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土地所有权人可以自由地利用地上地下空间，在过去由于技术条件的限制，土地所有权人对空间的利用往往是以地表为基础而向上下延伸，空间依附于地表，但随着经济发展和建筑技术的进步，对空间的利用出现了脱离地表的趋势：在现实生活中，作为立体物的土地开始被分层利用，空间开始具有独立的经济价值。在我国的许多大中城市中，土地空间的分层利用已经十分普遍。由于空间有独立的使用价值和经济价值，在立体空间中的建筑物能满足人们生产、生活和商业活动的需要，空间作为建筑物的存在基础被广泛利用着。我国不少城市如哈尔滨、上海、沈阳、成都、武汉、石家庄、乌鲁木齐、西安、厦门、青岛、吉林、大连、杭州、南京等地都建有数万至十多万平方米的地下综合体和地下街。
以广州为例，目前主要的地下综合体和地下街集中在地铁公园前站和天河商业中心片区，而正在建设的珠江新城核心区中央广场号称“全球最大地下空间”，项目总建筑面积约50万平方米，为地下1-3层。该地下商城建筑定位为中高档“卧倒型”购物中心，业态组合囊括了百货、超市、电影院、餐饮、儿童公园等。
在这些城市的地下综合体和地下街只需要数个出入口与地表连通，而与地表的利用相互独立，在地下空间利用的同时，地表可以保持其原有的形态不受影响。此外，通过架设高架桥而形成连接两幢大楼的走廊，在楼顶平台上设置建筑物，利用楼顶设置广告塔、架设高压电线、空中电缆等，这些对地上空间的利用也是独立于地表的。
既然空间可以分层利用，那么空间分层出让、分层转让就同时出现了。伴随着地铁的建设，深圳市早在2005年1月份就首次出让地下空间土地使用权。南京市也在2006年7月首次出让地下空间土地使用权。这些用于商业用途的地下空间的出让都是参照国有土地建设用地使用权出让的形式以有偿收取出让金的形式进行的。地下空间的分层出让在我国已成为现实。为了规范地下空间的出让，各地纷纷颁布法规、规章，如2008年深圳市人民政府颁布的《深圳市地下空间开发利用暂行办法》，2006年上海市人民政府颁布的《上海市城市地下空间建设用地审批和房地产登记试行规定》等。空间在出让后，作为私人的财产，其必然会在市场中自由流通，因此必然存在空间的分层转让。
在此，可以综合观察在城市建设中最基本的三种物质要素：地表、空间、建筑物（工作物）。在土地空间分层利用出现前，空间依附于地表，两者是不可分的整体，而在分层利用出现后，空间则可与地表相分离。在城市建设中，人们的目的是建造建筑物或工作物，而获得地表或者空间只是为了给建筑物或工作物的建设提供支持或前提条件。抽象地说，建筑物与地表的关系是目的与条件的关系，而建筑物与空间的关系也是目的与条件的关系。只要建筑物与地表或者空间两者之一相搭配，即可实现经济目的（当然在地表上空一定高度的空间建造建筑物尚需地表提供支撑），空间与地表对于建筑物来说，实际上是处于同样的地位，因此在现实操作中才可以实现空间与地表的分层利用、分层出让与分层转让。对于地表、空间、建筑物三者而言，它们是三种相互独立、地位均等的不动产，建筑物与空间的关系可以类比建筑物与土地的关系。
我国现实中空间与地表的分层使用、分层出让、分层转让已经充分证明了在现实生活中，人们已经认可了空间的独立经济价值，空间是一项独立的财产。既然如此，在私法上承认空间的独立地位就显得十分必要了。
既然空间与地表分离并成为独立的财产已经成为了现实，在物权法上对空间独立地位的承认是必要的，那么现在应考虑空间作为一项独立的财产在法学理论上是否具有可行性。
一、空间符合“物”的基本特征
在物权法上，是否可以承认空间为独立的财产，关键要看空间是否符合物权法上作为权利客体的物的特征。学者对于物的意义，基本上采取相同的见解：即物者，指除人之身体外，凡能为人力所支配，独立满足人类社会生活需要的有体物及自然力。
由此可知，作为权利客体的物，必须具备可支配性、独立性、非人身性、价值性和有体性或属于自然力。
（一）物的概念
我国《物权法》第2条第2款规定：“本法所称物，包括不动产和动产。法律规定权利作为物权客体的，依照其规定。”由此可知在我国现行法律制度上，物并不包括权利，而主要指有体物。但在解释上，我国民法上的物当然包括电、光、热、无线电频率等自然力，或称无形物。
空间，虽然无形、无色，但其能够被人类的感官所感知。日本学者我妻荣认为，法律学对物之概念应予以扩张，不应以物理学上物的概念为限，就如同人的概念不应以生理学上自然人为限，还应包括法人一样，物除有体物外，凡具有排他支配可能性的，皆得充之。根据这一认识，现代物的概念已由传统上注重物的“实在性”向注重物的“法律性”方向发展，即更加强调能否为人所支配、能否满足人类生产生活需要等特性。依此特性，空间倘若具备独立的经济价值，并可进行排他支配的，即可视之为物。
（二）可支配性
可支配性是指物上存在的人的意志的可能性的表达，不能为人所支配的，不能体现人的意志，也就不能成为权利的客体。
虽然并非所有的空间均可被人类所支配，但在现存科学技术范围内，人类已经可以自由利用部分空间，这部分空间，满足物的可支配性要求。对于可支配性，其前提是要求物在形态上有一定的界限或范围，由于空间占有位置，可以通过确定其上、下、前、后、左、右六至从而确定其界限和范围，只要登记公示之法技术运用得当，对其进行排他性的支配也是完全可以实现的。
（三）价值性
价值性是指物能够满足人类的需要，应当具有一定的价值。第一，空间具有使用价值。使用价值为物的效用，即物能够满足人们某种需要的属性。空间是客观存在的自然资源，能够被人类占有、使用；空间具有容纳性，人类可以在其间活动。第二，空间具有稀缺价值。空间虽是恒定资源，在自然界中永恒存在，但受科学技术发展水平及空间自身等因素的影响，人类可开发利用的空间是有限的；随着人类生产、活动向空间扩展，对空间开发利用的需求逐渐增多。
目前从现实看，随着城市人口的增长和现代化步伐的加快，土地空间尤其是城市土地空间越发成为日益稀缺的资源，不仅能完全满足人类生产生活需要，而且其所具有的经济价值随着时代的发展将会越发突出。
（四）独立性
独立性是指物在价值上为独立的一体，而不是就物理观念来确定。空间虽然在物理上与地表相连，但从商品属性上分析，空间具有独立的财产属性。空间是一种独立于地表的商品，它具有独立的使用价值和价值。
第一，空间具有独立的使用价值，可以独立于地表对其单独加以利用。对空间加以开发利用，在空间中营造建筑物、工作物，虽然需要土层提供支撑以抵消重力，但对土地的开发利用和对土地上下空间的开发利用完全可以分开进行，现代城市建设已经充分说明了这一点，因此，空间具有独立的使用价值，而且可以独立于地表加以开发利用。第二，空间的价值可独立于地表价值。开发空间和开发地表往往投入不同的劳动，因此空间的价值独立于地表。
因此，根据上面的分析，我们可以认为空间已经具备作为民法上的物的条件和特征，可以承认空间是独立于地表的民法上的物，单独成为权利客体。
二、空间上设定权利符合物权法基本原则
空间与地表分离，并在空间上单独设定权利会不会违反作为物权法基本原则的物权客体特定原则呢？所谓物权客体特定原则，是指一个物权客体（标的物），应以一物为原则，一个物权（尤其是所有权）不能存在于两个物之上，又称为一物一权原则。
如果一个物权客体上存在两个相冲突的物权，就违反了这一原则。我国学者王利明教授认为：“当空间权为土地使用权人或土地所有权人之外的第三人享有时，权利人对空间的权利就体现为对他人土地的地表上下一定范围内空间的支配和利用，而因权利人并未享有对土地的所有权，当然也不能享有对空间的所有权，因为空间所有权只是土地所有权的一部分，只能由土地所有权人享有。从一物一权原则来看，如果在一块土地之上形成了由一人对地表的所有权与另一人对地表上下的空间所有权并存的状况，则会与一物一权主义发生冲突。”
虽然在多数情况下，“一物”是以物理特征作为判断标准的，如一辆汽车、一块面包，但是法律上的“一物”并不等同于物理上的“一物”。以土地为例，在物理上几乎是延绵不断的。一块土地之上，有时分为数个不等的物而同时允许存在数个所有权，有时则仅为一物而只允许存在一个所有权，是纯粹由于人为的区分（学说上称“土地的一物性纯由人为决定”），而最终在土地登记簿上登记为数笔或一笔之故。换言之，土地或建筑物等不动产的“一物性”，纯粹是通过法技术的运用，而借登记簿所登记的土地笔数或个数来表现的。
日本学者丸山英气认为，“土地的一物性本来就是人为的，无论在平面上，还是在垂直上都不是根据法的理论和法的体系来决定的，而是根据法政策的实质性考虑来决定的。换句话说，空间和地中的全部或一部分是否可以认定为物权，经济上能否作为独立的物来认定，这些都是有疑问的，其社会经济上的必要性才是主要的。如果公示制度可能的话，当然可以得到认可”。
在横向上，通过法技术的运用，地表可以划分，从而可以在延绵不断的土地上设定多个所有权，那么在纵向上，虽然地表与空间在物理上相连，但仍然可以通过法技术的运用，使它们分属于不同的主体。前文已经谈到，空间已经有独立于地表的经济价值，而且空间可以通过确定其上、下、前、后、左、右六至来确定其界限和范围从而实现登记，完全符合作为物权客体的物的特征和要求。既然在空间与土地的其他部分分离时可以承认空间为独立的物权客体，那么在它之上设定权利就当然不会违反一物一权原则。
三、空间权利的产生符合现有理论
如果说空间可以作为独立的物而成为民事权利的客体，并在其上设定权利，那么就必须说明空间权利的来源。这就涉及第一个取得空间权利的主体是何人，其取得空间权利系原始取得抑或继受取得。一般认为，空间权利来源于土地所有权，但并没有作出细致的分析，因此不免造成疑惑。
前面已经分析过，土地所有权的范围及于地表上下的空间，土地所有权人能够自由地利用地表上下的空间，同时对地表的使用当然要占用一定的空间，否则“土地所有权人既不能建屋掘井，亦不能挺身于地面，他人反得于地上架屋，于其地下掘井，则不独土地所有权人无以利用其土地，亦无以保土地所有权之安全也”
，例如在土地上种植庄稼树木，植物生长需要一定的地上空间，在土地上建造房屋也必须往地表之上建设和向地表之下挖地基，这也必须占用地表之上和地表之下的空间。所以，必须明确这部分与地表利用密切相关的空间视为地表的一部分，否则地表除土层之外将完全失去经济价值。因此有一部分空间必须附属于地表而不能与之分离，而除此之外的其他空间则是可以与地表相分离的部分空间。可以发现，实际上这是一个物与物的组成部分关系的问题。物的组成部分又可称为物的成分，这在我国物权法上并没有规定，只是在理论上有所探讨。而在德国和我国台湾地区民法上均有规定。在德国法律上，物的成分可分为重要成分和非重要成分。根据《德国民法典》第93条
的法定定义，重要成分是指这样的物的成分，即如果不毁坏或在本质上改变它们，就不能使它们从该物中分离。而物的非重要成分是除重要成分以外的，组成物的那些成分。物的成分是不是重要成分，要看成分之间的分离对这些成分而不是对整个物所产生的影响。起决定性作用的是，分离出来的成分和余下的物是否仍然能够以原先的方式在经济上被加以利用。
区别物的重要成分与非重要成分的主要实益在于，重要成分不得单独为权利的客体；至于非重要成分，则得单独为权利客体，不必与合成物在法律上同一命运。
根据上述理论，如果必须附属于地表的那部分空间与地表分离，那么土地就仅仅剩下地表，而无法正常发挥经济上的作用；如果本书所讨论的那部分空间与地表分离，则土地仍然可发挥正常经济效用，分离出来的空间亦可有独立的经济效用。因此，可以认为必须附属于地表的那部分空间是土地的重要成分，而本书所讨论的空间则是土地的非重要成分。
既然如此，那么本书所讨论的空间是可以从土地中分离出来而成为权利客体的。
接下来讨论空间从土地中分离过程中的权利变动问题，即空间权利是如何从土地所有权中诞生的。由于我国物权法并没有规定物的成分分离而仅仅规定了孳息分离，所以无法解释这一问题，但可以参照德国法上的规定加以阐释。《德国民法典》第953条至第957条专门规定物的组成部分分离所产生的所有权变动关系。只要第954条至第957条没有规定特别的取得要件，主物的所有人根据第953条也取得分离的出产物和组成部分的所有权。所有权的分离自动产生，不管分离是由所有权人自己还是由第三人或者因自然原因造成的。
利用这一规定可以作出如下解释：空间可以作为土地的非重要成分而从土地中分离出来，此时空间独立成为一物，土地所有权人此时获得空间的所有权，这是一种原始取得，因为空间所有权的获得是基于法律的直接规定。那么原土地所有权人此时成为了土地所有权和空间所有权两项权利的主体，他可以把空间所有权转让给他人，也可以在空间上为他人设定限制物权，那么该他人获得空间所有权和其他限制物权为继受取得。如此分析，所谓“空间权利来源于土地所有权”所造成的疑惑就被解决了，同时也再次证明了空间可以独立于土地。
通过上面的论证可知，作为对现实要求的回应，空间作为一项独立的财产，成为独立的物权客体在法学理论上具有可行性。
在空间作为独立的物权客体的命题在学理上被证立的前提下，自然要考虑在空间上可以成立何种物权。需要强调的是，此处仅仅是在进行理论上的逻辑推演，而非现实制度设计，因此不考虑我国的现实因素。现实私法制度的选择待后文再作讨论。
一、多元化的不动产物权体系
在理论上，一般来说对物权类型的分类有两个标准：权利内容和权利客体。以权利内容为标准，大致可分为所有权、用益物权和担保物权三类。根据具体权利内容的不同，用益物权和担保物权又可以继续分为不同种类的物权。以权利客体为标准，那么物权客体可分为动产和不动产，在其上分别成立动产物权和不动产物权。不动产包括土地和建筑物，在空间成为独立的财产后，空间也成了一种不动产。以土地为中心的不动产物权体系实际上是从“不动产即土地”的传统观念出发的，以我国物权法为例，虽然我国把建筑物作为独立的不动产对待，不把它视为土地的一部分，但用益物权的客体仅仅限于不动产中的土地，建筑物却不能成立用益物权。从这个侧面可以看出，我国在立法过程中是以土地为中心来配置不动产物权的。多元化的不动产物权体系则要求改变“不动产即土地”的观念，平等对待所有的不动产物权客体，在此基础上再进一步讨论对不同的权利客体在理论上可以成立什么权利以及在实际生活中需要什么权利。
随着社会的发展，新的不动产逐渐从土地中分离出来。建筑物从土地中分离并成为独立的不动产客体在多个国家已经成为现实，空间也显现出从土地中独立的趋势。因此，对于不动产客体应该改变“不动产即土地”的观念，从而实现从以土地为中心的不动产物权体系到多元化的不动产物权体系的转变。
二、空间上可能成立的权利
台湾学者温丰文在1988年发表的《空间权之法理》一文中，对空间上可能成立的权利作了较为完善的逻辑推演，大陆学者在谈及此问题时，多引用他的观点。他认为，空间权可分为空间所有权和空间利用权；空间利用权又可以分为物权的空间利用权和债权的空间利用权，前者可分为空间地上权和空间役权，后者可分为空间租赁权和空间借贷权。
笔者亦基本赞同其观点。
空间从土地中分离成为独立的物权客体是一个权利客体分割的过程，作为土地所有权客体一部分的空间从土地中分割出来，成为一个新的权利客体，那么在逻辑上应该首先成立空间所有权。因为从理论上来讲，他物权是从所有权中派生出来的，没有所有权，他物权也无存在的可能。从这个意义来讲，区分地上权制度实际上是有理论瑕疵的。在部分大陆法系国家，为顾及现代社会分层利用空间的现实，同时保持传统的土地所有权观念，传统地上权制度被改造为区分地上权制度。这种做法表面上维持了土地上下空间与土地不可分割的观念，但在理论上却存在矛盾。传统土地所有权的客体为不可分割的地表、地上空间、地下空间。区分地上权被认为是与普通地上权同质的权利，来源于土地所有权。而在一块土地上同时存在区分地上权和普通地上权时，区分地上权与普通地上权分别有各自的权利客体，那么在这种情况下就至少存在两个用益物权客体。土地所有权只有一个权利客体，而从土地所有权派生出区分地上权和普通地上权却至少需要两个物权客体，因此在这一过程中，就必然存在物的分割、客体的分割。而物的分割后首先产生的权利形态必然是所有权，因此在从土地所有权派生出区分地上权的过程中，已经包含着空间所有权的诞生了，正如日本学者所说，要在“他人所有的”空中或地下设立地上权，本身就反证空间所有权潜在于他人所有的空间中。
所以，利用区分地上权制度也仅仅是在表面上维持了土地上下空间与土地不可分割的观念，理论上存在的瑕疵是显而易见的。当然此处仅仅是在理论逻辑上指出了区分地上权的问题，至于区分地上权制度是否满足现实生活的需要又是另一回事了。
空间所有权存在之后，空间所有权人拥有对空间的占有、使用、收益、处分四种权能，他可以按其意愿将这些权能互相分离。空间所有权人可以将占有、使用、收益的权能分离出去，为他人设立空间用益物权，按照用途的不同，用益物权又可细分为空间建设权（在空间中兴建建筑物和工作物）、空间农用权（在空间中种植农作物）和空间役权。空间所有权人也可以将处分权能分离出去，为他人设立空间抵押权。当然，空间所有权人和空间用益权人可以与他人签订债权契约，让他人获得空间租赁权和空间借贷权。
综上所述，在理论逻辑上，空间之上可以成立的权利包括空间所有权、空间用益物权和空间担保物权。空间用益物权包括空间建设权、空间农用权和空间役权。空间担保物权主要指空间抵押权。空间租赁权和空间借贷权可以作为债权性的空间权存在。