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物权作为一种支配权，必须以特定的物作为其支配的客体。因此，只有那些能够为权利人所能支配和控制的物，才能成为物权的客体。现代社会中，物权的客体的范围是十分广泛的，因为任何物在法律上都具有自己的归属，即使是无主物，最终也可能依据法律规定确定归属。因此无论是生产资料还是消费资料，无论是自然物还是劳动产物，无论是流通物还是限制流通物，都可以作为物权的客体。
（1）作为物权的客体，必须满足作为权利客体所应具有的一般特征。这些特征是指凡是存在于人身之外，能够为人力所支配和控制、能够满足人们的某种需要的物。
首先，作为物权客体的物，必须是存在于人身之外。因为人本身不能作为客体，而附属于人体的各个器官和组织等，在与人体发生分离之前，本身不能成为物权的客体。
其次，作为物权客体的物，必须能够为人力所支配。如果无法为人力所支配或者控制，就无法有效确定权利归属和范围，自然也无法成为物权的客体。
例如，空气、云彩、天体等，无法为人所控制和支配，谈论其归属和利用关系是没有意义的，因而它们都不能成为物权的客体。最后，作为物权客体的物，应当具有价值（包括使用价值和交换价值），能满足人类一定的生产生活需要。如果物本身没有价值，对其占有和利用便无法形成一定的财产关系，那么赋予无价值的物以财产权利，就毫无意义。
（2）作为物权的客体，主要是有体物。传统的物权法主要规范的是因有体物上权利的设定、移转等而发生的法律关系，这是由物权主要是对有体物的支配权利所决定的。有体物是相对于无体物而言的。有体物是指具有一定的物质形体，能够为人们所感觉到的物，换句话说，是指有形的、可触觉并可支配的物。
从罗马法开始直到近代，物权的客体主要是土地。由于土地在农业社会的重要性以及其具有显而易见性（visibility）、固定性（fixity）、安全性（security），它一直成为物权的重要客体。但罗马法也承认了无体物的概念。
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在罗马法中有体物（rescorporales）是指：“实体存在于自然界之物质，而为人之五官所可觉及者也（quae tangi，possunt）。如土地、房屋等。”无体物（res incorporalsl）是指：“法律上拟制之关系（quae consistunt in jure），而为人之五官所不可觉及者也。如用益权、地役权。”
大陆法系国家关于是否承认无体物为权利客体问题，存在两种不同观点。一是以法国法为代表的国家将物分为有体物和无体物，认为有体物与无体物均可以作为权利客体，如《法国民法典》第526条规定，不动产的用益权、地役权或土地使用权和旨在请求返还不动产的诉权按其所附着的客体均为不动产。二是以德国法为代表的法律仅承认权利客体为有体物而排斥了无体物的概念，有体物是物权的主要客体的观点来源于萨维尼，他认为，在无体的客体上不可能存在物权和绝对权。这一观点得到了普赫塔等潘德克吞学者的支持。
温德萨伊德认为，对物权应该是物上的权利（ein Recht an der Sache），并且应该以物为客体。
根据《德国民法典》第90条的规定：“本法所称的物，仅指有体物。”这两种观点各有利弊，德国民法的观点对于物权客体的物的范围规定得过于狭小，从而使许多权利上的物权不能纳入物权的范畴。而法国民法将许多权利都作为物对待，并未严格区分权利与权利客体，因此也不完全妥当。
依据我国《民法典》第115条，“物包括不动产和动产。法律规定权利作为物权客体的，依照其规定”。据此，物权的客体仅限于有体物，尤其是就所有权而言，其客体原则上应限于有体物。在一般情况下，物权以有体物为支配对象。所谓物权的支配性，就是指对有体物的支配权，整个物权法的规则都是建立在对有体物支配的基础上的。例如，物权请求权主要就是为了使物权人恢复对有体物的占有和支配，排除他人对有体物的妨害，恢复有体物的原状，这些方法是很难适用到无体物之中的。如果物权法主要调整无体物上权利的设立移转关系，则整个物权法的概念、体系和基本规则都要发生根本性的改变。例如，所有权概念完全是建立在有体物的概念之上的。在法律上不可能存在以无体物为客体的所有权，否则，将会出现债权的所有权、知识产权的所有权甚至所有权的所有权。所有权的概念将会变得混乱不堪。再如，一物一权、物权的公示和公信、善意取得等原则与制度都是建立在有体物基础上的。如果物权法主要调整无形财产的设立、移转关系，这些规则就都要改变。所以，我国《民法典》第115条规定：“物包括不动产和动产。法律规定权利作为物权客体的，依照其规定。”因此，物权主要以有体物，即以动产不动产为客体。
（3）物权的客体主要是特定物。在法律上，物有特定物和种类物之分。特定物是指具有单独的特征，不能以其他物代替的物，如某幅图画、某个建筑物等。种类物是指具有共同特征，可以用品种、规格或数量等加以度量的物，如某种标号的水泥、某种牌子的大米等。种类物可以用同类物来代替，但是当种类物已经从同类物中分离出来作为权利客体时，也就有了特定化的性质。
物权的客体必须是特定物，因为物权是权利人支配特定物的权利，标的物不特定化，权利人也就无从支配。而且物权的移转要采取登记或交付的方式，如果标的物不能特定，则无法登记或交付。对于债权来说，其权利客体主要是行为，即使是以物为给付标的物，大多也是种类物。不过，当这些种类物由债务人交付给债权人以后，则种类物已变成特定物，并成为所有权的客体。只有在作为物权客体的物具有独立性和特定性的情况下，才能明确物权的支配范围，使物权人能够在其客体之上形成物权并排斥其他人的干涉。正如法谚所称：“所有权不得未确定。”如果物不能确定，则物权支配的对象亦不能确定，从而物权也难以存在。所以民法理论认为物权客体的特定主义（Spezialitaetsprinzip）亦应为物权法的一项规则。
现代社会中物权的客体的范围是十分广泛的，因为任何物在法律上都具有自己的归属，即使是无主物，最终也可能依据法律规定确定归属。因此不论是生产资料还是消费资料，无论是自然物还是劳动产物，不论是流通物还是限制流通物，都可以作为物权的客体。通常，作为物权客体的物，应当具有价值（包括使用价值和交换价值），能满足人类一定的生产生活需要。在民法上，物的意义就是承载权利的客体，无论在实体层面还是制度层面，都具有独立存在的价值。
如果物本身没有价值，对其占有和利用便无法形成一定的财产关系，那么赋予无价值的物以财产权利，就毫无意义。因此，只有那些能够为权利人所能支配和控制的物，才能成为物权的客体。当集合物进入交换领域后，集合物作为一个整体具有某种交换价值，并可以与其他物相区别，这样它就可以作为物权客体。
比如将企业的财产整体上作为担保物设定抵押，或者将企业的财产作为一个整体进行出售。
在大陆法系国家，一般认为，物权的客体主要是有体物，但晚近也有德国学者认为，罗马法上的所有权概念不一定建立在有体物上。
对此，一些英美法学者曾经展开过讨论。20世纪20年代，霍菲尔德（Hohfeld）对于大陆法上通常所说的“物必有体”这一观点提出了尖锐的批评，他全面否定了财产权的客体是有体物的观点，并在此基础上提出了财产权是一种“权利的集束”的看法。他认为，“财产”并不是像土地或啤酒厂之类的具体物；财产只能是财产权，也就是财物之上的权利。“财产”特指权利人所享有的各种主张、特权、权力等，它给予了权利人对于客体和空间的控制和支配权。
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如果将财产仅仅理解为有体物，将忽视无形财产的重要性，难以解释知识产权等权利的存在和发展，尤其是“将财产理解为有体物”的理论不能解释为什么不同的权利人在法律上可以对客体进行分别的控制，也不能解释对一些非有体性的权利的征收征用也应该给予补偿的问题。
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一些美国学者也支持霍菲尔德教授的观点，认为罗马法上的“对人权”（rights in personam）和“对物权”（rights in rem）的区分误导了法律人，使得法律人误以为财产权就是对物的权利，也不符合财产在现代社会的新的发展。
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事实上，随着社会的发展和科技的进步，现代社会中的“财产”概念发生变化，无形财产大量产生，财产的类型日益多样化，无形财产的类型日益丰富，其重要性也有与有形财产并驾齐驱之势，甚至有超越之势。尤其是随着技术革命的进程和互联网的发展，越来越多的具有金钱价值的事物被视为财产的具体类型。例如，有价证券、信托、空间权益、数据产品等等。据此，有不少学者认为，财产法的调整重心也应当发生移转，不应当仅限于有体物，而应当扩张及于无形财产。
应当看到，大陆法上的物权制度不像英美法上财产权制度那么宽泛。英美法上的财产概念包括了知识产权等无体财产权，而大陆法上的物权概念已经将其与知识产权等无体财产区分开来。
在大陆法国家，由于民法体系内部有明确的分工，物权法主要调整因有形财产的利用和归属所形成的关系，无形财产主要受知识产权法、证券法、公司法等法律的调整，因此，物权法不能越俎代庖，否则可能导致整个民法体系的混乱。为此，我国《民法典》第115条规定，“物包括不动产和动产。法律规定权利作为物权客体的，依照其规定。”这就是说，只有在法律有特别规定的情况下，权利本身才可以成为物权的客体。换言之，权利成为物权的客体必须要由法律规定。因为一方面，物权主要以有体物为客体，如果允许当事人随意以权利作为物权的客体，将会改变物权的性质和形态。例如，如果认为所有权的客体可以为无体物，特别是权利，则会出现债权的所有权、继承权的所有权，甚至所有权的所有权，如此，则所有权的概念本身将陷于自相矛盾与模糊不清的状态。这样的结果将会导致物权法定原则形同虚设。另一方面，由于物权法的基本规则都是建立在有体物的规则之上的，如果允许当事人随意以权利作为客体，也会导致物权法的基本规则发生改变。
在我国《民法典》中，权利成为客体的情况主要是指：
第一，在担保物权中，建设用地使用权等可以设定担保，如设定抵押或者质押。我国《民法典》规定的权利质押，实际上都是以权利作为物权客体的情形。知识产权属于无形财产，应该受知识产权法调整，但是在法律有规定的情况下，可以出质而成为担保物权的客体。
第二，我国《民法典》确认了空间可以成为物权的客体。空间是一个物理学上的概念，是以一定的长、宽、高来界定的三维空间。作为法律概念的空间是以权利客体的形式存在的。然而，空间权的客体与一般物权的客体是有区别的，因为空间不是有形物，它难以被实际地控制或占有。但它仍然可以作为物权的客体而存在，这是因为它是客观存在的资源，可以为人类所支配和控制，并能够满足人类的需要。
与电、气、磁场等类似，空间也是可以被感知的。在物权法上，空间是指土地上下一定范围的立体上的位置。对空间所享有的支配和利用的权利就是空间权。空间无论在土地之空中或地中，如果具备独立的经济价值及有排他的支配可能性两项要件，即可为物。
根据我国《民法典》第345条规定，空间权可以成为一项权利，这实际上就是将空间资源纳入了物权客体的范围。
第三，我国《民法典》第252条规定：“无线电频谱资源属于国家所有”，这就将“无线电频谱”纳入物权法的适用范围，实际上也扩大了物权客体的范围。我国司法实践也承认，电、热、声、光等在物理上表现为无形状态的物，作为有体财产的延伸，仍然属于有体物的范畴，从交易观念出发，它可以作为物而对待。
第四，我国《民法典》承认了集合财产在特殊情况下可以成为物权客体。为了促进物尽其用，充分发挥担保物的价值，集合财产作为担保物的现象越来越普遍，尤其是以企业整体财产作担保，越来越普遍。因为一方面，以企业财产作担保，可以使企业的品牌、信用等无形财产计算到担保财产之中。另一方面，以企业财产作担保，就可以将企业财产拍卖，而整体财产拍卖一定比单个财产出售更有价值。整体财产出售，还可以导致整体财产的接管，受让人在买受时，可以对企业进行整治，从而使企业起死回生。但是，如果将企业分拆拍卖，可能会导致企业的消灭。由此可见，集合财产担保是很有效率的。正是因为越来越多的集合财产作为担保物，也使物权客体范围扩张，例如，在以集合财产担保的情况下，物权客体实际上都突破了有体物的范围，而包括了无形财产。
当然，权利作为物权客体本身只是一种非常例外的情况；对于这种非常例外的情况由法律规定，但不能扩大解释为物权的客体必须法定；否则，人们有效利用各种财产和资源的活动将会受到严重的制约。
数据是指以信息为内容的无形财产。网络虚拟财产是伴随着互联网的快速发展而产生的新的财产，如比特币、网游中的装备、账号、网店。它们与一般的财产在本质上有很大的共性，都具有一定的经济价值，甚至可以在一定范围内流通。例如，网店、游戏装备等，可以作为财产出售。我国《民法典》第127条规定了网络虚拟财产的保护，这就为这些财产纳入民法调整提供了法律依据。
在司法实践中，已经出现了电子游戏装备、QQ号码归属等纠纷。
早在2003年，北京市朝阳区人民法院公开审理了国内首例虚拟财产案——“红月案”。在该案中，原告游戏账号中的所有虚拟物品不翼而飞，原告要求被告游戏运营商恢复原状，由此引发诉讼。
《民法典》第127条规定：“法律对数据、网络虚拟财产的保护有规定的，依照其规定。”该规定有效地适应了数字时代数据和网络虚拟财产的发展，并宣告了这些权益亦可作为民事权益予以保护。但是，数据和网络虚拟财产是否也可以成为物权客体，在学界曾经引发争议。笔者认为：
第一，数据和网络虚拟财产不是有体物，因此不满足《民法典》第114条第2款关于物权客体是“特定的物”的要求，因此原则上不能成立物权。实践中，有的法院将NFT数字资产视为所有权客体，例如杭州互联网法院在“元宇宙第一案”的判决中指出：“NFT交易实质上是‘数字商品’所有权移转，并呈现一定的投资和收藏价值属性……NFT数字作品持有人对其所享有的权利包括排他性占有、使用、处分、收益等。”
这一观点似乎表明，持有人对NFT数字作品享有完整的所有权。但是严格地说，即便NFT数字资产等网络虚拟财产应当受到法律保护，但是不能简单地将其认定为物权。
第二，数据和网络虚拟财产在例外情形下，可以设立担保物权，在此情形下可以适用民法典物权编的有关规则。在数据、网络虚拟财产上设定的担保权利因不会移转标的物的占有，在性质上应当属于抵押；而且对于权利质权，《民法典》采取了正面清单模式，其确认可质押的权利中并不包括数据、网络虚拟财产。在这一立法背景下，只能将数据和网络虚拟财产上的担保权利作为抵押权。依据《民法典》第395条第1款第7项的规定，只要法律、行政法规未禁止抵押的其他财产都可以抵押，而法律、行政法规并未禁止数据、网络虚拟财产的抵押。同时，《民法典》第440条关于权利质押标的物的规定仅限于“法律、行政法规规定可以出质的其他财产权利”并不包括数据、虚拟财产。由此可见，数据、网络虚拟财产的担保只能采取抵押的形式。
第三，在数据和网络虚拟财产遭受侵害的情况下，也可以参照适用物权请求权（《民法典》第235条、第236条）的有关规定。由于数据产品和网络虚拟财产原则上是财产权利，因此在受到侵害的情况下可以受到法律保护。《民法典》对网络虚拟财产的保护作出原则性规定，可以为网络虚拟财产的保护提供法律依据。
从《民法典》第127条规定来看，既然承认网络虚拟财产具有财产性质，那么，对其就应当比照财产权的规则进行保护。网络虚拟财产应当作为财产权受到保护，而不能用人格权保护方法，侵害网络虚拟财产也不能适用精神损害赔偿。但网络虚拟财产究竟是物权还是债权，目前仍未达成共识。一般认为，由于网络虚拟财产以当事人之间存在网络服务协议为前提，因而应当属于债权，可适用债权的相关规定对此类财产予以保护。但仅仅通过债权有时难以对此类财产提供保护。例如，黑客攻击篡改邮箱和网络店铺数据，第三人盗走游戏装备，用债权予以保护都比较困难，因为已突破了合同的相对性。但平台和用户之间的关系具有债权特点。如果用单一的物权和债权来解决，可能不利于保护此类财产。
如果以数据、网络虚拟财产进行抵押，是否需要公示，以具备公示效力？需要指出，数据本身是不断产生、流动的、无边界的、不确定的，但数据开发者制造数据产品以后，数据产品具有一定的确定性。例如，制作成数据库、移动端应用程序中的数据、特定服务器中的全部数据，具有一定的特定性，因此，可以采用登记方式进行抵押。但此类财产的抵押是应当采取公示生效主义还是公示对抗主义，法律规定并不清楚。《民法典》第402条和第403条分别规定了不动产抵押的登记要件主义与动产抵押的登记对抗主义，毫无疑问，数据、网络虚拟等作为无形财产权利，无法归入不动产之中，也不能适用不动产的物权设立公示规则，而作为无形财产权利，在物权设立方面的规则具有相似性。因此，笔者认为，以数据、网络虚拟财产进行抵押，可以类推适用《民法典》第403条的规定，采取公示对抗主义。
有体物是指具有一定的物质形体，能够为人们所感知的物。有体物包括的范围非常广泛，可以是除权利以外的一切物质实体，即物理上的物，它不仅包括占有一定空间的有形物（各种固体、液体和气体），还包括电、热、声、光等自然力或“能”（energies）
。无体物主要是指除有体物以外的其他权利和利益，如对股票、债券、智力成果等的权利，都可以被称为无形财产。
其实质内容是法律所保护的权利主体的利益。电、天然气等无形物在交易上是可以作为交易对象的，从交易观念出发，它可以被作为物而对待，许多国家的民法典明确规定电力等自然力为可以支配的物。
区分有体物和无体物的主要意义在于：第一，从物权法的调整范围来看，我国《民法典》主要调整因有体物产生的财产归属和利用关系。而因无体物产生的归属和利用关系由知识产权法等法律调整。第二，从物权客体来看，我国《民法典》确认了物权的客体主要是有体物，在法律明确规定的情况下，客体可以是无体物。例如，《民法典》物权编规定了权利质押，这就是属于法律有特别规定的情况。这些物代表了有形财产。所以，通俗地讲，物权的客体大多是看得见、摸得着的财产。当然，在特殊情况下，有形财产和无形财产可以相互转化。例如，计算机软件因为储存于数据载体中而获得可把握的形式时，可以成为有体物。
物权的客体是特定的物。所谓特定的物，主要是指动产、不动产。动产与不动产的区分，最早起源于罗马法。大陆法系国家都采纳了这种区分。所谓不动产，是指依照其物理性质不能移动或者移动将严重损害其经济价值的有体物。所谓动产，是指不动产之外的物，它在性质上能够移动，并且移动不损害其经济价值，如电视机、书本等。有体物可以分为动产和不动产。动产和不动产概念的区别主要表现在：第一，是否可以移动。动产通常可以移动，而不动产则不能移动。当然，在现代社会中，随着科技的发展，房屋也可以移动，但是这毕竟属于例外现象。第二，移动是否在经济上合理。房屋等土地附着物也可能是能够移动的，但一旦移动耗资巨大，而动产通常可以移动，即使是沉重的机器设备，也可以移动，且较之于不动产，其移动耗资不大。第三，是否附着于土地。不动产除土地之外，其他财产如房屋、林木等都是附着于土地的，通常在空间上不可移动，若发生移动将影响它的经济价值。而动产通常并不附着于土地。
从物权法的发展趋势来看，动产和不动产呈现出相互渗透甚至是相互转化的状况。因为一方面，不动产证券化趋势的发展，使不动产具有动产化的趋向。物权的证券化不仅有利于充分实现不动产的交换价值，也为物权人开辟了新的融资渠道。另一方面，某些动产，如船舶航空器等也要在法律上采取登记制度，从而与不动产的规则完全一致。还要看到，在担保物权中，不动产抵押和动产抵押基本上采用相同的规则。正是由于这一原因，有一些学者认为应当使动产和不动产规则统一化。
笔者认为，尽管动产和不动产在某些方面应适用共同的规则（例如物权法的基本原则、物权的请求权制度等对动产和不动产都是适用的），但也要看到，动产和不动产适用的仍然是两种不同的规则，具体表现在：
（1）权利的取得方式不同。在我国，土地属于国家和集体组织所有，个人不能对于土地享有所有权。此外，从权利的取得方式来看，动产取得的一些方式如先占、添附、加工等，一般不适用于不动产。
（2）转让的形式要件不同。从权利的转让来看，动产的转让不仅可以采用书面形式和口头形式，还可以采用其他形式。法律对于动产的转让合同，常常没有严格的形式要件要求，但对于不动产则具有这方面的要求，这主要是因为不动产价值较大，所以不动产交易需要作成书面合同。
（3）物权公示的方法不同。从公示方法来看，动产所有权移转以交付为要件，而不动产所有权移转以登记为要件。动产的价值较小，法律不要求其采用登记的方法进行公示，而只是要求采用交付的方式；而不动产的价值较大，且依其性质能够通过登记确定其特征，法律要求其变动必须登记。由于登记较之于交付更为复杂，所以物权法应当对登记的程序等作出规定，这些规则一般不适用于动产。
（4）利用方式不同。就我国《民法典》的规定来看，动产之上可以设立抵押权、质押权、留置权，而不动产之上可以设立用益物权和抵押权。一般来说，动产之上是不能设立用益物权的，但我国《民法典》物权编也承认动产之上可以设立用益物权。就担保物权而言，不动产之上只能设立抵押，但不能设立质押权和留置权；而动产之上，既可以成立质押权，也可以成立留置权。在他物权的设定方面，动产一般不能够设定用益物权，只是在法律明确规定的情况下可以设立担保物权，如动产抵押、动产质押和留置权。一般来说，在动产之上设立的他物权是有限的，而在不动产之上则可以设立多项物权，各项用益物权基本上都是在不动产的基础上产生的。
（5）权利的性质不同。在权利的性质方面，法律对动产的移转和取得极少设定一些限定，且动产移转和取得的规则需要借鉴外国的法律经验。但是对不动产的设定、取得、移转常常有许多公法上的限制。不动产更多涉及的是其归属的确认和在有限地域内的利用的问题，通常很少发生大规模的国际性的交易。另一方面，不动产法律制度常常涉及一个国家的基本经济制度，甚至与该国的国家主权密不可分。既然物权法承担着维护基本经济制度的功能，因此，有关不动产的规则具有很强的固有性。
（6）二者的诉讼管辖不同。依据我国《民事诉讼法》的规定，不动产的纠纷适用专属管辖，由不动产所在地法院管辖。但对于动产，其并不适用专属管辖的规定。
从广义上讲，土地是指包括土地、森林、水、矿藏以及阳光、空气的一切自然资源。
从狭义上讲，土地作为地球表面的陆地的土地资源，即在气候、水文条件作用下，由地貌、土壤、植被等因素组成的自然综合体。
绵延无垠的土地，在物理上是非独立的物，但依据交易的观念和法律的公示方法，可将其划分为各个部分，这些部分均可以成为独立物。
所谓地上定着物，是指固定且附着于土地之物。
我国台湾地区实务界认为“系指非土地之构成部分，继续附着于土地，而达一定经济上目的，不易移动其所在之物”。我国《担保法》曾使用这一概念，其第92条规定：“本法所称不动产是指土地以及房屋、林木等地上定着物。”因此，地上定着物包括房屋、林木等。其特征在于它是附着于土地、固定且不易移动的物。所谓房屋是利用一定面积的空间，在地上、地下所建筑的物。
所谓建筑物是指定着于土地上或地面以下，具有顶盖、梁柱、墙壁，可供人居住或使用的构造物，如房屋、仓库、地下室、空中走廊、立体停车场、桥梁、水塔、烟囱等。
房屋一般包括土地上的居民住房、工商业用房、办公用房（写字楼）等建筑物及其构建物，如铁路、桥梁等。由于房屋不可能是空中楼阁，必须建造在土地之上，土地是和房屋及构造物相连的，并在空间上紧密结合为一体，因此在法律上通常将两者统称为不动产或房地产。
关于土地和房屋之间的关系，世界范围内有两种不同的立法模式：一是吸收主义。在此种模式下，房屋被认为是土地的重要组成部分，或者被认为是地上权的组成部分。罗马法采取“房随地走”的添附制度，认为土地应当吸收建筑物。在罗马法中，地上建筑物是依附于土地的，因为建筑是使建筑物添附于地皮。罗马法所有权的典型规范是这一原则：根据自然法，地面上的物品添附于地皮。
罗马法曾用添附的理论解释土地与建筑物的关系。德国法并未采取日耳曼法的观点，而是完全继受了罗马法的“附着于土地之物即属该土地”的思想，认为定着于土地之物以及与土地所有权结合形成的权利，都不是独立的不动产，而只是土地的重要组成部分。《德国民法典》第94条明确规定：“土地的主要组成部分，为定着于土地的物，特别是建筑物，及与土地尚未分离的出产物。”这一观点对大陆法系其他各国的民法产生了重大影响。二是分离主义。在此种模式下，房屋和土地是分别的所有权客体，房屋不是土地的组成部分，也不是地上权的组成部分，而是独立的权利客体。日耳曼法最初认为建筑物为动产，以后随着建筑物的日益坚固，其与土地的结合日益长久，便逐渐认为建筑物是一种独立的不动产，而不是与土地结合在一起的不动产。
法国民法并没有采纳罗马法的观点。在法国法中，通常将不动产中的土地与建筑物区别开来，各自作为不同的不动产区别对待，在这一点上极其类似于日耳曼法。日本民法与法国民法基本相同，《日本民法典》第86条规定；“土地以及固定在土地上的物叫做不动产。”但根据日本《不动产登记法》第14条，土地和建筑物是分别登记的，因此学者一般认为建筑物是可与土地相分离的独立的不动产。
我国《民法典》采用了分离主义：土地和房屋分别成为不同的物权客体，并可以分别登记。但是，对于土地和房屋的权利采取了两个重要的规则：一方面，在交易时，实际上采纳了土地使用权与建筑物所有权相结合的观点，将土地和房屋视为交易的共同客体。房产和地产在交易中，必须共同作为交易标的，而不能分别对待。土地使用权及其地上建筑物所有权均不能单独转移、抵押和出租，必须同时转移、抵押和出租。在处分房屋和土地时，则采取了“地随房走、房随地走”的原则，使房屋和土地不得分别处分。例如，《民法典》第356条规定：“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。”第357条规定：“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。”由此可见，在交易中，房地的权利是结合在一起的。另一方面，土地和房屋的权利人必须保持一致，避免因为土地使用权人和房屋所有权人分别属于不同主体而产生纠纷。
房屋等建筑物都具有长久地附着于土地、非经毁损或变更形体不能移动其位置的特点，可见建筑物是重要的不动产。
一幢建筑物可以作为一项独立的不动产，但建筑物也可以依据纵向分割和横向分割及纵横分割的方法，而划分为各个部分。如果各个部分具有构造上的独立性、使用上的独立性及通过登记与公示表现出来的法律上的独立性，则能够成为独立的不动产。至于在建房屋虽未完工，但如果能够遮风避雨，且具有独立的经济使用目的、经济价值，在交易上具有特定性和独立性时，即可成为物权并且为不动产客体。
根据一般的社会观念和交易观念，附属建筑物和主建筑物为一个建筑物一般不宜分开。房屋如遭到毁损已不能使用，应认为原房屋已经灭失，仅剩余建筑材料。
种植于土地上的树木、花草、庄稼等植物及其产生的果实是否应附着于土地，或是作为与土地相分离的财产？根据日耳曼法，树木和植物虽与土地结合在一起，但应被视为独立的所有权客体。产生这一规则的主要原因是，在日耳曼法中，并不注重对物的支配关系而注重对物的利用关系，土地虽属某人所有，但土地的耕作、利用常常归属于作为独立的生产者的其他人，土地的耕作、利用者享有对树木、植物的单独的所有权。在罗马社会，由于土地原则上大多归属于贵族所有，实际耕作土地者大多是奴隶，因此在罗马法中就产生了地上物归属于土地的原则。《德国民法典》在制定时，认为罗马法的这一原则有助于明确所有权的客体范围，并有利于维护交易安全，故在第94条明确规定，“种子自播种时起，植物自栽种时起，为土地的主要组成部分”，从而采纳了罗马法的上述原则。
《日本民法典》对此并没有作出明确规定，根据该法第242条规定，不动产所有人原则上取得附合动产之所有权。但是，当动产为因权源而使其附属之物时，该动产不归不动产所有人所有，而归使其附属之人所有。
该条立法既认为附着物应归属于土地所有人，同时也认为具有权属的人（如地上权人、永佃权人、租赁权人等）也享有对地上物的所有权。根据我国法律规定，林木和植物等的所有权不能当然归属于土地所有人，至于土地所有人对其栽种的林木和植物，则可以享有所有权，对于土地的使用权人、承包经营权人等栽种的林木和植物也应依法保护其所有权。如《森林法》第15条规定：“林地和林地上的森林、林木的所有权、使用权，由不动产登记机构统一登记造册，核发证书。”可见，林木的所有权是可以与土地的所有权分离的。
土地和地上定着物区分的主要意义在于：一方面，土地只能属于国家和集体所有，公民个人不能对其享有所有权，而房屋等地上物的所有权可以为个人所有。土地所有权不能买卖，而房屋等地上物的所有权是可以买卖的。另一方面，在土地之上可以设定建设用地使用权、承包经营权等用益物权，这些权利都是有期限限制的，而地上定着物所有权是没有期限限制的。此外，在房屋之上一般不能设立用益物权。
主物和从物通常表示的是相互之间在利用上具有依存关系的两个物。所谓从物，就是不作为主物的组成部分，而是为了发挥主物的经济效用，与主物同属一人的物。
可见，从物具有如下特点：第一，从物并不是主物的组成部分，具有独立性。
也就是说，从物并未丧失其独立存在的价值，如果某物已构成他物的组成部分，如房屋的墙壁和门窗等，则不是从物。第二，从物是为发挥主物的效用而存在的。也就是说，从物的存在是为了辅助主物的存在，与主物处于某一特定的空间关系中
，它是为了增加主物的价值，如钟表与表链，若无表链，钟表的价值就会减损。第三，从物必须与主物同属于一人。这是因为只有在从物与主物同属一人的情况下才能适用从物的所有权随主物的所有权移转的规则。
如果二物不属于一人，则从物随主物的移转而移转，不利于充分发挥物的经济效用，将会严重损害第三人的利益。
关于主物和从物的关系，尽管从物在物质的外观上是独立的，其与主物一样都是独立的物权客体，但由于两者是结合在一起的，这种结合并没有创造出一种独立的物，其结合的方式是主物对从物的支配作用，从物只是起到辅助主物的作用。所以，从物应当随同主物的移转而移转。《民法典》第320条也特别规定：“主物转让的，从物随主物转让，但是当事人另有约定的除外。”据此，在当事人没有特别约定的情况下，从物应当随同主物的移转而移转。例如，在“王佳彬诉江苏淳通汽车销售服务公司等返还汽车合格证纠纷案”中
，南京市中级人民法院经二审审理认为：“王佳彬作为消费者从江苏淳通公司购买案涉汽车，双方形成买卖合同关系，现王佳彬在取得案涉汽车所有权后因缺少合格证无法办理上牌上证手续，无法依正常方法有效支配和使用汽车，其物权的圆满状态已受到妨害，故王佳彬基于物权请求权，可以向汽车生产商、经销商和持证银行等与汽车合格证有关联的相对人主张权利，其诉讼的最终目的是使受到妨害的物权回复到正常状态，能够自主地支配和完满地实现汽车的功效与价值。王佳彬对汽车的所有权及于从物合格证，具有对世性。王佳彬基于物权行使从物返还请求权，理由正当充分。”
当然，从物随主物的移转而移转的规则是一种任意性的规范，当事人之间也可以特别约定，在移转主物时从物所有权并不发生移转，或者约定抵押主物，而从物并不相应地作为抵押标的，或者移转主物时只是使某一从物发生移转而另外的从物并不发生移转。
所谓单一物，是指在形态上能够单独地、个别存在的物。物权的客体主要是单一物。但在社会生活中，一物与他物结合是经常发生的。如果一物与他物结合时各自未丧失其经济上的独立性，即成为一个集合物。从法律上看，所谓集合物，是指各个物并不丧失其独立存在的价值，但它们结合成为具有独立价值的一体而成为集合物。
集合物分为两种类型：一是事实上的集合物。如商店里的全部商品、工厂里的机械设备。二是法律上的集合物。法律上的集合物是指权利和物的结合，又称为财产，包括营业财产、企业财产、破产财产、共同继承财产、合伙财产、夫妻共同财产、失踪人的财产，等等。
关于集合物能否成为物权的客体问题，需要区分集合物的价值和集合物中各个具体的物的价值，在集合物中，各个物并没有丧失其事实上的独立性，它们形成集合物也并没有损害其各自的经济价值，这就是德国学者基尔克所说的各个物是并存的、并不矛盾的。既然各个物并没有丧失其个性，即使在各个物形成集合物的情况下，所有人依然可以对单个物进行支配。一般认为，事实上的集合物，除法律另有规定之外，不得单独为物权的客体；否则，必然破坏一物一权主义。从原则上说，由于集合物中的各个物具有很强的独立性，完全可以被所有人分别支配，因此按照一物一权规则，应当将集合物中的各个物作为分别的所有权客体对待。但是当集合物进入交换领域后，集合物从整体上可以形成某种交换价值，并可以与其他物相区别，这样集合物也就可以成为单独的所有权客体。
集合物之所以能够成为物权的客体，是因为集合物可形成共同的交换价值。随着市场经济的发展，进入交换领域中的物的种类越来越多，集合物也成为交换的客体。集合物之所以能作为物来交换，是因为各个物集合在一起可以形成共同的交换价值，而这种交换价值又是容易确定的。例如，将整座工厂及工厂内的设备以某种价格出售，将商店包括商店内的全部商品进行抵押，在所有人对这些集合物进行处分以后，法院对集合物也能够强制执行。由于集合物能够共同形成某种交换价值，因而集合物无论是事实上的集合物还是法律上的集合物，都可以在从事交易时从观念上将它们与其他物分开，从而在观念上形成一个特定的独立物，因此对集合物的总体价值的支配不仅是可能的也是可行的。集合物能够形成单一的交换价值，乃是其能够成为独立的物权客体的重要原因。如果在观念上能够将集合物与其他物分开而使其成为物权客体，这与一物一权主义并不矛盾。集合物作为物权的客体不是因为使用上的原因而是因为交换上的原因，当然集合物能够形成总体上的交换价值，是因为集合物具有整体上的经济效用，而只有在其作为交易的对象时，其作为物权客体的价值才能表现出来。在现代社会，财团抵押、浮动抵押等形式的发展，都促使集合物成为物权的客体。正如川岛武宜所指出的：“当集合物的交换价值成为现实性的东西时，集合物的统一性存在在法的世界就变成了现实性的东西”
。“使近代法中的集合物成立的时机，是该组成物之间的交换价值的关联，集合物的近代性格正是存在于这一点上。”
从法律上来看，集合物不能适用主物、从物关系的规则，其原因在于集合物中各个物的独立性更强，而一个物和另一物的结合并不是为辅助其他物的效用而存在的，所以对各个物完全可能单独地支配，在无特别约定的情况下，不能因为处分某一物而使其他物的所有权也发生移转。因此，那种认为从物随主物移转的规则应适用于集合物的观点是极不妥当的。
区分单一物和集合物的意义在于，物权的客体主要是单一物，只有在法律有特别规定的情况下，集合物才可以作为物权的客体。例如，我国《民法典》第395条第2款规定“抵押人可以将前款所列财产一并抵押”；再如，《民法典》第396条规定：“企业、个体工商户、农业生产经营者可以将现有的以及将有的生产设备、原材料、半成品、产品抵押，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就抵押财产确定时的动产优先受偿”。这就承认了以集合物作为担保。
所谓原物，就是指产生孳息的物。孳息就是指原物所产生的收益，其上位概念为收益。也就是说，原物是产生孳息之物。孳息是指财产上产生的收益。孳息分为两种。
（1）天然孳息，它是指原物因自然规律而产生的，或者按物的用法而收获的物，如母鸡生蛋、树上结果。天然孳息可以是自然的，也可以是人工的（例如从羊身上剪下的羊毛等）。但是人工产生的物必须是没有对出产物进行改造加工。例如将牛乳制成乳酪，就不是天然孳息。一般认为，天然孳息，如果实、桑叶等在与原物分离之前，与原物密切结合在一起，应为非独立物，不能单独成为物权的客体。
关于天然孳息，罗马法采取“生根的植物属于土地”的原则，也就是说，天然孳息应当由所有人取得，但法律也允许其他人对原物所有人提出抗辩。大陆法系国家民法大多承认这一规则，即承认由原物所有人取得天然孳息，但也允许他人对此提出异议。
关于天然孳息的归属，我国《民法典》第321条规定：“天然孳息，由所有权人取得；既有所有权人又有用益物权人的，由用益物权人取得。当事人另有约定的，按照其约定”。据此，确立了如下规则。
一是关于天然孳息的取得，首先允许当事人自由约定，特别是在原物所有人通过约定将原物交由他人使用时，允许当事人通过约定直接确定孳息的归属，更为简便，也有利于减少纠纷的发生。
二是在当事人没有约定时，原则上由原物所有人取得天然孳息。在原物没有被他人利用的情形下，天然孳息由原物产生，与原物存在密切关联，由原物所有人取得该天然孳息，符合基本的法理。因此，天然孳息在没有与原物分离之前，属于原物的成分，只能由原物所有人所有。在孳息（天然的、法定的孳息）产生以后，如果法律或合同没有特别规定，则应由原物所有人所有。
三是在原物之上存在用益物权的情形下，由用益物权人取得该天然孳息，其理论基础在于，在用益物权人与原物所有人之间存在合同关系的情形下，由用益物权人取得该天然孳息，符合当事人的意愿；同时，由用益物权人取得天然孳息，也是当事人设定用益物权的主要目的。当然，此处的用益物权应当是以取得天然孳息等为目的的用益物权，否则不应当由用益物权人取得天然孳息，如当事人之间在土地之上设定通行地役权，地役权人即不应当取得相关天然孳息。值得注意的是，在例外情况下，买卖合同下孳息归属的移转是以交付为准的，此时不适用孳息归属原物所有人的规则。
（2）法定孳息，它是指根据法律的规定，由法律关系所产生的收益，如出租房屋的租金、借款的利息。
例如，爱“长江万汇资本管理有限公司与涟水海林实业有限公司、江苏涟水农村商业银行股份有限公司公司盈余分配纠纷案”
中，法院认为，被执行人股份被执行拍卖后产生的持股期间未分配的红利属于法定孳息，根据《民法典》第321条的规定，在没有约定的情况下，未分配的红利应按照交易习惯取得。法定孳息是由他人使用原物而产生的。自己利用财产所得到的收益以及劳务报酬等，不是法定孳息。
对法定孳息的归属，依据《民法典》第321条规定：第一，当事人有约定的，按照约定取得。法定孳息通常都是基于法律关系而产生的，所以，在设定法律关系之时，就可以明确规定法定孳息的归属。因此，法定孳息首先应由当事人在合同中确定其归属。这也有利于尊重当事人的意愿。第二，如果当事人没有约定或者约定不明确，则法律规定依据交易习惯确定法定孳息的归属。所谓交易习惯，是指在当时、当地或者某一行业、某一类交易关系中为人们所普遍采纳的且不违反公序良俗的习惯做法。因为法定孳息是在特定的民事活动中产生的，特别是基于一定的交易关系产生的，因此，在当事人没有约定或者约定不明的情形下，依据交易习惯确定法定孳息的归属，既符合一般在交易活动中的惯常做法，也有利于减少争议。
[1] See Andrew Reeve， Property ，Basingstoke：Macmilan Education Ltd，1986，p.82.
[2] See Wesley Newcomb Hohfeld，“Fundamental Legal Conceptions as Applied in Judicial Reasoning”， Yale Law Journal ，710，713（1917）.
[3] See Leif Wenar，“The Concept of Property and the Taking Clause”，in 97 Colum.L.Rev .（1923）.
[4] See Leif Wenar，“The Concept of Property and the Taking Clause”，in 97 Colum.L.Rev .（1923）.