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1.裁判书字号
福建省闽侯县人民法院（2022）闽0121民初1645号民事判决书
2.案由：金融借款合同纠纷
3.当事人
原告：某银行闽侯支行
被告：林某某、某房地产公司
2016年4月12日，某银行闽侯支行与林某某、某房地产公司签订《个人住房借款合同》，约定：林某某向某银行闽侯支行借款550000元用于购置某处房产，并以该房产作为该笔借款的抵押担保。某房地产公司为该合同项下贷款提供阶段性保证担保，保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。若林某某未按合同约定按时足额偿还借款本息及其他应付款项，某银行闽侯支行有权宣布贷款提前到期，要求林某某立即清偿借款本息及罚息、复利，并有权依法处分上述抵押物以清偿债务。合同签订后，上述抵押房产办理了抵押权预告登记手续。某银行闽侯支行依约向林某某发放了贷款，林某某还款至2020年12月31日，之后再未还款。
另查明，上述抵押房产于2017年8月23日办理了房屋所有权的首次登记手续。
抵押房产办理了抵押权预告登记，抵押权人能否就抵押房产优先受偿。
福建省闽侯县人民法院经审理认为：某银行闽侯支行与林某某、某房地产公司订立的《个人住房借款合同》系各方的真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，为有效合同，各方应按合同约定履行义务。某银行闽侯支行依约向林某某发放了贷款，林某某未依约履行还款义务，按照双方合同的约定，某银行闽侯支行有权提前收回全部借款并主张林某某承担相应的违约责任，故对某银行闽侯支行主张林某某偿还拖欠的借款本息及相关律师费、财产保全费的诉讼请求予以支持。林某某提供其名下房产为诉争债务提供担保，并办理了抵押权预告登记手续及房屋产权初始登记，且未发现其他不具备办理抵押登记条件的情形，该房产的抵押权自抵押预告登记之日起就已设立，某银行闽侯支行已对该房产享有抵押权，故某银行闽侯支行主张以该房产折价或者拍卖、变卖所得价款优先受偿，符合合同约定及法律规定，应予支持。各方虽在《个人住房借款合同》中约定，某房地产公司的阶段性保证责任截至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止，该约定的目的即在于某银行闽侯支行在享有诉争房产的抵押权，可以通过诉争房产实现其债权时，某房地产公司的保证责任得以免除。现某银行闽侯支行已享有诉争房产的抵押权，其可以通过诉争房产折价或拍卖、变卖的价款优先受偿，从而实现合同目的，故某房地产公司的保证责任应予免除，对某银行闽侯支行主张某房地产公司对诉争债务承担连带偿还责任的诉讼请求不予支持。
判决如下：
一、林某某应于本判决生效之日起十日内偿还某银行闽侯支行贷款本金504317.95元及利息；
二、林某某应于本判决生效之日起十日内偿还某银行闽侯支行支出的律师代理费3372.4元；
三、林某某应于本判决生效之日起十日内偿还某银行闽侯支行支出的保全申请费3135元；
四、林某某若未能履行判决第一项、第二项债务，某银行闽侯支行有权抵押房产折价或者拍卖、变卖所得价款优先受偿；
五、驳回某银行闽侯支行的其他诉讼请求。
判决后，双方当事人均未上诉，本判决现已生效。
购房人购买商品房时，与开发商、银行签订的购房借款合同中往往约定开发商作为保证人，其保证责任期间至借款人办理完毕房产的正式抵押登记手续之日。若房产最终只办理了抵押权预告登记，而未办理正式的抵押登记手续，在此种情况下，保证人是否仍要为诉争债务承担连带偿还责任，这就涉及抵押权预告登记是否具备与抵押权正式登记的同等效力。而抵押权预告登记能否产生和正式登记同等的优先受偿效力，仍依托于将来抵押权正式登记条件的成就。
一、办理抵押权正式登记的条件审查
因抵押房产在将来能否办理抵押权正式登记关系到预告登记权利人优先权的实现，针对预告登记权利人主张对已办理抵押权预告登记的房产折价、拍卖或者变卖所得价款优先受偿的诉求，在审理案件过程中，应当对抵押房产办理抵押权正式登记的条件能否成就进行审查。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第五十二条第一款的规定，应对抵押房产是否存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产是否一致、抵押预告登记是否失效等情形，若不存在这些情形，应当认定抵押权自预告登记之日起设立，应当要求主张权利的一方提供抵押房产已办理建筑物所有权首次登记的相关证据，并结合预告登记证明上记载的相关情况，综合认定是否存在将来无法办理抵押权正式登记的情形，若不存在，则应支持预告登记权利人关于优先权的诉请。
二、保证人保证责任的免除
若经审查，案涉房屋不存在将来无法办理抵押权正式登记的情形，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第五十二条第一款的规定，抵押权从预告登记之日起设立，则预告登记权利人能够通过该抵押物折价、拍卖或者变卖所得价款优先受偿，从而保证债权的实现，也使合同目的得以实现。此种情况下，若严格依照合同约定，仍要求保证人承担保证责任至抵押物办理抵押权正式登记止，对保证人来说，显失公平，且在实质上也不符合双方合同约定，故保证人的责任应予免除。
三、关于保证人保证责任免除的时间节点
根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第五十二条第一款规定，抵押权自预告登记之日起设立，同时根据合同约定，保证人的保证期间至抵押权登记办妥之日止，故保证人保证责任应于抵押权预告登记之日起免除。但在司法实践中存在金融机构出于自身资金安全考虑，在向贷款人发放贷款前，先行办理抵押权预告登记手续的情况，故有可能出现在贷款发放前，开发商的保证责任就已免除的情形，这亦违背了公平原则及合同本意。故为了维护金融机构的合法权益，也为了督促开发商尽快办理商品房所有权的首次登记，在抵押权预告登记时间早于贷款发放时间的情况下，应认定开发商的保证期间至商品房所有权首次登记办妥之日，开发商的保证责任至商品房所有权首次登记办妥之日起免除。
编写人：福建省福州市闽侯县人民法院 季琳