第二章
我国房地产利益相关方和基本运行机制

任何事物的演变除了在时间线上形成历史脉络，在空间上还生成特定的结构关系，我国房地产亦是如此。它牵扯多方经济主体的利益，并在各主体相互博弈中形成复杂的关系，牵绊着房地产进一步发展。本章将从我国房地产利益攸关方的行为逻辑出发，分析房地产发展的内在逻辑和由此产生的问题，以准确把握中国房地产业未来发展趋势。

我国房地产利益相关方主要有6个：中央政府、地方政府、房地产公司、以商业银行为主的金融机构、房地产公司的供应商和购房者。这六方都有各自的利益考量和行为逻辑，并均处于与其他几方的互动之中，且结成相互关系。在这6方的关系网中又嵌套了4项基本运行机制：以地方政府为中心的土地财政、以大地产公司为中心的房地产产业链、以商业银行和地产公司利益嵌套为基础的商品房预售制，以及中央政府把握“改革、发展和稳定”三者关系的辩证逻辑（见图2-1）。其中，每一项机制都极具中国特色。它们既推动房地产规模的迅速扩张，也诱发了现在房地产的问题。理解了以上6方的利益考量和4项基本运行机制，也就厘清了我国房地产的运行模式。