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历史遗留问题是深圳未来长期发展的“绊脚石”，连同土地资源禀赋限制，共同导致了土地资源高度稀缺等问题。据统计，深圳全市面积为1997平方千米，同为一线城市，面积大致相当于北京的八分之一，上海、广州的三分之一。
2005年深圳出台《深圳市基本生态控制线管理规定》，划定了974.5平方千米的基本生态控制线。2018年，深圳建成区面积已达927.96平方千米，
剩余可开发用地仅约95平方千米。
近年来，深圳规划建设用地由2010年的2670万平方米下降至2017年的1350万平方米（见图1-2）。其中，2012年至2017年规划新增建设用地在总规划供应中的占比呈下降趋势，由800万平方米降至400万平方米，绝对供应量水平仍处于低位，总面积增长仅为31平方千米。深圳国土开发强度接近50%，已基本没有可供成片开发的土地。
图1-2 2010—2017年深圳土地供应情况
资料来源：数据整理自深圳市历年土地整备计划。
深圳的土地稀缺为城市发展带来诸多不便。在资源禀赋的约束下，深圳面临着建设用地即将耗尽、部分地区建设用地过度开发、新增居住用地供给不足等问题，破解土地空间约束迫在眉睫。受限于土地资源紧缺，近年供地计划开始逐步推动低效利用土地资源的二次开发，实现从“做大增量”到“盘活存量”的转变。
深圳存量土地开发已成为供应用地的主要来源。2012年，深圳存量建设用地供应首次超过新增建设用地，占总规划供应比例超过五成，2017年已达70%（见图1-3）。其中，城市更新与土地整备是存量土地开发的主要方式。城市更新供地占比由2014年的18%上升到2017年的29%，在土地供应中的地位持续上升，逐渐成为全市商品房、人才住房和保障性住房供地用地的重要来源。
图1-3 2012—2017年深圳新增土地与存量土地供应情况
资料来源：数据整理自深圳市历年土地整备计划。
深圳通过土地二次开发获得更多的产业空间和居住空间，有效供应土地并高质量利用土地，推动了大规模的旧城改造。2018年，深圳全市整备完成任务不少于11平方千米；2018年棚户区改造，计划开工筹集人才住房7636套，实际开工筹集人才住房7890套；至2020年，全市更新潜力用地规模达308.8平方千米。深圳已经进入全面土地二次开发时代。
在以市场为主导的持续改造中，大规模城市更新不仅拓展了城市增长空间，也提高了土地价值。但是，土地增值也意味着开发成本增加，对新建房屋价格有着潜在影响。目前，深圳新增居住用地不足，常住人口数量急速上升，供需矛盾凸显，房价不断上升。2007年至2017年，深圳商品房平均价格由每平方米1.4万元上涨至4.8万元左右，增幅为341%，是同期工资增幅的1.3倍（见图1-4）。
图1-4 2000—2017年深圳工资与房价上涨情况
资料来源：数据整理自国家统计局网站，http://www.stats.gov.cn，2020年7月23日访问。
秉承对深圳土地制度改革与城市发展进行全方位研究的精神，继承和借鉴专家们的成果与观点，本书梳理了深圳土地制度改革过程中土地市场化的探索、现状及成效，分析了土地使用权定价机制、合法外建筑演变与城市经济发展关系，探究了高房价下的新改革方向，围绕土地资源、城市发展、房屋价格及政策演变讨论并提出了可行的政策建议。