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集体土地基准地价是指集体土地的基本标准地价，即在一定时间内，根据各种用地类型、交易情况和土地实际收益状况，按照科学的估价方法，估算出各级别土地的范围或均质地域内不同土地类型的平均价格，是分用途的土地使用权的区域平均价格。一般由政府组织或委托具有相应资质的评估机构评估，评估结果须经政府鉴定认可后定期公布。
集体土地主要分为集体建设用地和集体农用地，二者基准地价的概念本质一样，但是在估价对象、用地类型等方面存在差异。
集体建设用地基准地价内涵即在国土空间规划确定的集体可建设用地范围内，对平均开发利用条件下，不同级别或不同均质地域的建设用地，按照商业服务业用地、工矿用地、农村宅基地、公共管理和公共服务用地分别评估，并由政府确定的，某一估价期日法定最高使用年期土地权利的区域平均价格。集体建设用地基准地价是指集体各类建设用地，各土地级别或均质地域，在一定的开发程度、一定的土地容积率、最高使用年限、某一估价基准日的同一土地利用类型完整土地使用权益的区域平均价格（宅基地在权能方面具有特定约束条件，其使用权价格仅适用于作为宅基地使用条件下）。
集体农用地基准地价是政府根据需要针对农用地不同级别或不同均质区域，按照不同用地类型，分别评估确定的某一估价期日的平均价格。集体农用地基准地价内涵即在正常市场和收益条件下，在不改变集体农用地用途的前提下，划分的不同级别或均质区域内，分用途评估某一估价期日的集体农用地使用权平均价格。
基准地价反映的只是各区域各类用地的平均价格水平。在某一区域中，具体某一宗地的价格可能稍高于或稍低于此平均价格，所以，可以利用基准地价建立基准地价修正系数体系，用以评估具体宗地的价格。
基准地价总是以某一个区域为单位进行评估的，此区域就叫作基准地价的评估区域。所以，基准地价不是一种宗地价格，而是区域性的价格，它总是与一定的区域相联系。基准地价的评估区域一般有级别、区片和区段3种形式。相应地，基准地价通常有3种表现形式：级别基准地价、区片基准地价和区段基准地价。
在同一区域中，不同用途的土地有不同的价格水平。所以，不同用途的土地，其基准地价也是不一样的。集体建设用地基准地价通常包括商业服务业用地基准地价、农村宅基地基准地价、工矿用地基准地价以及公共管理和公共服务用地基准地价。农用地基准地价主要包括耕地基准地价、园地基准地价、林地基准地价、水域基准地价和荒草地基准地价。目前，一些地区所评估的农用地基准地价主要是耕地基准地价。
基准地价是土地使用权的价格，土地使用权是一种有时间限制的产权，所以说基准地价是有限年期的价格。就城镇而言，不同用途土地使用权的出让最高年限不同，不同用途基准地价的年期也不同。一般而言，各用途基准地价的年期应以各用途的最高出让年期为准。就农用地而言，目前还没有一个明文的规定，一般取30年为农用地基准地价的年期。
基准地价是国家调控土地市场的一种价格，不是市场交易价格。市场上最终达成的价格，是以基准地价为依据，根据市场行情而确定的。
基准地价反映的只是一定时期的地价标准，为了保持基准地价的现势性，每隔一定时期应对基准地价进行更新。
基准地价是由县级以上人民政府委托评价，同级人民政府国土资源行政主管部门组织听证，评估结果需向社会听证，在广泛征询社会各方面意见的基础上，基准地价评估结果由同级人民政府公布。
土地利用开发程度对地价有影响。基准地价是一种平均意义上的地价，所以土地开发利用程度对基准地价也有影响。为便于比较，基准地价必须设定开发利用程度。由于各个城镇之间土地开发利用程度存在差异，加上为了便于比较，因此分类确定基准地价的开发利用程度是合理的。
基准地价的作用主要体现在以下几个方面。
基准地价的确定、调整和公布，使得各级政府能直接掌握地产市场价格水平，以及不同用途、不同区域的地产价格变化情况，并根据地产价格的变化适时地利用规划或计划手段宏观配置城镇土地，制定相关的管理政策，调控地产价格的变化和调整土地收益的分配，以达到从总量和用途上维持供求的平衡，保持地产价格的合理水平和各项管理政策的实施的目的。
基准地价是征收土地使用税、土地增值税、契税和地产税的依据。因此，科学、合理、公开的基准地价对合理征收土地使用税是非常重要的。
政府评估并公布基准地价，可以使投资者和土地使用者及时了解不同地段、不同用途的地价水平和变动趋势，从而根据自身需要和支付地租地价的能力调整土地利用方式，以促进土地有序流转，最终达到土地合理利用的目的。
基准地价反映了某一区域内宗地的平均价格，该区域内各宗地的地价都围绕基准地价上下波动。因此，根据宗地条件对基准地价进行修订，即可方便地得到具体宗地的地价。
国家为了体现土地的所有权和对地产收益的宏观调控，中央参与地方收益的分配也应理所当然。近几年，中央参与地方使用权收入分配的范围和数量都不大。这里至关重要的一个原因，就是中央对各地的地产价格水平掌握不清，很难弄清地方土地使用权出让收入的水平。城镇基准地价的制定，不仅有利于中央参与地方分配机制的形成，也为中央参与地产收益分配提供依据。
土地质量是土地各种属性综合影响效应的总和。它是土地的综合属性，也是土地对某种用途适宜不适宜，或适宜程度高低的表示。土地质量的差别，实质上是土地生产力高低的差异。土地质量可以用可度量测定的土地属性，即土地特性指标综合表述，也可以用土地生产力的指标表示，如产量、产值、净产值、纯收入、利润、级差收益等。在不同的土地利用状态下，土地质量的含义也有差异。在农、林、牧业等利用中，土地质量指的是土地生物生产能力的差异，即土地劳动生产率的高低；在工业、交通、城镇等非农业建设利用中，土地质量则是指以区位条件优劣为主造成的劳动生产率或土地使用效益的差异。
土地是一个复杂的自然、社会、经济、生态的综合系统，其质量好与坏、高与低与很多因素有密切的联系。影响土地质量的因素主要有地形地貌、水文、气候等自然因素；劳动力投入、交通道路条件等社会经济因素；水土流失、土地裸露程度等生态环境因素。
土地质量的高低（即各种土地利用类型的生产能力或者适宜性）与自然因素（气候、土壤、地形地貌、水文、植被等）有着密切的关系，通过对组成土地的各种自然要素的分析，可以反映在一定的科学技术发展水平和经营管理模式下的土地质量。土地的自然组成要素是经过长期的地球演化而成，在短期内不易改变的定性要素。
（1）气候因素。气候是一个地方多年天气的平均状况，稳定性相对较强。气候因素指标一般用于大尺度（区域、省、国家等）的土地质量评价。气候对农业发展有着至关重要的作用，气候因素的主要因子——降水和温度往往直接决定评价区域的作物种类、品质、产量、熟制，也在很大程度上决定了研究区域的土地利用类型以及相关保护措施的采取。
（2）土壤因素。土壤是能够生长植物的具有肥力的疏松土层，它是一个独立的自然体。土壤质量评价既可以作为一个独立的研究内容，也可以作为评价土地综合质量的一个重要的参评因素。土壤质量的好坏直接决定土壤微生物的多样性、作物的产量及品质。在土地质量评价指标的选取过程中，常选用土壤表层质地、土壤有机质含量、土壤酸碱度、有效土壤层厚度等指标因子。
（3）地形地貌。地形地貌对区域内的水热资源的再分配、物质和养分的迁移起着重要的作用，直接影响土壤的发育和植被的生长，同时也影响农田基础设施的建设、土壤改良等的难易程度。地形地貌因素对丘陵、山地、岩溶地区等地貌形态的土地质量评价起着重要的作用。在土地质量评价指标选取的过程中，一般会选用海拔、坡度、坡向等指标因子。
（4）水文条件。水文条件包括地表水和地下水。地表水是影响农作物产量的重要因子之一，特别是在干旱、半干旱地区，地表水的丰缺情况、取水的便捷度等相关因素直接影响农业灌溉、洪涝、水土流失等情况，直接决定土地质量的好坏。地下水即水文地质条件，是指地下水的各种运动和变化现象，它对土壤性状与土壤改良的难易度和可能性有着重要的影响，一般采用地下水埋深、地下矿化度、土壤排水等指标来表示它对土壤的影响情况。地下水埋深影响土壤的通透性，过浅的地下水位导致水冷土温低、土粒分散、土壤结构差，而过深的地下水埋深会影响土壤的通透性；地下水矿化度决定地下水的利用范围，一般矿化度小于1克/升的淡水可用于饮用与灌溉，大于3克/升既不可以用于日常饮用也不可以用于农业灌溉；在丰雨季节，土壤排水决定了土地是否会被淹没，良好的土壤排水系统可以及时使淤积的水排掉，保证农作物根系正常呼吸，反之农作物根系会因为缺氧而腐烂坏死。因此，水文因素的相关指标因子是土地质量评价的重要参评因素之一。
社会因素和经济因素经常是联系在一起影响土地质量及其变化的。从经济学原理看，土地质量的高低是通过投入的劳动和物质的总耗费与所获得土地生产率或者其他效益的对比关系来评定的。从社会学角度看，科学发展水平、政策法规、管理措施以及人文特色等对土地质量有着很大程度的影响。特别是在土地利用结构和土地利用集约度方面，社会经济因素起着至关重要的作用。
（1）区位条件。在商品经济的时代，农业经济活动与农产品销售市场之间的距离有着密切的关系。区位对土地质量的影响主要表现在两个方面：①便利的区位条件有利于对土地的投入与管理，有利于先进耕作技术的传播，便于实施土地整治工作，从而提高土地质量；②便利的区位条件不利于土地的可持续发展，在城镇化快速发展的时代，靠近城镇周边的良好农用地资源极易被转变为非农建设用地，本研究主要考虑的是第一种情况。一般采用的区位条件指标有城镇影响度、交通通达度、农贸市场影响度等。
（2）农田基本条件。农田基础设施条件直接制约着土地的利用方式与土地利用程度，其中农田水利设施条件影响更大，特别是在干旱、半干旱地区。一般选用地块平整度、田块的连片性、田块形状、灌溉保证率、排水设施等指标来衡量土地质量的好坏。
（3）经济发展水平。经济发展水平因素是指在一定社会经济发展水平条件下，劳动力、资金等投入对土地的生产、效益等的影响程度。一般选用的经济发展指标有土地利用系数、土地经济系数、复种指数、粮食单产、农业地产值密度、农业地集约度等。
生态环境因素是指环境中影响生物的生理、形态、分布的因素。良好的生态环境是土地健康的保证，也是土地可持续发展的基础。生态环境越好，土地质量相对越高，反之土地质量越低。生态因素指标一般有生物多样性、土地生态服务功能价值、土地污染、土地退化等。
（1）生物多样性。生物多样性是衡量土地系统是否稳定的一个重要因子。土地质量的好坏可以通过生物多样性指数反映出来。如土壤生物多样性越丰富，代表着土壤的生态环境越有利于生物的生长和发育，土地的质量越好。生物多样性可分为基因多样性、物种多样性、生态系统多样性3种类型，通常情况下，基因多样性和生态系统多样性的数据获取较难，常采用物种多样性指标来衡量生物多样性的丰富情况进而判断土地情况。土地利用结构类型越丰富，其内部的物种越多，物种间的食物链越复杂，进而能力流动和物质交换的渠道越多，土地系统越稳定，质量越好。
（2）土地生态服务功能价值。土地生态服务功能价值反映了土地生态系统向人类提供的直接生态系统产品和间接生态服务的能力。土地生态服务功能价值越高，土地生态系统服务功能越好，土地质量越好。土地生态服务功能价值可以分为区域生态服务功能价值和地类生态服务功能价值，一般情况下是指区域生态服务功能价值。
（3）土地退化。土地退化是土地内部结构、理化性状、土地环境变劣的过程与结果。根据退化的原因，土地退化可划分为土地荒漠化、水土流失、土地盐渍化等。一般采用水土流失率、土壤侵蚀度、土壤裸露度等负向指标来衡量土地退化情况。土地退化程度越高，土地生态环境越恶劣，土地质量越差。
土地定级估价是根据影响土地质量的各个因素，对土地级别进行综合判断，并按照一定的估价程序，遵循估价原则，运用合适的估价方法，在全面调查和综合分析的基础上对目标土地进行价格估算的行为。土地定级和估价工作旨在反映土地市场供求关系，发展要素市场，形成一定的土地价格机制，保障土地市场的合理正常交易，促进土地发展，为土地相关工作提供依据。
集体土地定级是根据集体土地的经济、自然两方面属性及其在社会经济活动中的地位、作用，对集体土地使用价值进行综合分析，通过揭示集体土地内部土地质量在不同地域的差异，评定城镇土地级。土地级反映的是集体内部土地质量的差异。土地定级的对象是县域范围内集体农用地和集体建设用地。土地定级一般分为综合定级和分类定级，而在许多工作中二者紧密联系。综合定级是指在经济社会等影响因素下按照土地综合水平差异划分土地级别；分类定级则是指具体进行土地类别的划分，一般的分类定级包含商业用地定级、住宅用地定级、工业用地定级、公共用地定级、交通用地定级、水利设施用地定级和特殊用地定级等。
土地估价则是依据相应的原则、理论和方法，在充分掌握土地市场交易资料的基础上，根据土地的经济和自然属性，按地产的质量、等级及其在现实经济活动中的一般收益状况，充分考虑社会经济发展、土地利用方式、土地预期收益和土地利用政策等因素对土地收益的影响，综合评定出某块土地或多块土地在某一权利状态下某一时点的价格。
土地定级与土地估价是从不同角度对土地特性的评定，前者评定的是土地使用价值，后者评定的是使用价值在市场上反映出的价格。在理想的土地市场和土地交易中，仅从发挥土地经济效益的原则出发，土地的使用价值优、等级高，地价就应该高；相反，地价就低。但是，在现实的土地管理制度和土地市场条件下，或从综合效益考虑，以及受交易双方的行为影响，往往出现土地使用价值高的不一定能实现高地价，土地使用价值低的也不一定低地价等现象。
对于土地估价来说，土地定级是其基础，评出的等级是土地价格相对稳定的本质表现。因为土地具有的使用价值优劣，决定了土地使用者为取得土地使用权或所有权而愿意支付的基本地价数额；而对于土地分等定级来说，土地估价是其更灵活的外在表现形式，评出的地价是反映土地使用价值市场特征的更佳指标。由此可见，两者的关系是相辅相成的。通过土地估价迅速把握土地使用价值在市场上的价格动向，概括出等级演变趋势，细化、修正等级成果；通过土地分等定级掌握价格本质，在众多复杂、变化的价格中，去伪存真，提高估价精度，掌握合理地价水平。