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从概念可知集体土地可分为集体农用地和集体建设用地。按不同用途，集体农用地又可细分为耕地、园地、林地、牧草地等，集体建设用地主要包括乡（镇）村公益事业用地和公共设施用地，以及农村居民住宅用地。集体土地产权制度自新中国成立以来演变至今，权属分配如下：集体农用地和集体建设用地所有权归集体所有，该村集体农民享有使用权，使用期限无明确规定。集体土地分类见表2-1。
表2-1 集体土地分类
从集体土地所有权和集体土地使用权方面探析集体土地的特征。
这种特殊性来自其自身标的即土地本身的特殊性。首先，土地作为一种自然资源，是人类最基本、最重要的生存条件之一，具有不可移动性、耐久性、有限性和不可替代性。因此，合理利用和保护土地资源是任何国家都必须坚持的一项基本原则。其次，土地作为一种最基本的生产资料，具有稀缺性，它的归属和利用对于一国经济制度、政治制度的确立和运行具有重要意义。因此，科学地界定和调整土地所有权关系是国家稳定和发展的必然要求。土地资源的特殊性和稀缺性致使我国在过去甚至到未来都存在着严重的土地危机，这种土地危机、矛盾和冲突又常常导致社会动乱乃至政权更迭，使人与土地间的社会关系更具有敏感性，如果缺乏一套公平的确定土地归属和合理利用土地的法律制度和调控机制，土地危机问题就不可能从根本上得到解决。
土地所有权是一种完全的权利，土地所有人对其所有的土地不仅有占有、使用、收益的权利，而且还有最终处分的权利，它是一种最全面、最充分的物权。土地所有权具有垄断性，这是土地所有权区别于其他任何财产权的最显著的特征。土地所有权的垄断性产生于土地的稀缺性和不可再生性。一旦某些人拥有了一定数量土地上的所有权，这些土地的所有权就具有了垄断性。土地所有者也正是凭借着这种垄断性而获取地租的。
除了上述的特殊性之外，土地所有权在其行使的过程之中还表现出了一些与其他的财产所有权不同的特征：土地所有权是物权。即土地所有人不需要他人的积极行为，只要他人不加干涉，土地所有人自己便能实现其土地所有权。当然，土地所有权作为物权也并不是完全没有限制的，完全没有限制的土地所有权在任何社会都是不存在的。与一般财产权不同的是，土地所有权制度直接构成社会制度的一个重要组成部分。在我国，一般的财产所有权以《民法》为直接的法律渊源，以《宪法》中的公民财产权条款为间接的法律渊源。如《宪法》第十三条规定：“国家保护公民合法的收入、储蓄、房屋和其他合法财产的所有权”，“国家依照法律规定保护公民的私有财产权和继承权”。土地所有权不仅以《民法典》为直接的法律渊源，而且可以说，我国的土地所有制度不仅以保护民事主体的合法利益为目的，而且是以维护符合社会利益的土地归属秩序、利用秩序和流转秩序为直接目的明确的《宪法》基础。
依据《宪法》和有关法律的规定，土地只能为国家和集体所有。《宪法》中有关土地的条款为直接的法律渊源。《宪法》第十条第1款规定“城市的土地属于国家所有”，第2款规定“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有”。国家和集体以外的民事主体不能成为土地所有人。《民法典》第二百六十条规定了集体土地所有权，“集体所有的不动产和动产包括：法律规定属于集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂；集体所有的建筑物、生产设施、农田水利设施”。农民集体土地所有权的主体是农村集体经济组织。根据生产发展的需要，农村集体经济组织的形式与规模多种多样。在实践中，《民法典》第二百六十一条和《农业法》第三条规定了“农民集体所有的不动产和动产，属于本集体成员集体所有”。在存在集体经济组织的情况下，以该组织作为农民集体土地所有权的主体；在不存在集体经济组织的情况下，以村民委员会或村民小组作为集体土地所有权的主体。集体土地所有权属具有稳定性，由于主体的特定性和交易的限制性，我国的土地所有权处于高度稳定的状态；除国家为了公共利益的需要对集体所有土地进行征用以外，土地所有权的归属状态不能改变。集体土地所有权权能具有可分离性，在土地所有权高度稳定的情况之下，为了实现土地资源的有效利用，法律需要将土地所有权权能的土地使用权从土地所有权中分离出来，使之成为一种相对独立的物权形态并且能够进行交易。农民集体所有客体范围为：农村和城市郊区的土地中法律确定为农民集体所有的土地、宅基地和自留地、自留山；法律规定为农民集体所有的耕地、林地、山岭、草原、荒地、滩涂以及其他土地。集体土地所有权客体具有不可移动性，土地作为不动产具有不可移动性，对其设定权利或转移产权时，必须履行法定手续，如登记、转移实据、取得证明等。
集体土地所有权的不完全性是指集体土地所有权所具有的权能并不完全，农村集体可以依法占有、使用、收益，但不能完全处分，且土地所有权不能以任何形式交易。土地所有权的买卖、赠与、互易和以土地所有权作为投资都是非法的，在民法上应视为无效。在使用权能方面，集体所有的土地只能用于农业生产或农民宅基地、乡（镇）企事业用地等与集体密切相关的建设。依照《城市房地产管理法》第八条，城市规划区内集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，该国有土地的使用权才能有偿出让。农民集体所有的耕地，如果使用于建筑房屋，需要经过县级以上人民政府批准。新的《土地管理法》正是以耕地保护等为目的强化了集体土地所有权的不完全性。收益权能方面的不完全性是使用权能方面不完全性的表现。在处分权能方面，集体对其所有的土地不得买卖、抵押或以其他形式非法转让。对于违反法律规定，在耕地上挖土、挖沙、采石、采矿等，致使耕地丧失耕种条件，或者因开发土地造成土地沙化、盐渍化、水土流失的，除责令其限期治理，还可对其处以罚款。土地的法律处分本来属于土地所有权的一项权能，而集体土地所有权的处分权能由于受征用制度、农用地转用制度和土地用途管制的限制，集体对土地事实上的处分权也是受到限制的，呈现不完全性。
与国有土地所有权相比，集体土地所有权的相对性是指集体土地所有权在法律上只受到相对的保护。依照《宪法》第十二条，“社会主义的公共财产神圣不可侵犯，国家保护社会主义的公共财产，禁止任何组织或者个人用任何手段侵占或者破坏国家的和集体的财产”。集体所有的土地属于“社会主义的公共财产”，因此我国法律给予保护。但是，由于国有土地所有权推定制度的存在，显示了国有土地所有权的绝对性与集体土地所有权的相对性之间的区别，国家所有权需要绝对的保护。只要不能证明为集体所有的土地，即为国家所有。
集体土地所有权的权能可分离性是指集体土地所有权的权能可与集体土地所有权相分离而形成一项独立的民事权利。与国家土地所有权的这一特征一样，可分离性是所有权特性的表现，而不是土地“集体所有”的表现。集体土地所有权权能的分离是随着包产到户的发生而产生的，权能分离的一种表现形式是农村土地承包经营权作为一项独立的民事权利已经为法律所承认，另一种表现形式就是形成了宅基地使用权。宅基地使用权虽然不像农村土地承包经营权那样已经为法律所明确承认，却也受到法律的保护。
与国家土地所有权权能可分离性一样，集体土地所有权的权能可分离性反映了这样一种现实，即当土地所有人与实际利用人不一致时，双方的利益都需要保护，以维护一种正常的秩序。集体土地使用人与所有者不一致，20世纪80年代初开始在农村推行的家庭联产承包责任制，实现了农村集体土地所有权与使用权的分离，释放了农村剩余劳动力，一部分剩余劳动力进入乡镇企业，使人口在集体所有制企业内部循环。到20世纪90年代后期，因产权不明晰、经营失利，绝大多数集体所有制乡镇企业改制为私营、股份制甚至“三资”企业，使非集体所有企业使用集体所有的土地，土地所有人与实际利用人不一致。与此同时，一大批农村剩余劳动力进城打工，城郊农民利用集体所有土地自行建造了大批廉租房、廉价房和工厂、商店，使务工人员使用城郊所有者的土地，以解决进城务工的农村剩余劳动力的居住和就业问题。实际上，一旦土地所有权人和使用权人不一致，使用权人的权利是很难得到法律的保护的。
集体土地所有权移转中的单向流出性是指在土地所有权转移的过程中，只可能是集体所有的土地转归国家所有，不可能是国家所有的土地转归集体所有，集体土地所有权的客体只减不增。这一特征与国有土地所有权移转中的单向流入性相反。
由于我国法律禁止土地所有权的买卖、赠与、互易和投资，因而发生集体土地所有权之间的移转的可能性几乎没有。虽然集体土地所有权与国家土地所有权之间的移转存在征收、准征收及兼并等形式，但是土地所有权只可能由集体流出并流入国家。因而，集体土地所有权的移转只可能是一种单向移转。这种单向移转的后果必然是国有土地所有权客体的范围不断扩大，集体土地所有权客体的范围不断缩小。
农村集体土地使用权是指农村集体土地的使用人依法利用土地并取得收益的权利。农村集体土地使用权可分为农用土地使用权、宅基地使用权和建设用地使用权。农用土地使用权是指农村集体经济组织的成员或者除农村集体经济组织以外的单位和个人从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产的土地使用权。宅基地使用权是指农村村民住宅用地的使用权。建设用地使用权是指农村集体经济组织兴办乡（镇）企业和乡（镇）村公共设施、公益事业建设用地的使用权。按照《土地管理法》的规定，农用地使用权通过发包方与承包方订立承包合同取得。宅基地使用权和建设用地使用权通过土地使用者申请，县级以上人民政府依法批准取得。
一块土地上的权利可以有多种。但这多种权利并不是土地自身带来的，而是由随着社会经济的发展人们发生在土地上的复杂关系决定的，并通过法律作出明确规定。土地权利体系设置在土地制度的构建中占有极其重要的地位。随着社会经济的发展，人们在土地上发生的关系越来越复杂，这种关系必须借助于规定和创设各种各样的权利来规范和理顺，需要国家站在全社会的角度对土地权利体系进行设计，对土地权利的种类和内容作出安排和规定，从而满足社会经济发展的需要。不同的国家和地区，其土地权利体系的设置往往是不同的。同一国家和地区，在不同的社会制度下，或在不同的社会经济发展阶段，其土地权利体系的设置也往往不同。
集体土地所有权人不能在集体土地上自主设立建设用地使用权，1998年修订的《土地管理法》第六十三条从两个方面作出规定：一是“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”，从而取消了集体土地所有权人在自己的土地上设置建设用地使用权的权利。受《土地管理法》制约，《物权法》第一百三十五条也规定，只有在国有土地上才可以设立建设用地使用权。二是利用国家规划权的行使限制集体土地设立建设用地使用权（《土地管理法》第六十三条规定“土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用”），这就把集体建设用地入市门槛提得很高，严格限定了集体建设用地入市的范围，实质是通过规划这一国家行政手段限制土地使用权人行使土地的权利。
集体土地不能设立建设用地使用权，严重地阻碍了城乡建设用地的平等使用和顺畅流转，使集体土地不能参与国家工业化、城市化建设，不能分享工业化、城市化利益，严重损害了农民利益。2014年年底，中共中央办公厅、国务院办公厅印发《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》，部署集体经营性建设用地入市改革，要求健全同权同价、流转顺畅、收益共享的农村集体经营性建设用地入市制度。随后，全国人民代表大会常务委员会授权国务院在33个试点县市开展集体经营性建设用地入市试点。
作为对改革试点成熟经验的提炼总结，2019年8月26日全国人民代表大会常务委员会第十二次会议修改通过了《土地管理法》，新《土地管理法》对这一制度安排作了重大改进。新《土地管理法》第六十三条规定：“土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，并应当签订书面合同，载明土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务。”经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人在经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意后，可以通过出让、出租等方式交由单位和个人使用。这里明确规定了集体建设用地流转的前提条件是依法登记，规划为工业、商业等经营性用途，同时还要经过集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。新《土地管理法》第六十三条第4款规定：“集体经营性建设用地的出租，集体建设用地使用权的出让及其最高年限、转让、互换、出资、赠与、抵押等，参照同类用途的国有建设用地执行。”可见，新《土地管理法》在对农村集体土地使用权的设定上，依然保持“有条件地使用”这一基本规定。
对农用地转为建设用地的情形，更是设定严格的监管条件。如新《土地管理法》第四十四条规定：“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。”“永久基本农田转为建设用地的，由国务院批准。”“在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将永久基本农田以外的农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次按照国务院规定由原批准土地利用总体规划的机关或者其授权的机关批准。在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准。”这里新《土地管理法》下放了农用地转用审批权限，避免了中央一级审批范围较大、部分用地的审批周期过长的问题。但仍然强化永久基本农田的保护，规定“在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围外，将永久基本农田以外的农用地转为建设用地的，由国务院或者国务院授权的省、自治区、直辖市人民政府批准”。体现了国家简政放权、放管结合、优化服务的重要改革举措。2020年中央一号文件《中共中央、国务院关于抓好“三农”领域重点工作确保如期实现全面小康的意见》中规定，农村集体建设用地可以通过入股、租用等方式直接用于发展乡村产业。
集体土地使用权的可流转性主要包括集体土地使用权转让和出租，是指农村集体土地使用权人将有偿取得的集体土地使用权提供给使用人或承租人使用的行为。为此，集体土地使用权转让和出租应具有以下特征。
集体土地使用权流转的主体。集体土地使用权的转让和出租人是集体土地使用权人。集体土地使用权依法从集体土地所有权中分离出来成为一项独立的财产权利。土地使用权人凭借享有的土地使用权依法享有对土地的占有、使用、收益和处分的权利。为此，可依法将部分土地的占有、使用和收益权转移给土地使用人以实现对土地依法经营并获取一定的经济效益。
集体土地使用权流转的客体。集体土地使用权转让和出租的客体是集体土地使用权。根据有关法律规定和国有土地使用权有偿出让理论，结合农村集体土地使用权转让和出租的具体实践，可转让和出租的集体土地使用权应是具有独立财产意义上的土地使用权，即有偿取得的土地使用权。因此，集体土地使用权转让和出租的类型主要有承包取得的土地使用权、出让取得的土地使用权、其他依法有偿取得的土地使用权。排除了自留地、自留山以及口粮地土地使用权的转让和出租。
集体土地使用权流转的形式。集体土地使用权转让和出租是对土地的租赁和经营，集体土地使用权租赁以取得租金为标志，是以土地产权的有偿让渡为特征的经济活动。这种经济活动包括两个层次：一是土地使用者通过转让和出租土地使用权而取得地租，即取得经济收益；二是土地使用者通过租赁土地使用权，将土地作为生产要素或生产对象直接进行开发，形成土地的租赁经营。租约期间，经营者通过对地租的占有实现土地价值；租约期满后，土地重新归到使用权人手中，增值的土地成为使用权人的财产，为新的一轮土地增值打下基础。这就是土地租赁经营的实质意义。