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土地价格亦称“地价”，指土地买卖时的价格。土地是自然物，不是劳动产品，本身不具备价值，因而也就没有由价值决定的价格。但是，在土地所有权清晰的条件下，土地所有者凭借对土地的所有权收取地租，而且还可以通过出卖土地取得收入，这就形成土地价格。马克思指出：“土地的购买价格，是按年收益若干倍来计算的，这不过是地租资本化的另一种表现。”
所以，地价的本质是地租的资本化，是土地权利及其土地预期收益的购买价格。
土地产权、土地价格和土地市场是相互依存、互为作用的一个有机体系，完整的产权是要素流动的前提，没有要素流动就没有市场，中国的“集体土地市场”是随着土地制度的不断深化改革而逐步显现并建立起来的，因此，现有市场体系并不完善，还需要逐步建立有效的市场形成机制、规范的市场管理体制和机制（具体见图2-1）。
图2-1 集体土地市场体系
现代产权理论认为，在一定的制度安排下，只要产权界定是清楚的，就能有效地克服外部性，从而降低交易费用和节约监督成本，提高资源的配置效率。产权界定是人类有效利用资源创造物质财富的前提。产权的主要功能是引导人们实现“将外部性较大的内在化”的激励。清晰界定产权是给“集体土地权利宽度”划定边界，产权明晰是土地要素市场化配置的当务之急，也是土地要素合法合规流动的必要前提。科斯认为，只有在私有产权下，交易费用才可能最低，私人产权一旦界定，产权立即会根据市场价格自由交换，资源便因此流向出价最高者，流向效率最高的使用者。依据科斯理论
，明确界定农村集体土地产权主体和客体是其合法入市的前提。因此，要明晰产权的主体和客体边界，明确针对于不同程度产权的乡（镇）、村、村民小组、农民个人等主体边界，明确不同产权对应的占有、使用、收益和处分的权能边界，并通过可靠的方式登记、公示并保护产权归属，通过合理的手段核算产权的价值，减少信息不对称问题，避免产权主体虚置与权能重叠，从而为规范市场和政府的资源配置行为奠定基础。
可交易性，即产权可以在不同主体之间流动。产权的可交易性是产权的重要属性，是资源得以高效配置的前提和基础，也是产权发生作用，或实现其功能的内在条件。产权制度的不同安排，直接影响交易费用的大小，国家土地制度改革的价值取向是给予农民完全的土地交易权，因此，明晰产权有利于降低交易费用、发挥市场配置资源的功能。张五常等
认为，产权制度的不同安排、交易费用的大小，是决定一国经济增长的主要因素。中共中央十八届三中全会指出，经济体制改革的核心是处理好政府与市场的关系，让市场在资源配置中起决定性作用。要让市场决定土地资源的配置，首先必须建立城乡统一的建设用地市场，使农村建设用地交易从体制外循环走向规范的统一市场交易；其次要完善市场交易规则，要进一步修改、完善相关法律，如《城市房地产管理法》《土地管理法实施细则》和《担保法》的相关条款，赋予农村宅基地使用权完整的用益物权权能，允许农村宅基地使用权出租、抵押、担保、继承和转让。此外，完善《农地承包法》，赋予农地承包权自由流转的权能，统筹国务院及有关部门对城镇居民购买农村住宅或租地建房的规定，以促进城乡要素互动、城乡融合发展。
土地要素交易价格是反映土地供求关系的“晴雨表”，是土地市场建立的基础信息，是调节土地利用方式的有力杠杆。及时、准确地了解土地市场价格，完善城乡基准地价体系。保障农村建设用地使用权在流转过程中的交易安全，有效防止地价过低导致的农民合法权益受到损害。目前的核心工作是进一步完善城市基准地价，在此基础上，参考城市基准地价的相关标准，科学合理地制定集体土地基准地价体系，这不仅可以为政府制定地价管理政策、进行地价调控、科学配置土地资源提供依据；而且可以为广大的土地投资者和使用者进行土地投资、交易等活动提供不可或缺的市场信息。因此，长期以来，土地要素市场动态监控始终是政府市场管理的重点工作。建立土地要素市场监控纠偏相关机制应当作为未来市场化改革的优先发展方向。结合本地区实际情况，健全交易管理制度，扩大公开交易范围，防止欺行霸市和强行推销中介服务，为农村集体建设用地入市营造良好的市场环境。集体土地入市方式见图2-2。
图2-2 集体土地入市方式
《物权法》将土地承包经营权与宅基地使用权等土地使用权等同于大陆法系的用益物权的做法犯了概念法学及比较法学研究方法上的双重错误。将土地使用权作为用益物权加以规范实际上是戴着外国用益物权概念的有色眼镜来观察我国的土地使用权。我国土地使用权实际上并不是为实现土地资源在市场主体之间的所有与使用相分离的功能所设的，其本质在于在一定程度上实现土地资源在公有制的基础上交由私人利用的功能。土地使用权的功能在我国实际上发挥的是西方国家所有权所要发挥的土地资源在市场主体的一次分配的问题。可见，在功能上土地使用权完全可以与西方国家的土地所有权相匹敌。
党的十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》提出了将承包权与经营权分置，随之学界即展开了广泛的研究和探讨，形成多种观点，存在严重分歧。《物权编》编纂时考虑以“三权分置”为基础，在所有的土地使用权（国家土地使用权和集体土地使用权）之上，统一构建第三层次的土地权利——用益物权
。并且为了进行体系上的区分效应，在土地使用权的基础上设计并增加新的用益物权类型。其本质就是允许当事人将土地权利进行横向及纵向的分割，增加当事人交易自由，满足土地权利人多种利用方式的需求，以提高土地资源的价值，促进国民经济的发展。因为个别财产权的发展是贸易的先决条件，没有个别财产权发展于先，就不会有贸易的发展于后，也就不可能形成各种连成一气、互相合作的大型结构，以及我们称之为价格的那些信号了。
如前所述，土地使用权的功能是土地资源在市场主体之间的第一次分配。因此，必然会发生土地使用权人在取得使用权之后又基于种种原因暂时无法或者无须利用该等土地。依据现行《物权法》的规定，土地使用权人要么将土地闲置，不但无法获得任何收益，而且往往面临着失去土地使用权的风险；要么将土地出租给他人使用，为他人创设了一项债权性的权利，但这种债权性权利很难得到保障，也就是说，在现有土地权利体系下，不但作为权利主体的农民不能充分实现其财产利益，而且还存在土地闲置进而制约经济发展的现象。所以，《民法典》中土地使用权的物权化建设，为非土地所有人所创设的支配性权利可以实现土地的使用价值，而担保物权支配的是土地的交换价值，有了土地的使用价值和交换价值，土地市场才得以运行。
新中国的土地市场的建设源于20世纪80年代以来的土地制度改革，尤其是土地使用权流转制度的不断深化和改革，我们从农村土地改革中获益良多。改革开放以来农村居民收入增长率先后出现3个高峰，大致可分为4个阶段。
1978—1984年的增长提速主要由家庭联产承包责任制改革推动。20世纪80年代初，随着农村家庭联产承包责任制的实施，铁板一块的计划经济开始破冰，市场经济端倪显现，刚刚实行的农村承包土地在一些地区出现了隐蔽、自发的转包现象。1984年中国的第一个粮食产量高峰，使国家放松了粮食自给的管制，提倡农业结构优化、在有条件的地区实行土地规模化经营，出现了农业用地流转，农地内部小规模的流转市场初步建立。1988年《宪法》（修正案）提出，“土地使用权可以依照法律的规定转让”，第一次实现了土地使用权流转在法律、制度上的突破，正式启动了中国土地市场的建设，但政府严格限定进入市场的主体、客体，土地出让价格也由政府确定，这种有着强烈计划经济特征的土地市场，其供需关系和价格机制不能发挥应有的作用，土地的市场价格也难以客观反映土地的经济价值。所以，初期建立的以政府为主导的土地市场缺乏自动调节机制，难以发挥市场在资源配置、引导经济结构和投资方向等方面的基础作用。
1990—1999年的增长提速主要是由于大规模基础设施建设驱动农村劳动力输出，以及农产品市场化改革引起的。20世纪90年代，随着中国城市化的快速推进，大中小城市快速扩张，城市土地市场快速发展，1989年试行的《城镇土地定级规程》颁布，1990年5月发布《国有土地使用权出让和转让暂行条例》，标志着我国土地有偿使用制度的确立和土地供给制度的根本转变，城市用地建立了基准地价、标定地价、监测地价、出让底价、市场交易价、评估价等多种价格的城市地价体系。2002年5月，国土资源部发布《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》（即11号令），使城市土地价格的市场形成机制趋于主导地位。
1998年《土地管理法》（修订）实施后，承认农村土地市场的重要作用。利用地价杠杆能够影响土地资源配置、间接撬动下游产业发展的作用来参与国家经济宏观调控，在宏观经济布局、区域规划实施、新兴产业发展以及房地产市场调控中，地价政策的积极参与配合了各级地方政府的战略管理，成为宏观调控的重要辅助工具，在区域经济发展中起到了重要的作用。2004—2012年的中高速增长则是由农地流转、取消农业税和强农惠农组合政策等叠加引起的。客观地讲，房地产市场高速增长催生的农村剩余劳动力转移也作出很大贡献。城乡居民的收入倍差自2009年（3.33∶1）的峰值后不断降低，2019年达到2.64∶1的历史最低值。为促进农业现代化和推进城乡一体化建设，各级政府着力建设农村土地使用权流转制度，大力激活农村土地市场，积极探索农村承包土地“三权分置”和宅基地“三权分置”改革。农用地改革的效力显著，因而社会非常期待资产价值更高的农村建设用地改革给农业农村发展带来活力，形成新的经济增长点。
2013年，党的十八届三中全会通过《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》，提出建设城乡统一的建设用地市场，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，与国有土地同价同权。
国务院《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点情况的总结报告》显示，改革试点以来，截至2018年12月，33个试点集体经营性建设用地已入市地块1万余宗，面积为9万余亩，总价款约为257亿元，大大增加了建设用地供地面积，同时也为合理和有序利用农村集体建设用地提供了试点经验和政策依据。2019年《土地管理法》修改，对集体建设用地入市定调，《土地管理法》第六十三条规定，土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，并应当签订书面合同，载明土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务。
集体经营性建设用地入市打破了一级土地市场地方政府的垄断。最新修改的《土地管理法》规定集体经营性建设用地土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，从法律层面赋予了集体建设用地与国有土地同等入市的资格，从非农建设用地“必须国有”变成了集体经营性建设用地可以入市，将建设用地的供地主体由国家这一单一主体转变为集体和国家两大主体，奠定了建设城乡统一建设用地的基础。
强化了集体建设用地所有制，保障了集体建设用地所有权的实现。尽管集体建设用地还没有完全等同于国有建设用地，但是集体建设用地可以用作商业用地、工业用地直接流转入市，土地权利通过经济价值的实现得到保障。同时，集体经营性建设用地入市实行两权分离，只改变土地使用权，而土地所有权仍然属于农民集体，保障了集体和广大农民的根本利益。
事实上缩小了建设征地范围，搭建了非征地渠道获得土地的路径。以往集体建设用地要先通过土地征收转变为国有土地后才能入市进行出让，集体经营性建设用地入市改革后，集体土地产权人可以直接将集体建设用地入市交易，为非公共利益用地提供了供地渠道，使这一长期争论的问题终于得到解决。
新修《土地管理法》对集体土地市场化的规制。要依法建立农村土地产权交易规则，形成统一的土地产权交易市场和政策体系，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁和入股；要加强农村土地产权交易服务体系建设，依法建立农村土地产权抵押融资评估、法律咨询等中介组织，保障农村土地产权交易组织化、市场化和有序化。
2018年12月29日，第十三届全国人民代表大会常务委员会第七次会议表决通过了《关于修改农村土地承包法的决定》，自2019年1月1日起施行。2019年8月26日，第十三届全国人民代表大会常务委员会第十二次会议审议通过了关于修改《土地管理法》的决定，新修订的《土地管理法》自2020年1月1日起施行。2020年5月28日，第十三届全国人民代表大会三次会议表决通过了《民法典》，自2021年1月1日起施行。三年通过的三部法典、法律，可以说是新中国70多年来土地制度改革这一鸿篇巨制的升华和结晶，新修订的相关法律，把党中央关于农村土地制度改革的决策和试点的成功经验上升为法律，为未来的农村改革奠定了法律和制度基础。
集体农业用地土地使用权转让和出租是指，农村集体农业用地土地使用权人将有偿取得的集体农业用地的土地使用权提供给使用人或承租人使用的行为。2018年12月29日，第十三届全国人民代表大会常务委员会第七次会议表决通过了《关于修改农村土地承包法的决定》，自2019年1月1日起施行。依据此法可以认定本书中的集体农业用地土地使用权就是指农村家庭承包取得的承包土地使用权。
《农村土地承包法》设第五节专门规定土地承包经营权的流转，明确规定通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转。流转的原则采用平等协商、自愿、有偿，且不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途；流转的期限不得超过承包期的剩余期限；受让方须有农业经营能力。土地承包经营权流转的主体是承包方，土地承包经营权的流转方式可采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转。承包方可以属于同一集体经济组织的成员，也可以是有稳定的非农职业或者有稳定收入来源的其他从事农业生产经营的农户，彰显了新法对集体土地使用权人的“多样化”规定，也预期着外来资本为发展农业经济，可以自愿联合将土地承包经营权入股，从事农业合作生产。承包方对其在承包地上投入而提高土地生产能力的，土地承包经营权依法流转时有权获得相应的补偿。
《农村土地承包法》还对不宜采取家庭承包方式的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地作出规定，允许四荒地能够通过招标、拍卖、公开协商等方式进行承包。发包方和承包方可就承包四荒地的承包方式、承包费等权利和义务、承包期限等，通过公开竞标、竞价或双方公开协商确定。当然承包者对承包的荒山、荒沟、荒丘、荒滩，应当遵守有关法律、行政法规的规定，承担防止水土流失、保护生态环境的法律义务。
随着经济的发展，企业不断地涌出和扩张。在城市土地价值居高不下的情况下，很多企业将用地目光放到价格相对低廉的城郊农村集体土地上。但是，我国法律政策对集体土地的租赁是有严格限制的。因此，对于集体土地使用权的租赁，需求者须慎之又慎，提前了解和掌握租赁的注意事项，以防因不了解法律政策而引发法律风险，造成不必要的损失。
集体土地使用权的租赁必须符合规定的程序，首先要与土地管理有关部门签订租赁合同，就租赁地块状况、规划用地性质、租赁年限、租金及支付等事项作出明确约定。其次，在租赁合同签署后，15日内由承租人按规定向房地产登记机构办理租赁土地使用权登记手续。最后，租赁土地使用权经登记后，承租人可以拿到有关部门颁发的注明“土地租赁”的房地产权证书。土地租赁年限届满后，租赁土地使用权终止。由于土地使用权出租设定登记不涉及土地所有权、使用权的变更。因此，土地使用权出租设定登记不需报人民政府批准，经土地行政主管部门批准后，即可直接进行注册登记。但通过租赁方式取得集体土地使用权的，在土地开发使用时应当按照村庄和集镇规划，合理布局。
农民集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。对于集体土地使用权的对外出租，法律是有限制条件的，即仅限于出租与集体经济组织开办的或以入股、联营形式与他人共同举办的乡镇企业。
2019年8月26日，第十三届全国人民代表大会常务委员会第十二次会议审议通过《土地管理法》修正案，自2020年1月1日起施行。新修正的《土地管理法》坚持土地公有制不动摇，坚持农民利益不受损，坚持最严格的耕地保护制度和最严格的节约用地制度，在充分总结农村土地制度改革试点成功经验的基础上，作出了多项重大突破。
新修正的《土地管理法》删除集体建设用地入市的法律障碍，即原法第四十三条：任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。
新法明确了集体建设用地进入市场应具备的条件。一是必须符合土地用途管制制度，必须遵循土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途；集体建设用地的使用者应当严格按照土地利用总体规划、城乡规划确定的用途使用土地。二是必须是经依法登记的集体建设用地。三是在集体建设用地进入市场时，要符合“本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意”的程序。四是入市方式上可以参照同类国有建设用地执行，采取出让、出租等集体建设用地的交易规则。五是保障集体经营性建设用地有序入市，规定土地利用年度计划应当对集体经营性建设用地作出合理安排。六是保障集体经营性建设用地使用权人的长远预期，收回集体经营性建设用地使用权时，依照双方签订的书面合同办理，法律、行政法规另有规定的除外。
允许集体经营性建设用地直接入市。对土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，改变了过去农村的土地必须征为国有才能进入市场的问题，能够为农民直接增加财产性的收入。同时在集体经营性建设用地入市时，要求必须经村民代表大会或者村民会议三分之二以上的成员同意后才能入市。
此前新修订的《土地管理法》赋予了集体经营性建设用地入市权，但受制于行政管理的功能定位，在集体建设用地使用权之内涵、设立、权能和运行等民事权利义务方面规范不足。其仅在第六十三条第4款规定：“集体经营性建设用地的出租、集体建设用地使用权的出让及其最高年限、转让、互换、出资、赠与、抵押等，参照同类用途的国有建设用地执行，具体办法由国务院制定。”最新修改的《土地管理法》扩大了入市交易的土地范围，提出有相应的土地利用规划且规划用途为工业、商业等经营性用途，经依法登记且权属关系清晰，已经在当年土地利用年度计划中作出合理安排的集体建设用地可以入市交易。这一重要调整，使得建设用地的供应边界从城市变化到农村。
《土地管理法》规定集体经营性建设用地土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，从法律层面赋予了集体建设用地与国有土地同等入市的资格，从非农建设用地“必须国有”变成了集体经营性建设用地可以入市，将建设用地的供地主体由国家这一单一主体转变为集体和国家两大主体，奠定了建设城乡统一建设用地的基础。
规范征地程序，要求政府在征地之前开展土地状况调查、信息公示，还要与被征地农民协商，必要时组织召开听证会，跟农民签订协议后才能提出办理征地申请，办理征地的审批手续，强化了对农民利益的保护。在征地补偿方面，改变了以前以土地年产值为标准进行补偿，实行按照区片综合地价进行补偿，区片综合地价除了考虑土地产值，还要考虑区位、当地经济社会发展状况等因素综合制定。
保障乡村产业发展用地，要求土地利用总体规划应当统筹安排城乡生产、生活、生态用地，满足乡村产业和基础设施用地合理需求，促进城乡融合发展。土地利用年度计划应当对集体经营性建设用地作出合理安排。保障乡村产业发展用地是农村土地产权制度改革的题中应有之义。现阶段农村存在大量的低效集体建设用地，宅基地和建设用地闲置比例较高。利用农村集体建设闲置用地支持乡村产业发展，一方面可以盘活农村闲置建设用地，发挥其经济效用；另一方面也可以实现土地资源优化配置，提高土地的利用率。
2021年1月1日实施的《民法典》中关于土地使用制度体系的规定更加科学化、系统化，更好地衔接了《土地管理法》，将土地使用的形式逻辑体系与价值体系融合，使得土地使用过程中各种价值相互统一、衔接，对于规范地方立法、统一土地使用、减少冲突、实现全面依法治国有着重要的导向作用。《民法典》出台前，土地使用制度主要集中规定在《物权法》中，从第一百二十四条至第一百六十九条，共计四十六条。其他有关土地使用的相关规定分布在《土地管理法》及其实施条例、《城市房地产管理法》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》等相关法律法规中。《民法典》关于土地使用制度的规定分布在第二编“物权”第十一章、第十二章、第十三章、第十五章中，从第三百三十条至第三百六十五条以及从第三百七十二条至第三百八十五条，共计五十条。
土地制度是我国物权法中最为复杂的制度之一，而农村土地制度更是如此。2016年，中共中央办公厅和国务院办公厅发布了《关于完善农村土地所有权承包权经营权分置办法的意见》，提出“三权分置”的改革举措，即所有权、承包权、经营权分置并行。农村土地的“三权分置”制度，尤其是土地经营权的自由入市，为实现农村土地的高效利用提供了可能，为农民获得普惠的金融服务提供了保障。《民法典》更加注重调整财产利用关系，实现物尽其用。《民法典》第二编“物权”第三分编“用益物权”从第三百三十九条至第三百四十一条单独增设“土地经营权”，完成了土地经营权由政策提出、单行法确认、纳入《民法典》的历史跨越，将土地的经营权从承包权中分离，丰富了集体土地的权利体系，激发了权利主体的积极性，使集体土地使用收益最大化，充分彰显了土地经营权的重要性和时代价值，体现了注重财产利用关系和效率价值取向的现代民法思维，不仅能够更好地维护农民集体、承包农户、经营主体的权益，也有利于提高土地产出率、劳动生产率和资源利用率。有效地保障了广大农民的经济利益，充分发挥农村土地的财产价值，彰显了《民法典》“民本位”的立法思想和价值取向。
修订《民法典》等相关法律法规，如修改《民法典》第三百九十九条等法律条文，分阶段放开农村土地流转制约。《民法典》第三百三十九条规定土地承包经营权人可在继续保有土地承包权的基础上通过“出租、入股等流转方式”使土地经营权进入流通市场，既避免了土地的荒废，又调动了土地权利主体的积极性。
同时，《民法典》第三百九十九条在不得抵押的财产中，删除了“耕地的使用权不得抵押”的禁止性规定，表明土地经营权可以进行抵押。一方面激发了土地的融资潜力，使得更多的资金进入农业生产领域，消除了土地生产资料和技术经济分离的弊端，有利于农业生产力的提高；另一方面可以增加土地流转收益，最大限度地发挥土地的效用。
《物权法》第三编第十一章至第十四章规定了用益物权的范围，即土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权，但并未将土地经营权作为一种权利类型加以规范。
《民法典》第三百四十条、第三百四十一条对此有了明文规定，即土地经营权享有主体并非土地承包经营权人，而是土地流转的第三方，其独立享有占有、使用、收益的权利。土地经营权是一种新的用益物权，在一定程度上丰富了用益物权的内涵。
《民法典》第三百四十一条和《农村土地承包法》第四十一条明确规定，流转期限为五年以上的土地经营权，自流转合同生效时设立。因此，一般认为，流转期限为五年以下的土地经营权，其性质属于债权；而流转期限为五年以上的土地经营权，则属于用益物权。而对于经登记机构登记的土地经营权，可以对抗善意第三人；未经登记的，则不产生对抗效力。
《民法典》第三百五十九条在延续《物权法》住宅建设用地使用权自动续期制度的同时，明确了费用处理的原则。一方面，明确住宅建设用地使用权的续期不需要向政府部门申请、批准即可自动延长。取消行政审批环节，在一定程度上减少了政府对住宅建设用地的干预，降低了土地使用权人的成本，有利于促进土地资源的“市场化”。另一方面，其新增关于“续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理”的规定，为将来房地产市场调节、国家税收增收等做了铺垫。
《民法典》第二百四十三条规定，为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和组织、个人的房屋以及其他不动产。征收集体所有的土地，应当依法及时足额支付土地补偿费、安置补助费以及农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等的补偿费用，并安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。《物权编》第二百四十三条第2款把“农村村民住宅”纳入征收补偿范围，明确征收组织、个人的房屋以及其他不动产，应当依法给予征收补偿，维护被征收人的合法权益。在一定程度上细化了原《物权法》第四十二条第2款中“地上附着物”的规定，以体现对农民居住权益的保障，确保不因征地拆迁而影响农民住有所居，保障被征收人的居住条件。同时明确任何组织或者个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等费用。
完善土地要素市场化配置是建设统一开放、竞争有序市场体系的内在要求，是坚持和完善社会主义基本经济制度、加快完善社会主义市场经济体制的重要内容。当前，我国面临着经济下行、资源环境约束收紧、收入差距增大、不确定性风险增加等多重挑战，亟须充分发挥市场配置土地资源的决定性作用，扩大土地要素市场化配置范围，健全土地要素市场体系，推进土地要素市场制度建设，打通土地要素流动渠道，推动土地要素配置依据市场规则、市场价格、市场竞争实现效益最大化和效率最优化，保障不同市场主体平等获取土地要素，实现所有土地都有主，所有土地都有价，所有土地流动自主有序、配置高效公平，实现土地市场治理体系和治理能力现代化。
让市场发挥“决定性作用”，市场在所有社会生产领域的资源配置中处于主体地位，对生产、流通、消费各环节的商品价格拥有直接决定权。市场决定资源配置的机制，包括价格机制、供求机制、竞争机制以及激励约束机制。核心是遵循“最优市场配置”的基本准则，建立城乡统一、自由流动、主体齐全的土地市场，通过富有弹性的市场机制引导激励各类商品、服务和生产要素按照供求关系自由流动，以充分反映资源的稀缺性和市场认可度。
完善土地市场运行机制，合理运用供求机制、价格机制、竞争机制和风险机制，实现社会经济的协调发展。一是建立土地要素市场交易平台，包括建立交易程序细则、交易等级备案制度和交易收益分配细则等，对可入市农用地范围进行明确标示，确保入市农用地指标交易的合法性，真正实现“同地同权同价”。二是完善建立中介机制，健全交易代理、地价评估、法律咨询等中介服务，提供交易信息、金融服务和投资咨询。三是完善地价评估标准和基准地价体系，统一界定农用地和城乡建设用地估价概念，统一差异化的农用地和城乡建设用地估价标准，统一确认农用地和城乡建设用地合理价格，显化农用地和城乡建设用地潜在价值，实现城乡土地基准地价全覆盖，科学地反映不同地价区域的地价水平。四是建立全生命周期城乡土地要素市场监测机制，对土地市场的波动情况进行监控，从而减少或杜绝土地要素交易活动的非公开化、非契约化现象，实现城乡土地要素市场的协调健康运行。
土地要素市场化配置改革的时间紧、任务重，必须有一整套系统完善的标准规程支持和引导。建立相关标准规范十分重要，对统计部门来说，标准规范便于采集相关数据，为将来市场演变做好铺垫；对用地单位而言，标准规范便于公平、公正地参与到要素的占有和使用过程中。因此，土地要素市场化配置改革是未来土地管理制度改革的重要举措，一旦缺乏统一的标准和规程，将造成土地要素自发、盲目、无序地进入土地市场，干扰正常的土地市场秩序，最终损害个人、集体和国家权益。因此，土地要素市场化改革战略的顺利实施首先要形成科学合理的标准规程。《城镇土地估价规程》已经进行了最新一轮的修订，《农村集体土地价格评估技术指引》在2020年4月已发布。还应尽快整合汇编涉及城乡各地类的《土地估价规程》，严格和规范土地估价的实施，加强对土地要素市场化配置的指导。
建立信息管理平台。依托市场和土地管理经营机构，建立健全土地要素市场信息管理平台。构建完善的土地要素市场信息数据库，推进落实土地要素确权登记工作，涵盖土地自然属性、社会属性与经济属性的各项信息，尤其是土地要素在市场流转过程中的权利变动、流转价款、权利变化情况，形成土地要素市场化的基础信息数据库。建立土地要素流转信息服务平台，构建完善多级、全面、公开、透明的服务和管理网络，为流转双方提供信息发布、政策咨询等服务，建立公共参与和信息公开机制，降低信息不对称风险。
健全监控反馈平台。首先，要健全土地要素价格动态监测反馈平台。通过对土地价格的实时监测和对不同时点、不同区域间地价差异的比较，能够及时判断地价与宏观经济的协调状况，分析出土地要素市场的波动变化并发掘土地要素市场变化的真实原因。其次，要建立市场违规行为监控、管理和惩罚平台，充分利用大数据、人工智能等技术，建立投诉反馈实时平台，及时发现并叫停不正当市场行为，同时配套相应的违法违规惩罚机制，维护市场环境和交易秩序。最后，要建立土地要素相关信用体系，在市场准入、运行和退出过程中建立相关信用黑名单机制，将违约、违规等不诚信行为纳入黑名单管理；相对地，对于信用良好、循规蹈矩的主体，也要建立白名单机制，在市场运行中优先考虑并实施相关奖励机制。
农村改革由土地制度改革起步，也就此深化。习近平总书记指出，新形势下深化农村改革，主线仍然是处理好农民与土地的关系。党的十八大以来，中央围绕农村土地问题，先后部署出台了承包地确权登记颁证、引导土地有序流转发展适度规模经营、构建农村土地“三权分置”格局、明确土地承包关系“长久不变”等政策，开展了集体经营性建设用地入市、土地经营权抵押、征地和宅基地制度改革试点。这些改革，环环相扣、步步相连，形成了较为系统的政策体系和制度安排。抓住土地问题这一农村改革的主线，牵一发而动全身，盘活了农村改革各个方面。
农民是农村改革发展起决定作用的内因。习近平总书记指出，要充分发挥亿万农民的主体作用和首创精神。从解决群众反映强烈的问题入手调动积极性。比如在农村集体产权制度改革中，首先选择在城中村、城郊村和经济发达村开展试点。这些村集体资产多，农民对资产管理存在的问题反映强烈，从这样的村起步，有利于在群众中形成共识，激发农民改革的热情。从回答群众最关心的问题着眼调动积极性。比如在开展承包地确权登记颁证初期，遇到了群众难动员的难题。通过宣传确权登记颁证是进行土地流转、调处土地纠纷、完善补贴政策、进行征地补偿和抵押担保的重要依据这一政策，解答了为什么搞确权、确权有什么用的疑问，让农民认识到确真权、颁铁证的好处。从农民分享改革成果中调动积极性。比如在城镇化进程中明确，不得以退出承包经营权、宅基地使用权、集体收益分配权作为农民进城落户的条件，从而打消有条件进城落户农民的顾虑。在发展规模经营中，强调要处理好发展现代农业与保护小农户利益的关系，完善新型农业经营主体与农户的利益联结机制，让农民成为现代农业发展的参与者、受益者。正是调动了亿万农民的积极性，各项改革才得以顺利进行。
这些年在推进改革的过程中，既蹄疾步稳，又保持历史耐心。对单项改革，比如集体产权制度改革，试点第一批29个县，第二批扩大到100个县，第三批则有1000多个县。承包地确权登记颁证，先整村整乡试点，后整县整市试点，再全省全国推开。在试点中，看得准的，定出时间表、路线图；一时看不清的，只作原则规定，为探索留出空间和余地。对综合改革，充分发挥改革试验区的带动作用，围绕中央要求部署试点试验事项，提高改革的系统性、协同性，形成一大批可复制可推广的经验成果。试点蹚出了路子、完善了办法，为改革在面上推开发挥了重要作用。
农村情况千差万别，改革既要讲全国政策的统一性，又要讲具体措施的差异性。在承包地确权中，既考虑到大多数农村承包地仍是农民重要就业和收入来源的实际，坚持以确权确地为主；又考虑到发达地区多数农民已经不再经营承包地的特殊性，允许开展确权确股不确地。在集体产权制度改革中，根据资产形态明确不同的改革路径和方法，对承包地等资源性资产，主要是进行确权登记颁证，实行“三权分置”、长久不变；对公共设施等公益性资产，主要是健全统一管护的运行机制，发挥好公共服务功能；对物业用房、生产厂房等经营性资产，则要求资产量化到户、实行股份合作，明确产权归属，确保群众的知情权、参与权和收益权。实践证明，从实际出发、因地制宜是保障改革成功的关键。