四、2016年以来：稳定逻辑下的房地产

我国房地产在近二十年的长期繁荣中，房价飙升，特别是一线城市的房价已成为城市青年不能承受之重。从全国均值看，自2014年起，城镇商品住房价格涨幅已大于城镇居民人均可支配收入的涨幅。这意味着每年收入可购买的住房面积持续回落，收入增长已赶不上房价上涨，没买到住房的家庭将陷入越来越买不起房的境地。高房价成为加剧城市财富分化和社会矛盾激化的重要爆发点。因此在房地产发展的新阶段，稳定成为基本逻辑，稳地价、稳房价、稳预期，乃至化解社会矛盾以稳定社会成为房地产领域最重要的工作。

（一）“房住不炒”成为基本原则

面对暴涨的房价，2016年下半年政府收紧楼市，各地纷纷出台了楼市调控政策，包括提高社保及缴纳年限门槛和“认房又认贷”的限购政策，提高首付比例的限贷政策，以及针对房地产企业的各种限制政策。2016年12月中央经济工作会议首次提出房地产发展的“长效机制”，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，加强住房市场的监管整顿，规范房地产的开发、销售、中介等行为。“房子是用来住的，不是用来炒的”一年后又被写进了2017年党的十九大报告，被社会简称为“房住不炒”，成为近些年房地产领域最重要词汇之一。在2022年党的二十大报告中，这一房地产发展的基本原则被再次强调。此后，经过市场的反复拉锯，社会普遍认识到中国房地产发展进入了新阶段，房地产的长期繁荣时光已一去不复返。

从2017年开始，中国的房地产行业进入了史上最严苛的调控期。政府不仅限购、限贷、限价，还调整了土地拍卖方式，并且增加长租房供给，鼓励租购并举，特别是提出建立和完善房地产长效机制。2018年，房地产行业经历了从高温到降温的过程，房价预期发生了明显扭转，当年商品房销售面积上涨幅度有所放缓。2019年，住建部以“稳地价、稳房价、稳预期”定调全年楼市。从中央的提法和举措来看，推动房地产转型的信号已经比较明显。党的十九大之后，即便经济多次遇到困难，如中美贸易战，2020年以来反复出现的疫情，2022年第二季度严重的经济下挫，中央始终坚持“房住不炒”的理念并反复重申，多次遏制住了部分地方政府想回到过去用房地产刺激经济发展的老路上去的冲动。从社会层面看，如今不论是房地产企业、金融部门，还是地方政府，都基本达成共识，房地产非改革不可。

然而，2022年之前中央政府主要工作还不是探索房地产发展新模式，而是扭转“地方政府只要经济出现下行压力就刺激房地产，房地产企业只要拿到地借到债就能赚到钱，购房者只要买到房就踏上家庭财富增长快车道”的共识，规范房地产业相关主体、商业银行和地方政府的行为模式。中央政府管控房地产主要有两个手段，一是管控金融风险，二是管控土地供给。

（二）强化金融纪律，化解金融风险

“十次危机，九次房产”，房地产发展旧模式的风险在于过度金融化，房地产企业过度使用资本信用和商业信用，导致债务积累存在爆雷的风险；与房产金融化相对应的是金融房产化，银行部门的贷款过度集中在房地产领域，若房产爆雷，则通过金融体系放大为系统性风险。而以稳定为基本逻辑的中央政策只能提前化解风险。

2020年8月，住建部、中国人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会，不仅银保监会、证监会、外汇局、交易商协会等相关部门负责同志出席，部分房地产企业负责人也参加了会议，会议强调：

党的十九大以来，有关部门和地方贯彻落实党中央、国务院决策部署，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，落实城市主体责任，稳地价、稳房价、稳预期，保持房地产调控政策的连续性、稳定性，稳妥实施房地产长效机制，房地产市场保持了平稳健康发展。

会议指出，为进一步落实房地产长效机制，实施好房地产金融审慎管理制度，增强房地产企业融资的市场化、规则化和透明度，人民银行、住房城乡建设部会同相关部门在前期广泛征求意见的基础上，形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。

其中形成的重点房地产企业资金监测和融资管理规则，被称为“三线四档”规则，对房地产企业提出了三项财务要求：一是企业剔除预收款后的资产负债率不能高于70%；二是企业的净负债率不能高于100%；三是企业的现金短债比不小于1。这三条财务要求被称为“三道红线”，央行再按照这三条财务要求把所有房企分为“四类”，未踩红线的房企是房企中的“优等生”，为绿档；踩了一道红线的房企为黄档，踩了两道红线的房企为橙档，这两档房企后续的融资规模受到相应限制；踩了三道红线的房企为红档，禁止再发债融资。中国人民银行、住建部还选取了一些房地产企业做试点，对这些企业的财务进行整治。

“三道红线”规则发布之前，据2018年统计，我国在工商局注册登记的房地产开发商共9.7万家，这些房地产商据估计有2/3至少踩了一道红线，其中约10家A股上市房地产企业把三道红线全部踩了一遍，云南城投的净负债率高达1292%。

“三道红线”的规则发布之后，上市房企均将“三道红线”实现“全绿”作为目标。一年后，南方产业智库联合暨南大学经济与社会研究院，对纳入上市房企60健康指数（HFI-60）监测范畴的企业进行“三道红线”测算，结果显示，零踩线“绿档”房企和踩一道红线的“黄档”房企各22家，踩两道红线的“橙档”房企有10家，三线全踩的“红档”房企有6家。全部“绿档”的22家房企中，不乏中国海外发展、华润置地、保利地产、世茂集团、龙湖集团、越秀地产等规模房企，央行和住建部的试点企业经过整治，“资产负债率、净负债率、现金短债比三项核心经营财务指标明显改善，负债规模稳步下降，经营融资行为更加审慎自律”。

在敦促房企降杠杆，整体改善房企财务状况的同时，“三条红线”的金融整治也引爆了如恒大等高负债企业。恒大作为“红档”企业被禁止进一步借债融资，没有了后续的融资机会，之前的债务无法通过进一步扩大债务来偿还，债务问题在2020年底暴露了出来，其资金链在2022年彻底崩掉，引发了2022年中的“断供”潮。

整顿房地产企业的同时，央行和银保监会也加强了对银行类金融机构的纪律约束，并在2020年最后一天发布了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度》（银发〔2020〕322号），对银行业金融机构设置了房贷“两道红线”，即将银行按规模分为五档，分别对各档机构的房地产贷款占比和个人住房贷款占比设置上限，特别是县域及以下的小型银行、农合机构，要求涉房地产贷款比例限制在30%以内，责令超出管理要求的金融机构在一定过渡期内完成贷款业务结构调整。

对银行业金融机构实施房贷集中度管理，一是降低居民部门的杠杆水平，我国居民部门杠杆水平从2012年以来快速上升，从约30%增长到2020年的约60%以上；二是从需求端抑制房价的增长；三是加强对银行业涉房约束，降低房地产行业风险传递到银行业引起不可控的金融系统风险。经过整顿，我国银行业金融机构房地产贷款、个人住房贷款集中度都出现了一定程度的下降。

（三）规范土地供给，约束土地财政

房地产附着于土地之上。稳定房地产发展的根本手段要依赖对土地供应方式的改革。

2021年初，自然资源部下发文件在全国22个城市实施“两集中、三批次”供地程序。“两集中”是指地方政府出让住房用地时，集中发布出让公告、集中组织出让活动。“三批次”指土地集中出让的活动一年不能超过3批次。

“两集中、三批次”，相当于把土地出让从零售改为批发，那么它对房地产发展的意义是什么呢？

（1）增加了土地使用的规划性。对地方政府而言，出让多少土地，出让哪些土地，不能再临时起意，政府至少需要按照全年做系统规划。对房地产企业，特别是资本雄厚的大企业而言，可以一次性多拿几块地，按照统一规划，进行整体的开发建设。

（2）改变了以前少量土地转让时营造的供不应求局面，减少了房地产企业哄抢。在各地实施的过程中，不少城市因地制宜新增了如“触顶摇号、一次性书面报价”等新规则，尤其是房地产热度较高的城市，如广州、深圳、上海、南京等地都下调溢价率上限，以避免高溢价地块的出现，部分城市则增加了竞品质住房的建设要求。自集中供地政策实施以来，多数城市土地拍卖热度得到有效控制，以前频繁出现的“地王”现象随之减少。

从诸葛找房数据研究中心整理的2021年22城中主要城市三批次集中供地规则（见表1-1）可以看到，“两集中、三批次”的土地供应政策改变了以往只看竞拍价格的单一维度，把配套建设能力、房企自持比例、租赁住房比例、资金能力、建设品质等房地产规范要求均纳入竞拍中通盘考虑。政策的调整不仅让更有实力和信用的房企相对容易拿到土地，也对整个房地产企业起到引导作用。

经过22城的试点，供地“两集中”政策逐渐实现了政策出台的目标，即为土地市场降温、促使溢价率回稳。

从产业发展的角度看，房地产业已经成为中国经济的重要组成部分。1952年，我国房地产业增加值为14亿元，到2021年，以名义价格计算的房地产业增加值为7.8亿元，房地产增加值在国内生产总值中的比重不断上升，从1952年的2.1%上升到2021年的6.8%（见图1-6）。

从住房满足人民居住需求角度看，房地产发展极大地提高了人民的居住水平。人均居住面积从改革开放前的3.6平方米增加到2020年的41.8平方米，户均住房套数已达到1.1套，从人均或户均的角度看，中国房地产业发展对改善人民需求已基本实现，未来将进入分配结构的调整。

从制度改革角度看，中国房地产从土地价格到商品房供给都实现了市场化运作。政府在房地产源头的土地供应量和调控房地产市场交易的金融、税收、行政等方面形成了一套操作标准。但同时也带来了一系列的问题。发展中的问题只能在发展中解决，中国房地产已经进入又一次转型的逻辑，房地产已经达到的规模和水平为房地产进一步改革奠定了坚实的基础。 Fw1chVhYGA0gsyePBqVaY7vgSNZ1HgmcNvoTs2wyNGz0FfJNGngPWNtQz9hLIfOA