下载掌阅APP，畅读海量书库
立即打开
1.裁判书字号
上海市虹口区人民法院（2021）沪0109民初6641号民事判决书
2.案由：金融借款合同纠纷
3.当事人
原告：某银行虹口支行
被告：范某某、寇某、某发展公司
2019年3月27日，原告与被告范某某签订《个人一手住房贷款合同》，约定：范某某为借款人，原告为贷款人，范某某向原告贷款113万元，贷款期限为360个月；贷款用途为购买涉案房屋（期房）；范某某、寇某以所购房产进行抵押担保，所购房屋为期房，且可以办理抵押权预告登记的，借款人应在合同签署后30日内与贷款人到有关登记部门办理预告登记，在该期房竣工且符合当地房屋管理部门要求的房屋所有权证书办理条件后30日内与贷款人到有关登记部门办理正式抵押登记；所购期房的开发商某发展公司提供阶段性担保，开发商提供保证的应按照本合同约定承担连带保证责任，保证人提供阶段性连带责任保证的，自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再承担新的保证义务和责任，但对于在该日之前已经到期的本合同项下债务，以及该日之前发生保证人或借款人违约而引起的本合同项下债务，保证人应承担相应的违约责任或保证责任；借款人未按期归还贷款本息或应支付的其他费用的视为违约，贷款人有权宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期，要求借款人赔偿因其违约而给贷款人造成的损失等。被告寇某与范某某系夫妻关系，寇某为该借款向原告出具共同还款承诺书，承诺共同参与还款。
合同签订后，原告按约发放贷款。2020年6月起，范某某、寇某未按约还款。2019年4月11日，被告范某某、寇某以涉案房屋办理了权利人为原告的抵押权登记（预购商品房）。2019年8月20日，某发展公司经房地产登记部门核准，就新建商品房取得产权登记。2020年4月，某发展公司将办理产权登记转移所需的房屋交接书、预告登记证等材料交给范某某。此后，范某某未就涉案房屋办理产权登记转移。至庭审日，涉案房屋仍登记在某发展公司名下，原告仍为涉案房屋抵押权预告登记的权利人。
1.某发展公司已取得产权登记，但被告范某某未办理转移登记手续导致涉案房屋仍处于抵押预告登记状态下，原告能否就涉案房屋实现抵押权；2.被告某发展公司的阶段性保证义务能否免除；3.两种担保责任能否并存。
上海市虹口区人民法院经审理认为：
第一，原告能否实现抵押权。本案《个人一手住房贷款合同》的借款期限自2019年3月27日起至2049年3月27日止，被告范某某2020年、2021年均有逾期还款的事实，原告于2021年4月提起诉讼，并主张全部借款于庭审日提前到期。故本案的法律事实持续至2021年1月1日民法典及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》（以下简称《担保制度解释》）施行以后，本案纠纷应当适用民法典及担保制度解释的规定。其次，根据《担保制度解释》第五十二条第一款的规定，本案抵押权预告登记后，某发展公司已于2019年8月办理了涉案房产在内的商品房所有权首次登记，取得了房产证，且该抵押预告登记目前仍为有效，故涉案房屋实际已经具备办理抵押登记的条件，符合上述司法解释的规定，可以认定涉案房屋的抵押权已于2019年4月11日设立，原告作为权利人有权主张实现抵押权。
第二，某发展公司的阶段性保证义务能否免除。首先，阶段性保证系期房销售中，贷款人基于期房的性质无法即时取得抵押权，而由开发商承担的抵押权设立前的保证担保责任，是为借款人获得贷款以达成购房目的的增信措施，也是期房销售中贷款人、借款人、开发商三方利益的平衡。因此，开发商承担的保证责任应与抵押担保责任相衔接。其次，《个人一手住房贷款合同》约定某发展公司的阶段性保证责任至自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日。其中办妥抵押登记手续取得他项权证的实质是贷款人取得抵押权。故某发展公司的保证为附解除条件的保证，即以抵押权设立，贷款人取得抵押权为解除条件。因此，阶段性保证责任与抵押担保责任并非同时存在，抵押权设立后开发商即不再承担阶段性保证责任。基于前述认定，本案抵押权已经设立，某发展公司的阶段性保证责任应当予以免除。
上海市虹口区人民法院经审理判决：
一、被告范某某、寇某偿还原告某银行虹口支行贷款本金1095596.78元并支付相应的利息、逾期利息；
二、若被告范某某、寇某不履行上述还款义务，原告可就抵押房屋实现抵押权；
三、驳回原告其余诉讼请求。
判决后，双方当事人均未上诉，本判决现已生效。
抵押权预告登记是一种针对将来设定抵押权的保全行为。在民法典及《担保制度解释》出台前，抵押权预告登记并不能使抵押权预告登记权利人享有抵押权，若房屋已经建成并具备办理他项权证的条件下，因购房人的过错导致无法办理本登记，预告登记权利人将无法通过实现抵押权来获得优先受偿，开发商也将继续承担担保责任。民法典及《担保制度解释》出台以后，明确了开发商办理建筑物所有权首次登记后，若不存在法定无效情形，贷款人的抵押权溯及至预告登记之日设立，开发商的阶段性担保责任同时解除，合理有效地保障了预告登记权利人及开发商等无过错方的合法权益。
一、民法典出台以前，预告登记权利人与开发商的权利无法得到有效保障（一）预告登记权利人所面临的困境
实务中的商品房预售领域通常采用“抵押权预告登记+开发商阶段性连带保证”方式，对贷款债务提供担保。但这种模式在民法典出台以前，对抵押权预告登记权利人是否有权就抵押财产享有优先受偿权未有明文规定，因此在司法实务中，法院往往倾向于认定预售商品房抵押贷款中的抵押权预告登记并未使银行获得现实的抵押权。因此若房屋建成后的产权未登记至购房人名下，则抵押权设立登记无法完成，在购房人不偿还贷款时，银行即无法通过实现抵押的优先受偿权来确保自己的利益。
（二）开发商所面临的困境
实践中，经常存在开发商按期竣工，按期向购房人交付商品房，并按期办理产权证，但由于购房人的原因未及时办理他项权证的情况，若这个期间购房人出现逾期归还贷款，银行在无法通过实现抵押权得到清偿的情况下，就会优先考虑要求开发商承担担保责任。但实际上，若开发商在合同履行过程中没有违约行为，亦在办理首次产权登记后及时通知了贷款银行及购房人办理他项权证，此时让开发商承担该期间的担保责任，无疑加重了开发商的担保责任，并会将开发商置于追偿权无法实现的风险之中。
二、民法典时代，抵押权预告登记效力的认定更好地保障了预告登记权利人的合法权益，亦使开发商的阶段性担保责任处于合理期限和范围内
（一）抵押权预告登记的效力及抵押权设立时间的认定
民法典及《担保制度解释》出台后，对预告登记的效力进行了突破性的规定。从《担保制度解释》第五十二条可以看出，如当事人在办理抵押预告登记后，开发商已办理建筑物所有权首次登记，且不存在登记不一致、预告登记失效等情形，应当认定抵押权自预告登记之日起设立。此时，即使出现购房人“断供”、怠于办理抵押本登记、案涉房屋被查封等情形，银行亦可主张抵押权已自预告登记之日起设立从而要求实现优先受偿权。
（二）开发商阶段性担保的期限认定
“开发商阶段性担保”的设立初衷在于确保预售期房能依约办理产权登记，化解银行因预售而带来的债权清偿风险。银行基于期房的性质无法即时取得抵押权，而由开发商承担的抵押权设立前的保证担保责任，是为购房人获得贷款以达成购房目的的增信措施。因此，开发商阶段性担保的本质为附解除条件的保证合同，这里的解除条件即为抵押权设立，贷款人取得抵押权。结合《担保制度解释》第五十二条第一款之规定，开发商办理建筑物所有权首次登记后，若不存在法定无效情形，贷款人的抵押权溯及至预告登记之日设立，开发商的阶段性担保责任同时解除。从这个角度也可以看出，开发商阶段性担保与抵押权是互不兼容的。
三、本案对涉案房屋抵押权的认定既保障了预告登记权利人的合法权益，也体现了对开发商等无过错方承担责任的公平衡量
本案主审法官通过对法律事实的审查，认定原告的抵押权已于2019年4月11日设立，其作为权利人有权主张实现抵押权。由于开发商某发展公司的保证为附解除条件的保证，与抵押权并不兼容，基于涉案房产的抵押权已经设立，某发展公司的保证即同时解除，故法院判决其不再承担阶段性保证责任。
编写人：上海市虹口区人民法院 许雅芳 徐贇