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物权法是调整物的归属关系及主体因对物的占有、利用而发生的财产关系的法律规范。在市场经济条件下，物权法与合同法是调整交易关系的最基本的法律规则。合同法只能调整交易关系，对于交易前提的界定和结果的保护，难以发挥其调整作用，这就需要通过物权法确认物的归属规则，确定市场交易关系进行的基础和前提，并维护社会所有制关系。要充分发挥物权法的功能，就必须对物权法的定位有正确的认识。一般认为，物权法具有如下性质。
尽管对于是否需要作出私法与公法的区分存在各种不同的观点，但在市场经济社会，区分公法和私法仍然是必要的。一般来说，私法规范的是民事法律关系，而公法规范的是行政法律关系。私法强调对自然人、法人等的合法民事权利的保护，充分尊重民事主体在法定的范围内所享有的行为自由，尊重民事主体依法对自己的民事权利和利益所作出的处分。
而公法则更注重对民事关系的干预和对社会经济生活的管理。物权法作为民法的一部分，其性质应为私法。尽管现代物权法越来越重视在物权的行使、移转等方面从公法上加以干预，但物权法在本质上仍然属于私法范畴。既然物权法在本质上属于私法范畴，那么就决定了物权法在规范性质上应当具有一些不同于其他法律的特点。
第一，从调整对象来看，物权法所调整的对象主要是因物的归属和利用而产生的民事关系，这是平等主体之间的财产关系。
我国《民法典》物权编作为基本财产法，它要平等地确认和保护各类物权。这些权利纳入物权法的调整范围之后，也就成为一种民事权利。例如，物权法所确认的国家所有权主要应当具有私法上的权利的特质。从实践来看，尽管国家所有权和国家行政管理权常常很难严格分离，国家所有权的行使也往往要借助于行政机关行使行政管理权的活动来实现，但在物权法中，对国有财产权应当按照民事权利来构建，而不应当按照公权力来规定。物权法作为民法的组成部分，要遵循民法的平等原则，对各类物权实行平等保护。
第二，从调整方法来看，尽管物权法贯彻了物权法定原则，大量的规范都具有强行性，但因为物权法仍然属于私法，所以，它必须要在一定程度上体现私法自治的原则，尤其是对于因法律行为而发生的物权变动，必须体现一定程度的私法自治。例如，允许当事人依据自己的意志设定、移转物权，在法律规定的范围内享有并行使物权。物权法在建筑物区分所有中也充分体现了对业主自治的尊重，因此，业主自治同样也是私法自治在物权法上的体现。
第三，对物权的保护具有自身的特点。物权法确认各类物权，实际上就是赋予了这些权利的排他性。在这些物权受到侵害的情况下，物权编赋予了权利人请求确认物权的权利，并确认了权利人的物权请求权。由于物权请求权的行使不需要证明过错的存在，也不适用诉讼时效规则，因此其与侵权请求权存在显著的区别。
强行法是指不能由当事人通过协议加以改变的法律规范。物权法的强行法特点表现在如下几个方面：第一，物权的类型和内容、物权的公示方法、物权的效力等都要由法律作出规定，不能由当事人通过其协议改变。我国《民法典》第116条规定，“物权的种类和内容，由法律规定”。正是因为物权法贯彻了物权法定原则，所以，物权法的大多数规则都是强行性的。
第二，物权变动的规则原则上是强行性规范。这些规范不能由当事人通过协议任意变更。例如，依法应当办理登记的，当事人通过协议约定不办理登记即取得物权，不能对第三人产生效力。第三，为了保障不动产权利人正当行使权利，保障人民的生存和生活需要，物权法规定了相邻关系规范，对不动产权利的行使作出了干预。第四，物权法为了充分体现物尽其用原则，对一些不动产权利的行使进行了干预。例如，按照《民法典》第301条的规定，“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮、变更性质或者用途的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但是共有人之间另有约定的除外”。此处之所以要求2/3以上的按份共有人同意，而并未要求全部同意，这主要是出于效率的考量，避免出现僵局导致难以实现物尽其用。物权法的强行性也表现在不动产物权的行使方面越来越多受到国家的干预。
当然，物权法作为私法，也要贯彻私法自治原则，如物权人可以在法律规定的范围内依自身的意志设立、变更以及转移物权；每个物权人可以依法自由行使其权利，他人不得干涉物权人权利的正当行使；物权人有权在法律规定的范围内抛弃、处分其权利；等等。以地役权为例，有关地役权的类型、内容、补偿方法等是完全允许当事人约定的。
但总体上说，物权法主要是强行法。物权法的强行性是物权法与合同法的区别之一。合同法多为任意性规范，属于“任意法”，绝大多数规范可以由当事人通过协议加以改变。当然，强调物权的强行性绝不意味着将物权法变为管理性的法规。
所谓民事普通法，是指适用于全国领域、规定一般事项，并且无适用时间限制的民事法律。民事特别法是指适用于特定的区域、规定特定的事项，或在适用时间上有限制的民事法律。普通法和特别法只有在同一法律部门内部，并且法律规定的事项为同类的情况下才能作出区分。物权法是普通法而非特别法，也就是说物权法所规范的是具有相当普遍性或一定程度的稳定性的事项，这是因为物权法所规范的财产关系大多是社会中较为重要的财产关系。它从维护国家基本经济制度出发，确认各种基本的财产权。因此，物权法是有关财产关系的基本法。从这个意义上，也可以说它是普通法。而具体规定有关财产关系的单行法律（如《城市房地产管理法》《农村土地承包法》等）是特别法。《民法典》第11条规定：“其他法律对民事关系有特别规定的，依照其规定。”这就确认了普通法与特别法的关系。
所谓固有法，是指保留了较多的国家、民族和历史传统的法律。各国物权法都从维护其国家经济制度等需要出发，确立了一些符合其历史传统和现实需要的制度和规则，使物权法具有根植于本国、本民族的特征，因此具有固有法的特点。因为物权法反映了一个国家基本经济制度，并且深受其历史传统、民族习惯等因素的影响
，物权法具有强烈的固有法和本土法的色彩。
从物权法的发展历史来看，两大法系的物权法或财产法都与本国的历史传统和社会经济发展密切相关。大陆法上的物权制度是在本国旧有的物权习惯和借鉴罗马法的基础上形成的，而英美法是在其封建的土地制度之上形成的财产制度。也就是说，从基本范畴上看，两大法系缺乏共同的、具有可比性的概念。例如，英美法的“财产”、“财产法”以及“所有权”等概念和大陆法系物权法上的概念相差甚远（英美法甚至完全没有物权的概念）。又如，英美有关财产法的许多范畴是在封建的多重土地使用权基础上产生的概念，对此，大陆法系的物权法中并没有对应的范畴。
即使在大陆法系国家之间，各国的物权制度也相差甚大，在用益物权方面表现较为明显且有历史性和固有性，并反映不同的经济体制和社会发展。
例如，在德国有所谓土地债务制度
，这在其他国家并不存在；而法国法上的人役权制度也没有被日本民法所采纳。这些都表明各国物权法的差异很大。产生这些差异的主要原因在于，各国物权法深受其本国经济制度、历史文化传统、生活习惯等方面的影响；除此之外，还受到物权法调整的主要财产即不动产的影响。一方面，不动产更多涉及的是其归属的确认和在有限地域内的利用问题，通常很少发生国际性的交易。所以，有关不动产的规则的一体化是没有必要的。另一方面，不动产法律制度常常涉及一个国家的基本经济制度，甚至与该国的国家主权密不可分。由于物权法承担着维护基本经济制度的功能，因此，其不可能也不需要借鉴外国的法律规则，从而设计统一的国际性的规则。各国人民的生活习惯以及现实经济生活必然要求与之相适应的物权法规范，从而使相应的物权法规范具有固有法性。
强调物权法的固有性质绝不是指要排斥他国的先进经验，而主要是指物权法除了反映市场经济的共性以外，还要特别注重从本国社会经济生活条件出发，反映本国的历史和民族的习惯、所有制关系的现状以及国家对财产关系管理方面的政策等。由于物权法具有固有法的特点，因而物权法要充分反映我国多种所有制经济结构的社会现实，反映我国社会生活中的传统习惯，尊重人民群众普遍接受的约定俗成的概念。例如关于土地承包经营权的概念已经在我国使用多年，并已经为广大人民群众所接受，甚至已经形成了约定俗成的概念，不能轻易地放弃。
物权法的固有法特点，并不意味着其规则是固定不变的，相反，物权法也应该适应社会经济条件的变化而不断地发展变化。自20世纪以来，随着社会生活的变迁，物权法也呈现出以下发展趋势：即物权的社会化、物权种类的增加、相邻关系的公法与私法的双轨规范体系的形成、建筑物区分所有权制度的形成、用益物权的功能的加强和类型的增加、担保物权机能的强化、物权关系上的私法自治、物权法定主义的缓和等。
我们应当关注这些发展趋势，借鉴其中一些有益的经验。
物权法作为实体法，它既是行为规范又是裁判规则。物权法首先是行为规范，这就是说，物权法的规则大多是规范当事人之间合法、正当地行使物权，从而避免权利的冲突，维护人与人之间的正常秩序。物权法为了规范交易的正常秩序，也确立了当事人合法、有效取得物权的规则。物权法规定了征收、征用制度，也规范了政府行使征收权移转单位、个人财产权的行为。物权法规定了建筑物区分所有权制度，规范了业主行使其专有部分所有权和共有权的规则。物权法规定了相邻关系的规则，规范了相邻不动产权利人之间行使权利的行为。这些都表明，物权法是财产权确认和行使的规则，也是取得财产权的规则。物权法的许多规则作为社会生活的规则，是人们长期以来生活习惯的总结，确立了人与人交往正常关系的规范，是社会公共道德和善良风俗的反映。按照物权法的规则行为，有助于建立人与人正常、和睦的生活关系，维护社会生活的和谐与稳定。
物权法的规则也是司法审判机关正确处理民事纠纷所要依循的基本准则。物权法的规则大多都对应着裁判规范，它为司法裁判提供了一套基本的体系、框架、规范和术语，为司法过程提供了一套明确的、完整的规范，力求通过法律的制定使整个司法过程都处于法律的规范之下，并对法官行使的自由裁量权作出了必要的限制。在《民法典》物权编中，裁判规范也可以分为两类：一类是具体的裁判规则。如《民法典》第308条规定：“共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。”这就为法官裁判民事案件提供了明确的规范。另一类就是授予了法官自由裁量权的规则和原则。例如，《民法典》第288条规定：“不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。”这实际上就是赋予了法院按照在现代社会法官不得以法无明文规定而拒绝接受对民事案件的裁判，也不得以法律规定不明确而拒绝援引法律条文的法律依据。凡是不援引法律规定的裁判均为恣意裁判，而完全违背法律规定而作出的裁判则为枉法裁判，无论是枉法的裁判还是恣意的裁判均为不合法的裁判。
物权法是实体性规范（materielles Recht），主要调整实体权利、义务关系。
但是物权法中也具有程序性的规定，例如，物权登记的程序、更正登记、异议登记、预告登记等条款。这些规范虽然属于程序性规定，但属于物权的确认和保护必不可少的规定。物权的设立、变更、行使，应当依据法定的程序，缺乏程序规范，则实体权利的保护是不周全的，因此物权登记等程序规范也应当规定在物权法中。