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深圳土地制度改革有着诸多相关优秀研究成果，我们从现有研究的基础出发，深入深圳土地制度改革研究。我们对北京大学国家发展研究院（以下简称北大国发院）报告以及赵燕菁、刘宪法、黄伟文等几位较有影响力的专家就深圳土地制度的分析和看法进行了系统整理，充分提炼出现有成果与观点，在此基础上进一步深化对深圳土地改革研究。
北大国发院报告肯定了土地市场化改革是深圳取得非凡成就的一大支柱，它引领了我国土地商品化改革的方向。深圳是我国第一个也是唯一一个通过统征统转实现全域土地国有化的城市，最早承认土地的商品属性。这一做法成功为城市发展融资，为深圳高速发展奠定基础。
在土地商品化尝试初期和城市高速发展聚合时期，管制水平的不足与价格补偿机制的不完善，产生了合法外建筑等问题。实际上，土地商品化的实现是土地价格发现的过程，其内在的经济学逻辑在于：土地是稀缺资源，在市场条件下土地价格是动态变化的，在城市范围不断扩大时，原特区内的超高速发展让人们看到土地存在巨大增值利益。当人们得到的土地补偿不能反映土地实际价格，或者说未来收益不能得到期望贴现时，就会出现“种房保地”行为，导致合法外建筑数量暴涨。在深圳原特区内外制度一体化过程中，人们预期收益激增，补偿差异及管制水平限制致使合法外建筑逐渐在特区内外蔓延。
历史遗留问题需要依靠逐渐完善的市场化机制来解决。深圳在房价高涨阶段解决低成本时蔓延起来的合法外建筑问题，本身就是一个巨大的矛盾。解决这一矛盾的关键是顺应经济规律，承认原村民、原村集体的合理利益并给予补偿，通过市场化手段有序确权。通过采取灵活的行政管理措施，把土地的合法性与空间承载的经济活动合法性区分开来，在充分确权前，先将绝大多数人的经济活动纳入合法框架。
北大国发院报告深入探讨了深圳土地补偿价格机制的实施政策，指出《深圳市城市更新办法》充分利用了城市再开发的市场机会，合理分配城市更新带来的增值收益。在城市范围无法平面扩张的约束下，积极进行内部改造，是深圳能够真正释放更多土地资源与发展潜力的途径。在“20-15”
的思路下，进一步拓宽城市更新准入标准，降低城市更新的合法门槛，容许更高比例的“合法外资源”经由城市更新转化为合法。在推行过程中，引进市场开发主体，鼓励权利主体自行与市场主体合作实施，由市场决定土地的价格与功能。依照循序渐进和市场导向的原则，实现政府、开发商、村民三方共赢的局面；遵循分步、分区的确权路径，拓宽城市更新内容，深化更新内涵；坚持急不得、拖不得的态度，促进动态非均衡的城市更新释放发展力量，建设更紧凑、更立体、更便利、更适宜的创新创业之城。
深圳土地二次开发利用机制创新推进了存量土地开发的实现，切实的确权政策成为摆脱历史问题纠缠的手段，北大国发院报告对深圳历史遗留问题及政策的建议给本书的撰写提供了重要启示。深圳城市更新中确权的难点在于土地交易价格标准的确定，土地价格和商品房价格的飙升加大改造难度，走高的房价成为改造的“绊脚石”。也就是说，市场价格的动态变化提出了分地区、不同功能土地市场深化改革的要求。这既能保证城市升级需要，又能更好地保障城市功能供给的土地制度成为深圳城市增长及竞争中领先的关键。
刘宪法的观点主要体现在规划、功能细化和城中村改造三个方面。政府要强化土地利用规划对城市土地利用的控制作用，同时，要强化以人均建设用地指标对城市规划中建设用地规模的控制。建立和完善城市规划编制的公共参与机制，使公众能够更加广泛参与。
深圳坚持克服“等级性、大尺度、单一功能分区”的城市规划理念。破除对城市规划的垄断，提高规划层级，缩小规划范围。在更小尺度和单元规划上，给予人们更多的选择和参与决策的空间，破除简单化的功能分区规划，实现每个单元的多样性，更好地满足人们的多样性需求。在《深圳市城市更新办法》中，政府允许划小更新单元，允许涉及城市更新单元的利益主体自行进行改造，并放松对城市更新单元的规划管制，允许对政府制定的法定控制性详细规划进行调整。在实际操作中，规划调整主要包括：规划参数如容积率、退红线距离等，用地功能调整如工业用地改为商业用地、住宅用地，特别是对原村民自建的违法违规建筑“网开一面”，默认其权属现状。刘宪法认为这实际上是在规划上对纳入“三旧改造”地区开了“天窗”，允许原村民和原村集体自主规划建设。这项政策有力地促进了“三旧改造”项目的启动和推进，为原村民与集体经济组织之间提供了合作的机会，部分实现了规划多样性与功能细分的平衡。此外，局部地区的土地功能也要有灵活的动态调整机制，在市场上针对不同土地功能规划不同的土地价格。
城中村改造需平衡各种利益主体之间的关系，争取各种利益主体对政府行为的认同。由于城中村土地位置存在独特性，因此城中村土地缺乏可竞争性，价格机制失灵，这使得城中村土地具有不可替代的特点。从经济学意义上讲，拥有城中村土地的居民，其“偏好”无法显示，其放弃手中所掌握土地的机会成本也无法测度，这意味着价格机制失灵。进一步说，处在城市商业区、办公区之间的城中村与其他功能区的位置关系已被锁定，相对于“大拆大建”，政府选择综合整治类改造会更有效。
深圳城市土地功能管理的图则体系实现了规划对土地利用的控制，同时拥有更多自主决策空间的城市更新做法也值得肯定。但从现有政策实施效果来看，土地功能与价格的动态契合仍然欠缺。在土地商品化改革方向指引下，仍需进一步细化功能分区图则，完善分区、分功能土地与市场的对接。
理论上讲“格雷欣效应”下的虚拟和实体与创新和制造只能二选一，但赵燕菁发现，现实中有一些城市（比如深圳和新加坡）在两种不同的住房体系支持下实现了“高技术与强制造”的结合，并认为双市场结构可能比单一市场结构更有效率。新加坡采取政府分配与市场出售相结合的模式，即在建立商品房供给的同时，政府将中、低家庭月收入分为四个等级，每个等级可享受不同优惠，获得政府提供的廉租房和廉价房（“组屋”），从而形成了“高房价商品房+廉价组屋”的住房供给体系。由此，新加坡“组屋”创造了通过住房补贴实业的方法，一定程度上对冲了“格雷欣效应”向高贴现率部门转移财富的效应。
深圳历史遗留的合法外建筑在市场自发的作用下形成了类似新加坡两个市场的住房结构，表现为“高房价商品房+廉价城中村”的结合。事实证明了两种市场结构对深圳快速崛起具有重要影响。城中村意外地把低运营成本与高经济效益这两个互不兼容的市场效果组合在一个空间里，为创新和制造型企业营造了低成本运营的特殊市场环境。因此，深圳商品房和保障房应采用不同的房地产政策：前者应当按照资本市场的规则进行管理，目标是保障高端需求；后者则应当由住房保障部门按照租用的需要进行管理，目标是保证就业者低成本获得居住空间。
在尊重历史的基础上，深圳坚持推进商品房市场、保障房市场的优化互补是正确的做法。“先租后售”（详见专栏2-1）、“工改保”等政策措施，体现了土地定价在居住功能市场供给“高低区分”的合理性。因此，继续丰富和完善两个住房市场的内容，灵活提升供给质量应当是未来改革的主要方向。
松山湖片区位于东莞中部，包括松山湖高新区和石龙、石排、茶山、寮步、大朗、大岭山六个镇，总面积为463平方千米。松山湖原是位于东莞市大岭山镇境内的一个大型天然水库，后以湖泊为中心，将大岭山、寮步和大朗三镇靠近松山湖的部分边缘地带划分出来，与湖泊区域重新组合形成新的国家级高新技术产业开发区。2018年松山湖片区全年实现生产总值630亿元，同比增长13.9%，增速高于东莞全市5.6个百分点，排名全市第一。松山湖片区在全国高新区中综合实力排名第23位，在全省高新区中排名第三。
东莞市政府为吸引华为在松山湖建厂，提出“先租后售”的公共住房制度。这一案例具体地展示了“先租后售”是如何支持实体经济发展的。2015年12月31日，东莞市政府以楼面地价1820元/平方米的价格，向华为提供可以建设总建筑面积约41.43万平方米的住宅用地。按照华为内部公布的方案，住宅为精装修，前5年是租赁期，期满后员工有权按照8500元/平方米的价格购买房屋完整产权（2018年松山湖商品房市场均价2.5万元/平方米以上），购买5年后允许转让。这一住房制度为东莞带来良好的产值、出口和税收。
“先租后售”不仅是提供福利房，而且其盈利模式还可以以低价住房为“饵”，让地方政府获得可持续的现金流。与打压房价解决“住”的策略不同，“先租后售”不减少不动产市场上的总信用，只是增加了产生更多现金流（租金）的“好信用”。这不仅不会导致通货紧缩，还有利于稀释金融风险。
黄伟文在美国城市规划专家雅各布斯的思想上进行了一定程度的延伸。雅各布斯强调城市规划的首要目标是维持城市的多样性，保持城市活力。多样化带来的交融性、互动性、流动性是城市发展的关键，多样化的缺失通常会造成城市衰退。城市多样性的重点在于为不同职业人群提供充分交融空间，促进其产生多样化功能。此外，城市老旧建筑不仅存在特有文化价值，而且还可以提供低廉的居住、创业环境，为底层社区带来活力。
黄伟文认为城中村在深圳发展过程中起到积极作用。城中村是原村民突破各种政策法律限制追求自身利益的结果，也是对城市土地被限制为福利用品、压低其经济价值政策的一种纠正，同时赋予了原村民用所剩土地分享城市发展成果的权利。城市需要有繁华的CBD，也需要富有弹性的生活区、商业区，而深圳的合法外建筑恰恰提供了这样一个多元文化交汇的平台。城中村作为相对开放的社区，不同地域、职业、收入背景的人处于同一个生活圈，产生一定的交流与互动，促进城市多元化发展。城中村缓解了深圳保障房建设不足、廉租房需求紧张的问题，减轻了城市交通拥挤程度。村民自建房成本低、设计经济实用，城中村生活成本较为低廉，为大多数流动人口提供了适宜的居住环境，也为部分创业者提供了可负担的创业空间，为城市注入活力。并且，城中村均匀分布在市域范围，以步行可达距离覆盖并服务相邻的中心区、商业区和工业区。城中村也为打造活力城市空间提供了载体，传统商业策划留下的往往是功能清晰但较为单一的城市规划，但城中村的实例表明多样性的功能单位能够在一定区域内被有机结合并灵活调整。
由此看来，解决深圳违建问题不能仅靠单一拆建，大量拆改后的单一功能规划既挤压了流动人口的居住空间，也破坏了城市多样性。在城市更新过程中，应对改造片区进行全面评估，视具体情况灵活操作。黄伟文明确肯定城中村在深圳“新土地二元制”下发挥的重要作用，其观点对提升深圳城市活力具有很强的参考借鉴价值。城中村满足了市民对于居住多样化的需求，改善了城市顶层设计与底层需求的错位。在未来改造中，要保持大部分城中村的“廉租”功能，逐步将城中村管制缺失区域纳入统一管理，并将其作为保障房的重要来源并完善保障体系。在保持多样性的基础上，提高土地资源使用效率，更好地为市民服务。
