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1.裁判书字号
山东省威海市中级人民法院（2022）鲁10民终2398号民事判决书
2.案由：金融借款合同纠纷
3.当事人
原告（上诉人）：张某
被告（上诉人）：某银行
被告（被上诉人）：某房地产公司
2018年1月11日，张某与某房地产公司签订房屋买卖合同，约定张某购买某房地产公司开发的商品房一套，房屋总价款35万元。后张某按照合同约定向某房地产公司交纳首付款15万元，余款20万元贷款支付。某银行作为贷款人、张某作为借款人、某房地产公司作为保证人签订了《个人一手住房贷款合同》，约定张某向某银行借款20万元用于购买案涉商品房，张某同意并授权某银行将全部贷款直接划至某房地产公司专用账户，某房地产公司对上述借款提供阶段性担保。同年2月26日，某银行依照合同约定向张某发放贷款20万元，并发放至合同约定的某房地产公司账户。后张某每月向某银行偿还贷款，案涉房屋并未办理抵押。
2019年7月10日，张某与某房地产公司签订《协议书》，约定解除双方房屋买卖合同，张某已付首付款15万元由某房地产公司分期返还，贷款部分应由某房地产公司一个月内通过银行办理提前还款以解除某银行与张某的贷款协议，若某房地产公司未能在一个月内将贷款还清，由其负责偿还贷款。张某自银行放贷至今已还的月供部分，应由某房地产公司根据银行提供的具体数额在2019年10月31日前退款给张某。上述协议签订后，某房地产公司向张某共支付7万元；其中1万元系某房地产公司代张某偿还的贷款本息。
2020年6月18日，法院裁定受理某单位对某房地产公司破产清算申请。9月15日，张某向某房地产公司管理人申报债权，主张解除房屋买卖合同并申报购房款本金、违约金及其他损失共计60余万元。管理人认为2019年7月10日张某与某房地产公司签订的《协议书》对解除房屋买卖合同并退还房款已达成合意，对双方均有约束力，合计确认张某的债权金额36万元，债权性质为普通债权。张某未对该审查结果提出异议，亦未提起破产债权确认诉讼。截至2022年8月3日，以张某名义已偿还某银行52期借款本金7万元、利息4万元，共计11万元；剩余贷款本金为13万元。后张某将某银行、某房地产公司诉至法院，要求解除《个人一手住房贷款合同》，某银行、某房地产公司返还其已偿还贷款本息11万元，剩余贷款本息由某房地产公司偿还。
张某要求某银行、某房地产公司返还其已偿还贷款本息的诉讼请求能否支持。
山东省乳山市人民法院经审理认为：张某与某房地产公司之间就退房退款事宜达成《协议书》，且管理人认可双方房屋买卖合同予以解除，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条规定，案涉《个人一手住房贷款合同》依法应当予以解除。
关于某银行、某房地产公司是否应当返还张某已偿还的银行贷款本息。《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第一款规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条第二款规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。现案涉房屋买卖合同与贷款合同均已解除，按照上述法律规定，张某有权要求某银行返还已偿还的贷款本息；一审张某与某房地产公司均认可该公司替张某偿还5个月的贷款本息1万元，上述数额应予以扣除。虽法律规定某房地产公司应依法将收受的购房贷款本金返还银行，但根据《中华人民共和国企业破产法》的规定，破产企业不得对外债权进行个别清偿，某银行应当按照破产债权申报程序向某房地产公司主张权利。综上所述，山东省乳山市人民法院依照《中华人民共和国民法典》第三条、第五百零二条、第五零九条、第五百六十二条、第百六十三条、第五百六十六条，《中华人民共和国企业破产法》第十六条、第十八条、第四十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条之规定，判决如下：
一、解除张某与某银行、某房地产公司签订的《个人一手住房贷款合同》；
二、某银行于判决生效之日起十日内返还张某已偿还的贷款本息10万元；
三、驳回张某的其他诉讼请求。
张某、某银行均不服一审判决，提起上诉。
山东省威海市中级人民法院经审理认为：关于张某要求某银行、某房地产公司返还其已偿还贷款本息的诉讼请求应否支持的问题。首先，《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第一款规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。依据该条款规定，因案涉贷款合同解除后即对双方当事人不再有法律约束力，故原则上应当恢复原状，即张某应当向某银行返还其所贷全部款项，某银行应当返还张某已偿还的贷款本息，而案涉贷款总额明显大于已偿还贷款金额，即张某无权要求某银行返还款项。张某主张某银行存在企业信用调查不充分，贷后管理不到位等问题，但该事实尚未达到危害金融安全等违反公序良俗的严重程度，不影响案涉贷款合同的效力。其次，鉴于本案系商品房按揭贷款法律关系，同时存在商品房买卖合同关系与商品房担保贷款合同关系，涉及开发商、购房人及贷款银行三个主体，如机械地适用合同相对性，将导致三方权利义务失衡。故基于衡平各方当事人利益考量及诉讼经济原则，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条第二款对商品房买卖合同与商品房担保贷款合同均解除后购房款和贷款应如何处理作出了规定，从该条文的立法原意看，将商品房买卖合同与商品房担保贷款合同合并审理，目的为在一个诉讼过程中尽量解决更多的纠纷，以避免当事人的诉累，并在此基础上保护各方当事人的权利。故购房人已偿还部分贷款应视为其所支付的购房款，在本案中一并予以处理。某房地产公司亦同意由其承担案涉款项的返还义务。依据上述条款，应由贷款的实际收取方即某房地产公司将张某应偿还的贷款及购房款分别偿还给某银行与张某。退一步讲，除存在某房地产公司已将其收取的全部贷款返还给某银行的情况外，张某无权直接转移其自身的合同风险，要求某银行向其返还已偿还贷款。综上，无论依据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第一款，还是依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条第二款规定，张某主张其已偿还贷款本息的返还主体为某银行均不能成立。一审判决由某银行承担返还责任不当，应予纠正。鉴于某房地产公司已进入破产清算程序，张某已就案涉款项向某房地产公司管理人申报债权，故其对某房地产公司的诉讼请求应在破产程序中继续处理。
山东省威海市中级人民法院依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持山东省乳山市人民法院（2021）鲁1083民初899号民事判决第一项；
二、撤销山东省乳山市人民法院（2021）鲁1083民初899号民事判决第二项、第三项；
三、驳回张某的其他诉讼请求。
近年来，由于房地产市场行情波动、房地产企业盲目投资、同质化项目过多等因素的影响，一些地区房地产市场呈现供应过剩局面，部分房地产企业资金链断裂、难以为继，甚至进入破产程序，出现“烂尾楼”或房产贬值等现象，以致购房人、贷款银行纷纷诉至法院，要求解除房屋买卖合同及借款合同，抑或要求购房人继续履行还款义务。此类案件与依据合同相对性原理裁判的普通合同纠纷不同，因涉及房屋买卖、借款、担保等多个法律关系，关系购房人、银行、开发商多个主体，更应严格谨慎处理。本案中，对于房屋买卖合同和贷款合同解除后购房人已偿还贷款本息的返还主体系开发商还是贷款银行，一、二审存在不同的理解，笔者认为应从以下两个方面分析认定。
1.从合同解除的一般法律后果分析，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条规定房屋买卖合同被确认无效或被撤销、解除的，贷款担保合同应予解除，但此时购房人往往已经偿还了部分贷款本息。对于购房人已偿还的贷款本息，该司法解释并未明确，此时需结合合同解除的一般法律规定进行分析。《中华人民共和国合同法》第九十七条和《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第一款对于合同解除的法律后果作出了相同规定，即合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。根据该规定，贷款担保合同解除后，对于已履行部分，原则上应当恢复原状。虽购房贷款业经购房人授权直接汇入开发商账户，但购房人仍为贷款合同约定的借款人，负有还款义务。按照这一思路，就本案而言，贷款合同解除的直接法律后果似乎应为张某向某银行返还20万元贷款，某银行返还张某已偿还的贷款本息，而案涉贷款总额明显大于已偿还贷款金额，故对于已偿还贷款本息某银行不负有返还义务。
2.但从商品房按揭贷款的特殊性分析，贷款担保合同的解除一般情况下系因开发商违约所致，如机械地适用合同相对性原理处理房屋买卖合同及贷款合同解除后的法律后果，则将导致开发商未如期交付房屋却占有使用首付款和按揭贷款，购房人未实际取得房屋反而支付首付款并需偿还按揭贷款，各方权利义务明显失衡。故《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条作出了突破合同相对性原则的规定，在房屋买卖合同纠纷与贷款合同纠纷合并审理时，由出卖人将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。该司法解释的立法原意为在一个诉讼过程中尽量解决更多的纠纷，以避免当事人的诉累，并在此基础上保护各方当事人的权利，故对于购房人已偿还的贷款本息，应视为购房人的购房款，由开发商一并返还。如将已偿还贷款本息理解为上述司法解释中的购房贷款，则应由开发商先行将全部购房贷款返还银行，银行再将其中已偿还的本息部分返还购房人，该处理方式既无合同依据，又增加了当事人诉累，非《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条规定的应有之义。因此，基于商品房按揭贷款的特殊性，本案贷款合同的解除应是向嗣后产生效力，未履行部分由某房地产公司向某银行承担还款责任，已偿还贷款本息亦应由某房地产公司返还，某银行不承担还款责任。
综上，审理此类案件时，须充分考虑商品房按揭贷款商业模式下各合同之间的密切联系和各方权利义务关系的平衡问题，避免因强调单个合同的相对性而造成三方权利义务的失衡。
编写人：山东省威海市中级人民法院 陈曦