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(四)资源限制下的深圳土地现状

历史遗留问题是深圳未来长期发展的“绊脚石”,连同土地资源禀赋限制,共同导致了土地资源高度稀缺等问题。据统计,深圳全市面积为1997平方千米,同为一线城市,面积大致相当于北京的八分之一,上海、广州的三分之一。 2005年深圳出台《深圳市基本生态控制线管理规定》,划定了974.5平方千米的基本生态控制线。2018年,深圳建成区面积已达927.96平方千米, 剩余可开发用地仅约95平方千米。 近年来,深圳规划建设用地由2010年的2670万平方米下降至2017年的1350万平方米(见图1-2)。其中,2012年至2017年规划新增建设用地在总规划供应中的占比呈下降趋势,由800万平方米降至400万平方米,绝对供应量水平仍处于低位,总面积增长仅为31平方千米。深圳国土开发强度接近50%,已基本没有可供成片开发的土地。

图1-2 2010—2017年深圳土地供应情况

资料来源:数据整理自深圳市历年土地整备计划。

深圳的土地稀缺为城市发展带来诸多不便。在资源禀赋的约束下,深圳面临着建设用地即将耗尽、部分地区建设用地过度开发、新增居住用地供给不足等问题,破解土地空间约束迫在眉睫。受限于土地资源紧缺,近年供地计划开始逐步推动低效利用土地资源的二次开发,实现从“做大增量”到“盘活存量”的转变。

深圳存量土地开发已成为供应用地的主要来源。2012年,深圳存量建设用地供应首次超过新增建设用地,占总规划供应比例超过五成,2017年已达70%(见图1-3)。其中,城市更新与土地整备是存量土地开发的主要方式。城市更新供地占比由2014年的18%上升到2017年的29%,在土地供应中的地位持续上升,逐渐成为全市商品房、人才住房和保障性住房供地用地的重要来源。

图1-3 2012—2017年深圳新增土地与存量土地供应情况

资料来源:数据整理自深圳市历年土地整备计划。

深圳通过土地二次开发获得更多的产业空间和居住空间,有效供应土地并高质量利用土地,推动了大规模的旧城改造。2018年,深圳全市整备完成任务不少于11平方千米;2018年棚户区改造,计划开工筹集人才住房7636套,实际开工筹集人才住房7890套;至2020年,全市更新潜力用地规模达308.8平方千米。深圳已经进入全面土地二次开发时代。

在以市场为主导的持续改造中,大规模城市更新不仅拓展了城市增长空间,也提高了土地价值。但是,土地增值也意味着开发成本增加,对新建房屋价格有着潜在影响。目前,深圳新增居住用地不足,常住人口数量急速上升,供需矛盾凸显,房价不断上升。2007年至2017年,深圳商品房平均价格由每平方米1.4万元上涨至4.8万元左右,增幅为341%,是同期工资增幅的1.3倍(见图1-4)。

图1-4 2000—2017年深圳工资与房价上涨情况

资料来源:数据整理自国家统计局网站,http://www.stats.gov.cn,2020年7月23日访问。

秉承对深圳土地制度改革与城市发展进行全方位研究的精神,继承和借鉴专家们的成果与观点,本书梳理了深圳土地制度改革过程中土地市场化的探索、现状及成效,分析了土地使用权定价机制、合法外建筑演变与城市经济发展关系,探究了高房价下的新改革方向,围绕土地资源、城市发展、房屋价格及政策演变讨论并提出了可行的政策建议。 GGmVbqL1cf7OapOhpEtzLP3XO9JEmZnA3xIItkMom7YgFeMTm/amx/URyXwSk8Rc

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