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习近平总书记在党的二十大报告中指出，高质量发展是全面建设社会主义现代化国家的首要任务。发展是党执政兴国的第一要务。没有坚实的物质技术基础，就不可能全面建成社会主义现代化强国。
高质量发展要考虑到市县政府的经济实力是否能够支撑。要发展必须有启动资金，市场上的资金看重的是政府的信用以及持有的资产。在国有资产被抵押殆尽的时候，市县政府辖区内还有大批的资产没有被盘活。在金融工具日益丰富并且下沉的今天，信托投资基金（REITs）产品的多元化可以被政府用来融资，并服务于实体经济。在2023年国家发展改革委在公布的24个盘活存量扩大有效投资典型案例中，就列举了发行基础设施领域不动产投资信托基金案例——深圳安居保障性租赁住房REITs项目、普洛斯物流园区REITs项目。据统计，截至2022年底，共有25只REITs产品获批，其中上市24只，合计市值超过850亿元人民币。
自1960年开始，美国推出了新的金融工具——REITs产品，发展至今，已经成为全球最大规模的REITs金融市场，占比达到全球REITs市场的63%，把欧洲和亚太地区远远甩在后面。我国的REITs产品虽然经过多年的发展，但是并不占优势，在团队筛选标的的经验、REITs投资人对产品的认可度、产品变现途径的合理设计，以及风险防范的控制力等方面，跟成熟的市场相比还存在很大的差距。不过，金融产品的存在和演变往往是因地制宜、因时制宜的，我国REITs产品的特色逐渐凸显出来。经过市场的检验，权益型（Equity REITs）产品更加适合我国国情，抵押型（Mortgage REITs或mREITs）产品反而成为第二顺位的选择。度过了艰难的“初创期”，REITs产品的成熟度更高了，实践得出来的经验积累和总结，反向督促了各部委和监管部门的制度逐渐完善，产品涉猎的行业领域更加广泛，包括但不限于市政工程、污水处理、垃圾焚烧发电、交通、光伏风电新能源、智能仓储物流、产业园和工业园区、新型基础设施、保障性租赁住房九个领域。与此同时，相关监管部门和金融机构在深入探讨自然文化遗产、国家5A级景区、大型游乐园等具有较好收益旅游基础设施的产品设计。在完成了深入研究之后，金融机构发现如果产品想要高效便捷地发行，可以把眼光放到监管机构重视的具有跨区域供水、新能源发电、数据中心等功能的底层资产上，让资本和实体经济紧密结合，真正体现出资金融通的本质。REITs试点政策采用统一的上市标准及流通性限制要求（如资产系原则上建成已运营3年的成熟资产；资产规模门槛不低于10亿元、储备不低于20亿元；净回收可用资金承诺用于循环投资；原始权益人20%最低自持权益份额比例及5年锁定期要求等），制度设计的立足点是我国REITs市场试点起步阶段实际情况，符合我国REITs市场的发展阶段特点（图2-1）。
资金融通代表资金管理机构在制定投资计划和作出决策时，出于保值增值的初衷会靶向性地瞄准优质的底层资产，至于这些资产以什么形式呈现出来，在哪个节点获取多少收益，也与资产的稳定性和可持续经营性息息相关。REITs作为大类资产配置越来越重视的产品，与其他大类资产关联不大，能够有效隔离风险，防止出现系统性崩盘，导致整个资金池出现大规模亏损。
图2-1 REITs试点项目发行上市流程
甄别资产的优劣也是团队在判断行业特性和周期之后，确定排除政治风险、地域风险、人为风险等不可抗因素后，依托资产本身的质量作出判断。在包装和设计产品时，团队要有强有力的能够说服投资者的理论依据，同时拿出较强的信用背书，才能够顺利募资发行上市。一级市场能够卖得出去，在与二级市场投资人达成利益分红平衡后，才能维持此产品未来存续年限内的收益持续稳定上涨。如果在一级市场就已经透支了二级市场上涨的潜力，二级市场上的表现也会反过来对产品本身和设计者产生不良影响，会影响整个同类行业产品的顺利发行，波及设计产品机构多个产品的推出。
近期，保障性租赁住房REITs表现良好，上市后也比较紧俏，从产业上来说，房地产开发的红利已经在消减，一级开发商也开始把保障性住房等有政府托底的项目作为争抢的“香饽饽”。账款的结账周期虽然可能更长，但是在资金回收上有政府的信用保障，大多能够保质保量完成交办的工程。也正因如此，保障性租赁住房能够按时交到租住人手中，持续经营的现状没有改变，产品的利润、可分配金额等指标基本不会出现下滑。因此，传导给此类REITs的投资者以强烈的信心，进而激发中介机构对此类产品的加速研发和推出。市县级政府借助对保障性住房的掌控力，有机会在融资端做文章，降低融资成本。
新能源基础设施作为发电侧、用电侧大体量资金投入的标的，也是市县政府GDP增速的新动力。“双碳”目标实现需要大批“造血”金融工具的支持，REITs也将成为盘活存量资产和同步纾解增量投入所用资金困难的利器。2023年3月29日上午，首批两只新能源基础设施公募REITs——中信建投国家电投新能源REIT和中航京能光伏REIT，在上海证券交易所上市，底层资产是海上风电和光伏发电。国内风电、光伏组件的规模化大幅度降低了发电侧的成本，上网电价已经有了腾挪空间，供应链的完善程度不但保证了配套齐全，更能够降低使用方的综合成本，国内大批有丰富EPC（工程总承包模式之一）经验的企业涌现，也为人力资源和产品出海提供了可行性，提升了整体服务的附加值。
上述两类拳头产品有效代表了权益型REITs的特点，长期、稳定、可持续，近期净利润和市盈率在市场表现极佳，表现了良好的抗风险及抗通胀能力。市场的风向标也具有“马太效应”，不过为了防范系统性风险，监管机构和中介机构也要将产品多元化放在重要位置，市县拥有的类似于产业园、港口物流、交通基础设施等领域也具有资产体量大和容纳资金较多的特性，需要时刻提醒市场资金做好资产分散配置设计规划，以免对市场稳定性产生消极影响，干扰REITs市场的良性发展。
根据《国务院办公厅关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》《中国证监会、国家发展改革委关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》的要求，国家发展改革委也提出了优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs。
证监会指出，将推动社保基金、养老金、企业年金等配置型长期机构投资者参与投资，积极培育专业化REITs投资者群体。据上交所透露，将持续扩充配置型投资机构，研究完善相关发行和交易机制，激发市场活力，维护市场平稳运行。在制度体系建设初具规模，并且指导意见更加明确的情况下，市县级政府不妨筛选出需要盘活的资产，用REITs进行融资，然后用得来的钱再去发展基础设施建设和保障房建设，同时可以利用REITs产品中必需的私募基金通道，把地方政府下辖的基金管理平台管理规模做大，进一步吸引保险资金甚至社保基金介入股权融资，也能够体现出对金融的正面影响，真正地为高质量发展积蓄力量。