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谈中国的现代化大转型，不能不提的就是上海。而上海的天平，更是其中的典型代表。
“天平”是今天的叫法，它是上海的一个社区，位于上海徐汇区东北部，东起陕西南路，西抵天平路、华山路，南临肇嘉浜路，北依淮海中路、复兴中路。风靡上海的欧陆风情街的衡山路几乎就是它的内马路。它的总面积只有2.68平方千米，算不上有多大。不过，它的形成，却和中国现代化转型基本同步。而它的前身，差不多都是当年法国人越界筑路的结果。
天平所辖的道路中，要数淮海中路开筑时间最早，是在1901年；次年，宝庆路开筑。按照法国人给道路取名的一贯方式，宝庆路又叫宝建路，法文名是Route Pottier。1907年，天平路开筑，又称姚主教路，法文名是Route Mgr. Prosper Paris。1912年，岳阳路、建国西路开筑，它们分别又称祁齐路、福履理路，相对应的法文名是Route Ghisi和Route J.Frelupt。1913年，东平路开筑，又称贾尔业爱路，法文名是Route Francis Garnier。
到1914年，复兴中路（又称拉斐德路）破土动工，其法文名是Route Lafayette。
也就在这一年的下半年，趁着中国北洋军阀统治的大动荡、大混乱时期，法国人再次浑水摸鱼。他们利用袁世凯迫切想除掉那些在租界里积极活动的革命党的心态，换得了在界外所筑之路上的警权，又通过《上海法租界推广条约》，将其所占之地彻底坐实，成就了自己第三次租界大扩张。
不过，正由于法租界的扩张是分为几个时期的，所以发展得极不均衡。到1914年时，其最早占有的东区业已建设了60多年，早就城市化了。法国领事署、法租界公董局、法租界总巡捕房这三大重要“单位”的旧址，位于今天靠近外滩的金陵东路，正属于当年法租界的东区。而1900年才开拓的中区也有十多年的建设历史了。
可别小看了这十多年的经营，它让今天的淮海中路（当时的霞飞路）开始显露出成为一条新兴商业名街的迹象。等到20世纪二三十年代，它摇身成了上海这个城市的时尚源头。在后人看来，这条长约四千米的商业大街，名店林立、名品荟萃，其中不少是俄侨老店，或是法租界同业之最，他们以欧洲样式的商业布局，展示着几乎与欧美发达城市同步的高档生活消费品，尤以西餐、西点、西服和日用百货最具特色。
“在这样已成的格局中，法租界新获得的西区，显然没有政治和经济方面的基础和发展需求，它的功能只能另辟蹊径了。”（郑祖安：《近代上海花园洋房区的形成及其历史特色》，《社会科学》2004年10期。）
而大规模地发展房地产，成就了这些地方的未来。
彼时的中国大地，到处都充斥着弥漫不散的硝烟。在战火的威胁下，有钱人纷纷遁入租界避难。这些人“拥有很多可以（能）失去的财富”，一旦进入租界，便“不管什么地方，只要有一块空地可以得到，他们就把它租到手，或者买下来，起造房屋”，从而“把地皮价值抬高到难以置信的地步”。（郭豫明：《上海的租界与小刀会起义》，《学术月刊》1988年第3期。）继他们之后，成千上万赤贫的华人也在租界定居下来。
法国人自然明白，在新获得的西区发展房地产，一方面能有效地转移日益拥挤的人口，另外一方面也有利可图，而且是暴利。
为了取得自身利益的最大化，法国人在房地产项目上有着严格的规划。“1900年10月10日，公董局董事会首次作出决议，除非得到法国总领事同意，从嵩山路起，及其西面租界扩充区内要建造的任何建筑，都必须按照欧洲习惯用砖头和石块建造，而且至少要在房屋底层上有整整一层楼。这种房屋设计图必须经过公董局工程师批准。在任何情况下，不准建造用木材或土墙建造的简陋房屋。”（史梅定主编：《上海租界志》，上海社会科学院出版社2001年版，第571页。）
不准用木材，是出于防火以及其他安全的考虑；不准用土墙建造，自然是出于美观的考虑。在这种规划下，一批批“洋房”在法租界拔地而起。当然，这些洋房的价格也居高不下，带来了足够的利润。而能住得起这些洋房的人，自然不是“赤佬”、“瘪三”，无疑都是有钱人。这些条件，抬高了法租界的准入门槛。在卖方市场的情况下，这些举措当然遭遇到中国人的反对和抵制，但反对无效，抵制无果。
经过几十年的发展，1938年，法国人再次出手，制订了一个《整顿及美化法租界计划》，这个计划除了将整个法租界划分为几个不同的区域，在不同的区域设计限定不同的建筑物式样之外，还为新获得的西区划定了一个住宅区，承担纯粹的生活功能。如果说前面所提到的那些“洋房”已然不错，这个住宅区则显得特别“高级”。
法国人对这种高级住宅区兴趣很大，但很快他们就发现，自己胃口还是小了点，应该在租界内扩大这一高级住宅区的范围。
经过几个月的修改，1939年5月，法国总领事署再次发出署令，将原先基础特别好的地方也纳入高级住宅区范围内。这样一来，“今延安中路以南，重庆中路、重庆南路以西，肇家浜路以北、华山路以东的大部分地区，就在法律上成为法租界的高级住宅区，这一区域从此也就更明确了一个统一的高标准，以后，它必须按照这个所定的高标准继续去开发、建设。由此，一个大型的高级住宅区，在法租界的西部逐渐定型。”（郑祖安：《近代上海花园洋房区的形成及其历史特色》，《社会科学》2004年10期。）
对照今天的上海地图，就会很清楚地发现，天平恰恰就在这一大型高级住宅区的范围之内，而且还是黄金地段。
这块面积只有2.68平方千米的地方，于是有了两个“满眼”：除了满眼的大梧桐，就是满眼欧陆风情的别墅和多层高级公寓。
对这一高级住宅区，法国人的“高标准”还包括：必须有暖气设备（或壁炉）和卫生设备；除了梧桐树之外，还得有其他大量的花木；在人行道上出现的所有柱杆、自来水龙头以及其他各种公建物，都要和行道树保持在一条直线上；行驶车辆不准在住宅区及夜间乱按喇叭……对小摊小贩，他们也有规定，即1933年专门制定的《管理摊贩章程》。在这个章程里，规定了摊贩在人行道上营业时的位置，以及摊子可有的最大面积。最重要的是为了保护住宅区，特别是高级住宅区的良好环境，还将摊贩限制到专门的道路上去营业，即全境只允许在少量且专门的马路上设摊……可以说，在“城市”的概念对于大多数中国人来说还相当陌生之时，上海就开始有了“城管”这个概念。
在今天的天平社区内，当时可以设摊的地方差不多只限于永嘉路（嘉善路至襄阳南路）、建国西路（陕西南路至襄阳南路）、嘉善路（永康路至永嘉路）以及华山路部分路段。
1912年，被誉为近代“中国商业之父”的盛宣怀便入住此地，他选择在这里安度晚年，应该算是有眼识的。