下载掌阅APP，畅读海量书库
立即打开
1.裁判书字号
山东省威海市中级人民法院（2022）鲁10民终2398号民事判决书
2.案由：金融借款合同纠纷
3.当事人
原告（上诉人）：张某
被告（上诉人）：某银行乳山支行
被告（被上诉人）：某建设公司乳山分公司
2018年1月11日，某建设公司乳山分公司与张某签订《商品房买卖合同》，约定张某购买某建设公司乳山分公司开发的一套商品房，张某按合同约定向某建设公司乳山分公司交纳首付款152334元。其后，某银行乳山支行（贷款人）与张某（借款人）、某建设公司乳山分公司（保证人）签订了住房贷款合同。合同约定，张某向某银行乳山支行借款200000元，保证人（开发商）提供阶段性担保。2018年2月26日，某银行乳山支行依照合同约定向张某发放贷款，并发放至合同约定的开发商账户。
2019年7月10日，张某与某建设公司乳山分公司签订《协议书》。某建设公司乳山分公司分期向张某退款152334元，张某贷款部分由某建设公司乳山分公司通过银行办理提前还款以解除银行与张某间的贷款协议。张某自银行放贷至今已还的月供部分，应由某建设公司乳山分公司根据银行提供的具体数额退款给乙方。协议签订后，某建设公司乳山分公司向张某共支付71041.90元；其中11041.90元系某建设公司乳山分公司代张某偿还的贷款本息。
2020年6月18日，法院受理国家税务总局乳山市税务局对某建设公司破产清算申请。
2020年9月15日，张某向某建设公司管理人申报债权，主张解除合同并申报购房款本金284000.65元、违约金351891.54元、其他损失62933.75元；张某对管理人确认债权提出异议。管理人经债权复核，确认债务人应退还张某房款本息347280.79元、违约金14219.44元，合计确认债权金额361500.23元，债权性质为普通债权。
截至2022年8月3日，以张某名义已偿还某银行乳山支行52期借款本金72125.80元、利息42667.58元，共计114793.38元；贷款本金余额为127874.20元。
1.商品房担保贷款合同解除后，购房人可否请求银行返还其已偿还贷款；2.商品房买卖合同解除后，购房人可否据此请求解除商品房担保贷款合同。
山东省乳山市人民法院经审理认为：一、本案中，张某与某建设公司乳山分公司之间就退房退款事宜达成《协议书》，且管理人认可张某与某建设公司乳山分公司之间签订的《新建商品房买卖合同（预售）》予以解除；按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条规定，案涉《个人一手住房贷款合同》依法应当予以解除。二、现案涉《新建商品房买卖合同（预售）》《个人一手住房贷款合同》已解除，按照《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第一款规定，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条第二款规定，张某有权要求某银行乳山支行返还已偿还的贷款本息；在庭审过程中，张某与某建设公司乳山分公司均认可某建设公司乳山分公司替张某向某银行乳山支行偿还5个月的贷款本息11041.90元，上述数额应予以扣除。另外，虽然按照上述法律规定，某建设公司乳山分公司应依法将收受的购房贷款本金返还某银行乳山支行，但威海市中级人民法院受理某建设公司的破产清算案，依据《中华人民共和国企业破产法》第十六条之规定，破产企业不得对外债权进行个别清偿，某银行乳山支行应当按照破产债权申报程序向某建设公司主张权利。综上所述，判决：
一、解除张某与某银行乳山支行、某建设公司乳山分公司之间签订的《个人一手住房贷款合同》；
二、某银行乳山支行于判决生效之日起十日内返还张某已偿还的贷款本息103751.48元；
三、驳回张某的其他诉讼请求。
张某、某银行乳山支行不服一审判决，提起上诉。
山东省威海市中级人民法院经审理认为：关于案涉贷款合同应否解除的问题。一审判决解除张某与某银行乳山支行、某建设公司乳山分公司之间签订的《个人一手住房贷款合同》并无不当。
关于张某要求某银行乳山支行、某建设公司乳山分公司返还其已偿还贷款本息的诉讼请求应否支持的问题。首先，依据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第一款规定，因案涉贷款合同解除后即对双方当事人不再有法律约束力，故原则上应当恢复原状，即张某应当向某银行乳山支行返还其所贷全部款项，某银行乳山支行应当返还张某已偿还的贷款本息，而案涉贷款总额明显大于已偿还贷款金额，即张某无权要求某银行乳山支行返还款项。张某主张某银行乳山支行存在企业信用调查不充分，贷后管理不到位等问题，但该事实尚未达到危害金融安全等违反公序良俗的严重程度，不影响案涉贷款合同的效力。其次，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条第二款对商品房买卖合同与商品房担保贷款合同均解除后购房款和贷款应如何处理作出了规定，购房人已偿还部分贷款应视为其所支付的购房款，在本案中一并予以处理。某建设公司乳山分公司亦同意由其承担案涉款项的返还义务。依据上述条款，应由贷款的实际收取方即某建设公司乳山分公司将张某应偿还的贷款及购房款分别偿还给某银行乳山支行与张某。退一步讲，除存在某建设公司乳山分公司已将其收取的全部贷款返还给某银行乳山支行的情况外，张某无权直接转移其自身的合同风险，要求某银行乳山支行向其返还已偿还贷款。综上，无论依据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第一款，还是依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条第二款规定，张某主张其已偿还贷款本息的返还主体为某银行乳山支行均不能成立。鉴于某建设公司乳山分公司已进入破产清算程序，张某已就案涉款项向某建设公司乳山分公司管理人申报债权，故其对某建设公司乳山分公司的诉讼请求应在破产程序中继续处理。综上，一审判决适用法律错误，本院予以纠正。判决如下：
一、维持山东省乳山市人民法院（2021）鲁1083民初899号民事判决第一项；
二、撤销山东省乳山市人民法院（2021）鲁1083民初899号民事判决第二项、第三项。
本案涉及购房合同解除后，购房人可否据此请求解除商品房担保贷款合同及商品房担保贷款合同，以及可否请求银行返还其已偿还贷款的问题。
在商品房按揭贷款商业模式中，涉及开发商、购房人、银行三方主体，形成两种法律关系，购房者与开发商形成房屋买卖合同关系，购房者与银行形成商品房担保贷款合同关系。商品房担保贷款合同解除后，若按合同约定的权利义务关系处理，在银行已足额发放贷款且无过错的情况下，要求其返还借款人已偿还的贷款本息，不合理地增加了银行负担，致使各方权利义务失衡，有违公平原则。人民法院审理该类案件时，必须充分考虑各合同之间的密切联系和各方权利义务关系的平衡问题，避免因强调单个合同的相对性而造成三方权利义务的失衡。要解决此类问题，应从以下三个方面进行把握：
一、商品房买卖合同解除后，购房人可否据此请求解除商品房担保贷款合同商品房买卖合同与商品房担保贷款合同是两个独立的合同，并不具有从属关系，商品房买卖合同解除并不当然导致商品房担保贷款合同的解除。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条规定“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”赋予当事人法定解除权，对该条文应作如下理解，买受人签订商品房贷款合同的目的是购买商品房，当商品房买卖合同已被解除时，担保贷款合同失去意义，银行也面临没有任何担保的情况下贷款的风险，故允许当事人请求解除担保贷款合同。本案中，张某以商品房买卖合同被解除致使商品房担保贷款合同的目的无法实现为由，请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。
二、商品房买卖合同解除后，购房人是否有权向银行主张返还已还房贷本息《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第一款规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同解除后即对双方当事人不再有法律约束力，故原则上应当恢复原状，即购房人应当返还所贷全部款项；银行应将其所收取的购房按揭贷款返还购房人。但因贷款已经全部支付给开发商，购房人并未实际取得银行贷款，如要求购房人返还贷款，无疑增加了购房人的负担；要求银行将其已取得的贷款本息返还购房人，也一定程度增加了银行收回贷款的风险，结果可能对银行权益造成实质性损害，不利于金融秩序稳定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条第二款对此作变通规定，确定还款人为出卖人，即由作为实际收款人的开发商将购房贷款及购房款本息分别返还银行和购房人。该条款本意是充分发挥诉讼资源解决纠纷的功能，避免当事人的诉累，并在此基础上保护各方当事人的权利。故购房人已偿还部分贷款应视为其所支付的购房款，由开发商返还。本案中，不论按照张某与某建设公司乳山分公司签订的退款协议中“乙方自银行放贷至今已还的月供部分，应由甲方根据银行提供的具体数额在2019年10月31日前退款给乙方”的约定，还是按照法律规定，均应由实际收款人某建设公司乳山分公司向张某返还已还贷款本息，张某请求银行返还已还贷款的主张不能成立，人民法院不予支持。
三、商品房担保贷款合同解除后，银行剩余贷款本息的还款义务人是购房人还是开发商
按照合同相对性原理，购房人作为借款人在商品房担保贷款合同被解除后，仍是归还贷款的责任人，虽然《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条第二款确定的还款人为出卖人，其中隐藏的法律关系是，购房人委托开发商向银行归还贷款本息，开发商所还款项就是购房人的还款，故购房人作为商品房担保贷款合同主债务人，合同解除后的还款责任并未免除。基于偿付风险的考量，在银行与购房人未约定贷款合同解除后购房人承担还款义务的情况下，法院可依据上述规定判决由开发商承担返还剩余按揭贷款本息的责任。故本案中，某银行乳山支行可向某建设公司乳山分公司主张偿还剩余贷款本息。
综上，商品房担保贷款合同与商品房买卖合同是紧密联系但又相互独立的合同关系，二者不具有效力上的从属性，在商品房买卖合同解除后，商品房担保贷款合同能否继续存在取决于合同双方的意思。区别于其他借款合同，商品房担保贷款合同具有主体多元化特征，三方主体权利义务关系紧密。商品房担保贷款合同解除后，对还款义务人的确定各方存在争议，承办法官在审理此类案件时，应秉持诉讼经济原则和公平原则，基于衡平各方当事人利益考量，合理确定各方主体权利义务，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》相关规定，明确还款义务人，最终作出裁判。本案根据上述法律适用原则，一定程度突破合同相对性，判决驳回张某要求某银行乳山支行返还已偿还部分贷款的诉讼请求，有助于维护三方权利义务平衡，体现了“公正优先、兼顾效率”的诉讼理念。
编写人：山东省乳山市人民法院 刘玉洁