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所谓物权变动，是指物权的设立、变更、转让和消灭。在市场经济社会，最为常见的就是基于双方法律行为即合同而发生的物权变动。物权变动是对现实交易的反映，绝大多数交易都以物权的归属作为交易的前提，并以物权的变动作为交易的后果。可以说，物权变动是市场交易的基本表现形式，许多交易过程就是物权变动过程。物权法关于物权变动的规则，对于保障交易的安全、维护当事人的利益，具有十分重要的作用。由于各种交易都可能涉及和发生物权的变动，因而《民法典》中有关物权变动的规则是市场经济最基本的法律规则。
物权变动体现在多个方面，主要包括物权的设立、物权的变更、物权的转让和物权的消灭几种类型。
所谓物权的设立，是指当事人依据法律规定的条件，通过法律行为或其他方式创设某项法定物权。物权的设立是物权从无到有的发生过程，从权利人角度看，也可以称为物权的取得。但严格地说，物权的取得比物权的设立范围更为宽泛，因为物权的取得既包括原始取得，也包括继受取得，其中继受取得就包括了物权的移转和设立，而物权的设立只是物权取得的一种类型。
例如，某人通过劳动创造了一件物品，其取得了该物的所有权，但并不能说其设立了所有权。
物权的设立包括所有权的取得和他物权的设立。它们都具有一些共同适用的规则，但由于所有权是所有人一般地、全面地支配其客体的物权，而他物权是所有权权能与所有权相分离的产物，他物权的客体是他人之物。
因此原则上，所有权只存在取得的问题，而不存在设立的问题。所有人无须在自己的物上为自己设定他物权，有些国家（如德国）允许所有人在自己的物上设定抵押权即所有人抵押制度，但这终究是一种例外情形。
此外，德国法中也承认需役地与供役地同属于一人时，亦可设定地役权。
我国物权法并未承认此类物权，此外，他物权的设定必须依据法定的物权类型，原则上必须要有设定行为，并且需要完成一定的公示程序。在绝大多数情况下，他物权的设定必须基于当事人的合意即双方法律行为，如抵押合同、质押合同、建设用地使用权出让合同等。在实施一定的法律行为之后必须完成一定的公示方法才能最终完成他物权的设定。
物权的变更有广义和狭义两种含义。广义的物权变更，包括物权主体、内容、客体的变化；狭义的物权变更不包括物权主体的变化，主要是指物权内容和客体的变化，如《民法典》第409条规定的抵押权人与抵押人对被担保的债权数额的变更。物权内容的变更，是指在物权设定以后，双方当事人依据法律规定和合同约定变更物权的内容。例如，双方设定取水地役权之后，将内容变更为通行地役权。所谓客体的变更，是指在物权设定之后，当事人基于法律和合同约定变更了物权的客体。例如，双方在设定质权之后，将质物的范围加以变更，排除了将孳息作为质物。此处所谓的变更，主要是指狭义的物权的变更，主体的变更属于物权转让的范畴。
物权的转让就是指当事人基于法律和合同规定移转物权，从而使物权的主体发生变化，物权的转让是最典型的交易形式。例如，房屋所有权人将其房屋移转给他人，建设用地使用权人将其建设用地使用权转让给他人。物权的转让不能完全等同于物权的处分，因为处分包括转让和设定抵押等行为，而转让仅仅指移转物权的行为，所以，转让是处分的一种形态。物权转让之后，如果依法需要办理登记的，则必须在办理登记之后才能发生移转效果；对于不需要办理登记的，则必须要完成物的交付。物权一般都可以独立移转，但是具有从属性的物权，如担保物权和地役权等，根据从随主的原则，必须与主权利一同移转。
在物权变动过程中，当事人往往也要订立有关的合同。例如，通过订立房屋买卖合同而发生房屋所有权的移转，然后通过登记来确认移转的效果，这就有必要区分合同的效力和登记的效力。设定物权类型和确定物权内容的合同，属于合同关系，应当由合同法来加以调整。这就是说，只要当事人就设定物权类型和确定物权内容的主要条款达成合意，符合合同法规定的合同生效的条件，该合同就可以产生效力，当事人就应当受到该合同的拘束。然而，就设定物权与变动物权而言，属于物权关系的范畴，应当由物权法来加以调整。按照物权法定原则的要求，违反物权法定将导致设定与变动物权的行为无效，物权不能有效地设立与变动，但这并不影响合同的效力。
对此，《民法典》第215条已作出明确的规定。
物权的消灭就是指当事人依据法律或合同的规定，通过实施一定的行为或某种事实暂时地或永久性地消灭物权。例如，债务清偿以后，抵押权消灭。再如，抵押权人放弃其抵押权。