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虹桥天地项目由瑞安房地产有限公司开发。瑞安房地产有限公司于2004年成立，总部设于上海，在发展大型、多用途城市核心社区及综合住宅发展项目方面拥有卓越的成绩，在内地房地产市场奠定了稳固的基础。
虹桥天地项目地处虹桥商务区核心区（一期）06地块，位于苏虹路以南，舟虹路以北，申长路和申虹路之间，在虹桥综合交通枢纽中心轴线（D18）两侧，南北D17、D19街坊隔路相望。
虹桥天地整体规划由新天地设计师本杰明·伍德带领设计团队担纲，他同时还负责新天地部分以及演艺中心的建筑设计。项目拥有中国绿色建筑及美国LEED的双重认证，整体绿化率高达40%，建成后或将是中国最大的绿色建筑综合体。项目内所有建筑均采用高效能围护结构，在提高照明质量的同时减少照明能耗；采用高反射率的屋顶还能提高隔热效果，减少热岛效应。雨水回收利用、中水回收利用和热回收系统等多种回收系统也将节约能源能耗。
表6-1 虹桥天地项目概况
2014年5月，虹桥天地写字楼部分迎来了首批企业的入驻；新天地街区部分于2015年一季度对外营业；整体项目于2015年正式面世营业。
虹桥天地项目通过参加国内国际等一系列专题活动提升虹桥天地的知名度，积极地将虹桥商务区的概念和先进理念向社会各方进行宣传。同时还举办一系列针对客户市场的宣传推广活动，包括中介推介会、租户签约仪式，特别是为首批入驻虹桥商务区的企业举办的集体签约活动，均获得市场良好的反馈，也给招商带来了很大的帮助。
此外，由虹桥天地主办的各类针对未来消费人群的创意活动，如“新春民乐快闪”、“美食荟天地”、“虹桥天地，绿意荟聚”等系列活动，广受各方好评。同时，进一步向周边社区传递了虹桥天地的绿色可持续发展的生活理念。
虹桥天地集购物、餐饮、演艺娱乐为一体。其中，虹桥天地演艺中心是上海目前唯一设在商业综合体内的独立演艺建筑，可容纳超过1 000人的多功能空间，满足各类文化演出活动使用需求；街坊部分将延续上海新天地特色，汇聚全球创意餐饮、购物中心，将拥有300余家国内外知名品牌的入驻。此外，特设的亲子楼层，将涵盖儿童互动游乐区、职业体验园等多种儿童体验乐园，能同时满足不同年龄段儿童及家庭的需求。
表6-2 建设工程推进措施和进度情况
虹桥天地的展示办公楼总建筑面积约9.6万平方米，设计不仅能满足企业日常办公需求，更能满足企业陈列展示需求。除此之外，“Showroom Office展示办公”在言语表述之外更给予了品牌向分销商或客户直观展示企业文化及内涵的机会，从而为彼此间深入的合作奠定坚实的基础。虹桥天地的展示办公楼已于2013年6月启用，包括罗氏诊断、格兰富、基恩士在内多家跨国企业已正式入驻。
虹桥天地项目传承了中国新天地在餐饮方面的独特优势，除了众多“天地”系列项目的优质餐饮租户入驻，更有不少首次进入中国的品牌及概念餐厅。同时，在虹桥天地购物中心内还设有由“天地”概念而延伸的特色餐饮主题楼层及装修风格的“大食代”等等。
为满足更多商务人士对节省时间以达成更高效便捷工作的诉求，虹桥天地已与上海虹桥机场、中国东方航空股份有限公司就虹桥天地内的远程值机项目正式签订合作框架协议，国内首个购物中心内的远程值机服务项目正式启动。
虹桥绿谷项目由上海众合地产开发有限公司（以下简称“众合地产”）开发、建设和运营管理。众合地产由上海虹桥商务区投资置业有限公司、上海地产（集团）有限公司、上海现代建筑设计（集团）有限公司三家出资10亿元，与2010年12月成立。
虹桥绿谷广场位于虹桥商务区核心区08地块D23街坊，项目东至申贵路，西至申长路，北至甬虹路，南至建虹路高架，占地面积约4.37万平方米，总建筑面积为25.35万平方米。
虹桥绿谷广场由7幢7～9层的高规格办公写字楼围绕两个峡谷（下沉式）商业广场构成，全部建筑面向街区中心，形成围而不合的布局。地下为三层，包括下沉式广场。地下一层主要为商业、办公，地下二层主要为设备用房，地下三层为停车库。项目内办公楼宇以英文字母按照逆时针编号，分别是A、B、C、D、E、F1、F2七幢。中间形成南北两个下沉式广场，下沉式广场则是中央商业、文化、餐饮的区域。
图6-2 虹桥绿谷广场区位示意图
图6-3 虹桥绿谷广场内示意图
主要功能业态包括：总部办公、精品高端办公、精品展示、主题商业、餐饮及其他配套等。绿谷在功能上将为目标客户创造一个纯粹的办公型总部街区，即全部七幢建筑单体的地上面积及地下一层、二层相应的投影面积均为高品质的办公面积。同时，在地下一层、二层的下沉式庭院的四周为办公人群配置了相应的商业面积，从工作餐、简餐等各类餐饮，到健身和教育、再到商务宴请、接待等，全方位满足商业精英的日常商务需求。
1. 低层私享绿色办公园区。以中心庭院作为办公园区的环境主体，结合独立庭院绿化、平台绿化、屋顶花园，使园区栋栋有庭院、处处建立绿色，打造清新宜人的私享绿色办公环境。
2. 大跨度大空间办公场所。以大跨度大空间作为办公楼的基本构架，既可实现无柱大空间灵活高效的办公、会议模式，也可便利地做各种功能空间的分隔。既可整栋、整层、整单元独门独户，亦可小户型公共空间共享。
3. 三星级绿色低碳社区。以绿色建筑理念引领建筑布局创意，以绿色建筑技术打造绿色生态环境。同时对能源和水消耗，室内空气质量的多方面监测控制以及对再生材料的使用，使建筑融会于自然生态之中。
4. 大型综合服务业态。提供与办公配套的综合服务系统为业态宗旨，精品展示、商业、娱乐、餐饮、健身等功能一应俱全。以下沉式庭院为中心的地下商业为绿谷注入勃勃生机，丰富多彩的业态组合和空间形态，成为理想的商务人员社交场所，激发人们无限的灵感和创意。
表6-3 商业可租售面积汇总表
（单位：平方米）
绿谷建筑形态以简洁、高效、体块分明为基调。各楼依据自身不同外部条件，设置退台、挑台、外廊、遮阳板及百叶，形成各楼的特色，使整体风格在统一之中有了局部的变化。建筑设计充分考虑技术的合理性、可实施性及建筑生态和节能环保，依据采光、日照、遮阳、通风形成不同方向上立面的变化。丰富的建筑语汇结合大跨度空间设计，给商务生活带来自由、生动的空间体验；双大堂、双核心筒设计，可随心分隔的平面，支持企业未来数十年战略发展变化；特别是双大堂的设计，更加体现大师设计的创意和人性化，一层为人行大堂，地下一层为车行大堂，不仅实现了人车分流，还更加提升了建筑高度和空间的延伸。虹桥绿谷广场外部城市社区界面简练而富有张力，内部庭院社区界面精致而富有变化，部分以中心庭院作为办公园区的环境主体，结合独立的庭院绿化、平台绿化、屋顶花园，打造清新宜人的办公环境、弹性灵活的发展空间。
商业广场更是利用建筑围合形成的峡谷与地下一、二层开敞空间的相结合，形成了内庭丰富多变的空间，以及类似天然峡谷的视觉感受，这也正是虹桥绿谷“谷”字的由来；建筑与景观亲密交融，各种共享空间、休闲小景穿插其间，畅享灵感奔涌的时刻。
将“科技”、“艺术”、“自然”、“场地”完美结合，重建“自然与人”的平等价值观，将绿色、环保、安全引入生活氛围。结合虹桥绿谷峡谷商业广场、建筑内庭、边庭、各种悬挑、退台、屋顶花园等丰富的垂直变化，以“拟海拔”为设计主题，模拟自然界，重组生态模式，建立立体绿化系统，从而构建了“拟海拔”垂直景观体系。为入驻企业创建了一场从峡谷到巅峰的非凡视觉盛宴。从屋顶层的私享花园，到峡谷层的树林飞瀑，不仅将种种心旷神怡的遐想见缝插针地植入商务办公空间，更结合景观构建休憩、运动与社交平台。前所未有的景观创想，舒适的“微气候”环境，将成为区域内标志性景观和绿化示范平台。
图6-4
国家绿色三星认证。虹桥绿谷广场全部建筑达到国家住建部门最高级别绿色建筑三星标准。充分利用被动节能技术在建筑规划设计中通过对建筑朝向的合理布置、遮阳的设置、建筑围护结构的保温隔热技术，再配以主动节能技术，区域的集中供能，优化能源系统的设计以及选用高效的机电设备等，在有效降低运营成本的同时，提高办公楼的品质，还原“绿以简能”的真谛。
图6-5
虹桥绿谷项目于2013年的2月4日完成了整个项目建筑的全面结构封顶，2014年9月取得竣工验收备案证明，实现项目的整街坊全面竣工。
将客户定位为两类企业，即世界500强企业总部和国内有环保意识对绿色建筑有追求的现代大型企业总部。包括全球企业咨询顾问服务、经纪、物业和资产管理、房地产投资的销售和咨询、估值、咨询和评估服务、银行按揭业务及相关研究。
除考虑多样性、体验感，注重高端精品商业品牌的高端消费者外，将偏重文化产业的相关品牌引进，为项目注入人文气质。为入驻企业提供商业无休服务，全方面满足公司商务活动需求，领略虹桥绿谷广场提供的五星级国际商务品质。
对本项目实施物业管理工作将全面导入ISO9001质量管理体系、ISO14001环境管理体系、
OHSAS18001职业健康与安全管理体系，运用过程方法和系统管理方法，有步骤地建立质量管理、环境管理和职业健康安全管理结合型的文件体系。
截至2014年底，虹桥绿谷广场项目整体销售面积25 586.84平方米。2015年度办公楼销售方面，将采取整栋出售为主，结合部分散售。散售将以半层为最小起售面积。整体销售面积预计将达24 078.07平方米。
（五）远景展望
虹桥绿谷项目依托自身特色和区位优势，将重新聚集城市人流和商流，形成规模效应，加快城市资源的集散，提升区域综合竞争力，通过引进国际国内优势服务经验和品牌，使得客户真实感受到虹桥绿谷带来的私属绿色环境和高端建筑品质，感受到虹桥商务区带来的聚集优势和规划优势，感受到交通枢纽带来的区域辐射和交通便利，感受到国家会展带来的形象展示和巨大商机。
虹桥丽宝广场项目的发展商为丽宝（上海）房地产开发有限公司，负责该项目的开发、建造和经营管理。丽宝（上海）房地产开发有限公司系由台资企业丽宝建设股份有限公司和美资企业Easy Gain International L.L.C共同出资成立的项目公司，于2011年7月2日正式设立。
丽宝地块于商务核心区与河滨绿带之门户位置，其同时位于地面层中央绿轴端点及地下深10米商业活动空间，地上二层步廊端点，未来并将延伸苏虹路商业活动至河岸对侧的大型国际会展中心计划基地。本地块将成为核心区一期与河岸绿带串联之界面，及核心区一期北向延伸联结之重要门户角色。其项目包含现代化商务办公楼、文创体验商场、潮流美食、多功能主题影城、艺文娱乐世界、健康休闲空间等，计划新建地上建筑面积总计121 310.59平方米，地下建筑面积112 177.55平方米，合计总建筑面积233 488.14平方米（含不计容屋顶水箱机房）。将建成复合性办公商务建筑五座，分成D04a街坊虹桥丽宝广场（北）项目（以下简称“北项目”）和D05街坊虹桥丽宝广场（南）项目（以下简称“南项目”）两街坊。
主要功能包括：现代化商务办公楼、文创体验商场、潮流美食、多功能主题影城、艺文娱乐世界、健康休闲空间等。
表6-4 虹桥丽宝广场项目概况
表6-5 虹桥丽宝广场项目主要功能配比
图6-6 虹桥丽宝广场项目效果图
○ 都市绿轴 本项目挟位于城市绿带端点之优势特点，于设计中引入URBAN GREEN STRIP之概念，以连续性绿色轴带开放空间及商业休闲活动串联东南侧中轴绿带及西北侧河岸开放绿地，除呼应城市控规中人行活动串连之概念，更希望藉此加强城市绿色开放空间之变化性。
○ 绿建筑星级评价 为体现商务区低碳理念，本项目全案达绿建筑二星级评价标准。
○ 独立、气派、弹性 弹性办公单元可依各类企业使用需求单元弹性分割或扩充，留设最大使用弹性。独立、气派大厅办公主入口，可直接面临主要道度，搭配港湾式车道与宽广前庭，创造独立且气派的门面。
○ 绿色办公 自然采光通风，呼应商务区整体低碳理念，具有良好采光条件；同时办公单元、公共梯厅可通达室外露台；在达到自然采光、通风、遮阳之基本要求外，更强调让使用者能真正接触室外环境之崭新绿色办公体验。
○ 造型概念 建筑整体造型，透过连续波浪状浅色水平线条，创造都市沿街长面连续性印象。呈现流动、轻盈的现代化商办意象。同时转化地块西侧的河流转化为弧形的错层露台，外饰闪光釉面砖，表现出河面波光闪烁的视觉效果。
○ 生态遮阳 于建筑整体架构中填入立体植生墙，让绿色植物重地面沿升到天际；除形成了天然的绿色遮阳系统，更加强了造型的话题性。
图6-7 虹桥丽宝广场项目透视图
根据计划，项目在2015年5月底，完成项目D04地块的竣工验收工作。同时，项目的各项证件也在紧锣密鼓的办理中，在2015年12月底预计完成项目D05地块的竣工验收工作。
虹桥丽宝广场自启动项目的市场推广工作以来，得到了各界的关注，项目先后在台湾地区、江浙沪等地进行定点宣传，极大地推动了项目的影响力。同时，丽宝广场项目借助台湾集团背景，接待了台湾各阶层领导、企业家及社会名人。丽宝广场将重点在上海及台湾两地进行宣传及市场推介工作，积极地举办各项市场推介活动及招待会。丽宝广场将会在项目现场或是市区设立展示中心，传导项目的优势及成效。
为配合商务区整体的功能建设及产业发展，公司利用台湾的优势，挖掘极具代表性的台湾企业及知名品牌来商务区注册及投资。凭借丽宝机构在台湾的开发经验，未来将介绍更多的跨国企业入驻虹桥商务区，并争取在长三角区域深耕多年的高端国内外企业、台资企业入驻虹桥丽宝广场，包括大型金融机构、服务型企业总部进驻设立办事处，使虹桥丽宝广场成为国际化企业总部商业办公大楼。
○ 项目整体定位 前卫设计透过下沉式广场复层串连，与室外庭园融成一体，创造明亮、舒适的崭新购物光合作用体验；整体主轴以“LifeStyle”精神，汇聚文创体验商场、潮流美食、多功能主题影城、艺文娱乐世界、健康休闲空间，加上绿活设施串流全区，是枢纽区域最精华的商业板块。
○ 商业部分定位 为商务区入驻企业提供日常的生活配套，为周边居民及商务人士提供主题式及便捷的餐饮、娱乐配套，为上海乃至长三角区域的消费者提供高端的文化体验及休闲体验。
○ 写字楼定位 长三角台湾企业总部，大型金融机构、服务型企业总部的商业中心。届时，大型的跨国企业、上海总部及办事处纷纷设立，极大地提升了商务区形象及人文景观。
表6-6
○ 项目整体运营模式 采取统一经营、统一招商、统一物业管理的策略进行开发设计，整体项目面积全部自己持有，不分割散售。
○ 项目的整体招商推进情况 项目从启动以来，以主力品牌及大型企业总部招商租赁，已经与多家大型机构进行了接触，涉及主题影城、高端餐饮品牌，以及大型世界500强企业等。预计在项目竣工前，相关的事项将会确认及落实。
图6-8
虹桥商务区核心区（一期）09号地块（虹桥三湘广场）由Ⅲ-D02-07（三湘湘虹广场）、Ⅲ-D08-03（三湘湘虹大楼）和Ⅲ-D08-05（虹桥三湘商业广场）三个街坊组成。地块位于规划中的新角浦河休闲生态景观长廊中，南临舟虹路，北临锡虹路，东侧为申滨南路，西侧是新角浦河和嘉闵高架。09号地块总用地面积约1.5万平方米，总建筑面积约6.7万平方米，其中地上建筑面积约3.48万平方米，地下建筑面积约3.2万平方米。功能配置为Ⅲ-D0207街坊为办公功能，Ⅲ-D08-03和Ⅲ-D0805街坊为商业、文化娱乐功能。
上海三湘（集团）有限公司系深圳交易所挂牌交易的上市公司“三湘股份有限公司”下属全资子公司，是一家以房地产业为核心，集建筑安装、建材加工、装饰设计、房产经纪、广告传播、物业管理于一体的大型民营企业，拥有房地产开发、物业服务、金属门窗工程、装饰施工四个国家一级资质，是中国房地产百强企业、上海市房地产50强企业。
2011年，虹桥商务区核心区一期09号地块的成功取得，翻开了三湘商业地产的新篇章。
上海湘虹置业有限公司隶属于三湘股份有限公司。公司成立于2011年5月，注册资金人民币6亿元，主要负责虹桥商务区核心区一期09号地块“虹桥三湘广场”的开发建设工作。
图6-9 虹桥三湘广场区位图
图6-10 Ⅲ-D02-07效果图
以具有冲击力而又不失稳重、内敛的外观和“先进、舒适、安全、智能、生态”的品质为目标，建成后将成为一个配套齐全、设施先进、具备商务、休闲、办公综合功能的商务新地标。
虹桥三湘广场项目符合集团公司“坚持打造产品全寿命周期服务商的企业形象，所有开发的物业做到‘高起点规划、高水平设计、高质量施工、高标准管理’，提高客户的满意度和品牌美誉度，提升企业产品的市场竞争能力”的规划要求，顺应了集团产品领域由住宅向多元化方向发展的趋势。
1. 设计概念——坚石、流水
长条形基地内不仅有苏虹路的穿越，地铁线通过，核心区的景观轴线上的开放绿地也将整个基地分为三部分。这些车流、人流，绿轴由东向西的穿越，就像是水流在河岸边不断的流动，将大的石块冲刷出大小不同体量的石块群。
2. 设计特点
（1）依绿傍河，互为映景
本项目身处虹桥商务区核心区沿河生态景观绿化带，以乔木为主，依傍新角浦河。强化区域优势，利用沿河及绿带景观资源，提高商业、餐饮等业态的档次，打造成虹桥商务核心区中独具特色的滨河花园。
（2）绿色环保，节能低碳
建筑群内25%的绿地率、沿河景观绿化带、商业街区内和南北两侧的绿色休闲景观、多层次的屋顶绿化，并通过对污水、废气、垃圾进行无害化处理，净化环境，实现视觉和身心清净与舒爽。
本地块所有的建筑都满足《绿色建筑评价标准》二星及以上的标准要求，其中办公部分满足三星级的标准。采用国际领先节能技术，主要包括智能空调自控系统、中水回收系统、三联供集中供能、外遮阳等节能技术。充分利用可再生能源，提高能源利用效率，现实节能减排。
图6-11 Ⅲ-D08-03效果图
图6-12 Ⅲ-D08-05效果图
（3）层层退台，叠叠空间
商业部分的建筑具有丰富多变的空间及高效的室外空间利用率，非常适宜休闲的餐饮业态。将阳光、自然与生态巧妙的嫁接到高端商业上来，打造高附加值商业建筑。室外平台、小品露台、屋顶花园，景观走廊，室内、室外，不再被一道垂直的外墙隔断，室内外空间自由流动。
（4）设置下沉广场，串联地下通道靠近中央绿地广场，衔接虹桥地下通道，直接贯通连接中央绿轴，沿河景观公园，虹桥火车站，虹桥商务区商业公共建筑及中国博览会，是地下商业的增值法宝。
截至2014年11月，Ⅲ-D02-07街坊市优质结构验收已经完成，目前正抓紧外墙幕墙工程安装和室内机电工程安装；Ⅲ-D0803街坊幕墙工程已基本完成，室内机电工程正在安装和调试，室外总体工程正在施工；Ⅲ-D08-05街坊正在地上第三层结构施工，11月底结构封顶并已开始二结构施工，12月份进行优质结构验收，并开始室内外安装工程施工前准备（见表6-7）。
表6-7 建设进度重要节点
三湘湘虹广场2014年底至2015年初即可正式对外出售。三湘湘虹大楼：核心区内体量最小独栋，可引入品牌的旗舰店、形象店，或服务于区域内的商务办公人群及过境旅客的日常消费需求的消费场所。虹桥三湘商业广场：充分利用水岸景观天然资源及通过与国家会展中心连通的地下长廊，引入部分体验式商业，吸引区域内及周边人群，营造商务洽谈、休闲娱乐的惬意环境。两者之间为下沉式绿化广场，西侧直通的国家会展中心，东面连接虹桥交通枢纽中心。项目地块西侧紧临天然河道，自然环境优美，特别适合设立亲水平台，打造零距离水资源商业区。
依据土地出让合同中对各类用途比例的约定规划指标（见表6-8）。
2014年11月已签约拥有丰富的国际经验及专业知识的世界知名房产咨询公司戴德梁行为三湘湘虹广场的物业管理公司，为本项目办公部分提供专业及全面的物业管理服务。
表6-8 依据土地出让合同中对各类用途比例的约定规划指标
上海虹桥万通中心紧随上海十二五规划的步伐，依托大虹桥无可比拟的地理区位、交通枢纽、空间结构、产业布局等多层次优势，于虹桥商务区核心区建造集甲级办公、商业服务于一体的商用物业。
图6-13
上海虹桥万通中心位于虹桥商务区核心一期正中心，同时也是虹桥绿色景观轴的中心和枢纽至国家会赞中心的中点。项目南邻绍虹路、北接苏虹路，东至核心主干道申长路，西侧申武路直通国家会展中心。总建筑面积约81 000 m 2 ，由三栋7-9层连体写字楼组成，B2-2F层主要为商业配套。
上海虹桥万通中心定位为涵盖国际超甲级写字楼及商业配套的商用物业项目。
表6-9 上海虹桥万通中心项目概况及功能配比
1. F+P设计
图6-14
项目聘请国际著名建筑规划设计事务所F+P（Foster+Partners）担任建筑、机电、景观、室内设计。
2. 多层次立体化绿色空间
项目以绿色、多层次、立体化生态建筑为理念，设计约4 100 m 2 的空中花园。
图6-15
3. 开放式中庭
项目规划有两个开放式中庭，组合种植多种绿化植物，保证小环境内的最佳视野和优质空气。同时在中庭引入轻餐和咖啡，在项目内部提供栖心于绿的休憩、商洽场地。
图6-16
4. 独立五大堂
设有五个独立大堂，联通不同办公区域，主大堂采用12米挑高设计。
项目建筑空间提供约2 014～8 604平方米不等的多种整层使用面积，增加扩租弹性，满足企业不同商务面积需求。项目的独特设计带来了双面采光、部分三面采光的人性化体验，建筑柱间距12米，进深14米，设有1.5米架空地板、金属吊顶、可拆卸楼板，结合客户需求提供多元化空间组合。
图6-17
1. 拥有LEED金级/绿色双星认证。
2. 独特香槟金外遮阳系统，采用低辐射中空超白玻璃幕墙，辅以内部自动遮阳帘，在最大程度享受到户外阳光的同时，又有效阻挡热辐射。
3. 引进高效过滤器，PM2.5去除率近100％。
4. 使用雨水回收及循环系统，通过雨水处理，用于绿化灌溉和景观用水。
5. 双面采光设计，使办公空间更明亮通透。
表6-10 技术参数表
6. 办公区域安装二氧化碳浓度监测系统，与新风联动控制新风量。
上海虹桥万通中心B2-2F规划约20 000平方米的精致商业配套，引入风尚美食、便捷服务、休闲健康、精品零售等多元商业。
商业提供以下服务：
○ 风尚美食： 美食广场汇·异国风情食肆
○ 科技数码互动展厅： 数码展示·概念车展·品牌形象
○ 休闲健康： 水疗SPA·美体健身·康体理疗·美容美甲
图6-18
图6-19
○ 便捷服务： 银行网点·电信营业厅·票务服务
项目建成后将长期实行“整体持有，统一运营管理”，坚持“客户第一”的原则，强调以客户需求为中心，充分考虑商务价值及周边环境、交通、会展设施等之间的相互作用，结合上海虹桥万通中心实际情况，建造虹桥商务区核心区绿色、高端的商用物业。现今，项目已与多家企业客户进行洽谈，客户普遍对项目表示满意和高度认可，预计未来项目将有突破性的进展并最终取得成功。
大虹桥蓝图徐徐展开，上海西部经济引擎全速发动。万通地产紧随虹桥商务区“贸易平台、低碳实践区、商务社区、城市综合体、智慧虹桥”的规划步伐，立意大时代格局，以“绿色”为战略手段，为虹桥商务区提供绿色、高端的核心品牌商用物业产品而奋力拼搏。
图6-20
图6-21
上海虹桥新地中心占据虹桥商务区正核心，距虹桥交通枢纽和国家会展中心仅400米距离，由英国福斯特建筑事务所设计（Foster+Partners），已获得LEED铂金及国家绿色三星认证，总建筑面积约7万方，将于2015年年底交付使用。是新地集团在上海打造的首个超甲级写字楼项目，国际大师级绿色生态景观超甲写字楼。
新地集团作为一家涉及房地产开发、物业服务、酒店服务、商业服务的多元化集团公司，1993年成立至今，业务已遍及青岛、苏州、南京、南昌、沈阳、上海等城市。在高端商业地产发展方面以高端商务综合体为主，主要涵盖并复合高档写字楼、高档酒店、精装修（或全配置）服务式公寓、高档购物中心与百货店等多种产品类型。
图6-22
见表6-11。
本项目自2013年8月10日开工，地标于2014年1月31日结构正式封顶，目前正在进行安装、消防施工，施工电梯正在安装，C2区正在进行土方开挖。
2015年初项目整体结构封顶，2015年中旬完成样板间开放，2015年底项目整体交付使用。
表6-11 项目情况简介
上海虹桥新地中心按照虹桥商务区的产业规划，区域将重点发展会展服务业、流通服务业、总部经济产业、现代金融服务业、创意产业。本项目将同时借助虹桥综合交通枢纽的优势，重点引入制造类、物流、贸易、专业服务类等行业的公司。
虹桥新地中心商业总面积约1.36万平方米，由1F、B1、B2三层商业空间组成，占据着整个虹桥商务区的核心地理位置。重要通道连接着核心商务区与国家会展中心，坐拥周边10万白领消费人群，着力为商务人群打造一个精品的办公配套商业项目。
1F：精品办公配套商业汇集了知名品牌商务咖啡、金融服务、高端定制服务、精品展示、商业配套等优质便捷的服务空间。
B1：美食空间汇集了精致的沪上知名餐饮品牌，精品茶餐厅、日式料理、品质西餐、沪上特色等优质的餐饮商家。
B2：生活空间，作为连接整个核心商务区与国家会展中心的重要通道，着力为白领打造一个优质的生活服务集合地，汇集精品零售、休闲体验消费、商务周边服务等特色商家。
图6-23
上海万狮置业有限公司为虹桥万科中心项目的开发商，负责该项目的开发、建造和经营管理。公司于2011年12月12日正式设立。
图6-24 万科中心效果图
见表6-12。
万科集团首个高端办公物业——虹桥万科中心坐落于虹桥商务区核心区一期，位于锡虹路以南、申虹路以西、苏虹路以北、申长路以东。中心项目包含超甲级现代商业办公楼、商业、文化、消费式餐饮等，总建筑面积19.7万平方米，其中地上建筑面积11万平方米，地下建筑面积8.4万平方米。该项目将建成集商业、办公、娱乐、会展为一体的综合性建筑，其中地上7幢单体建筑，地下3层（含商业）。
围绕下沉式广场均匀布置了7栋7~8层高的办公塔楼，并通过空中花园连廊两两相连。塔楼与塔楼之间通过不同间距或者裙房，创造出不同尺寸的入口空间。面向西南角公共绿地处设置大台阶，将人流引入项目内部下沉式广场，同时作为整个项目的主入口。结合地上的标志性建筑，创造整个项目令人深刻又有吸引力的主入口空间。
项目的主要功能包括：商业、办公、文娱、会展（见表6-13）。
表6-12 虹桥万科中心项目概况
电梯厅、卫生间的石材高标准装修彰显尊贵；
○ 商业业态规划： 配备3万平方米商业，不仅可以满足本地块高端白领工作配套之需，而且可以服务外来客户餐饮、购物、休闲所需；
○ 以客户为本： 办公楼层设计为无柱空间，目的在于为开放式办公室和隔间式办公室布局提供最大化办公场地规划的灵活性。办公室围绕核心筒布置，每个用户都能享受到明亮的玻璃幕墙带来的宽广视野和明媚阳光。同时采用可拆卸楼板设计，轻松实现跨层办公。
○ 绿色理念： 按照绿色三星和美国LEED金奖标准设计建造，所有7栋建筑物均具有屋顶绿化，覆盖率至少达到屋顶面积的50%，空中花园将提供一种更为舒适怡人的绿色办公环境供客户休息与休闲。
1. 结构施工阶段：虹桥万科中心项目于2012年11月18日正式施工。
2. 工程展望：整个项目一期4幢办公楼预计于2015年8月竣工，二期3幢楼于2015年12月竣工。
表6-13 虹桥万科中心项目主要功能配比
通过对虹桥万科中心所属虹桥区域现有客户的分析，办公楼主要客户将包括医药、金融、专业服务、IT、贸易、制造业、房地产等行业的客户。客户主要来源于贸易流通服务业、企业总部、公关媒体业、房地产企业、大型制造、贸易组织管理及行业机构。综合项目发展条件及区域未来发展的考虑，虹桥万科中心办公楼将定位为院落型超甲级办公楼。
本项目的管理模式将采用国际化酒店式管理服务理念，将服务意识、服务理念、服务项目、服务标准、服务艺术语言及管理手段融入传统物业管理中，变“物业管理”为“物业服务与管理”，更加强调突出“服务”的内涵，更加注重客户的心理感受。
图6-25
龙湖虹桥天街项目地处虹桥商务区核心位置，总建筑面积43万平方米，东西两侧各400米即为虹桥交通枢纽和虹桥国家会展中心，目标是打造成为西上海、长三角乃至全国最具特色的绿色都市综合体。
龙湖虹桥天街在功能布局上分为三大区域：精品商业与文化娱乐区、精品酒店与酒店辅楼区、办公及商业特色区。同时，三大区域地下室连成了一个完整的地下室区域，并巧妙地利用地下商业街及空中连廊进行衔接，形成开放、流畅又紧密连接的功能整体。
虹桥天街拥有近21万平方米超大商业体量，包括两个Shopping Mall及6万平方米商业街。业态丰富多元，24小时繁华永不落幕。4大奢华酒店汇聚左右，一街之隔10万平方米瑞安商圈，共襄虹桥核心圈超30万平方米的顶尖商务生活地。未来建成后，入驻商家将涵盖国际一线奢侈品牌、轻奢零售品牌，以及培训中心、高级餐饮、健身房和影院等。
作为虹桥CBD核心区内，唯一稀缺临河的独特优越位置，赋予虹桥天街写字楼卓然出众的自然景观视野，为办公带来超然景观享受。150～200平方米左右面积，办公空间灵活组合，满足更多自用型企业或小型设计、展示行业。更为中小投资者提供抢滩大虹桥价值的珍罕机遇。
图6-26
表6-14 龙湖虹桥天街项目概况
结合虹桥商务区“智慧虹桥、低碳虹桥、城市综合体”的规划理念，龙湖虹桥天街将“绿色低碳”作为项目开发的基本原则，力求在规划、设计、建造、运营等各个环节上降低能耗、节地、节水、节材、均衡经济效益与环境发展的需求，打造可持续、有活力的生态低碳商务区。
作为商务区唯一占据临河生态景观的项目，虹桥天街以全球领先的办公先进技术，开启低碳办公新时代。全绿化建筑设计，更享临河景观开阔视野。以环保和智能为核心设计理念，融入了PM2.5的二级空气过滤技术、绿色低碳NFC一卡通系统、光纤入户WiFi覆盖、反向寻车系统等智能化设施，更奠定了其办公资产领先价值。
依托强大的交通优势：500米到达全球最大的国际会展中心、600米到达虹桥交通枢纽，加之2、5、10、17、22等5条地铁环绕。虹桥天街写字楼的未来客群不仅仅是上海市医疗、贸易、物流、现代服务、总部基地等客户首选，更是长三角乃至全国企业客户的首选。
本项目商业部分将以成为上海未来地标性的市级商业中心为目标，打造虹桥商务区规模最大、中高端定位的综合型商业中心，同时将吸引百余家国际国内知名品牌商家入驻，以虹桥商务区内人群为基础消费人群，力争辐射全上海及长三角城市圈。商业业态布局考虑多样性、体验性、注重餐饮娱乐的集客能力；零售部分重视引进部分知名国际品牌点缀和提升项目形象，引进独有品牌或时尚代表性品牌；餐饮部分引进高端主题餐饮和特色餐饮，打造符合虹桥高端商务区定位的餐饮组合；服务部分引进高端精品超市、健身会所等高端生活服务业态；娱乐部分引进新概念星级影院、KTV、主题乐园等娱乐配套带动区域娱乐氛围。
作为龙湖地产2007年进驻上海后进军核心商业板块的首个天街产品，坐拥大虹桥唯一核心的龙湖虹桥天街，凭借龙湖天街产品的全国影响力，自2014年正式进入销售阶段以来，热销业绩不断，其投资价值也越来越多地被市场关注、被买家所提及。随着大虹桥商务区的快速发展，龙湖有信心在几年内，将虹桥天街打造为龙湖在长三角的商业标杆项目，以核心王者的身姿引领虹桥CBD的商务崛起。
龙湖虹桥天街依托虹桥商务区突出的区位优势、交通优势、成本优势、政策优势、后发优势，龙湖虹桥天街成为上海商业发展的新载体，并与整个核心区域其他地块的综合体项目互相依托，共同发挥交通枢纽和商务功能的集聚整合作用，融入整个虹桥商务区的生态高效、可持续发展及强大辐射力的新型商务社区中去。
图6-27
上海虹源盛世投资发展有限公司成立于2011年12月28日，是由上海红星美凯龙、深圳盛世万象投资管理有限公司共同出资设立并投资购得虹桥商务区核心区一期02地块，拟建设开发大型城市综合体项目——虹桥·虹源盛世中心。
虹源盛世中心项目建设用地位于虹桥商务核心区（一期）北侧2号地块，以锡虹路为界，分为A区（Ⅲ-D04b街坊）、B区（Ⅲ-D06街坊）两个区域，项目总用地面积约9.21万平方米，其中A区约5.55平方米，B区约3.66平方米；总建筑面积约54.1万平方米，其中地上建筑面积约26.9万平方米，地下建筑面积约27.2万平方米。项目总投资约150亿人民币。
图6-28 02地块虹源盛世中心区位图
该项目基地北至通虹路、南至苏虹路、西至申武路、东至申长路，基地北宽南窄，目前地块无遗留建筑；两个街坊共有13栋建筑单体：其中A区8栋，B区5栋；各区域均满铺全埋式3层地下室。
项目拟建造集甲级写字楼、盛京银行上海总部大厦、红星美凯龙总部大厦、星级酒店、商业、文化会展、休闲娱乐为一体的城市综合体项目，其中地上两层和地下两层均为商业。
图6-29 02地块虹源盛世中心主要功能面积图比
项目所有建筑设计全部满足国家绿色建筑要求，具体体现在建筑节能和能源利用、水资源利用、建筑材料使用、室内环境及运营管理方面，并在施工和将来运行方面均按绿色建筑要求执行。（见表6-15）
该项目是上海虹源盛世投资发展有限公司入驻上海的第一个建设项目，公司将通过依托虹桥商务区无法比拟的区位优势、交通优势、政策优势、后发优势，打造高水准地标建筑，以虹桥商务区为中心，辐射长三角，立足华东地区。
该项目外方建筑设计顾问单位为德国GMP国际建筑设计有限公司，中方建筑设计单位为上海现代华盖建筑设计研究院有限公司。
1. 设计亮点
以欧洲19世纪70年代风行的玻璃通廊为范本，通廊在建筑与周边街道之间形成联系，通过大型的入口空间门洞向外开放。这种历久而弥新的玻璃回廊形式是建筑师的宠儿。展览中心建筑因其独特的功能性质被塑造成为整个项目的亮点——晶体般的造型令人联想到一颗精雕细琢的钻石体，每个角度都反射出夺目的光彩。夜幕降临时，建筑内部的灯光隐约透出，令建筑体熠熠生辉。
图6-30 02地块虹源盛世中心广场透视图
表6-15 02地块虹源盛世中心主要功能定位表
2. 设计理念
整体规划方案展示了一个以庭院空间为主题的设计理念，庭院空间扩展延伸至街道以及地块中心公园处。环绕庭院景观而建的建筑群界定了其结构框架，建筑物拥有数层高的中庭开放空间，上部覆有玻璃屋面，建筑入口处呈现出一种气势非凡的姿态和气魄。区域的公共性将通过每栋建筑拥有的室外空间得以实现，高品质的小型广场空间可供人们散步休闲，是游客逗留休憩的理想场所。
图6-31 02地块虹源盛世中心中庭外景效果图
3. 设计特点
作为城市综合体项目，通过对建筑高度的控制以及例如小广场、街道等城市公共空间的规划设置，塑造一个具有品质的都市空间。总体方案与当今中国通常的城市扩展规划策略完全不同，定义了一个崭新的设计方向。国家会展中心与虹桥交通枢纽轴线之间的联系将通过城市规划设计予以重点突出。一座具有“城市之门”意象的建筑以及前广场在南面界定了地块的入口，通过对其形体的塑造，人们在远处便可辨识，从而起到供街区中行人分辨方位的作用。
图6-32 02地块虹源盛世中心“城市之门”效果图
此外，沿街建筑按退界要求整齐划一，围合了通虹路、苏虹路和申武路的街道空间。由西南向东北延伸的景观带在西南部与入口建筑一起构成了城区的开端并建立了展览中心，火车站、机场的交通轴线联系。
项目建成后将与整个核心区其他地块的综合体相互依托，充分发挥交通枢纽和商务功能的集聚整合作用，着眼长远，面向未来，突出低碳设计和商务社区的规划理念，创造新形态低碳环保的绿色商务休闲园区。
02地块虹源盛世中心自2011年8月30日以30.66亿元竞得，截至2014年11月中旬，6个基坑开挖面积达93 786平方米，占总开挖面积的100%；外运土方115万立方米；已完成了A1、B1、A2、B2坑的大底板浇筑任务，A3和B3坑目前正在开挖之中，力争2014年底前完成大底板的浇筑任务。同时，建筑单体6.5A和6.5B楼已经结构封顶。
图6-33
根据项目的计划安排，到2015年底，地面以上13栋单体建筑主体结构全部封顶；全面进入水电暖通安装、玻璃幕墙安装及室内外粉刷装修阶段；全面进入室外各种管线的埋设及道路的施工；有7栋建筑单体具备竣工验收的条件。
项目建成后将长期自持，通过聘请或成立专业的物业管理公司经营和管理。
○ 酒店部分 项目将采用国际化酒店式管理，目前正与几家国际知名品牌酒店洽谈中。
○ 办公楼部分 客户主要来源于国内外知名企业入驻。截至目前，确定入驻甲级办公区域的有一流家居连锁品牌红星美凯龙总部、盛京银行总部等知名企业，将虹源盛世中心打造成为高端企业总部商业办公大楼。
上海金臣地产是一家以房地产开发经营为主，投资、商业经营管理为辅的现代化企业集团。自成立以来，一直秉承“让建筑见证实力，以品牌塑造未来”的企业使命，坚持走专业品牌之路，开发的物业种类涵盖高端住宅项目开发、高端城市综合体项目开发、商业运营管理、酒店管理及物业管理等多个行业领域；投资开发涉及长宁、闵行、浦东、嘉定、徐汇等区域。
虹桥商务区核心区一期虹桥汇项目地块东至申贵路，南至锡虹路，北至扬虹路，西至申长路，出让面积51 294.7平方米。由上海金臣联美置业有限公司负责“虹桥汇”项目的建设开发，该地块建筑面积约355 761.5平方米，其中地上建筑面积约为20万平方米，地下建筑面积约为15万平方米，分成D15和D21两街坊。功能包括：商业及文化娱乐面积约为7万平方米、办公及会展面积约为17万平方米。
图6-34
图6-35
表6-16 虹桥汇项目（数据截至2014年12月，以最终数据为准）
“虹桥汇”将被精心打造为集国际化超甲级办公、购物、休闲娱乐、会展等功能于一体的现代城市综合体。
金臣联美置业聘请了英国B D P、香港巴马丹拿（P&T） 、香港贝诺（Benoy）、艾奕康（Aecom）及中船九院等国内外知名建筑设计团队，强有力地整合了项目涵盖规划、建筑、商业策划、景观等各全方位设计工作，以打造世界一流的城市综合体为目标，突出“现代经典”的特质。
图6-36
1. 商业空间——通过优化和研究人的商业心理，设计方便舒适的场地连接，创造一个触动人心的商业购物环境，以使现代人能够轻松享受一个集合自然阳光和雅致景观于一体的购物体验氛围；在地下商业空间处理上，通过设置众多采光天井，直接接纳自然通风与采光，以形成惬意的地下购物环境。
图6-37
2. 下沉广场——营造变幻丰富的商业空间体验。
3. 屋顶会所——写字楼功能的延伸，提升办公区的附加价值与品质。
4. 景观绿化设计，通过建构一体化景观绿色体系与步行休闲体系使两者成为一个整体，为“虹桥汇”现代城市综合体提供了一片宝贵的生态绿洲。
5. 绿色建筑——以绿色三星与LEED金级双认证为标准。
表6-17 “虹桥汇”项目主要功能配比
“虹桥汇”，由享誉全球国际顶级建筑团队共同执掌，涵9幢18万平方米甲级办公楼、1幢7万平方米国际商业广场于一体，以国际前瞻视野勾画全球顶尖商业地产，巧妙运用充满律动音符的线条，以奢华之美与智慧灵感创造跨界优雅，凭借独特的概念与外型，打造“上海第一印象”和国际城市商务新地标。以国际顶级商业综合体为品质标杆，办公楼2 300～3 600平方米标准层，180～460平方米独立单元，整层得房率高达80%；荣获国家建设部颁发的绿色三星及美国LEED-CS金奖认证，拥有虹桥商务区内最大的音乐艺术主题绿地，近4万平方米的公共绿地空间和屋顶绿化。约7万平方米的商业区集购物、餐饮、休闲、娱乐于一体，目标是打造主题式、体验式的一站式购物中心。
“虹桥汇”办公楼部分依托虹桥枢纽的地域优势，目标客户定位以上海为核心，辐射长三角地区，重点汇集国内外现代服务业、国际贸易、先进制造业、电子行业以及金融等行业的总部大楼及商务机构，推动虹桥商务区在长三角区域极速发展，强势崛起大虹桥时空经济圈，成为搭建对话世界平台的新兴源动力。
图6-38
1. 投资商——冠捷投资有限公司为全球最大的个人计算机监视器及第四大液晶电视制造商。凭借其规模效益及在研发、生产、物流与卓越质量等核心竞争力，集团的业务多年来持续增长。2014年，冠捷变更为百分之百全资。
2. 开发商——嘉捷（上海）房地产开发有限公司成立于2011年10月12日，在虹桥商务核心区一期07-1号地块范围内从事办公楼、商业和公寓式酒店的开发、建造、出租、出售；办公楼、配套公寓、商业等服务设施的经营和管理；物业管理；停车场（库）的管理。
2011年8月5日冠捷科技集团成功取得虹桥商务核心区一期07-1号地块。基地所占土地总面积8 203平方米；规划总建筑面积42 642平方米；容积率4.3%，涵盖范围东至公共事务大厦，西至申长路，南至用地边界，北至舟虹路。
虹桥商务区是集合各式商办大楼、购物中心、餐饮集团、酒店、文艺等为一体的综合商业区。冠捷销售总部大楼的规划将具备商务、餐饮、银行等办公综合功能商务，将成为为未来的以高铁、火车等一小时经济圈所辐射的7 500万人口提供优质的商务、休闲的新地标平台。
图6-39
表6-18 项目总体情况
整个项目符合集团自有品牌销售总部大楼商办大楼概念及企业形象开发的物业要求，做到“速度、质量、水平、成本”的标准管理，提高客户的满意度及品牌价值，提升企业产品的市场竞争力，符合朝商办多元化发展的趋势。
1. 绿色环保、节能减碳 设置顶楼空中花园、遮阳建造以及1楼绿地绿化，再通过污水、废气、垃圾处理，依绿建筑要求建造标准，提高能源再利用，实现节能减碳、提倡环保再生。
2. 设置下沉广场，串联地下通道 由虹桥火车站经由地下楼层衔接进入虹桥管委会地下通道一直到冠捷大楼地下楼层，提升动线便利及增加人潮流动，是地下商业的增值法宝。
打造集团自有品牌销售总部大楼，向外辐射，实现企业深耕中国、布局全球的发展战略。长期开发企业形象，为企业带来品牌效应及价值。
嘉捷（上海）房地产开发有限公司自2011年10月12日成立以来，各项工作都在组织团队合作计划内推进中。组织成员、资金、设备、工程也都在计划前到位完善各项工作。
2012年11月8日开工典礼活动也在虹桥管委会、各界企业的支持下圆满顺利完成。各工程分包商也按总体工作计划进度并谨慎紧密互相配合。
截至2014年11月，07-1地块已完成主体结构封顶，结构质检验收，并取得分部、分项工程质量验收证明书（基础、主体），接续进行室外工程及室内公共装修，目前所有进度皆正常运作，根据总体计划拟于2015年7月投入使用。
依据合同、营业执照范围约定，参考虹桥商务区各地块情况，本项目计划如下，见表6-19。
表6-19
图6-40
建筑类型：酒店·办公·商业
建筑设计：WATG
占地面积：15 471平方米
室内设计：WOODSBAGOT
建筑面积：104 302平方米
景观设计：AECOM
试营业时间：2016年6月
酒店品牌：HYATT
“兆德项目——虹桥商务区核心区一期07-2地块城市综合体”是由上海兆德置业有限公司全程开发建设的现代城市休闲体验、高品质、综合服务的商业综合体。
项目地处虹桥商务区核心区一期，距离虹桥交通枢纽中心仅200米，西侧步行800米可达全球最大的国家会展中心，南面紧邻虹桥枢纽各高速和快速干道的上匝口。项目总占地面积15 461平方米，总建筑面积104 302平方米，分为东、西二个区域，整个项目由3栋甲级标准的服务式办公写字楼、2栋凯悦集团管理的中高端服务酒店、中心广场、休闲长廊以及配套商业构成。
兆德项目南面紧邻虹桥枢纽各高速和快速干道的上匝口，如嘉闵高架路，虹渝高架路等。除轨道交通2号线与10号线之外，申长路侧靠近本项目将设置一个公交站点，对可及性极有裨益。
兆德置业与凯悦酒店管理集团已正式签署了酒店管理合同，将在该项目上一同合作打造上海虹桥商务区Hyatt Place（凯悦嘉轩）酒店和Hyatt House（凯悦嘉寓）酒店。
两栋凯悦酒店共设有约400间客房，酒店设施齐全，设有餐厅、游泳池、会议中心、健身中心、水疗中心等，以及大型商业、餐饮配套设施。
兆德项目的三栋甲级标准服务式办公写字近揽大航空、大高铁、大会展之便捷交通和磅礴大气的经济效能，且打造的一流办公设施为致力于长三角发展的企业提供了尊贵私密的环境。紧邻项目的4 318平方米公共绿地，也将为人们在办公之余带来绿色的愉悦休闲与放松心情。
精致的商业配套设施为客人的商务休闲之旅提供更多的餐饮、休闲、娱乐选择，漫步于虹桥核心区室外大型绿地中，人与自然的美妙融合，心情愉悦无比！
图6-41
图6-42
“兆德项目——虹桥商务区核心区一期07-2城市综合体”由上海兆德置业有限公司全程开发、建设。兆德置业是由金臣集团与香港侨德于2012年合资成立的以房地产开发、资产经营、资本投资为主的现代化企业，其母公司业务涉及城市综合体、高端住宅、商业、酒店的开发、管理、运营等诸多领域，目前在上海开发完成的住宅、商业、办公等项目建设面积已逾百万平方米；其投资领域海外主要在美国、香港，国内主要为上海及周边地区。
图6-43