下载掌阅APP，畅读海量书库
立即打开
·了解投资估算的基本知识；
·掌握投资估算的方法；
·掌握建设项目财务评价中基本报表的编制；
·了解财务评价及经济效果评价体系；
·了解财务盈利能力、偿债能力的评价指标。
上海中心大厦（图 2.1）位于上海市陆家嘴金融贸易区核心区，是一幢集商务、办公、酒店、商业、娱乐、观光等功能的超高层建筑，是目前已建成项目中中国第一、世界第三高楼，始建于 2008 年 11 月 29 日，于 2016 年 3 月 12 日完成建筑总体的施工工作。
上海中心大厦总建筑面积约为 57.8 万m 2 ，其中地上面积约 41 万m 2 ，地下面积约 16.8万m 2 ，占地面积 30 368 m 2 。主楼为地上 127 层，地下 5 层，建筑高度为 632 m；裙楼共 7 层，其中地上 5 层，地下 2 层，建筑高度为 38 m。上海中心大厦与陆家嘴区域已然矗立的金茂大厦、上海环球金融中心等摩天高楼共同形成螺旋上升的天际曲线。
上海中心大厦投资约 150 亿人民币。整个项目分为 9 个区，1 号区是购物中心，2 号区到 6 号区是办公区，7 号区到 9 号区是酒店、观景台和餐厅。一栋摩天大楼的收入是多元化的，除了办公室的租金收入外，还有商场的租金收入。按照 41 万m 2 计算，上海中心大厦满租情况下，每天可以收到 800 多万元的租金，一年可以收到 31 亿元的租金。如果算上酒店和商场的收入，其收益可能更高。比起 150 亿元的投资，其实 5 年就可以收回成本。
正常来说，不管是写字楼还是商场，每年租金还可以有一个小幅度的提升。如果按照5%的租金上涨，十几年之后租金就可以涨一倍。即使只有 50 年的使用时限，上海中心大厦的业主也已经赚得盆满钵满。
图 2.1 上海中心大厦
进行投资估算是项目实施过程中必不可少的一个阶段，它直接影响建设工程成本，甚至影响工程后期的经济效益。投资估算主要适用于建设工程初期阶段，是项目建议书不可或缺的一部分。我们有必要开展工程项目财务分析，从财务盈利能力、偿债能力和财务生存能力等方面去评价项目的可行性。在任何建设工程项目启动之前，建设单位应先进行投资分析和估算，推测建设后是否能产生经济效益。