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所谓登记簿，是指由登记机构依据当事人的申请或者依职权将物权变动以及相关事项记载于其上并予以保管、公示的特定簿册。将登记的事实记录在登记簿之后，如果是权属登记，登记机构应该向登记权利人发放权属证书。不动产登记簿是有效地表明权利人就不动产所享有的权利及其内容的根据。
由于登记簿应当对外公开，权利人和利害关系人有权查阅，因而法律赋予登记簿记载的内容以公信力。
在我国，不动产登记簿的特点主要表现在以下几个方面。
第一，由登记机构负责管理。在我国，登记机构是国家设立的专门登记的机构，在公示物权方面具有公信力和权威性。换言之，不动产登记簿是国家建立的档案簿册，具有很强的公信力。
因为登记是由国家机构作为独立的第三者，通过现代的数据管理手段而将登记的事项予以记载并对外公示，登记的方式具有较高的权威性，且因为登记机构要进行必要的审查，故登记的内容具有真实性和可靠性。依据《民法典》第216条第2款：“不动产登记簿由登记机构管理”，这也保障了其权威性。
第二，采取物的编成主义。《不动产登记暂行条例》第8条规定：“不动产以不动产单元为基本单位进行登记。不动产单元具有唯一编码。”《不动产登记暂行条例实施细则》第5条规定：“《条例》第八条规定的不动产单元，是指权属界线封闭且具有独立使用价值的空间。”第6条规定：“不动产登记簿以宗地或者宗海为单位编成，一宗地或者一宗海范围内的全部不动产单元编入一个不动产登记簿。”由此可见，不动产登记采取物的编成主义。
第三，具有统一性。所谓统一性，是指在某个登记区域内只能有一个不动产登记簿，不能存在多个登记簿，有关不动产的权属和内容只能以一个登机簿的记载为准，其详细记载与不动产物权变动相关的事项，权利人和利害关系人只须查询一个登记簿即可。
第四，具有公开性。登记簿应当对外公开，权利人和利害关系人有权查阅。根据《不动产登记暂行条例》第8条的规定，不动产登记机构应当按照国务院国土资源主管部门的规定设立统一的不动产登记簿。关于登记簿的形式，依据《不动产登记暂行条例》第9条的规定，不动产登记簿应当采用电子介质，暂不具备条件的，可以采用纸质介质。
第五，效力具有法定性。不动产登记簿的效力表现为：一是确认物权归属和内容的根据。《民法典》第216条规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。”不动产登记簿应当记载不动产的坐落、界址、空间界限、面积、用途等自然状况；不动产权利的主体、类型、内容、来源、期限、权利变化等权属状况；涉及不动产权利限制、提示的事项；其他相关事项。不动产登记机构应当依法将各类登记事项准确、完整、清晰地记载于不动产登记簿。这些记载的内容是权利人就不动产所享有的权利及其内容的根据。
二是具有推定力。登记簿记载的权利人，应推定为法律上的权利人，登记簿记载的权利归属，应推定为真实的权利状况。三是具有公信力，即任何人查阅登记后，因相信登记所记载的权利状况，而与登记记载的权利人进行交易，这种信赖应受到保护。即使事后发现登记错误而被更正，或权利内容与真实的不一致，在更正以前，第三人因信赖登记也构成善意。依据《物权编司法解释（一）》第15条第1款规定，在如下情形下应当认定不动产受让人知道转让人无处分权，构成恶意：（1）登记簿上存在有效的异议登记；（2）预告登记有效期内，未经预告登记的权利人同意；（3）登记簿上已经记载司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制不动产权利的有关事项；（4）受让人知道登记簿上记载的权利主体错误；（5）受让人知道他人已经依法享有不动产物权。在构成恶意的情形下，其信赖利益不应当受到保护。
所谓权属证书，是指证明物权的凭证。权属证书也可以作为权利存在的证据，但它不是确权的主要依据。例如，在“郑磊诉吴重凡财产权属案”
中，法院认为：“房屋产权证书是登记机构颁发给权利人作为其享有权利的证明，具有证据资格，但并不能直接决定实体法律关系的存在与否。房屋产权证书是权利的外在表现形式，只具有推定的证据效力，与实际权利状况并不一定完全吻合。”如果是不动产权属登记，一旦将登记的事实记录在登记簿，登记机构应该向登记权利人发放权属证书。即使将权属证书移转给他人占有，如果登记簿的内容中没有记载物权变动的，物权本身也不发生变动。证书的占有人不能以其占有了权属证书来主张某项物权。权属证书必须根据登记簿的内容来制作，其必须与登记内容保持完全一致。
在权属证书与登记簿不一致的情况下，如何确定不动产的物权归属？对此，《民法典》第217条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”该条确立了如下规则。
第一，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。申请人在办理登记之后，登记机构将依法对其颁发不动产权属证书，权属证书是证明权利申请人享有某种权利的证明。换言之，权属证书只是作为表彰不动产权利归属的一项证明文件，在发生产权争议的情况下，权属证书可以作为一种书证来使用，只是不动产登记簿所记载的内容的外在表达形式。
实践中，当事人进行交易时，权利人一般需要出具权属证书来证明自己享有相应的产权。例如，债务人将其房产设定抵押时，需要向抵押权人出具房产证。
第二，不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致。不动产登记簿由登记机构管理，既然登记簿是由登记机构管理的，对于登记簿的真实性，登记机构是可以控制的。
而权属证书是由当事人管理的，所以权属证书发放之后出现伪造、涂改等现象是登记机构难以控制的。且权属证书是由权利人持有，其被伪造、变造、涂改的可能性较大，而不动产登记簿则难以进行改动。尤其是因为登记簿能够清晰地展现不动产上的权利变动状况，登记簿是对外公开的，第三人可以查阅登记，通过查阅会对登记簿记载的内容产生信赖，这种信赖应该受到法律的保护。如果不以登记簿为准，将会对登记的公信力造成极大的损害，从而危害交易的安全。
由于各方面的原因，权属证书可能与登记记载的内容不一致。从实践来看，错误发放、重复发放权属证书，伪造权属证书的情况时有发生。在权属证书与登记记载的内容不一致的情况下，除有证据证明不动产登记簿确有错误的情形以外，必须要以登记簿记载的为准。主要原因在于：一方面，登记以记载于登记簿为生效条件，而不是以发放证书作为条件。因为权属证书是根据登记簿记载的内容来制作、发放的，所以权属证书一般不会与登记簿记载的内容相冲突。但是在特殊情况下，由于权属证书发放错误或者伪造等原因，权属证书上所表彰的权利与登记簿记载的权利不一致，在此情况下应当根据登记簿上记载的内容来确定权利归属。因为不动产登记簿是有效的表明权利人权利的证明文件，权属证书只能根据登记簿的内容来制作并发放，如果登记簿发生错误，那就需要更正登记，重新确认权利。另一方面，因为登记簿能够清晰地展现不动产上的权利变动状况，尤其登记簿是对外公开的，第三人可以查阅登记，通过查阅会对登记簿记载的内容产生信赖，这种信赖应该受到法律的保护。权属证书由权利人持有，第三人一般难以见到，是否存在错误，第三人也难以了解，从而无法对权属证书的记载提出异议。
第三，如何理解“除有证据证明不动产登记簿确有错误的情形以外”？所谓“有证据证明”，是指登记机构发现登记簿记载确实有误，此时就不能以登记簿为准，而应当依据一定的程序更正登记。如果利害关系人提出登记簿本身确实有错误的，也可以在法院提起诉讼，请求重新确权。
登记必须由当事人发起登记申请，根据《不动产登记暂行条例》第14条的规定，因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。因此登记机构不得主动依职权办理登记，即便是人民法院、仲裁机构作出了确认物权归属的法律文书，也需要通过协助执行通知书等方式来启动登记程序。当然，依据《民法典》第211条的规定，当事人在提出登记申请时，应当提供不动产的权属证明、不动产界址、面积等必要的材料。同时，登记机构必须按照当事人的申请来办理登记，不得超出当事人提出的申请范围来办理有关登记手续。依据《不动产登记暂行条例》第20条的规定，不动产登记机构应当自受理登记申请之日起30个工作日内办结不动产登记手续。
《民法典》第217条规定，“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”问题在于，不动产登记机构是否可以自行认定“不动产登记簿确有错误”？还是必须经过法院的判决或裁定，才能确认登记簿有错误？笔者认为，登记机构作为登记管理机关，依职权也应当有权认定登记是否确有错误。若凡是登记错误都需要法院来认定，无疑大大增加了登记错误更正的成本，也不利于真正权利人利益的保护。在确定不动产权属证书是否应当与登记簿一致时，只要登记机构认定为登记簿确有错误，就可以更正权属证书。依据《民法典》第217条，在权属证书与登记簿不一致的情况下，原则上应当以登记簿为准，如果利害关系人提出登记簿本身确实有错误的，也需要根据一定的程序首先对登记簿记载加以更正，而不能直接以权属证书的记载作为依据。
《物权编司法解释（一）》第2条规定：“当事人有证据证明不动产登记簿的记载于真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”这一解释以不动产登记簿的权利推定效力为基础，明确了在登记错误时，真实权利人可以行使物权确认请求权。例如，在“华夏证券股份有限公司与中国工商银行股份有限公司哈尔滨森融支行其他所有权及与所有权相关权利纠纷”案中，法院认为：“不动产权属证书记载的权利人与实际权利人不一致的，如果有证据证明不动产物权实际权利人的，应依法确定系争不动产物权的权利人。”
不动产登记簿仅具有权利推定的功能，即推定登记簿上的权利人为真实权利人。但如果当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、且该当事人是不动产物权真实权利人的，则可以推翻不动产登记簿的推定效力，通过民事诉讼来确认其为真正权利人。
关于登记簿的制作，根据各国现有立法例，登记簿的编制方式主要分为物的编成主义与人的编成主义两种。
一是物的编成主义，它是指不动产登记簿的编制以物即不动产为中心，即按照不动产所在的区域、地段、地号来制作登记簿，一宗土地就制作一个登记簿簿页，然后在该登记簿簿页中对于所有权、他物权等权利分别加以记载。在我国，《不动产登记暂行条例》第8条规定：“不动产以不动产单元为基本单位进行登记。不动产单元具有唯一编码。”据此，在我国，不动产包括不动产权利（如建设用地使用权等）采取物的编成主义。二是人的编成主义，它是指登记簿以人为单位设立登记页并进行权利变动登记的模式。
不动产登记簿以不动产所有人为中心加以制作，按照所有权人来制作登记簿簿页，依次将相应的权利人加以记载。例如，甲要在某辆车上为乙设立一项抵押权，那么就在甲的登记页上记载“某年某月某日，甲在其某辆车上为乙设立了抵押权”。目前，采取物的编成主义的国家和地区较多，如德国、瑞士、日本等国。
而采取人的编成主义的主要是澳大利亚等国家和地区。在我国，依据2022年中国人民银行《动产和权利担保统一登记办法》第9条规定：“登记内容包括担保权人和担保人的基本信息、担保财产的描述、登记期限。”有关动产（除船舶、航空器等特殊动产以外的动产）、权利（除不动产权利以外）都采用人的编成主义。两者的区别在于：
第一，适用的对象不同。物的编成主义主要适用于不动产以及不动产权利，人的编成主义主要适用于动产（不包括船舶、航空器等特殊动产），以及不动产权利之外的其他权利；也能够适应浮动财产、将来财产与集合物的担保交易的公示需求。
第二，登记簿索引的编制方式不同。物的编成主义以物为核心，按照物的位置、基本特征等制作成索引，来进行编制和登记。利害关系人进行查询，也只能以物为中心来进行，例如根据房屋的门牌号码来进行查询。即便是未来的物，也要进行特定化，例如房屋的具体门牌号等。但是，人的编成主义只是以人为核心来进行登记，例如某个企业的成套设备抵押给银行，那么登记的就是某某企业将某设备抵押给某银行。人是登记簿编制的出发点与核心，是依人登记其权利以及相应的负担。
第三，登记内容的确定性不同。物的编成指向特定物，其特定性比较高，某个特定的物属于某个特定的人。但是人的编成通常是一种概括性的描述。这主要是考虑到动产很难特定化，特别是成批量生产的动产，很难与其他动产区分开来，因此只能概括描述。人的编成主义以担保人的姓名或名称为检索坐标，登记内容仅表明担保人正在进行担保交易及交易时间，仅需要对担保财产进行概括性描述，记载担保财产的种类即可。
第四，对潜在的交易相对人利益影响不同。物的编成主义下，内容的确定性较高，所以不动产登记簿具有较强的公信力；而人的编成，由于动产的确定性程度不高，所以仅仅只是查询登记，还不能了解权利的状况，这种登记主要是一种提醒、提示作用，要真正了解登记的情况，还需要进行进一步查询。例如，提供某个担保的动产，虽然进行了抵押，但是该动产是否真实存在，其型号、位置等，都需要进一步核实。由于动产容易发生毁损灭失或者交易处分，因此登记的状态与真实的状态很可能不一致，需要进行实地查验。因此，有的学者主张，在动产和权利担保登记系统中，对于价值较大的动产，应兼采物的编成主义，动产和权利担保登记系统应允许以标的物作为检索标准。
第五，登记的效力不同。物的编成主义针对的是不动产，原则上采取登记生效主义，登记是物权的生效要件，未经登记，物权不得设立；而人的编成模式下，针对的是动产，主要采取登记对抗模式，除了应收账款采取登记生效主义以外，其他的一般都是采取登记对抗主义。登记仅有对抗效力，担保权在担保合同生效时即设立，但未经登记不得对抗第三人。