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所谓公示原则，是指物权的设立、变动必须依据法定的方法予以公开，使第三人能够及时了解物权的变动情况。我国《民法典》第208条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。”本条就明确了物权法上的公示原则。
所谓公示，就是公之于世。公示原则的内涵在于：一方面，公示是将物权设立和变动的事实对外公开，“物权的绝对对世效力不仅要求对物权种类进行界定，同时也要求物权的具体种类具有可识别性（erkenbar）”
。另一方面，公示不一定是向全社会公开，而应当是向一定范围的人公开，能够使第三人知道。由于任何当事人设立、移转物权时，都会涉及第三人的利益，因此，物权的设立、移转必须公开、透明，以利于保护第三人的利益，维护交易的安全和秩序，这就需要建立公示原则，将物权设立、移转的事实通过一定的公示方法向社会公开，从而使第三人知道物权变动的情况。
物权的公示方法必须要由法律明确规定，而不能由当事人随意创设。关于公示方法，原则上应当采用不动产登记、动产交付的规则。在依法需要公示的情况下，物权的设立和变动与公示是不可分离的，正是因为这一原因，公示是物权的基础，只有建立完备的公示制度，才能使当事人明确哪些物权已经设立。依据公示原则，公示是物权设定和变动的基本要件。凡是法律规定，需要完成公示程序的，则公示的完成是物权设定和变动的必经步骤。例如，在当事人达成以设定、转移物权为目的的合同以后，一经登记便可以产生物权设定和移转的效力。如果当事人之间仅仅达成设立物权的合意，而没有完成相应的公示方法，则在当事人之间仅仅产生合同的效力，而不能发生物权效力。物权的登记绝不是一个行政管理的过程，而在于将物上权利设立和变动的信息向社会公开，使第三人了解这些信息，这样不仅能够使权利的享有形成一种公信力，使已经形成的权利成为一种干净的权利，更重要的是使第三人能够通过登记了解权利的状况以及权利上是否存在负担等，为不动产交易或动产交易的当事人提供一种风险的警示，从而决定是否与登记的权利人从事各种交易。
物权公示原则属于法律的强制性规则，当事人不得通过合同加以变更。公示原则的强行性主要体现在如下四个方面：一是法律规定物权的设立和变动必须采用公示方法的，应当依据法律的规定。例如，法律规定房屋买卖必须办理登记的，当事人就有办理登记的义务。再如，在物权法并未允许通过占有改定设定质权的情况下，当事人不能约定以占有改定设定动产质权。二是公示方法必须由法律规定。当事人不能通过合同来改变法定的公示方法。例如，法律规定动产质权的设定须移转动产占有，当事人在合同中设定不移转占有的动产质权，自然不应发生物权的效力。
三是公示的效力必须法定。例如，登记究竟是物权的成立要件还是对抗要件，必须要由法律规定。依法需要办理登记的，当事人不能在合同中约定不办理登记即发生移转所有权的效力。四是违反公示原则的法律后果必须由法律规定。违反公示原则的后果，一般只是导致物权不能设立，而不影响合同的效力。《民法典》物权编规定，未经登记，不发生物权的效力，这实际上就明确了违反公示方法所产生的法律效力，对于此种效果，当事人不能通过合同加以变更。
物权的公示方法必须要由法律明确规定，而不能由当事人随意创设。依据《民法典》第208条，原则上应当采用两种公示方法。
1.不动产物权的变动应当依法登记
不动产登记，是指登记申请人对不动产物权的设定、移转在专门的登记机构依据法定的程序进行登记。不动产登记是登记机构将不动产物权的设立、变更和消灭的事实记载于登记簿的行为，不动产登记的主要目的在于公示，也就是说，通过登记将不动产物权的设立、移转、变更的情况向公众予以公开，使公众了解某项不动产上所形成的物权状态。登记的实质在于将有关不动产物权设立、移转、变更等情况登录、记载于登记簿上，以备人们查阅。依据《民法典》第208条，不动产登记的事项主要包括不动产物权的设立、变更、转让和消灭。据此，不动产登记的事项包括如下四项：一是不动产物权的设立。除了极少数法定物权以外，物权的产生都以公示为条件，即使当事人之间达成了协议但没有公示，该协议也只能在当事人之间生效，不能产生物权设立的效果。公示是物权设立的重要条件，不动产物权一旦经过了登记，则人们有合理的理由相信这些物权已经设立。如果当事人通过合同约定设定某种物权（如抵押权），但尚未进行登记，因其没有完成公示的要求，人们便可以相信此种物权并没有产生。二是不动产物权的变更。不动产物权的变更主要是指物权内容和客体的变化，此种变更为狭义的物权变更，不包括物权主体的变化。不动产的状况和权利内容发生变更，也必须在登记簿上体现，否则不能发生物权变动的效力。例如，不动产用益物权期限的延长或缩短，必须登记于登记簿上才能发生物权效力。三是不动产物权的转让。所谓不动产物权的转让，是指在物权客体、内容不发生变化的情况下，物权的主体发生变更。例如，某人将房屋转让给他人，应当办理房屋所有权移转登记。四是不动产物权的消灭。不动产物权由于某种原因而消灭时，应当将不动产物权在不动产登记簿上注销，以防止此类物权再进入交易市场。例如，某栋房屋因为火灾被烧毁，就应当在房屋登记机构办理注销登记。拆除房屋以后，也应当办理注销登记。
2.动产物权的变动应当依法交付
交付是指一方将动产的占有移转给另一方。完成交付必须具备两个要件：一是动产的占有人提出交付；二是必须是另一方接受占有，完成对标的物的实际控制的移转，即由交付的一方移转给另一方，由另一方实际控制。依据《民法典》第208条，交付是动产物权变动法定的公示方法。交付完成就是转让人已经将动产的占有移转给了受让人，或者权利设定人将动产交付给了权利人。
交付对物权变动的作用主要表现在如下几个方面：一是物权的设定。在物权的设定过程中，交付也是动产物权设定的公示方法。这主要表现在质权的设定方面，必须以移转占有（即交付）为要件，只要动产已完成实际交付便可设立质权。占有始终伴随着质权的存在，至于交付行为本身是否为第三人知道并不重要。换言之，关键在于是否通过交付使占有发生了移转，而不必要求必须“公之于世”。二是物权的变动。动产所有权的移转必须经过交付才能生效。
除了船舶、航空器、机动车等特殊动产之外，原则上所有的普通动产物权变动都以交付这种公示方法的完成为条件。对特殊动产而言，虽然适用登记对抗规则，但是在没有办理登记的情况下，也可以基于交付的完成而发生物权的变动结果，但是法律有特别规定的情况下可以不必完成实际交付。这些特别规定主要是指《民法典》第226、227、228条规定的情形。
3.动产、不动产之外的其他权利也需要依法公示
《民法典》对动产、不动产之外的其他权利也规定了相应的公示方法。例如，《民法典》第445条规定：“以应收账款出质的，质权自办理出质登记时设立”。《民法典》第443条规定：“以基金份额、股权出质的，质权自办理出质登记时设立。基金份额、股权出质后，不得转让，但是经出质人与质权人协商同意的除外。出质人转让基金份额、股权所得的价款，应当向质权人提前清偿债务或者提存。”随着社会经济生活的发展，公示的方式也会不断扩大，例如，互联网出现后，物权公示手段更为快捷、便利。美国、加拿大以及其他一些国家采用互联网的方式对担保进行登记和公示。这些经验也是值得我国借鉴的。
公示原则具有如下几个方面的功能。
第一，确认物权归属。登记和交付实际上是通过将物权设定和移转的事实对外公开，从而明确物权的归属，以定分止争。物权的设立和移转应当便于第三人了解，这也是物权本质属性的客观要求。例如，甲有一栋房产，甲将该房产卖给乙，乙也交付了房款，甲并没有交付房产也没有办理登记。甲又将该房产卖给丙，已经交付但没有办理登记过户手续，丙也交付了房款；后来甲又将该栋房子卖给了丁，甲没有向丁交付该栋房屋但为丁办理了登记过户手续。在该案中，发生了“一物数卖”，几个买受人都已经交付了房款，究竟应该如何明确物的归属？依据公示原则，确认不动产权利归属应当以登记为准。在该案中，就要看谁办理了登记，登记在谁的名下，就应该确定谁有所有权。在当事人之间如果发生了产权的争议，只要是以登记为物权变动条件的，人民法院原则上应当以登记来作为确定归属的依据。如果当事人就物权的内容发生了争执，也要依据登记的内容来确定。
第二，维护交易安全。维护交易安全是公示原则最重要的功能。物权不同于债权的特点就在于，物权具有排他性、优先性等效力，对第三人具有较大的影响，而正是因为物权是对世权，关系到第三人的利益和交易安全，因此，必须符合法定的公示要件才能设立。“不动产物权的设立和移转以不动产登记为条件，这样一来，权利的变动才被外界所知道。”
任何当事人都不得仅仅通过不公开的协议来创设某项物权，否则，必然会损害第三人的利益，危害交易的安全。比如，甲欲购买乙的一套房屋，就有必要查询该房屋上是否存在抵押等负担，如此才能放心大胆地购房。如果没有登记制度或者登记制度不完善，则甲在查询时可能没有发现房屋上设定有抵押，但是在交款后却发现存在抵押；后来，由于抵押权人要实现抵押权，买房人就可能遭受重大损害，这就会严重危及交易安全。
第三，提高物的利用效率。在现代物权法中，公示制度不仅发挥了维护交易安全的功能，而且对发挥物的利用效率也具有重要作用。物权的归属能够在法律上定分止争，首先必须通过相应的公示手段来界定，通过一定的公示方法才能够明确。同时，在一物之上形成多个物权，形成对物的有效利用，都需要通过登记制度明确权利顺位，避免出现权利冲突。通过公示方法，第三人不仅可以设定各种新的物权，而且可以避免各种物权之间的冲突。从今后的发展趋势来看，有效率地利用物权的方式越多，越需要有相应的公示方法配套。
所谓公信原则，就是指对于通过法定的公示方法所公示出来的权利状态，相对人有合理的理由相信其为真实的权利状态，并与登记权利人进行了交易，法律就应当保护此种信赖。我国《民法典》第209条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。”此处所说的“发生效力”，包括如下两层含义：一是指经依法登记，将发生不动产物权的设立、变更、转让和消灭的效力。例如，当事人订立房屋买卖合同以后，即使已经交付了房屋，但没有办理所有权移转登记，仍然不能发生所有权移转的效力。
二是指经依法登记以后，如果第三人对该登记产生信赖，此种信赖应当依法受到保护。
例如，甲购买一处房产之后，交给乙管理，乙通过非法手段将该房产变更到自己的名下，后来，乙将房产转卖给了善意的第三人丙。丙的合理信赖应当受到保护。对第三人来说，其只能相信登记而不能相信其他的证明。如果登记制度不能产生公信力，则不仅使登记制度形同虚设，而且不利于交易安全的维护。由此可见，公信原则实际上是赋予了登记所公示的内容具有公信力。公示与公信是密切联系在一起的，物权法要规定公示制度，必然也要规定公信原则。公信原则主要适用于不动产的交易。
如前述，在罗马法中所有权具有追及效力，有“予发见予物时，予即回收”（Ubi meam rem invenio ibi vindico）原则，又有“物在呼叫主人”（res clamat ad dominium）原则，即所有人可随时收回其物，这些原则均属重在保护静的安全思想之表现。
并对后世法律产生一定影响。
在普通法中，也存在着“任何人不得转让他人之物”（nemo dat quod non habet）的原则
[1]
，但在日耳曼法上，则对于作为物权公示方法的占有承认具有物权移转的效力。因此产生了“所有人任意让与他人占有物，则只能对该他人请求返还”的法谚及“以手护手”（Hand muss Hand wahren）原则。该原则是指，只有自他人受取物之占有（Gewere）者（第一Hand）应保证其对于交付Gewere者（第二Hand）为返还。
在“以手护手”原则之下，所有人丧失对物的占有，可能导致其所有权的效力减弱，受让人也可基于其与实际占有人之间的交易关系而取得所有权。在适用此原则时无须区分受让人为善意还是恶意。现在民法学者多认为该原则为现代善意取得制度的来源，或者说善意取得制度的产生受到了日耳曼法Gewere制度的影响。
不少学者认为，对不动产公信在法律上的确认是从《德国民法典》第892条开始的
，我国《民法典》虽然没有明确规定公信原则，但在《民法典》的内容中体现了这一原则的精神。
1.登记记载的权利人在法律上推定其为真正的权利人
《民法典》第216条规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”这一条实际上就是确立了登记的权利推定效力。不动产登记簿是物权归属的依据。在一般情况下，登记权利人与实际权利人都是一致的，但在某些情况下可能会发生登记簿记载的内容与产权证书不一致或者发生登记记载的内容与真实的权利状况不一致的情形。在此情况下，当事人之间可能发生产权争议。此时，首先应当以登记簿作为产权确认的依据，而不能直接凭产权证书或者当事人的主张来确定产权。这就是说，如果有人主张登记簿记载错误，应当由其承担相应的举证责任。这就是所谓权利的正确性推定性规则。
也就是说，凡是记载于登记簿的权利人，就在法律上推定其为法律上的权利人。具体来说：
第一，登记记载的权利人在法律上推定其为真正的权利人。在发生争议时，应当以登记为依据确定产权。在登记没有被注销或者变更以前，就认定其为法律上的权利人。例如，在“郑磊诉吴重凡财产权属案”中，法院认为，“由于物权直接体现了物权公示原则的要求，因此赋予法律物权以权利正确性推定的效力，即法律物权人在行使权利时，无需举证证明其权利的正确性；而事实物权人欲取得法律的认可和保护，就必须举证来推翻法律物权的正确性推定，以证明事实物权的正确性。本案中，吴重凡取得诉争房屋的产权登记，可以推定其为权利人”
。
夫妻共同财产是特殊的共有，倘若夫妻一方单独处分夫妻共同财产时，夫妻另一方的利益与不特定第三人的利益就可能发生冲突，婚姻保护与交易安全就将产生矛盾。此时，夫妻财产制成为协调这些利益冲突的基础制度。如何解释夫妻财产制的法律效力？此时仍然应当适用公示公信原则。例如，在“金某惠、陈某荣与杨某成、汉中嘉德居房产中介有限公司、张某杨房屋买卖合同纠纷案”中，法院就曾指出：
“案涉房屋登记在夫妻一方名下，且房屋买卖合同约定合理价格的，基于不动产登记的公示公信力，要求买受人一方在交易中审查出卖人是否有配偶以及所涉房屋是否为夫妻共同财产过于苛责。”
第二，如果当事人欲通过合同设定某种依法需要办理登记的物权，但尚未进行登记，也没有完成公示的要求，人们便可以相信此种物权并没有产生。例如，甲在向乙购买房屋时，查阅登记簿发现登记簿的内容中该项产权并没有设定抵押，则甲便可以放心大胆地与乙从事交易，并有理由相信在购买该房屋以后不会因为该房屋曾经设定抵押而受到第三人的追夺。
第三，依法需要办理登记的物权，即便已经发生了变动，但没有通过登记予以表彰，人们也没有理由相信此种物权已经发生变动。仅仅查阅权利证书尚不能确定权利归属，例如，在“罗宜江、韦振文等返还原物纠纷案”中，法院就曾指出：“根据《民法典》第208条和第217条的规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产的证明，在不动产权属证书未被撤销以及当事人无法举证证明记载有误的情况下，基于物权公示原则，应当根据不动产权属证书判断不动产的所有权人。”
此种观点是值得商榷的。这就是说，依法需要办理登记的物权，由于没有通过登记进行公示，因此不能对抗第三人。仅仅只是查阅权利证书是不够的，还必须查阅登记。凡是信赖登记所记载的权利而与权利人进行交易的人，在没有相反的证据证明其明知或应当知道不动产登记簿上记载的权利人并非真正的权利人时，都应当推定其具有善意。
第四，登记一旦被注销或变更，即使当事人是真正的权利人，也在法律上认定其权利已经不存在。不动产登记簿也是物权内容的依据。实践中，也存在登记簿的记载与实际状况或者权属证书记载的内容不一致的情形，在此情况下，首先应当依据登记簿的记载来确定权利的大小、范围。例如，在征收的情况下，如果某人房屋的产权证书记载的面积大于登记簿记载的面积，则应当以登记簿的记载为准来确定权利的内容。
2.凡是因信赖登记所记载的权利而与权利人进行的交易，在法律上都应当受到保护
登记记载的权利和内容，第三人会产生信赖，这种信赖应当受到保护，这就是公信力。严格地说，公信力实际上是在交易过程中因涉及第三人才可能发生的效力。这就是说，所谓公信力实际上保护的是第三人的信赖利益，《民法典》第311条规定了善意取得制度。
在双方当事人之间如果发生产权争议，实际上只是涉及登记的推定效力问题，而不涉及公信力。《物权编司法解释（一）》第2条规定：“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”据此，如果当事人有充足的证据证明登记簿所记载的权利有误，并主张其是真实的权利人，则其有权请求法院重新确权。公信力仅在涉及第三人时才发挥权利外观的作用，并不能据此认定当事人确实享有权利。此时，登记虽然可以作为确权的依据，但只是发生权利正确性推定的问题，当事人完全可以通过举证来推翻这一推定。公信力维护的是交易过程中的交易安全。例如，在“郑磊诉吴重凡财产权属案”
中，法院认为，本案属于典型的借名买房登记案件，房屋产权证办理在吴重凡名下，吴重凡取得了诉争房屋的产权登记，可以在法律上推定其为权利人。但依据郑磊提交的协议书、购房款发票、购房款的实际支付情况等相关证据，能够充分证明吴重凡取得诉争房屋法律上的所有权系基于郑磊的委托，郑磊与吴重凡之间的关系，是房屋的登记权利人与真正权利人之间确认房屋最终归属的内部关系问题。不动产登记簿的公示公信力解决的是房屋登记的权利人与善意第三人之间的外部关系问题。如果吴重凡将该房屋以合理价格出卖给善意第三人，并已经将该房屋过户到该善意第三人名下，则该行为符合善意取得的构成要件，该善意第三人依法取得所涉房屋的所有权。
《民法典》第216条包含了对信赖登记产生的信赖利益的保护。而最直接保护信赖利益的规则，是《民法典》第311条关于不动产善意取得的规定。根据该条规定，不管是动产还是不动产，都统一适用善意取得。但是，在具体适用善意取得规则的时候，仍然应当将动产权利取得时的善意和不动产权利取得时的善意区别开来。例如，两者的善意判断标准是不同的。在不动产的善意取得中，只要受让人相信了登记就是善意的；而在动产的善意取得中，受让人的善意不能仅仅只是通过动产的占有来判断，还要综合考虑动产交易的具体情况，以判断受让人在受让财产时是否是善意的。如果登记所记载的权利人与实际的权利人不一致，有关当事人必须依据法定的程序向人民法院请求更正，也可以向登记机构请求更正。受理请求更正的法院一经作出变更登记的裁定，登记机构就必须依此裁定予以变更。在变更登记以前，当事人因为信赖原来登记的内容而从事交易，仍然应当受到保护。
公信制度的设立能够促使人们积极办理登记，从而有利于建立一种真正的信用经济，并使权利的让渡能够顺利、有序的进行。“无论不动产或动产公信原则，均以保护交易的动的安全为其使命，并以此实现交易便捷。”
公信制度对于鼓励交易具有极为重要的作用。一方面，由于交易当事人不需要花费更多的时间和精力去调查、了解标的物的权利状态，从而可以较为迅速地达成交易；另一方面，交易当事人不必过多担心处分人不是真正的权利人，从而犹豫不决。公信原则使交易当事人形成了一种对交易的合法性、对受让的标的物的不可追夺性的信赖与期待，从而对当事人快捷的交易形成了一种激励机制，为交易的安全确立了一种保障机制。
当然，公信制度的适用也有一些例外，即公信制度不适用于恶意的第三人。恶意是相对于善意而言的，它是指相对人在从事交易时知道或应当知道交易的另一方当事人并不是真正的权利人。例如，甲购买一处房产之后，交给乙管理，乙通过非法手段将该房产变更到自己的名下，后来，乙将房产转卖给了第三人丙。但丙因为与乙关系密切，事实上完全了解乙通过非法手段变更产权的情况。因而，丙不是善意的买受人，而是恶意的买受人，也就是说，丙明知登记有错误而仍然购买。在恶意的情况下，对恶意的当事人进行保护就违背了公信制度设立的初衷。
就不动产物权变动而言，违反法定公示方法的后果要区分登记要件主义和登记对抗主义而分别确定。
根据登记要件主义，依法需要办理登记的，必须办理登记；如果未办理登记，不能产生物权设立和变动的效果。《民法典》215条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”因此，即便未办理登记，如果当事人之间的合同符合合同成立和生效的要件，合同在当事人之间仍然会发生效力，一方当事人不履行合同，应当承担违约责任。
根据登记对抗主义，即使未办登记，也可以发生物权的变动。只不过，受让人取得的物权不能对抗第三人。因此，在登记对抗的情形下，即便当事人没有办理变更登记，只要转让人已经将财产交付给受让人，也可以发生物权的变动。就动产物权变动而言，如果是依法应交付的，必须移转占有才能发生物权设立和变动的后果，但法律另有规定的除外。
[1] See John Norton Pomeroy， A Treatise on Equity Jurisprudence ，The Lawbook Exchange，Ltd.，5th edition，1995，§745.