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1.裁判书字号
江苏省无锡市中级人民法院（2022）苏02民终7515号民事判决书
2.案由：金融借款合同纠纷
3.当事人
原告（上诉人）：某银行江阴支行
被告（被上诉人）：某某置业公司
被告：李某
李某与某银行江阴支行签订《个人购房担保借款合同》，贷款86万元用于购房。某某置业公司作为保证人在合同上盖章，自愿为该笔借款提供阶段性连带责任保证担保。保证期间自2018年10月10日起至债务履行期届满之日后两年止。合同约定：“如借款人已办妥现房抵押登记手续且贷款人已收到其为第一顺序抵押权人的现房抵押权利证明正本的，保证人的保证责任自收到该抵押权利证明正本之日解除；但对于在该解除日之前已到期的借款人债务，以及该日之前发生的保证人或/及借款人的违约而引起的本合同项下责任，保证人仍应承担保证责任和违约责任。”
合同签订后，某银行江阴支行于2018年10月15日发放贷款。某某置业公司于2018年10月16日为涉案房屋办理了预售商品房买卖预告登记，权利人为李某，义务人为某某置业公司。同日，李某以该不动产向某银行江阴支行为上述债务提供抵押担保，并办理了抵押预告登记。2019年4月26日，涉案房屋占用的土地办理了土地使用权分割证，土地使用权人是某某置业公司。涉案房屋于2019年5月6日办理了房屋初始登记证，房屋所有权人为某某置业公司。
因李某未按约归还借款本金和利息，某银行江阴支行决定提前收回全部贷款本息，并诉至法院，请求李某归还尚未清偿的借款本息及逾期利息，请求某某置业公司为李某承担连带清偿责任，并有权对案涉房屋实现抵押权。
1.涉案房屋抵押权是否设立；2.某某置业公司的保证责任能否免除。
江苏省江阴市人民法院经审理认为：
根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款规定，本案法律事实发生于民法典施行前但持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，应适用民法典的规定。
一、关于涉案房屋抵押权是否设立的问题。第一，根据《中华人民共和国民法典》第二百二十一条规定，预告登记的权利人对预告登记的不动产享有排他权，对债权人的利益有一定的保障作用。某某置业公司已经办理了涉案房屋初始登记证，是借款人李某自身的行为导致未将涉案房屋所有权转移至其名下，继而造成涉案房屋不具备办理抵押登记条件的后果，故贷款人某银行江阴支行抵押预告登记至今有效。第二，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第五十二条第一款规定，办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立。涉案房屋具备了所有权首次登记和预告登记未失效两个条件，抵押权自预告登记之日即2018年10月16日起设立。
二、关于某某置业公司的保证责任能否免除的问题。在按揭房屋买卖关系中，开发商提供的一般是阶段性保证，房屋抵押权设立之前，银行需要开发商向其提供保证，以保障银行出借资金安全，在房屋抵押权设立之后，银行出借资金有了保障，开发商则退出保证。如上所述，虽然合同约定，保证人的保证责任自贷款人收到抵押权利证明正本之日解除，但因涉案房屋抵押权已于2018年10月16日起设立，某银行江阴支行的债权已有充分保障，要求某某置业公司继续承担保证责任既无必要，也违反合同本意，而且有违公平原则，从而应当认定涉案房屋抵押权设立之日即为某某置业公司保证期间届满保证责任免除之时。故某银行江阴支行关于某某置业公司承担连带责任保证的主张与法相悖，不予支持。
江苏省江阴市人民法院依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民法典》第二百二十一条、第四百一十条、第五百七十七条、第六百七十五条、第六百七十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第五十二条第一款规定，判决如下：
一、李某于本判决发生法律效力之日起10日内归还某银行江阴支行借款本息；
二、某银行江阴支行有权就涉案房屋以折价，或以拍卖、变卖的价款在李某的借款本息及本案诉讼费用范围内优先受偿；
三、驳回某银行江阴支行的其他诉讼请求。
某银行江阴支行不服一审判决，提起上诉。
江苏省无锡市中级人民法院经审理认为：开发商的连带担保责任是阶段性的，与银行对房屋的抵押权形成时间上的有效衔接，其本质是附解除条件的合同。虽然案涉合同约定了保证人的保证责任自贷款人收到抵押权利证明正本之日解除，但办理正式的抵押登记手续和收到抵押权利证明均是形式条件，其实质目的是取得抵押权，实现优先受偿权。在已认定某银行江阴支行对案涉房屋享有优先受偿权的情况下，某某置业公司的阶段性保证责任解除条件已成就，故某某置业公司可免除担保责任。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
商品房预售制度现为房地产行业的重要业态，由此衍生出开发商阶段性担保的方式，激励购房人按揭贷款买房、促进商品房销售。在开发商已积极履行义务的情况下，判令其承担责任有违制度设立的初衷。此类案件的核心在于：若开发商已办理建筑物所有权的首次登记，涉案房屋因权利人自身原因怠于办理所有权转移登记，抵押权是否设立；抵押权设立时，开发商的阶段性担保责任是否应予免除。民法典及其配套司法解释出台后，能够对于实践中面临的上述问题，进行更深入的研究探讨。
规则的衔接适用，增强了法律生命力。抵押权预告登记是当事人在暂时无法办理抵押登记时，为确保将来取得抵押权、获得更加优先的顺位而办理的一种登记。仅办理了抵押权预告登记是否产生抵押权设立的效果，民法典颁布之前，没有对此的明确规定。此前一般认为，抵押权预告登记不导致物权的设立或变动，仅发生限制物权处分的效力，银行并不能凭抵押权预告登记取得对抵押物的优先受偿权利，因此，法院大多判决开发商承担阶段性担保责任。民法典及其配套司法解释明确了抵押权预告登记的效力，即在一定条件下抵押权预告登记也能产生抵押权本登记的效力。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第五十二条第一款规定，当事人办理抵押权预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立。这意味着，抵押权预告登记的权利人享有排他权，债权人的利益有了保障作用。作为适用新规认定开发商阶段性担保责任应予免除的判例，本案对于处理新旧法衔接过程中的类似纠纷有一定的参考意义。
权责的明确界定，保障了各方权益。其一，抵押权登记的申请主体为抵押权预告登记权利人，如开发商已经办理了建筑物所有权的首次登记，权利人因自身原因怠于办理所有权转移登记，开发商对此不存在过错。若此时仍判决开发商承担连带担保责任，有违公平原则。其二，新司法解释重新规范了抵押权预告登记与抵押权登记之间的衔接关系，若推定涉案房屋的抵押权自抵押权预告登记之日起设立，银行已具备办理抵押登记条件，实质取得了抵押权。从阶段性担保责任的制度目的出发，其与抵押权应属承继关系，而非并存关系。在银行已取得抵押权的情况下，继续让开发商承担阶段性担保责任，将使银行获得双重担保的可能，超出了一般的商业预期。其三，开发商的连带保证责任本质是附解除条件的，虽然《个人购房担保合同》中约定了阶段性担保责任在银行收到抵押权利证明正本之日解除，但通过探究当事人的真实意思表示，不能仅拘泥于合同的字面意思，而是应基于取得抵押权、实现优先受偿的目的，认为阶段性担保责任解除条件已成就。
判决的正确导向有助于优化营商环境。当前，借款人断贷而产生的类似纠纷层出不穷，阶段性担保责任成为房地产行业一笔巨大的潜在债务。一方面，通过新司法解释适用明确阶段性担保责任的免除情形，不仅能更好地划分各方权责，也能助力行业长远稳定发展。不过分加重一方当事人的义务负担，对于健全预售商品房交易市场的商业习惯也有一定的积极作用。例如，对《个人购房担保合同》中有关开发商阶段性担保责任解除时间的条款，可以作出相应更新，避免产生争议。另一方面，能够树立正确的价值导向，促使银行积极行使自身权利。
编写人：江苏省江阴市人民法院 浦峥 蔡晓波 胡敏