“回光返照”：房价涨幅加速

事情的发展从来都不是一帆风顺或直来直往的，往往经过几次反复或迂回，被“拐点论”搅乱一池春水的房地产市场也是如此。

“最近有人说房地产的拐点已经到来，但我2007年10月看中的楼盘却还在涨，真不知道究竟该不该买房。”北京某传媒公司的田先生发出抱怨，本来就犹豫不决，后来是更加举棋不定。

事实上，在2007年末，持币观望、期待降价的购房者并不在少数，毋庸置疑，房价超过购房者的承受能力是主要原因，但“唱空”房地产的“拐点论”也是不可忽视的因素。遭到部分同行及专家的“围追堵截”之后，王石对“拐点”做出一番新的解释，“我的拐点不是大起大落，而是这种亢奋的、非理性的这样一个市场的疯狂的上涨，不正常的状况，进行理性的回归。”但这并不能消除此起彼伏的反对声音。

当然，王石有足够的证据来支撑自己的“拐点论”：“珠三角首先地震的是房地产中介，中天置业的老板关门卷款跑了，接着广州、北京、上海的中介都开始出现大量关闭门店的类似问题。以往交易火爆的场面已是昨日黄花，二手房的购买力大大锐减，一手房一定会跟着受牵连的。”

房价退烧是购房者朝思暮想的美好愿景，但也不是一夜就能实现的美梦，仅凭个别地方的房价涨势趋缓得出“房地产遭遇冬季”，恐怕更多的是一厢情愿。作为一种刚性需求，房子的重要性毕竟不是一般商品所能比，它承载着人们在城市立足的所有梦想，也是对“家”最直观、最深刻的体验。要想房价下降，必须经过一系列“攻坚战”不可。目前，虽然在一些城市出现了有价无市、成交量萎缩的“空涨”情景，但从全国形势来看，房价高烧症状不会轻易减轻，高价之剑依旧悬在买房者头顶。

紧随其后的是，“拐点论”并未被普遍证实，也遭到一组官方数据的驳斥。根据国家统计局的数据，2007年，全年70个大中城市房屋销售价格比上年上涨7.6%，涨幅比上年提高2.1个百分点。而珠江三角洲及北京、上海等个别城市房价的涨幅，甚至高达40%以上，多个城市的商品房均价攀升至万元以上。2007年，全国共有7家房地产企业的销售收入突破百亿，是历年来突破百亿最多的一年。

位于北京地铁13号线龙泽站南部一个叫做“新九龙”楼盘就是一个最佳例证。据售楼小姐介绍，小区销售的是期房，价格为1.3万元/平方米。在2007年4月房展会上，其售价为6800元/平方米，而8个月之后，价格几乎翻了一倍。当有人询问是否会降价时，售楼小姐毫不犹豫地回答：“不会的！”并且表示，该项目已多次提价，每次增幅均在500元/平方米左右。

这并非个别现象，北京东部的几个楼盘也是此类状况：相对以前房展会上的价格，无一例外均是价格疯涨。即使率先降价的广州，实际上也并未出现明显的降价迹象，更多的是“明降暗升”。比如，2007年国庆节开盘时的价格是1.7万元/平方米，到年末时直线上升为2.2万元/平方米，虽然允诺五花八门的折扣，诸如九五折、送管理费、送家电等，但最后计算出的房价仍比原来高出2000多元/平方米。

在高不可攀的房价面前，小恩小惠简直不值得一提，更多的是开发商建立在“上涨”基础上的数字游戏。而开发商在土地出让市场中的表现，则更加表明其不会轻易降价。在2007年下半年，“地王”的争夺无疑是“你方唱罢我登场”，在上海等地不时爆出“天价地”的消息。上海青浦区一块面积为14.4公顷的空地，挂牌底价为4亿元，最终被炒到15.42亿元的“天价”，地价成本就超过1万元/平方米，为“高地价再拉高房价”的疯狂规律做了最好铺垫。

然而，房价涨幅加速只是一种市场表现，消费者的承受能力才是硬道理。天下没有不“衰”的宴席，房地产不可能日日高奏乐章。消费者的购买能力是任何商品的市场基础，当房地产以爆炸式的速度不断扩张时，疯狂已显端倪；当高价不胜寒成为大众普遍生存状态时，这是非常危险的信号。

房子从来就不是纯粹的商品，它事关民生，对民众的心理、行为及其社会安定的影响不可小觑。当只有30%的居民有能力购房，而还有70%的居民却在望房兴叹时，这个行业的危机已然显露。房子事大，政府不可能坐以待毙，房产调控之音由弱渐强，成为调节房产的主要力量。

值得一提的是，近几年来，房价一路高歌，泡沫不断膨胀，出现非理性繁荣，大洋彼岸至今余波未了的次贷危机更为中国政府敲响了警钟。为实现房价理性回归，使“居者有其屋”，政府开始下猛药，加大宏观调控的力度，特别是进入2007年10月以来，“有形之手”动作频出：2007年11月30日，建设部、国家发改委、监察部等七部门联合发布了《经济适用住房管理办法》；12月1日，建设部、国家发改委等九部门联合颁布的《廉租住房保障办法》施行……不言而喻，廉租房将是政府着力解决的问题，此前被挤入商品房市场中的低收入群体会被分流出来，供求比例必然发生变化。如果这些政策能不打折扣地兑现，各地的房地产市场供应结构会发生重大变化。

但政策具有时滞性，政策从制定到获得主要或全部效果一般都有一段时间。经济政策尤其是货币政策的影响力一般是由弱渐强，越往后效果就越明显，而对当期的影响并不显著。

在政府实施一系列宏观调控后，房价不跌反升，而且涨幅加速，事实上，这正是由政策的时滞性决定的，为温水煮青蛙的累加效应。随着时间的推移及政策力度的加大，最终会由量变转向质变。2007年股市飘红，尽管政府多次加息，但牛市表象丝毫未改，一度出现全民皆股的炒股盛况，但不久累加效应和时滞效应显现，股市瞬间由牛转熊。

在自然现象中，有一种较为常见的情况被人们称为回光返照，当西边的太阳快要落山时，由于日落时的光线反射，天空会短时间发亮，然后迅速进入黑暗。后来被引申为人在临死时忽然稍微的精神振作。对房地产来说，2007年末出现的房价涨幅，无疑也是一次典型的回光返照，上涨过快意味着房地产业的发展将滞缓，离顶点不远。

《圣经》说：审判终将到来。1855年，当美国总统皮尔斯提出购买西雅图酋长所属部落的土地时，西雅图酋长回答说：“我们知道，大地并不属于人，而人属于大地……”泡沫的下面可能还是泡沫，房价涨幅加速不是正常现象，降低增速也远远不是冬季，降低绝对价格才是真正的暴风雪来临。 aHyz8CJVmmtER3Oq4KxsoFr61h44TpWwNl5wMhOdsv6hGWmzZBfr2xuKanhSJJvB