛店的建立极其简便，大量的非宗教人士都开始租赁房屋，开设各色神灵信仰的庙观，这促使开埠以后的上海城市的民间信仰状况趋于市场化。这一以营利为目标的风气，让本来就复杂的城市民间信仰更加混乱。佛店是对这类信仰性质最准确的描述，大部分租屋设庙都是如此。租界中由于租屋较为自由，这类情况最多，当时的《万国公报》就记载了上海五方杂处下必然导致良莠不齐的社会状况。
近有不肖之徒假充僧道尼姑，在于租界赁屋，装塑佛像，诵经礼签，号称佛店，借以敛钱。
虽然这其中也有少数外来宗教人士租屋建的庙观，但由于二者在性质和营利上很难区别，因此当局通常是一视同仁。上海特别市公安局曾有明确禁令，凡是“只有住持，而无宗教上之建筑物者”都属于租屋设庙的佛店，应当禁止开设。
但实际上，在租屋设庙和佛店之间已经很难通过某个指标来识别，例如位于闸北的极乐寺。
光绪二十八年（1902）朝山来沪，挂单于南市留云寺。……闭关三载，欲思买地建修。民国七年（1918）出关后依然无力举办，乃以嗣法手续借租美界七浦路鸿兴里极乐寺，斯时先法师已在闸北永兴里租地八分，亦欲建寺。
该寺庙是由来自四川的僧人所建，1902年，法师初至上海时先在南市留云寺挂单。至1918年，希望购买地基重建极乐寺的想法都没有实现。在寺庙调查档案中，这位法师第一次租地为15年，从南市转至美租界鸿兴里，至1927年登记时已经在闸北永兴里租用了八分地用来建寺。但不久闸北就遭遇了战乱，直至1946年寺庙登记时极乐寺仍然租用两幢房屋，名下没有不动产，终日依靠为人诵经念佛维持僧员的生活。
因此，在基本生活没有保障的情况下，许多原本属于宗教性质的寺观也倾向于民间信仰的管理模式，最明显的就是他们通过提升本庙神灵的影响力来赚取香火。
1931年，《龙报》在记述租屋设庙将要迎来末日时讲到新庙建立也并非不可，但上海却有所不同，此种现象太过普遍，租屋设庙的现象到处都有，仿佛是商人新开设的店铺一般，并认为这种以营利目的的庙宇已经背离了宗教僧道的本质。他们通常与世俗没有空间和心理距离，租赁几层阁楼的房屋，扮演类似二房东的角色，将楼上多余房屋转租给普通人，仅楼下靠近马路的一间用作客堂供奉神像、放置案几；庙观的命名大都随意选择，观音庵、菩提庵等这种常见的民间庙宇名称均可；佛事和解签是其主要营利途径，香资收入相当可观。
这都刺激人们纷纷效仿设庙，甚至一些著名的古刹也投身于此。江苏常州的隆兴寺在1937年之后，其住持就认为英雄若要寻用武之地必须易地重建，于是打算在沪上开设隆兴寺上海分寺，最后租用了南京大戏院对面的素菜馆房屋。
实际上，专门佛店的大部分发起组建人不是佛、道、民间信仰的从业者，而是纯粹谋利者的行为结果。20世纪40年代的《中国商报》曾记载，当时的商业化、资本化是大势所趋，原本与资本利益没有关联的事业等都开始了商业化的运作模式。“孤岛自四乡烽火以来，人口激增，各项商业，无不畸形发展，在从前营业清淡甚至亏本累累的，现在都已赚出有余，其中应运而生的新兴事业，也很不少。经营学校，就是新事业的一种，校长老板们只要算盘精明，手段厉害，莫不获利倍增。学校而成商店化，因之给舆论界冠上了一个‘学店’的头衔。但是办理学校事业的老板们，并不以此为耻，依然你骂你的，他赚他的，只要有钞票到手，其他一切都可以不问。”
继“学店”而后，孤岛上又发现了佛店。佛店这名词，听来似乎还很陌生，深挖佛店的历史，便相当悠久了。原本上海的许多庵庙完全是营业性质的，整个寺院专供一般有钱人开吊、设奠、念经、做法事之用，和旅馆酒肆没有多大区别。鉴于旅馆酒肆大多只肯接办喜庆事件，而佛店在“超度众生”的幌子下，尽量包办着虚无缥缈的佛事，自有许多善男信女，乐于趋就，这买卖本轻利重，润益很可观。但是在平常时期，他们的营业收入，与其他商店一般，虽不亏本，可也没多大盈余。1937年“八·一三”事变，真是平地一声雷，佛店老板们一齐交了鸿运，店里的营业蒸蒸日上。原因是岛上人口既盛，死亡率也随之增加。普通阶级辈，都要念经开吊，摆一个场面。这个场面，无疑的都摆到佛店里去了，而且孤岛上暗无天日，发国难财的很多，既然发了财，手头自然宽松，平时在佛事方面只可支出一百二百的，这时花上五百一千，也都满不在乎。这自然让经营佛店的大受其惠，一个个都盆满钵满，变了面团团的富翁。
减租运动是租屋设庙繁荣的一个助力。在战争期间虽然有大量的外来人口涌入租界，但实际上，在1932年“一·二八”淞沪抗战以后，租界的人口经历了一个锐减的过程。战争确实导致许多民众不能继续居住在上海而返乡。居民数量锐减，以致出现“空屋日多”的局面。根据1934—1935年公共租界的统计：1934年有人居住的房屋中，西式7 742套，中式77 102套，而空置的房屋西式为1 271套，中式4 946套；至1935年，西式居住的房屋增长至7 880套，而中式居住房屋则减少至74 952套，中式空屋更是增长到了6 967套。根据这一统计，以百分比来计算，住房与空房的比例1934年中式每十六幢房子就有一空屋，1935年则是每十二幢有一空屋，这一比例是相当高的。
紧随房屋空置出现的另一种情况是，正在租售的房屋因经济萧条导致承租人无法忍受。面对高房租、高地价的社会现状，上海曾成立了“减租委员会”。该委员会的主旨是帮助各行各业与屋主协调减免房租，尤其是在抗战全面爆发前后，相对于开埠初期百业疲软，“减租运动”更是如火如荼。当时的法租界、公共租界、上海县城和闸北等区域都曾掀起过“减租运动”，有的是通过房客之间推举代表与房主协商，有的则是通过自己所在的组织或房客联合会。
法新租界辣斐德路马浪路普庆慈安两里房屋，为普爱堂房产，由中国营业公司经租保管。于民国十八年曾加租一次，几经房客请求金神父面允暂加四厘。五年后再视情形酌加，不谓神父甫于今夏回国，该公司于本月即发通吿与各租户，内称：于此一年一月份起，加租三成。两里房客咸以值此国难方殷，百业凋敝，碍难增加负担，已组织两里房客会议致函该公司，要求取消加租云。
协商对象有租界里的外商、神父等，也有外国人委托经租保管的“中国营业公司”，也有那些很早就旅沪的周边省份民众。
闸北新疆路及长兴里等房客，近因市面不景气，百业萧条，空屋日多，无人问讯，始感原来房租不胜负担。乃推徐鸿乡、李蔚南、曹锦堂等为代表，向业主及经租之中国营业公司请求减租。旋由该公司经租部睦澄庵君从中调解，卒聚业主允许，自本年一月份起减去一成半，按照原来房租八五折收租。该里全本房客莫不感激业主之体恤。
在这样的房屋高空置率情况下，民间信仰祠庙更是寻找到了有利的生存环境，凭借随身携带的佛像，甚至一本经书、一张画像就可以租屋立庙成寺。当局对减租的支持让租屋的祠庙有了宽松的环境，正如这段文献中记载的“凡收容难民的”也一律免租，而民间祠庙最大的社会性就体现在当时收容难民上。
本市沪西市民昨开各里代表会议……经全体议决：一、通告房客来会登记，二房客三房客同等办理；二、呈请当局体恤市民受损浩大，明令减租；三、凡团体学校或私人房屋收容难民及曾受日兵占据，或经炮火炸弹毁坏者，一律免租；四、函房产公会转告各房东，在战事期内房客拖欠房租不得故意威吓勒迁。
因此，低成本、减房租、可营利这些条件都为民间信仰祠庙的繁荣提供了条件，上海的租屋设庙遂成风气。
20世纪下半叶，宗教研究领域以罗德尼·斯达克为代表的学者基于亚当·斯密“宗教活动是理性的”这一认识，提出了“宗教市场论”，关注信仰生活中的“需求-供给”关系，即将有所祈求的信徒作为需求方，而能满足需求的宗教则是供给方。该理论认为，人们加入宗教或接受一种信仰，都是他们从自身偏好出发并权衡其成本和收益的结果。当代宗教变化的主要根源取决于宗教产品的供给者，而不是消费者。第一，如果宗教形势完全受市场驱动，没有外在管制，必将导致宗教的多元化和竞争；第二，在宗教自由竞争的前提下，为了赢得信众，宗教必定竭力奉献符合社会需要的宗教产品，最终形成宗教超市。
以“理性选择”的思路分析近代上海民间信仰的租屋建庙现象是完全适用的，近代上海民间信仰大多基于实用主义原则，只要认为是对其生活有利的神灵就可以信仰。这一现象正是宗教市场理论所认为的——信仰选择是从自身偏好且权衡利益出发的。清末政府对民间信仰最大的一次干预就是“庙产兴学”，但是这一政策对上海的影响大多集中在县城以内。而租界开辟早期确实如罗德尼·斯达克宗教理论的假设一样，宗教形势在没有“外在的管制”或外在管制并不得力的情况下，会呈现出多元化和激烈竞争的局面。正是这样，租屋建庙逐渐兴盛，近代上海的民间信仰生活也日益丰富起来。
但是宗教市场理论过分强调宗教局面由供给决定，对宗教需求重视不足。作为供给端，除了受宗教政策的影响，宗教局面还受信仰需求方的反作用。这也是罗德尼·斯达克的观点，在宗教自由竞争的前提下，为了赢得信众，供给方本身必定会开发、提供符合社会需要的宗教产品，这正是近代上海城市民间信仰与移民之间的互动关系。
开埠以后，进入上海的大量外省移民，主要是来自各行业的商人、农民、手工业者、无业者等，构成了一个仍然传统的城市基层社会。移民作为上海城市基层社会的重要部分，进入新的城市环境后，通过乡缘关系、业缘关系、入帮派等形式立足下来。而这三种组织往往都是凭借某种宗教神灵这一纽带组成的，他们信仰同一行业神、地域神、帮派神，组织相关的祭拜、神像游行等社会活动。可见，近代上海城市存在巨大的信仰需求市场，这正是中国民众信仰的一个典型特征，也是基于实用主义的理性原则的选择。另一方面，这些祠庙因移民进入上海，形成与乡村信仰很大的不同点，即面临城市化带来的租金压力，会通过提供更多的信仰产品来谋求存续。为了迎合信仰需求市场，通过租赁房屋设立的寺庙往往巧立名目以获取更多资金，并对供给市场形成了巨大影响。这是城市民间信仰市场繁荣的根本原因，也是租屋设庙的原因所在。
佛店者，系外来流僧租屋一所，将门面之墻垩以黄色，大书某寺下院，并南无阿弥陀佛，或称某某道院等字样。屋中陈设木偶数尊集，三五不僧不道之辈，亦为暮鼓晨钟喃喃念■。巧立观音会、运船会等名目，沿门发帖，哄动妇女入店烧香或诱拜为师父。
对于租屋寺庙组建来说，其流程就是租赁房屋后按照寺庙的外观进行装饰，摆设木偶制作的神像，依靠诵经、设置一些庙会等项目营利，而对寺庙的佛道性质并没有定位，因此出现了似庙非庙的现象。
见有庙而非庙者悉行驱逐……窃谓妇女无知拜佛烧香本非素习，有僧道以为之招引，又有佛婆老妪以为之导其先路，于是一倡百和，纷至沓来。
租界之中每有云游僧侣赁屋数椽，供奉土木偶，悬匾于门涂赭于壁，谓之佛店。……赁屋以当精篮腥秽之场，设饵以钓香火也。考之内典，亦无佛店之名胜水名山，不少丛林方丈然缁流所居，则称寺羽士所居，则称观优婆夷所居，则称庵穷乡僻坏小筑数楹，夕呗晨钟净持梵业则概称之曰庙，从未有以店称者。
租屋设庙的营利性质甚至使这一行为明目张胆地形成一个市场并形成了一套经营规则。1908年，公共租界六马路及福州路胡家宅一带之佛店僧人就诵经所收取的经费进行集议、罢工，以增加收益，实现了与近代上海其他行业相同的行会经营方式。
向章每诵经一部给钱二百八十文，前日由僧人白直遍发知单，联合北市各庙僧，霸持停诵经谶，聚集僧人百余名在六马路玉壶春茶馆集议，拟每经一部收钱三百六十文。
吸引香火是租屋寺庙另一个主要经济来源。正是因为庞大的需求市场，这类寺庙为吸引香火而淡化信仰内容，根据信众的需要随意增加或更改寺庙内供奉的神灵，一定程度上刺激了租屋建庙的繁荣。就宗教设施来说，它们没有传统寺庙的经典，最主要的目的是通过赚取香火资金，所以俗称佛店。
正是因为这样，信仰供给方满足信众的心理需求就变得十分重要。为了维续香火，租屋寺庙往往采取扩大供奉对象的办法，如南京东路的虹庙，虹庙当家道士生怕生意被人抢去，便将庙堂重新扩充，在正殿上供上观音；后来又怕别人另设新庙，于是干脆把玄天上帝、关老爷、纯阳祖师、六十星宿、紫薇大帝、天后圣母、文武财神、地藏王、二郎神、城隍等各色神佛一起堆在庙里，好似一间百货店，货色繁多，应有尽有，省的别人来抢生意。
从这个角度来看，斯达克的宗教市场理论显然没有重视信仰需求方对供给方的反作用，而这正是宗教可以运用市场供求关系来分析的最合理的一面。市场的供求关系是指供给与需求之间相互联系、相互制约的关系。这种相互制约在宗教领域不仅表现在供给端提供何种信仰种类来决定人们的信仰生活，更表现在公众需要什么样的信仰，供给端就能提供什么信仰，更有甚者可以造神。班克斯顿（Banston）就认为，供应学派只考虑产品来源，而没有考虑人们对不同的产品会做怎样的选择。况且，如果宗教经济模型只关注宗教产品之“供应方”，那么信仰者个体则会变成宗教产品消极、被动的接受者。 [2] 这就很难审视信仰者个体如何做出选择，也同时偏离了理性选择理论的中心目标——解释个体行动和决定如何产生社会结果。 [3] 尽管学界对斯达克的宗教市场理论的前提进行了种种讨论，但不容忽视的是，宗教活动里供给和需求之间的互动关系是构成市场的不可缺少的要素。面对近代上海民间信仰祠庙艰难的生存环境，为何还有大量的租屋设庙现象，最主要的原因还是庞大的移民信仰需求市场，这决定了会有更多的人参与到供给层面。
租屋所设之庙作为宗教供给端正是遵循了宗教市场理论，为了满足信众的需求、赚取香火，采取了不同于中国传统的寺庙经营模式。从明清上海方志资料记载来看，宗教设施的修建、维护者主要为政府、地方官员、乡绅等，而这一模式也是中国宗教传统的经营管理模式，田地、房屋是其不动产的主要形式。
但是近代上海城市的租屋设庙由于没有固定资产和不动产，大多是移民进入上海后临时组建的，其经营管理方式与传统的寺庙存在很大的区别，即租屋设庙采取了类似于私人资产经理人管理模式。
从1947年上海市民政局登记的祠庙人员谈话记录中可以看出，移民在沪租屋祠庙住持的继承往往是家族制的，或者是同乡的师徒关系传承模式。三星堂的住持在民政局登记时说道：“本人忙于经商，不常在庙，雇老妪阿英为看庙人。”因此，可以想见，这些私人租建的寺庙其实是一种经营模式，没有固定的资产，靠香客捐献营利。
三义宫，住持人任开贵面称：本人回扬州多日……本庙系先父任兆奎与结义弟兄十人所创，供奉关帝，现由本人独力经管。
永庆寺，住持称：本寺系常州永庆寺下院，基金金元一千元，系本人自祖寺带来。
岳林寺，僧可富面称：本庵系奉化岳林寺下院，庵址为三上三下租屋，本人常在奉化本寺，甚少在沪。委托高明寺住持僧雪照代管庵事。
从这些案例来看，一般租屋寺庙都是外省僧人或非宗教人士，将微薄的资金带到上海，或独自看管，或委托他们经营。而这类寺庙的被委托人和财产的继承人，甚至住持，通常都是相同的籍贯。在这种模式下，家族继承、同乡师徒关系继承住持才能比较可靠地保证资产不外流。正是基于信仰市场的“供给-需求”关系，近代上海租赁房屋所建立的寺庙更加注重香火的兴旺程度，通过这一杠杆来实现供求的互动机制，也由此决定了租屋设庙的资产及日常经营管理模式。
租屋设庙只是近代以后上海城市民间信仰出现的现象，表现为经营方式和资产管理方式的变化，但其中的根源还是在于资本对传统社会观念的冲击，无论是租屋设庙还是佛店，都已经建立了近代的雇佣关系和资本市场循环，正如《中国商报》的记载。
佛店老板们既然大发其财，怎禁得旁观的不起眼红，于是也都合财纠夥，肩了“佛”的牌子，经营“佛店”。据一般统计，孤岛上新增的小型佛店至少在一百家以上，创办小型佛店并不需要多大资本，只要租一幢三间两厢房的石库门房子，已可应付，（目今房屋价贵，一笔顶费，确很客观。）再置办桌椅若干，以便施主们办斋之用，其他一切设备，都可从简，念经的和尚更不必养在店里，它正和码头小工一般，可以随时叫雇。至于“店”题何名及内供何佛，切可随便，因为“为营利而奉佛”，并不是“为信佛而奉佛”。
佛店的生意一半固需信众自己上门，另一半还需店方派员在外面巧事兜揽。若干佛店里，都雇有营业专员，专向大户人家招徕生意。
佛店的老板们，固然腰缠万贯，但是店里的伙计——僧侣们，依然满面菜色，这正如其他商店一般，老板们纵然发了大财，伙计们且仍是非常清苦。
美以美会出版编写的《破除迷信全书》中就讲到民间信仰的佛教神灵祠庙多会切合时势潮流，民国十一年（1922）五月，上海一位有名的仰西大和尚有一次为发起“极乐世界有限公司”事宴请报界，为之鼓舞进行。细察他的章程宣言，不过效颦上海的游戏场，且以为该游戏场不足，而另求一个足赏心悦目、陶情冶性的极乐世界。有限公司的招股办法，至于营业项目则设有极乐寺，还有各名山的异宝，如五台山的转轮、藏康山的六时莲漏、温州头陀寺的念佛自敲法，此外则有金石琴棋书画室、凌空楼阁、七宝莲池，旁又设有天堂路、地狱门等，其余又素菜馆、转演佛教的戏园等等。试看佛子所规划的极乐世界要在最重时事的上海转而提倡虚妄。
租屋设庙受到移民分布、宗教政策和地价的影响，这一现象多发生在公共租界苏州河以南的西部和法租界中部。租屋设庙作为信仰供给端，促进了近代上海民间信仰的繁荣，但另一方面稳定的信仰需求市场也具有反作用，刺激供给端朝多元化方向发展，采取市场化的经营方式，催生出丰富的信仰产品。信仰变化取决于供给与需求的双向互动，而这当中移民既扮演供给的角色又是需求的一方。