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房地产是社会大众最关心的产业之一，因为它既是经济增长的支柱引擎，也是财政收入的重要来源，更是帮助人人实现安居的基础和手段。我的印象中，对房地产的认识还要回到入行没多久，国家取消了实物分房制度，搞货币分房，后来又推行住房公积金制度，各项政策对房地产市场的发展都有深远影响。对银行来说，楼宇按揭业务获得了长足的发展。平时我们都喜欢开个玩笑，假如你20年前就一直在银行消费贷款部门工作，会是获益最大的群体。
1992年5月，建设银行上海分行贷出了全国第一笔个人房屋贷款，但当时市民对此业务不太了解，或许对大多数人来说，买房要借钱尚属新鲜事物。1998年4月，央行正式推出《个人住房贷款管理办法》，商业性个人房贷在中国大小城市全面铺开，渐渐进入大众的视野。中国个人房贷的发展史，同样也是商品房发展史的真实写照。1997年底全国房地产个人贷款余额不到200亿元。2001年底就到了6600亿元，是1997年的33倍。2012年底又达到6.9万亿元，是1997年底的345倍。2020年底全国房地产个人贷款已达到了34万亿元，是1997年的1700倍。
1998年我国取消了福利分房制度，没搭上“末班车”的人只好自己掏钱购买商品房，到2000年个人消费的房地产占到了全国房地产消费总量的70%以上。2006年国内有91%的购房者用了按揭贷款产品，其中31.8%的购房者月供超过月收入的一半。2007年在公司业务部工作时，时任总经理用经济学中的“债务代际不均衡分布理论”跟我们解释了房贷对房地产价格的作用机理。从2000年开始，中国三代人在同一时间购房。上一代人手中已攒够了买房的钱，有能力买房。这一代人虽然钱不够，但结婚刚需要买房，跟银行借钱买房。原本20年后才需要买房的下一代少年，有条件的父母担心房价上涨，也帮助他们在这个时间买房。我在高新区支行工作时，审批过一段时间的楼宇按揭贷款业务，其中不少客户就是第三代人群。所以我们现在看到的房价持续上涨，在一定程度上是由于三个代际人群在同一时间产生购房行为的结果。那么，我们可以想象一下，中国的下一代可能继承来自父母以及双方长辈的房产，是否10年后会出现房子供给过剩的现象。
银行持续做大按揭贷款，累积的资产规模也在持续扩大，住房金融成为银行利润贡献最大的业务之一。以建设银行为例，2020年底该行个人住房贷款余额为5.8万亿元，假设以息差2.19%计算，单此项目能贡献的利差收益就高达约1200亿元，占2020年建行税后净利润的44%。同期，建行房地产开发贷款余额仅4727亿元，贡献利润仅103亿元。所以，在各家银行的财务报表中，个人金融业务收入之所以能够超过公司金融业务，与房贷有很大关系。相较国有大行来说，股份制银行的房贷占比会低一些，比如招商银行个人房贷利润占比仅24%，公司房贷利润占比也仅6%左右。国有银行资金规模大，发展楼宇按揭业务不仅能够获得持续、稳定的利息收入，也相对安全，至今银行楼宇按揭业务表现出的风险特征还比较单一。相比对公房贷业务，个人住房贷款资产质量普遍较好（见表1）。
表1 2021年底主要上市银行个人贷款及不良率
资料来源：上市银行年报
房住不炒是国家坚持的信贷政策，避免房地产市场过热也是金融监管的重点工作之一。自2021年1月1日起，由央行、银保监会联合发布的《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》正式实施，对国内五个档次的银行做出房地产贷款占比上限、个人住房贷款占比上限要求，并针对当时不同情况提出了2～4年的过渡期。年底受疫情及市场低迷影响，监管部门又频繁发声纠偏房地产融资政策，鼓励金融机构为有资质的大型房企并购出险企业优质项目提供融资支持，多次重点强调满足居民的合理住房需求。这一过程风险防范也不容松懈，各家银行均制定了严格的择户标准，比如交通银行“因城因户施策，分层分类管理”。中国银行执行差别化住房信贷政策，优选贷款投放区域、合作企业、合作楼盘和客户。还有招商银行、兴业银行、平安银行等多家银行均提到了配合各地因城施策，重点支持居民刚需及改善型住房按揭需求。
2021年以来，国内多家银行为了推广楼宇按揭业务积极开发新产品。珠海、青岛、昆明、济南、南京、福州等城市均宣布推出“二手房带押过户”新模式，深圳也完成首例“公证提存+免赎楼带押过户”二手房交易服务，给银行创造了新的服务机会。所谓“带押过户”，即存在抵押的房产要上市交易的，无须先行还贷或垫付，即可实现抵押变更、转移登记及新抵押设立这三项业务。在此之前，国内二手房交易普遍要求卖方（原房主）先解押才能办理过户手续，而解押则意味着需要还清按揭贷款。在还清既有房贷过程中，卖方往往需要花费大量时间筹集资金、到银行办理提前还款等，交易流程复杂，而如果卖方寻求社会“过桥资金”还会加大风险。该业务的优势有很多，比如降低交易成本，化解交易风险，减少客户“跑腿”次数，银行也愿意配合。
党的二十大以后，国家为实现居者有其屋的目标，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，将加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。早在2021年6月，国务院办公厅就印发了《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，第一次明确了国家层面住房保障体系的顶层设计，提出加快完善以公租房、保障性租赁住房、共有产权住房为主体的住房保障体系。根据住房和城乡建设部数据，“十四五”期间，全国保障性租赁住房建设目标是870万套，预计可解决超过2000万新市民、青年人的住房困难问题，蕴藏着万亿元级的投融资机会。我国内地保障性住房政策与海外发达国家和地区的改革趋势是一致的，英国、美国、法国、日本、新加坡以及中国香港地区采用的都是住房双轨制。其中中国香港40%左右的居民住在“公屋”，新加坡在“政府组屋”的居民更高达80%。
2023年1月17日，作为先行示范区的深圳在住房改革领域又迈出一步，发布了《共有产权住房管理办法（征求意见稿）》。共有产权住房销售价格按照土地出让时市场参考价格的50%左右确定，购房人产权份额按照项目销售均价占市场参考价格的比例执行，原则上不低于50%。共有产权住房实行产权封闭流转，深圳有可能不再安排建设安居型商品房。深圳共有产权住房制度的出台，对于我国完善住房保障体系、缓解政府财政和市场资金压力、扩大招商引才均有积极影响。共有产权房自2007年起在江苏省淮安市进行试点，之后在贵州、上海等地都有推广。2017年北京出台的共有产权房方案与其他城市有所不同，不能转为商品房，支持无房刚需家庭，“十三五”期间提供房源5.8万套（宋霞，2023）。
房地产行业发展和金融运作息息相关，在探索新政策、新模式的同时，必然要求银行服务模式也随之跟进。银行一方面可以为保障性租赁住房建设提供贷款、债券等金融支持；另一方面也可以为个人提供长租住房贷款服务，开发更多面向中小收入租客的“安居贷”金融产品，用于一次性支付租金等与租房相关费用的贷款。
在住房租赁金融服务方面，建行创新经验较多。2022年11月8日，建行成立全国首个住房租赁基金，包括建信住房租赁基金（有限合伙）和建信住房租赁私募基金有限责任公司两个主体。住房租赁基金总规模300亿元，建行将以市场化、法治化、专业化运作，收购房企存量资产，助力探索房地产发展新模式。2023年1月，建信住房租赁基金又与万科集团联合创立了建万住房租赁投资基金，规模高达100亿元，将用于投资收购房企存量长租公寓资产（杨阳腾，2023）。
此次住房租赁基金成立前，建行运营的住房租赁项目主要是通过创新租赁权和经营权的“两权分离”模式，以针对租赁住房新建、改建、收购、运营等不同时期融资需求的一揽子创新信贷产品为抓手，在确保合规的前提下盘活社会闲置房源，推动住房租赁战略的实施。住房租赁基金设立后，建行与地方政府合作设立配套子基金，撬动更多社会资本参与发展住房租赁，盘活房地产行业存量资产。同时推动住房金融业务向覆盖租购两端、服务存量升级、间接融资与直接融资并重的方向发展，形成集股权投资、信贷支持、租赁运营、REITs（不动产投资信托基金）上市于一体的全方位住房金融服务体系，为建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度提供有力的金融支持。住房租赁基金“吃”进来的资产可以通过REITs退出来，从而实现“投、贷、管、退”的金融服务闭环。这也为国家推动房地产市场转型提供了新的思路，或也能让更多的城市居民享受更好的居住条件。
截至2022年底，建行实施住房租赁战略已有五年。从2018年推出“存房模式”的战略迈出破冰第一步，到成立专业的住房服务公司——建信住房服务有限责任公司，从组建住房租赁产业联盟到打造一批极具特色的长租社区，建行积累了丰富的经验，确立了从服务方式到金融产品的住房租赁逻辑，住房租赁贷款余额已达2100亿元。建行成立的专业住房服务子公司，开业运营200个“CCB建融家园”长租社区，管理房源超14万间。专注打造开放共享的住房租赁综合服务平台，企业用户达1.6万户、个人用户超4200万户。公租房管理信息系统拓展至336个城市，保租房App也在211个城市上线。不难看出，建行正在住房金融业务领域下一盘大棋。