物权法研究：第五版（上下卷）最新章节_王利明著

第四节
不动产登记的效力

一、不动产登记的效力概述

所谓登记的效力，是指在登记之后产生何种法律上的效果。我国《民法典》第209条第1款明确规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。”这就从法律上正式采纳了登记要件主义作为一般原则，而以登记对抗主义作为例外。从总体上看，不动产登记主要具有如下几个方面的效力。

1.物权变动的效力

一般来说，以法律行为发生的不动产物权变动，都是从登记之日起发生物权变动的效果。凡是依法需要办理登记的，其不动产物权的变动，都需要依法办理登记，只有从办理登记时起才发生物权的变动。这就是说，登记对物权变动具有决定性的意义，绝非简单的宣示。《民法典》第214条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”这就是说，登记的生效时间应当以记载于不动产登记簿的时间为准。记载是指将登记的事项记录于不动产登记簿之中，记载必须是记入登记簿，如果仅仅只是提出申请还不能认为构成登记。

2.权利推定效力

它是指登记记载的权利人应当被推定为法律上的权利人。在登记没有更正也不存在异议登记的情况下，只能推定登记记载的权利人就是物权人。《民法典》第216条确认了此种登记的效力。当然，登记可能发生错误，但在未更正错误之前，只能依据登记簿的记载作出权利人推定。因为对第三人来说，登记由国家机关作出，当然也就是最具有社会公信力的事实。只要没有按照法定程序重新确权、作出更正登记，登记对任何第三人来说都具有权利推定效力。也就是说，这一权利推定规则只是减轻了登记簿上权利人的证明责任，即登记权利人无须证明登记内容为真，但如果事实上的权利状况与登记内容不一致，则主张重新确权的当事人应当对此不一致情况负担举证责任。

3.善意保护的效力

所谓善意保护的效力，也就是传统民法所谓的“公信力”，它是指登记记载的权利人在法律上被推定为真正的权利人，即便以后事实证明登记记载的物权不存在或存有瑕疵，对于信赖该物权的存在并已从事了物权交易的人，法律仍然承认其行为具有与如同物权真实存在一样的法律效果。在登记申请人办理了登记之后，任何人因为信赖登记，而与登记权利人就登记的财产从事了交易行为，符合善意取得的构成要件，应当受到善意取得制度的保护，取得该不动产的所有权。对登记簿记载的权利人以及登记的权利内容所产生的信赖，在法律上称为公信力。《民法典》第216条第1款规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”这实际上确立了登记的公信力与善意取得制度相配合的规则，也就是说，即便登记记载的内容发生错误，但因为信赖公示内容而发生交易的当事人，其信赖应当受到保护，这有利于维护交易安全。这实际上确立了登记的公信力要受到物权法的善意取得制度的保护的规则。登记记载的内容即使发生错误，但因为信赖公示内容而发生交易的当事人，其信赖应当受到保护。例如，甲向乙借款100万元，以其价值100万元的房产作抵押，在登记时，本应记载的向乙银行抵押所担保的债权写成另一个银行丙的债权，但当事人的信赖利益仍然应当受到保护。

为什么需要维护登记的公信力？就是通过保护善意第三人，保护交易安全。一方面，保护登记所产生的公信力，实际上就是保护交易安全。因为登记的事实会使第三人产生信赖，此处所说的信赖，是指交易当事人对于登记记载的物权变动情况所产生的信赖。任何信赖登记内容而从事交易的相对人，能够依据这种信赖获得保护。信赖本身是交易安全的组成部分，保护信赖实际上就是保护交易安全。如果登记记载的事实都不值得信赖，或者因信赖了登记而从事的交易不受保护，那么，人们就不敢从事交易，从而危及经济交往。另一方面，有利于鼓励交易。因为在市场经济条件下，任何人与他人从事不动产的交易，或者在不动产之上设定物权，只能相信登记，而不能相信其他的权利证明手段。交易当事人如果不相信登记，也不可能采取各种方式调查权利的真实状态。维护登记的公信力对于鼓励交易、提高交易的迅捷具有重要意义。

二、区分登记的效力与合同的效力

《民法典》第215条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”该条在民法上称为“区分原则”，即区分合同效力和物权变动的效力。该条主要适用于不动产物权的变动，但对于动产物权的变动也具有重要的参照意义。例如，动产抵押实行登记对抗，也必须严格区分合同的效力与登记的效力。区分原则是我国物权法的基本原则，也是物权变动的基本指导原则。它是指在基于法律行为的物权变动中应当区分合同的效力与物权变动的效力，物权是否变动对于合同的效力不发生影响。通说认为，我国《民法典》第215条确立了区分原则。《民法典》这一条是非常具有中国特色的规定，也是我国物权法独有的一项制度。

（一）区分原则的含义

1.必须区分合同的效力与登记的效力

依据《民法典》第215条，除非法律有特别规定或者合同另有约定，合同一经成立，只要在内容上不违反法律的强制性规定和公序良俗，就可发生效力。合同只是当事人之间的一种合意，并不必然与登记联系在一起，登记只是与不动产物权的变动是联系在一起的，是不动产物权变动的公示方法。

根据《民法典》第215条，除非法律有特别规定或者合同另有约定，合同一经成立，只要在内容上不违反法律的强行性规定和公序良俗，就可发生效力。因为登记是针对民事权利的变动而设定的，它是与物权的变动联系在一起的，是一种物权变动的公示方法。如果当事人之间仅就物权的变动达成合意，而没有办理登记，合同仍然有效。例如，当事人双方订立了房屋买卖合同之后，合同就已经生效，如果没有办理登记手续，房屋所有权不能发生移转，但合同仍然有效，买受人基于有效合同而享有的占有权仍然受到保护。因此，除非法律有特别规定，登记的效力仅针对物权的变动而并不针对合同本身。在登记之前，当事人就不动产的移转已经达成了合意，合同关系已经成立并生效。既然合同已经产生了拘束力，当事人任何一方违反合同都应当承担违约责任。当然，此处所说的“区分原则”，与德国法上认可的负担行为和处分行为的区分是完全不同的。我国《民法典》并没有承认物权行为理论，所以，不存在德国物权法上的区分原则。

2.未办理物权登记的，不影响合同效力

依据区分原则，未办理物权登记的，不影响合同效力。其主要原因在于：一方面，登记直接指向的是物权的变动，而非合同的效力。另一方面，合同是否有效，应当依据法律行为有效要件进行判断。只要当事人之间的合同符合合同成立和生效的要件，该合同就应当是有效的，当事人是否办理登记，不应当影响该合同的效力。所谓不影响合同效力，具体包括如下几方面内容。

第一，合同对当事人产生拘束力。如果当事人之间订立了旨在发生物权变动的合同，即使没有办理登记，合同仍然有效。例如，当事人双方订立了房屋抵押合同之后，合同就已经生效，如果没有办理登记手续，抵押权不能设立，但抵押合同仍然有效，一方可请求另一方继续办理登记或承担违约责任。因此，除非法律有特别规定，登记的效力仅针对物权变动，而并不针对合同本身。

第二，任何一方违反合同都应当承担违约责任。一方面，如果一方依据合同应负有办理登记的义务而未办理登记，则另一方有权请求其承担违约责任。区分登记与合同的效力，就意味着在一方当事人未按照合同约定办理登记时，另一方有权请求其继续履行合同义务，办理登记。《有关担保的司法解释》第46条第1款规定：“不动产抵押合同生效后未办理抵押登记手续，债权人请求抵押人办理抵押登记手续的，人民法院应予支持。”依据该条规定，如果因抵押人的原因不能办理登记，抵押人应当承担违约责任。另一方面，任何一方违反合同，另一方可以主张违约责任。

由于区分原则是债权形式主义物权变动模式的主要组成部分，而在债权形式主义模式下，物权变动需要同时具备合意与公示两个要件，二者缺一不可，合同的效力是物权变动不可分割的部分，是物权变动的基础和前提，因此，在当事人之间的合同被宣告无效或者被撤销后，物权变动的效力也无法发生。从这种意义上说，物权变动以合同效力为基础。事实上，从登记机构的要求来看，如果当事人之间未能提交有效的合同，登记机构也无法为其办理物权变动的登记。

第三，基于合同对财产的占有是有效的。在没有办理登记之前，不动产物权不会发生变动。但是因为合同已经生效，所以依据有效合同而交付财产后，买受人对财产的占有仍然应当受到保护。针对第三人侵害不动产的行为，买受人可以基于对不动产的占有行使占有保护请求权。

3.除法律另有规定或者合同另有约定外，合同自成立时生效

《民法典》第215条规定了“法律另有规定或者当事人另有约定”，具体包括两种情况：第一种情况是“当事人另有约定”，仅仅涉及合同的生效时间问题，与物权变动时间无关，主要包括如下两种情形：第一，当事人在合同中约定把物权登记作为合同的生效要件。根据这种约定，合同自登记完成时生效。如此，则在办理登记之前，合同尚未生效，在一方不协助办理登记时，另一方无法通过请求实际履行的方式请求对方协助登记。第二，当事人在合同中约定其他生效要件（例如，当事人约定以办理公证作为合同生效的要件，则合同自当事人办理公证时生效）。关于合同从何时成立、生效，属于当事人意思自治的范畴，法律应当尊重当事人的意思自治。

第二种情况是《民法典》第215条规定的“法律另有规定”，此类情形也属于除外条件。例如，《民法典》第502条第2款规定，依据法律、行政法规的规定，合同应当办理批准等手续才能成立的，自办理批准手续后才能生效。

（二）我国法上的物权变动主要采用的是债权形式主义模式

在物权变动模式上，我国民法历来采取的就是债权形式主义即“合意+公示”的模式。其中所谓的“合意”是指，当事人之间关于设立、变更、转让和消灭物权的合意，主要就是通常所说的移转财产权的合同，如买卖合同、赠与合同、抵押合同等；所谓“公示”，是指不动产登记、动产交付等影响物权变动的要件。

在债权形式主义模式中，合意是物权变动的基础，合意决定着物权变动，物权变动是基于合意所产生的法律效果。对此，《合同法》第130条（《民法典》第595条）就典型的例证，它们明确把买卖合同定义为“出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同”，这就表明所有权转移的效果基于买卖合同而来。《合同法》第185条（《民法典》第657条）所规定的赠与合同亦不例外。可以说，在所有权转移等物权变动中，除了当事人达成的买卖合同、赠与合同等合意之外，并不单独存在另外一个所谓的物权合意。如果认为债权形式主义中的合意除了买卖合同等合同，还包括所谓的物权合意，即存在债权和物权两个合意，显然就是误解了债权形式主义。这就是说，只有合意而没有公示，物权变动的效果不发生，即登记等公示要件只是影响物权变动的效果，不影响合意的效力；反之，即便当事人完成了公示，如果缺乏合意（如合同不成立、无效或被撤销），物权变动的效力也不可能发生。但此处所言的合意，仅指债权合同。

概括而言，我国采用的是债权形式主义的物权变动模式，这是我们理解区分原则的基本出发点。如果偏离这个出发点，就违背《民法典》体系的内在要求。债权形式主义模式是涉及物权变动的交易关系的法律表达，发挥着维护交易安全和秩序的功能，故而，作为债权形式主义模式有机组成部分的区分原则在调整交易关系方面发挥着基础性的作用，它完全是在债权形式主义模式下所产生的一种交易规则和法律规范。

（三）区分原则未承认独立的物权合意

《民法典》第215条的区分原则并没有承认独立的物权合意，而只是区分了合同效力与物权变动效力，不能据此认为除了导致物权变动的合同之外，还存在一个独立的物权合意。因此，《民法典》第215条所说的区分原则与德国法上物权行为理论的区分原则截然不同，也就是说，此“区分”非彼“区分”，不能混淆。依据《民法典》第215条的规定，仅仅是在一个合同关系中区分合同的效力和登记的效力，并没有在概念上明确区分物权行为和债权行为，因而不存在物权合意和债权合意的区分问题，不存在独立的物权合意。笔者认为，对于我国《民法典》是否采纳了独立于债权合同之外的物权合同这一问题，必须要严格依据法律文本，通过文义解释并结合立法目的和整个体系来作出全面准确的回答，绝不能望文生义或以想象代替事实。

第一，从文义解释来看，不宜认定《民法典》第215条承认了独立的物权合意。从《民法典》第215条的文义来看，根本无法解释出该条承认了在债权合同之外还存在着一个独立的物权合同。该条前半句的“有关订立、变更、转让和消灭不动产物权的合同”与后半句规定的“合同”完全是指同一个合同，即均是指以不动产为标的物的买卖合同等合同，二者在效力判断方面也没有任何差别规定，均应适用《民法典》总则编的法律行为制度和合同编的合同效力制度。所以，《民法典》第215条仅规定了一个合同关系，即债权合同，而没有承认独立的物权合同。

第二，从体系解释来看，《民法典》第464条对于合同进行了界定，只要不是该条第2款规定的“婚姻、收养、监护等有关身份关系的协议”，《民法典》物权编中提到的合同也属于《民法典》第464条所规定的合同。换言之，《民法典》第215条中所说的合同，本身都是同一属性的合同。根据《民法典》第464条对合同的定义，无论交付还是登记都不能归入其中。交付是实际占有的移转，登记是在登记簿中作出记载，它们属于事实行为的范畴，不能理解为合同。而且，根据《民法典》第215条，合同不因为没有办理登记而影响其效力，显然，登记是合同所确立的义务，按照约定办理登记，是实现合同目的的必备步骤。《民法典》第598条也明确规定了出卖人转移标的物所有权的义务。依据《民法典》第214条，不动产所有权转移，需办理转移登记，并没有规定在办理登记之前双方还需要有物权合意。故而，无论从《民法典》对合同的定义来看，还是从不动产物权变动的要件来看，均不涉及物权合意，区分原则中并不存在此类合意。