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所谓异议登记，是指利害关系人对不动产登记簿记载的物权归属等事项有异议的，可以通过异议登记来保护其权利。《民法典》第220条第2款规定：“不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记，申请人自异议登记之日起十五日内不提起诉讼的，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。”该条对异议登记制度作出了规定，这对于我国登记制度的完善具有重要意义。
依据《民法典》第220条，异议登记的特点主要在于：
第一，异议登记不是对物权变动状态本身所进行的登记。当事人申请异议登记，主要目的在于打破登记的公信力，避免存在产权争议的不动产为第三人善意取得
，从而为其通过民事诉讼进行权利确认或者为直接办理更正登记收取更多的证据争取时间，提供一种临时的保障。
第二，异议登记是为了防止登记权利人处分财产。通过异议登记，可以使第三人了解登记权利的归属和内容可能存在瑕疵。因为在存在登记异议的情况下，第三人如果与权利人就发生争议的房屋进行物权变动，就要承担因为房屋的权利有瑕疵可能形成的风险，因此，异议登记可以在一定程度上影响登记的公信力，但是异议登记并不具有完全限制登记权利人处分权的作用。在发生异议登记的情况下，虽然登记的权利状况有争议，但这并不构成对登记权利人处分权的限制。
第三，具有临时性。应当指出，如果登记发生错误，登记权利人可以申请更正登记，但毕竟更正登记较为费时，许多权属争议一时难以解决，且因为时间拖延，导致物权变动，造成真正权利人的损害，因此，通过异议登记，可以为真正权利人提供临时性的保护措施。
异议登记实际上是一种暂时的保全登记，可以作为更正登记的前置辅助手段。
例如，甲认为登记记载在乙名下的房屋其实是甲自己的，并要求将该所有权更正到自己名下，但是乙并不同意，而且甲也暂时无法举出充分的证据，从而导致登记机构拒绝了甲办理更正登记的请求。为了防止在收集证据期间，乙擅自将该房屋处分，甲就可以先申请异议登记，以阻止乙将房屋出卖并为第三人善意取得。
异议登记与更正登记都不直接发生物权变动的效力，且两者之间关系十分密切，一般而言，当事人在对登记簿所记载的权利状况有争议时，其一般会直接申请更正登记，如果其所提供的证据不充分，则无法办理更正登记，但依据《不动产登记暂行条例实施细则》第82条的规定，当事人仍然可以办理异议登记。同时，在异议登记之后，如果当事人确权成功，其仍有权申请更正登记。但是两者之间存在明显的区别，更正登记是为了纠正登记错误，而异议登记则是为了阻却第三人善意取得标的物的物权。
（1）保护真实的权利人。
异议登记主要是在对物权归属等产生争议的情况下，允许对不动产享有物权的人向登记机构申请异议登记，在不动产登记簿上注明该物权存在异议，防止登记记载的权利人从事出卖财产或者将财产设置抵押等妨害真正权利人利益的行为。在不动产登记簿存在错误或者遗漏的情况下，本来可以由当事人通过更正登记加以解决，但由于更正登记的程序要求十分严格且时间较长，真正权利人一时不能收集到足够的证据，请求登记机构进行更正，这样就有必要通过异议登记阻碍登记记载的权利人进行转让或抵押等，让真正权利人有更多的时间收集证据。这对于保护真正权利人是非常必要的。在异议登记之后，登记权利人仍然可以处分其财产，但是一旦异议登记成立，可以对异议登记申请人提供保护。
（2）警示功能。在登记簿的记载存在错误或者遗漏的情况下，如果登记记载的权利人继续处分财产或者将财产设定抵押等，第三人基于对登记簿的信赖，可能就不动产发生转让、抵押等交易。而如果登记簿上存在异议登记，那么，第三人就会发现该登记的产权存在异议，从而就不会与登记记载的权利人从事交易。这样对于相对人来说，也是一种保护。因为异议登记的存在实际上向第三人提示了可能存在风险，异议登记可以暂时有效地阻止登记簿公信力的发生，从而避免给第三人的利益造成损害。
（3）有利于发挥物的效用。在异议登记之后，并不是说登记记载的权利人就不能利用该财产，相反，登记权利人仍然可以利用该财产获得收益，甚至其还可以处分财产，因为他仍然是登记记载的权利人，因而享有对该财产的处分权。但是，异议登记的存在，向与其从事交易的人提出了警示，其应当知道该权利之上存在争议。如果其不考虑任何产权争执的风险，坚持购买该房产，愿意承担风险，在法律上也未尝不可。所以异议登记有利于继续发挥物的效用。
依据《民法典》第220条规定，异议登记的条件如下。
（1）利害关系人认为不动产登记簿的记载存在错误。
一般来说，异议登记的申请人都是利害关系人。由于异议登记会对权利人的权利构成一定的限制，因而，登记权利人通常不会同意他人实行异议登记，利害关系人提出异议登记的理由，是不动产登记簿的记载事项存在错误。异议登记对于登记记载的权利人非常不利，异议登记之后，实际上就是在登记记载的权利之上施加了法律上的权利限制，登记权利人对该不动产的处分也将受到一定的影响。因而，登记权利人通常不可能主动同意他人实行异议登记。异议登记一般是在登记权利人不同意更正登记的情况下，或者是在登记机构认为证据不足，不予办理更正登记的情况下，由利害关系人提出的。
（2）异议登记以不能办理更正登记为前提。笔者认为，在办理异议登记之前，利害关系人应当首先提出更正登记，只有在权利人不同意或者登记机构拒绝更正的情况下，更正登记申请人才可以提出异议登记。异议登记的主要是为了办理更正登记。如果利害关系人有证据证明登记有错误，则其首先应当申请办理更正登记。因此，为了节约登记资源，有必要要求异议登记以不能办理更正登记为前提。在办理异议登记之前，利害关系人必须首先提出更正登记，只有在权利人不同意或者登记机构拒绝更正的情况下，更正登记申请人才可以提出异议登记。这就是说，如果利害关系人确实发现了登记存在错误，其首先应当通过更正登记程序来解决登记的错误问题，而没必要通过异议登记来提出异议。只要利害关系人有证据证明登记有错误，都应当主动提出办理更正登记。只有在无法进行更正登记的情况下才能提出异议登记，因为异议登记最终还是为了办理更正登记。如果能够直接办理更正登记，自然就没有必要申请异议登记。因此，为了节约登记资源，有必要要求异议登记以不能办理更正登记为前提。
（3）在提出异议登记之后，即使登记申请人没有提出足够的证据，登记机构也应当为其办理异议登记。一般来说，利害关系人提出异议登记时，其通常没有足够的证据证明登记确有错误，否则，其可以直接提出办理更正登记。在办理异议登记的情况下，只要申请人能够提供初步的证据证明登记存在错误即可，登记机构即使认为更正登记证据不足，也应当为申请人办理异议登记。
在办理异议登记之后，申请人应当在15日内向法院起诉；否则，异议登记即失效。此时，即便异议登记尚未从登记簿上涂销，也应当自动失效，不能发生阻却登记公信力的效力。因为异议登记只是保护利害关系人的临时措施，所以在申请人提出异议登记之后，其应当尽快向法院起诉，否则将会对登记权利人产生重大不利，使其物权一直存在负担，不利于财产的交易。法律给予异议登记的时间效力不能太长，否则将会极不合理地限制权利人的权利，因此，《民法典》有必要对异议登记的期限作出明确的规定。通常，在一段合理期限过去之后，如果异议登记人不能提供充分的证据直接进行更正登记，则其必须向法院提起诉讼，通过诉讼程序最终解决争议。如果当事人在异议登记之后的特定期限内不向法院起诉、当事人之间达成和解等均会导致异议登记失效。所以，《民法典》第220条第2款规定：“不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记，申请人自异议登记之日起十五日内不提起诉讼的，异议登记失效。”据此，申请人如果不在15日内提起诉讼，异议登记就失效。
异议登记作为保全物权请求权的登记，其登记手续的办理应当以申请人向法院申请诉前财产保全为前提，依据法院财产保全的裁定，登记机构应当办理异议登记。自办理异议登记之日起15日内，申请人应当向法院提起确认之诉，确认之诉中，申请人胜诉的，可以依照《民法典》第220条第1款，请求登记机构办理更正登记；申请人败诉的，应当依照《民法典》第220条第2款向登记权利人承担赔偿责任。
关于该条规定的15日的法律效力，存在不同观点。一种观点认为，15日性质上是除斥期间，在该期间内，申请人不起诉的，异议登记即告失效；一旦在15日内申请人提起诉讼，则异议登记继续保留，发挥保全物权请求权的效力。
另一种观点认为，15日就是异议登记的期限，其效力并非形成权，其存续期间是可变的，如果当事人在此期间提起诉讼，则登记继续有效，并不当然消灭。
不论是否提起诉讼，异议登记仍然可以存在。笔者认为，《民法典》第220条只是规定要在15日内起诉，如果在15日内没有提起诉讼，则异议登记失效。所谓失效，并不意味着登记机构一定要涂销异议登记，而是指异议登记不再产生拘束力，即不再发挥阻断公信力的效力，第三人即便查询到登记簿上存在异议登记，亦可继续受让登记的财产，并可善意取得。
因为申请人未在15日内提起诉讼，表明其没有积极主张权利，为了维护登记权利人的利益和交易安全，《民法典》第220条规定异议登记即告失效。
当然，还要考虑申请人起诉后发生的情况。如果申请人的起诉被法院驳回、申请人主动撤诉、法院判决申请人败诉等原因都会导致异议登记失效。依据《不动产登记暂行条例实施细则》第83条第2款，异议登记申请人应当在异议登记之日起15日内，提交人民法院受理通知书、仲裁委员会受理通知书等提起诉讼、申请仲裁的材料，逾期不提交的，异议登记失效。同时，申请人作为原告，也可以请求法院对登记财产进行查封，办理查封登记。一旦对该不动产办理了查封登记，异议登记就更无保留的必要，因为查封登记后登记权利人不能对不动产进行处分，且查封的有效期间比较长，因此办理了查封，更有利于限制登记权利人的权利。
在提出异议登记15日后，如果申请人仍然不能够搜集到足够证据，从而根据更正程序更正登记，那么申请人为了维护自己的权利就只能通过诉讼程序并采取诉讼保全措施来防止登记权利人处分财产。需要指出的是，在发生产权登记的情况下，当事人确实可以通过诉讼保全的方式维护自己的利益。但诉讼保全毕竟不能替代异议登记制度，其理由在于：第一，条件不同。依据我国《民事诉讼法》，无论是诉前财产保全还是诉讼财产保全，都有较为严格的条件要求。例如，申请诉前财产保全，法律要求“情况紧急，不立即申请财产保全将使其合法权益受到难以弥补的损害”。然而相对来说，异议登记的程序则较为简单易行，而且异议登记只需向登记机构提出申请，而不必像财产保全那样向法院申请，由法院再向登记机构发布保全的命令。第二，措施不同。财产保全采用查封、扣押、冻结或者法律规定的其他方法。而在异议登记的情况下，只需要由登记机构注明异议登记，而不需要采取其他的措施。第三，由于财产已经被查封、扣压或者冻结，很可能被保全人无法继续使用并处分被保全物。而异议登记只是妨害了原权利人的处分，但并没有对原权利人使用和利用的权利作出限制。甚至可以说，其对原权利人的处分权并没有实质性的限制，无非其交易存在相当的困难而已。所以，较之于财产保全而言，异议登记对于不动产所作的限制要小得多，至少登记记载的权利人还可以利用其物。第四，在异议登记情况下，如果证据充足，可以进行更正登记。但诉讼保全并不涉及登记问题，如果要变更登记，必须依据相关登记程序办理。第五，诉讼保全建立在案件纠纷基础上，但异议登记并不必然形成纠纷。如果申请人提出异议之后，该异议并不成立，因不当异议可能发生损害赔偿责任，但不必在法院提起诉讼。
1.不影响登记权利人对不动产的处分
在异议登记之后，权利人是否可以处分其财产？对此有不同观点：第一种观点认为，在异议登记之后，登记权利人如果处分其财产，构成无权处分。这种观点也得到了登记实践的支持。按照有关行政规章和地方性法规的规定，如果存在民事权利纠纷，则登记机构有权不予登记。显然，在存在异议登记的情况下，登记机构也同样有权拒绝为登记权利人对不动产的处分办理登记。第二种观点认为，异议登记之后，权利人仍然有权处分其财产，只是如果登记机构拒绝办理相应的登记，则买受人不能够取得相应的物权。第三种观点认为，异议登记的效力主要是警示他人该物权存在产权不明的交易风险，该登记并不表征权利，第三人购买该不动产时，由于异议登记的存在，不适用善意取得，但如果当事人自愿承担风险，订立关于该有权利瑕疵的标的物的处分合同，也未尝不可。
笔者认为，一方面，异议登记之后，登记权利人并没有被剥夺或者限制其权利，其仍然有权处分其财产，其与相对人订立的处分其不动产权利的合同仍然是有效的，只要相对人自愿承担风险，该合同在债法上应当是有效的，但是因为有异议登记，所以受让人不能构成善意取得。
正是从这个意义上，有学者认为，异议登记有阻断不动产登记公信力和推定力的作用。
另一方面，在异议登记期间，不动产登记簿上记载的权利人以及第三人因处分权利申请登记的，不动产登记机构应当书面告知申请人该权利已经存在异议登记的有关事项。申请人要求继续办理的，应当继续办理，但要自行承担风险。
异议登记的目的在于，避免办理更正登记之前，因为登记的公信力，而使异议登记申请人遭受损害。异议登记只是起到一种向社会公众发出提醒的作用，也使交易第三人无法依据善意取得制度取得相应的权利。按照一般的社会经验，一个合理的交易第三人在发现了异议登记以后，他不会轻率地购买房屋。
但异议登记并没有剥夺登记权利人的处分权。登记权利人可以继续处分，受让人也可以购买。问题在于，登记机构是否可以为其办理登记？笔者认为，考虑到异议登记的存在，登记机构不应当为其办理过户登记，否则一旦证明登记权利人不是真实的权利人，登记机构又要进行变更登记，从而增加登记机构的负担。尤其应当看到，如果登记机构为其办理了过户登记，第三人再次转让，后来，因登记错误又要撤销登记，可能造成交易秩序的混乱。
2.排除善意取得的适用
异议登记的重要目的在于阻断登记的共信力，一旦办理了异议登记，第三人就应当知道不动产之上存在权利争议，其仍然进行交易的，应当承担相应的交易风险。异议登记在先的，交易当事人应当查询，如果其没有查询，或者查询之后仍然交易的，则其不能基于善意取得的规则取得相关的物权。
3.权利人办理更正登记不受影响
异议登记通常是没有证据证明物权归属的内容，无法立即办理更正登记，但在异议登记的申请人办理异议登记之后，如果其收集有关的证据能够办理更正登记，则异议登记不影响其办理更正登记。如果申请人提起确权之诉后，申请人胜诉的，可以依据《民法典》第220条规定，请求登记机构办理更正登记。
4.申请人确权不受影响
如前所述，异议登记只是表明申请人对登记簿记载的权利提出异议，但其并未剥夺登记权利人的权利。《物权编司法解释（一）》第3条规定：“异议登记因民法典第二百二十条第二款规定的事由失效后，当事人提起民事诉讼，请求确认物权归属的，应当依法受理。异议登记失效不影响人民法院对案件的实体审理。”依据该条规定，即便异议登记因为申请人没有在法定期间内提起诉讼而失效，申请人也可以在异议登记失效后请求确认物权归属，而且，人民法院在审理申请人提起的请求确认物权归属的诉讼时，不应受到异议登记失效的影响。事实上，异议登记只是发挥一种警示功能，阻断不动产登记的公信力，排除善意取得的适用，但其并不具有确认物权归属的作用，因此，异议登记与物权确权之诉不能相互替代。
异议登记不当造成权利人损害的，申请人应当承担赔偿责任。异议登记确实对权利人处分财产造成了一定的妨害，尤其是因为不动产价值巨大，在某个时期内价值可能会发生急剧的变动。在存在异议登记的情况下，虽然权利本身没有发生变更，但是权利可能难以转让，从而会给权利人造成损害。因此，如果异议登记确实不成立，登记权利人有权请求申请人承担赔偿责任。赔偿机制是一种比较有效的防止滥用异议登记的方法。