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所谓更正登记，是指权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项有错误时，经其申请，由权利人书面同意更正，或者有证据证明登记确有错误的，登记机构对错误事项进行更正的登记。
例如，房屋登记的面积、界址发生错误，经权利人申请，登记机构对相关记载加以更正。基于确保登记簿真实性的考量，大部分国家或地区均设立了更正登记制度。
更正登记旨在彻底消除登记权利与真实权利不一致的状态，避免第三人依据不动产登记簿的登记而取得物权，因此，可以认为更正登记是对原登记权利的涂销登记，也可以说是对真实权利的初始登记。
例如，在“谭土兴、广东省湛江市人民政府资源行政管理：土地行政管理（土地）再审行政案”中，法院就曾指出：“错误登记事项经权利人、利害关系人申请，且有明确证据证明登记事项确有错误的，不动产登记机构应当根据申请进行更正。”
更正登记与通过诉讼确权之间具有一定的联系。更正登记可以法院关于确权的判决或裁定为依据，但登记机构在申请人提供的证据证明登记存在明显错误或者登记权利人书面同意更正的情况下，也可以不通过法院判决或裁定而直接通过更正登记程序予以更正。通过更正登记程序更正既节约了当事人的诉讼成本，又使登记错误的纠正更加便捷。当然，如果不能通过更正程序纠正登记错误，仍然需要通过诉讼程序解决。
更正登记与移转登记也具有一定的联系。例如，法院判决产权归属之后办理登记，此种情况尽管在广义上也属于更正登记，但是它是依照司法判决发生的产权移转，也可以归入移转登记之中。
依据《民法典》第220条第1款规定，更正登记的条件和程序包括如下几个方面。
（1）权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项有错误，并提出申请。权利人是指登记记载的权利人，利害关系人是指对登记记载错误会对自己造成不利影响的当事人。一旦权利人、利害关系人发现登记存有错误，即便登记具有公信力，也应当予以纠正。例如，在“王彦周、洛阳市洛龙区人民政府资源行政管理：土地行政管理（土地）再审审查与审判监督行政案”中，法院就曾指出：“根据《土地登记办法》第59条的规定，土地权利人认为土地登记簿记载的事项错误的，可以持原土地权利证书和证明登记错误的相关材料，申请更正登记。利害关系人认为土地登记簿记载的事项错误的，可以持土地权利人书面同意更正的证明文件，申请更正登记。”
尽管登记是由行政机关作出的，但登记确定的是不动产物权变动的事项，涉及的是民事权益问题。在登记发生错误的情况下，应当按照私法自治的原则，由当事人提出请求。
登记机构不宜主动地、依职权进行更改。即便是发生了登记错误，而真正权利人发现错误之后也不愿意更正的，表明其已经自愿放弃了其权益。例如，夫妻双方购买的房产，登记申请时申请登记在夫妻双方名下，但登记机构将房产记载在夫妻一方名下，后来夫妻另一方发现错误而没有提出异议，这表明这一方已经放弃了自己的权益。在这种情况下，登记机构没有必要主动更改。
问题在于，如果登记机构确实发现自己的行为存在错误，例如存在笔误，将登记面积记载错误，能否主动更改？一般认为，如果登记机构发现自己登记错误，可以作出更正登记。
笔者认为，此时登记机构仍然应当通知登记申请人，由其提出更改。所以，申请人的申请，是更正登记的基本条件。
（2）不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的。具体而言：一是必须要经过登记记载的权利人书面同意。为了防止当事人事后发生争议，也为了督促权利人认真地、谨慎地作出决定，法律要求登记权利人向登记机构提交书面的同意材料，而且其内容必须明确表示愿意办理更正登记。如果已经办理了更正登记，登记权利人事后反悔，登记机构不能直接撤销已经完成的更正登记。当然，如果登记权利人主动提出了不动产属于他人，则只要该第三人同意，也可以办理更正登记，直接将权利移转到该第三人名下。需要指出的是，即便权利人作出了书面同意，登记机构也仍然负有审核义务，以确定更正登记是否可能涉及他人的权利问题，或者虽然并不直接牵涉他人的权利，但是权利人并未放弃自己的权利。所以，在提出申请之后，还需要登记机构进行审查，以确定是否发生了登记错误。
二是更正申请人有证据证明登记确有错误。此处所说的错误既包括登记簿的记载与登记的原始文件不一致，也包括与真实的物权状况不一致。在这两种情况下，权利人都有权请求登记机构进行更正登记。
所谓有证据证明，应当是指有足够的证据证明，因为毕竟更正登记要改变权利归属，所以登记机构在办理更正登记时必须要审查证据是否确凿充分。
这就是说，如果不动产登记簿记载的权利人拒绝办理更正登记，则必须由申请人提供足够的证据证明登记确有错误，否则登记机构不能为其办理更正登记。
如何理解《民法典》第220条第1款中规定的“不动产登记簿记载的事项错误”？对此，存在三种不同的观点。第一种观点认为，所谓错误是指不动产登记簿与登记的原始文件不一致。因为如果是登记簿的记载与原始文件一致，而与真实的物权状况不一致，那么就意味着此时已经涉及物权的归属和内容的争执，此种争执属于民事纠纷，应由司法审判机关通过诉讼程序加以解决。第二种观点认为，我国《民法典》中规定的错误应当既包括登记簿的记载与登记的原始文件不一致，也包括与真实的物权状况不一致，在这两种情况下都可以由登记机构进行更正登记。第三种观点认为，所谓不动产登记记载的事项错误，是指经过法院和仲裁机构的判决与裁定认定登记确有错误。在此情况下，才能够确定登记错误，登记机构才能够更正登记。登记机构自身不能够依职权确定登记是否有错误，并办理更正登记。笔者认为，登记机构应有权确定登记是否有错误，并办理更正登记。一方面，既然登记机构负责登记事务，它更了解登记的情况，也能够更便捷地进行更正登记。如果登记机构判断有误，导致更正登记存在错误，登记机构要承担相应的责任。同时，当事人也有权请求法院重新确权。另一方面，如果只有在法院和仲裁机构确定以后，才能够更正登记，这就意味着所有的登记错误都必须经过司法程序才能纠正，从而混淆了登记程序和司法程序，导致更正登记的程序烦琐、效率低下，也加重了法院的负担。笔者赞成第二种观点。物权法中规定的错误包括这两种情形，在出现登记错误的情况下，当事人既可以向登记机构申请更正登记，也可以通过诉讼的方式由法院判决，依该判决进行更正登记。一般来说，所谓有证据证明应当是指有足够的证据证明，因为毕竟更正登记要改变权利归属，所以登记机构在办理更正登记时必须要审查证据是否确凿充分。申请人有证据证明登记确有错误的，登记机构也应当进行审核，如果确定确有错误，应当予以更正。
当不动产权属证书的记载出现错误时，当事人能否申请更正登记？目前，我国的一些地方性法规允许当事人针对不动产权属证书记载的错误进行更正登记。对此，笔者认为，更正登记仅仅是针对登记簿的记载错误进行的，而不动产权属证书出现记载错误时，不能进行更正登记，只能由登记机构重新发证。
（3）登记机构应当依法予以更正。在权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项有错误，并提出申请以后，登记机构有义务进行审查，确认情况属实后，应当进行更正。更正登记是登记机构的职权，最终应当由登记机构办理完成，所以更正登记在登记程序中就可完成，而不需要通过诉讼程序来完成。例如，在“安某诉黄某所有权确认案”中，法院认为，权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。
当然，在出现登记错误的情况下，当事人既可以向登记机构申请更正登记，也可以通过诉讼的方式由法院判决，依该判决进行更正登记。如果利害关系人有足够的证据证明登记存在错误，而登记机构拒绝更正，则利害关系人必须通过诉讼程序要求重新确权。《物权编司法解释（一）》第2条规定：“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”据此，当事人只要有证据证明登记簿记载出现错误时，便可以向法院提起诉讼请求登记机构予以更正。诉讼的完结以法院作出生效的裁判文书为标志，一旦判决或裁定生效，登记机构就有义务更正登记。如果符合更正登记的条件，而登记机构拒不办理更正登记的，权利人或利害关系人有权以行政不作为为由向人民法院提起诉讼。