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要客观、准确评估土地价格必须遵循土地价格形成的基本规律和估价的基本原则，土地估价原则是评估专业人员在对土地价格形成和变化的客观规律认识的基础上，总结出来的在估价活动中应当遵循的基本准则，是土地估价理论的重要组成部分，更是土地估价实践活动的行动指南。然而，在土地估价实务和估价报告编写过程中，估价原则是常常被忽视的部分，在估价报告中对估价原则部分的陈述常存在以下问题：①把所有的估价原则全盘列出，不慎重考虑估价原则在本次评估中的针对性；②较少考虑估价原则与估价目的和估价方法的对应性；③对估价原则的内涵理解不透彻，相关表达词不达意或含糊其词；④估价原则与本次估价的估价目的和估价方法结合得不够紧密，没有结合估价方法和估价目的进行分析和阐述，报告使用者难以看出估价原则的指导性在估价过程中是如何体现的；⑤估价原则使用的随意性，在国家标准《城镇土地估价规程》和相关文件规定之外随意增加估价原则，且对估价原则的内涵没有明确的界定。基于此，有必要对土地估价原则的内涵和适用性再给予讨论，理顺土地估价原则的丰富内涵及其适用性，以用于指导估价实践。
关于土地估价的原则，国内外众多有关不动产估价的著作中都有所介绍，但不动产估价究竟应该遵照哪些原则，因各国、各地区制度政策的不同、不动产市场发育水平的不同而在认识上有所不同。国内对土地估价原则的认识较多地吸收和借鉴了国外和我国台湾、香港地区不动产估价原则，但不同学者对此问题的见解也尚未达成一致，表2-1列出了相关著作中对不动产估价原则的论述，列出的这些不动产估价原则在很大程度上也是土地估价应遵循的主要原则。
表2-1 相关著作中土地估价的主要原则
根据中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》中4.3的规定，估价技术原则包括替代原则、最有效利用原则、预期收益原则、供需原则和贡献原则。《房地产估价规范》（GB/T 50291—2015）中规定房地产估价原则有合法原则、最高最佳使用原则、替代原则和价值时点原则。《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》（国土资厅发〔2018〕4号）提出了土地使用权出让地价评估还需考虑价值主导原则、审慎原则和公开市场原则。此外，合法原则也应该作为土地估价的重要基础性原则，接下来对各估价原则的内涵给予阐释。
土地估价应以相邻地区或类似地区功能相同或相近、条件相似的土地市场交易价格为依据，估价结果不得明显偏离具有替代性质的土地客观价格。①相邻地区是指与待估宗地空间紧邻的同质区域，类似地区是指与待估宗地所处地域相类似的，属同一供需圈的其他同质地域，同一供需圈是能够与估价对象形成替代关系、市场的供给与需求状况基本相同、地域条件一致或相似，并对估价对象价格产生显著影响的区域；②所谓功能相同或相近、条件相似的土地是指在用途、权益、区域因素和个别因素等方面与估价对象相同或相当的土地，它们与估价对象具有相互替代的可能性，并在一定程度上能牵制估价对象的价格；③具有相近或相当的效用、存在相互替代可能的宗地之间，会相互影响和竞争，使价格相互牵制而趋于一致，公开市场条件下，估价对象的价格不得明显高于或低于用途、权益、区位、效用相同或相似、具有替代可能的同类土地的市场正常交易价格。
土地估价应以待估宗地在合法原则允许的范围内达到最有效利用为前提。判断土地的最有效利用，以土地利用在法律上许可、技术上可能和经济上可行为前提，以是否符合其自身利用条件、法律法规政策及规划限制、市场要求和最佳利用程度等为依据使估价对象的价值达到最大的可能的使用方式。最有效利用是指在各种可能的利用方式中使估价对象的开发利用价值达到最大，但最有效利用并不是无条件的，必须在合法使用的前提下满足以下条件或限制：①有关法律法规和地方政策对土地开发建设的相关规定或者出让合同对估价对象宗地开发建设的有关规定，诸如，投资强度、配建经济适用房、公租房以及公共服务设施等；②自身利用条件是指土地的自然基础条件及其开发适宜性，包括位置、地形地势、工程地质、地下水埋藏条件，以及土壤条件等对土地开发建设的影响；③规划限制是指城市规划对估价对象的用途、建筑密度、建筑高度、容积率、绿化率等规划建设指标的控制和引导；④市场要求是指市场需求者的预期需求以及市场需求者对土地开发完成后的房地产产品的类型和档次的接受和满意程度；⑤最有效利用程度是指开发利用或开发建设的房地产的产品形式或多种产品形式的组合是否达到了最佳用途、最佳规模和最佳集约度，与其他使用方式相比产生更多的回报。
土地估价应以待估宗地在正常利用条件下的未来客观有效的预期收益为依据。①正常利用条件下是指土地利用应该在其自身利用条件、法律法规政策规定、规划限制和面向市场需求条件下持续有效利用，土地只有在持续的使用中才能不断地带来收益；②与其他商品相似，土地价格取决于未来预期收益高低，土地投资者也是在预测土地将来所能带来收益后进行投资，客观有效的预期收益是土地在正常持续利用情况下将来可能获得的客观收益，或者实际收益剔除特殊的、偶然性的因素后的收益；③对于出租和具有租金收益的土地的预期收益状况比较明确，但对于自用的土地或者暂时闲置的土地，则要通过比较与其功能相似、条件相近的可替代土地的预期收益来客观地判断待估宗地客观有效的预期收益。
土地估价也应像其他商品一样以市场供需关系为依据决定土地价格，但需要充分考虑由于土地位置的固定性和自身的独特性所造成的供需关系的特殊性和土地市场的地域性。①市场供需决定土地价格，土地作为一种稀缺资源，在交易过程中也符合普通商品的价格形成机制，即在完全竞争市场上，商品的价格取决于需求与供给关系的均衡点，土地的价格也应该是土地供需均衡点对应的价格；但土地市场并不是完全竞争市场，不能仅按照供需均衡法则来分析土地供需的特殊性和地域性会对土地价格产生重要的影响，土地估价时既要考虑公开市场环境，也要考虑土地供应的垄断性和地域性。②土地供需的特殊性在于我国实行土地的社会主义公有制，政府代表国家向土地使用者出让一定年限的土地使用权，土地供给的垄断性和土地需求的竞争性会造成土地价格偏离均衡价格，当需求不变，供给增加时土地价格会下降，当供给不变，需求增加时土地价格则会上升。③土地市场的地域性主要指土地位置的固定性和不可移动性所造成的土地的供给和需求都局限于局部区域，只有对特定地区的土地具有需求意愿的单位或个人才会选择获取该区域的土地使用权。④除供给与需求的总量变化影响土地价格外，供给与需求的结构性变化也会对地价产生不同的影响。
不动产的总收益是由土地及其他生产要素共同作用的结果，土地价格可根据土地对不动产收益的贡献大小确定。①不动产的总收益是土地及其他生产要素共同作用的结果，其他生产要素主要指建筑物及其附属设施、劳动力投入、资本费用以及其他经营成本等，不动产的总收益或不动产的价值可以根据土地和建筑物及其他投入要素等的贡献大小进行分割或分解。②土地的总收益可以由不动产的总收益扣除建筑物及其他要素投入的费用得到，或者土地的价值或价格可以由不动产的总价值扣除建筑物及其他要素的价值得到。
土地综合质量优劣是对地价产生影响的主要因素。①土地综合质量优劣是自然条件（地质、地形、地势、地下水埋藏深度、承载能力）、区位条件、开发程度、周边环境、规划限制等多种因素的综合评判；②根据各因素对土地价格影响的程度大小可把土地价格的影响因素分为主要因素和次要因素，土地价格在很大程度上是由价格影响因素的主要因素决定的；③在土地估价时应重点分析对土地价格起主导和控制作用的因素，突出主导因素对土地价格影响的作用方向和影响程度。
在评估中确定相关参数和结果时，应分析并充分考虑土地市场的运行状况、有关行业发展状况，以及存在的风险。①估价参数包括比较法中的各种修正系数、调整系数，收益法中的报酬率、资本化率、收益乘数、空置率、运营费用率、净收益率、净收益变化率，成本法和假设开发法中的利息率、相关开发成本的费用率、利润率和土地增值收益率等；②土地市场的运行状况是指当前及未来一段时间区域土地市场的繁荣程度，包括不同用途土地的供应、需求规模，供需比例，成交量和成交价格等方面；③有关行业的发展状况指对应估价对象自身用途的行业，以及有前向、后向和侧向关联关系的行业的总和，诸如，跟土地用途相对应的工业和商服业、房地产业及与房地产业相关的产业、基础设施以及金融业等的发展前景以及国家的产业政策导向等；④存在的风险主要包括土地交易中的不确定性、房地产开发和相关行业发展前景的不确定性，以及资本的时间成本和金融风险等。在评估时估价参数的确定和估价结果的确定要考虑以上因素对估价结果的影响。
评估结果在公开、公平、公正的土地市场上可实现。①所谓公开是指市场交易各方都是自愿地进行交易，交易双方进行交易的目的都是追求各自利益的最大化，交易双方具有必要的专业知识并了解交易对象，交易双方掌握必要的市场信息，交易双方具有充裕的时间进行交易，不存在买者因特殊兴趣而给予附加出价。②所谓公平是指在土地市场上，包括供给者、购买者在内的各市场主体享有平等的竞争权利、平等的竞争机会和平等的竞争规则。③所谓公正是指市场管理者在实施监督管理的过程中不偏袒土地供给者、需求者及其他利害关系人中的任何一方；评估专业人员也必须站在公正的立场上，不为私利所影响，回避有利害关系的估价对象和有亲属关系的当事人，给予估价对象客观公正的价值判断。
土地估价结果是指在依法判定状况下估价对象的价值或价格。合法原则包括两个方面：①土地估价要以估价对象具有合法权益为前提，具体包括合法产权、合法使用、合法处分等方面。在合法产权方面应以不动产权证和其他合法权属登记证件为依据，现行土地权属证书有《不动产权证书》《国有土地使用证》《集体土地所有证》《集体土地使用证》等；在合法使用方面应以使用管制（城市规划、土地用途管制等）和持续有效使用为依据；在合法处分方面应以法律、行政法规或合同（如土地使用权出让合同）等允许的处分方式为依据。②要依法估价，估价不仅要依据有关法律、法规、最高人民法院和最高人民检察院发布的有关司法解释，国务院所属部门颁布的部门规章和政策，有关国家标准和行业标准以及土地登记簿册，权属证书、批文和合同等，还要依据估价对象所在地的有关地方性法规，估价结果要符合国家的价格政策，包括最低限价政策和政府建议指导价等。
虞晓芬（2010）、王喜和陈常优（2015）各自在《不动产估价》书中把不动产估价原则分为工作原则和经济原则，为我们对土地估价原则的分类表达提供了有益的思路。本书按照估价原则的内涵及其对估价行为各环节的导向、规定和指导作用把土地估价原则分为三种类型，即通用原则、技术原则和导向原则，其中，通用原则适用于各种目的和各种方法的估价行为；技术原则是针对不同估价方法和估价技术路线所需要遵循的准则；导向原则是针对不同的估价目的所需要遵循的准则。合法原则是所有的估价行为都必须遵循的通用原则，在此不再赘述，接下来分别阐述技术原则和导向原则对不同估价方法和不同估价目的的适用性。
表2-2 土地估价原则的分类
估价原则要与估价目的和估价方法相对应，估价技术原则主要适用于不同的估价方法，在采用不同估价方法时应该遵循相应的技术原则。
收益还原法是将待估宗地未来正常年纯收益（地租），以一定的土地还原率还原，以此估算待估宗地的价格。在采用收益还原法评估时，测算年总收益是关键，年总收益是指估价对象按最有效利用方式出租或自用，在正常利用条件下，合理利用土地应取得的持续而稳定的客观年收益或租金，可以是直接收益，也可以是间接收益。估价对象的年总收益可通过与同一供需圈内的土地利用功能相同或相近、条件相似的土地的收益进行比较修正得到，在测算年总收益时应遵循最有效利用原则、预期收益原则、替代原则和供需原则。在通过比较法修正测算估价对象年客观总收益时，要考虑供需关系和交易情况对土地年收益的影响。年总收益是土地和其他要素投入（包括建筑物及附属物、劳动力投入、经营投入、生产投入等）共同作用而产生的，按照贡献原则，土地的纯收益是总收益扣除各项非土地因素所产生的收益后的余额。
市场比较法是将待估宗地与具有替代性的，且在估价期日近期市场上交易的类似宗地进行比较，并对类似宗地的成交价格进行差异修正，以此估算待估宗地的价格的方法。市场比较法不但可以用于评估土地的价格或土地租金，还可以用于其他方法中相关参数的求取，采用市场比较法测算待估宗地的租金是预期未来一定时期内正常持续利用的租金。市场比较法中确定比较实例是关键，比较实例对估价对象的替代性是要遵守的首要原则。由于土地供需的特殊性和市场的不完全性，比较实例的选择还要考虑比较实例的交易方式是否正常，是否是利害关系人之间的交易等。这里主要考虑供给者和需求者关系对土地价格的影响，是供需原则的体现。市场比较法测算中除进行交易情况修正、期日修正和区域因素修正外，还要进行个别因素修正，个别因素修正主要是将宗地个体差异所导致的价值差异排除，尤其是对容积率进行修正要遵循最有效利用原则。
剩余法是指在测算完成开发后的不动产正常交易价格的基础上，扣除预计的正常开发成本及有关专业费用、利息、利润和税费等，以价格余额估算宗地价格的方法。根据贡献原则，不动产总价值是由土地、建筑物及其他要素投入等共同形成的，土地的价格可由不动产的价值扣减建筑物及其他要素的价值来测算得到。测算开发完成后的不动产总价，首先要确定该土地的最有效利用方式和开发完成后的不动产在当前市场状况下的价格，采用剩余法估价时土地是否为最有效利用至关重要，如果是待开发的土地，则需要调查其规划条件，并根据土地的规划利用条件、土地市场状况等因素在遵循最有效利用原则的基础上确定土地的最有效利用方式。不动产价格的确定可以采用市场比较法、收益还原法或市场比较法与收益还原法综合测算，当利用房地产交易实例采用市场比较法测算开发完成后不动产价格时需要遵循替代原则，当采用房屋出租案例确定不动产价格时需要遵循替代原则和预期收益原则。
成本逼近法以取得和开发土地所耗费的各项客观费用之和为主要依据，加上客观利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益等确定土地的价格。土地开发所耗费的各项费用和投入可以看作是对土地的不同投入，它们均按照一定的方式和强度对土地的价值产生贡献，所以可通过各要素成本的综合来估算土地的价值，这是贡献原则在成本逼近法中的体现。土地取得费的确定因土地取得方式的不同而不同，通过征收集体土地取得的土地取得费是征地费，征地费主要包括土地补偿费、安置补助费、地上附着物补偿费和青苗补偿费等；通过城市房屋拆迁取得的土地取得费为拆迁安置补偿费；通过市场购买取得土地的，土地取得费为土地的购买价格。不管哪一种情况，土地取得费的测算都要遵循替代原则。土地增值收益率的确定和土地增值收益的测算也是成本逼近法估价的关键环节之一，土地增值收益率的测算一般采用市场提取法进行确定，土地增值收益率可参照同一市场供需圈内的功能相同或相近、条件相似的交易宗地的土地增值收益率来确定，这是替代原则和供需原则在成本逼近法中的体现。根据估价对象在区域内的位置和宗地个别因素条件对待估宗地进行形状、规模、年期等因素修正也需要遵循替代原则。
基准地价系数修正法是利用城镇基准地价及其地价修正体系，按照替代原则将待估宗地的区域条件和个别条件与基准地价的条件相比，进而通过修正求取待估宗地在估价期日的价格的方法。在利用基准地价系数修正法评估时需要根据估价对象的权属和规划利用条件进行容积率修正和年期修正，尤其是容积率修正要按照最有效利用原则选择合适的容积率修正系数。
技术原则对估价方法的适用性具体见表2-3。
表2-3 技术原则对估价方法的适用性
土地使用权出让地价评估是土地估价师按照规定的程序和方法，参照当地正常市场价格水平，评估拟出让宗地土地使用权价格或应当补缴的地价款。目的是为出让方通过集体决策确定土地出让底价或核定应该补缴的地价款提供参考依据。根据《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》，土地使用权出让地价评估除遵循《城镇土地估价规程》规定的基本原则外，还需遵循价值主导原则、审慎原则和公开市场原则。考虑到不同用途土地价格的主要影响因素不同，估价时应该有针对性地分析不同用途土地价格的主导影响因素，尤其是使用比较法评估时，修正因素因子的主导因素应该必选；坚持审慎原则，在估价时应该从正常交易实例中选择比较实例，收益、成本、费用取值要客观合理；坚持公开市场原则，估价时应该使用正常的招拍挂交易实例，同时也要考虑土地供给的特殊性和土地市场的地域性。
抵押评估应当遵守审慎原则，在存在不确定因素影响的情况下，应当保持必要的谨慎，充分估计抵押房地产在处置时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不高估市场价值，不低估知悉的法定优先受偿款。估价时，不选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例；不高估土地取得成本、开发成本、有关费税和利润，不低估折旧；不高估收入或者低估运营费用，报酬率或者资本化率不应偏低；不高估未来开发完成后的价值，不低估开发成本、有关费税和利润。此外，抵押评估也要坚持价值主导原则，针对不同用途的估价对象，要恰当判断影响其价值大小的主要因素，在采用市场比较法评估，或者测算客观总收益、开发完成后的不动产价值等的过程中要恰当地选择比较因素，准确判断和确定各比较因素对土地价值的影响程度和修正幅度。
估价时坚持公开市场原则，使用市场比价法时比较实例不选择非正常交易的案例，包括利害关系人之间的交易，不了解行情的交易、被迫转让、人为哄抬价格，以及特殊偏好的交易等，不选择轮番竞价次数较多、溢价率较高或价格较低的交易作比较实例。使用收益还原法评估时，在无租约限制的情况下，应采用持续利用条件下的客观有效预期收益，而不是估价对象的实际收益；使用剩余法评估时，不动产总价的测算也要坚持采用公开市场条件下的不动产交易价格进行比较修正得到；使用成本逼近法估价时，土地增值收益率和利润率的确定应该采用公开市场条件下的一般增值收益率和全社会平均利润率。坚持价值主导原则与其他估价目的的工作思路是一致的。
导向原则对估价目的的适用性具体见表2-4。
表2-4 导向原则对估价目的的适用性
本书针对土地估价报告中对土地估价原则理解不够透彻、内涵不够清晰和选择不够恰当等问题，对各土地估价原则的内涵进行了详细的阐述，并对各估价方法和不同估价目的所适用的估价原则进行了匹配和分析，为能够在一定程度上提升土地估价报告质量提供有益的帮助。此外，有的土地估价报告还提到了变动原则、协调原则、综合分析原则、多种方法相比较原则、报酬递增递减原则等，这些估价原则在《城镇土地估价规程》和相关文件中未提及，其适用性有待进一步讨论。