三、1998—2016年：发展逻辑下的房地产

“九八房改”正式启动我国房地产商品化，并长期繁荣近20年。这段时间里，在政府宏观调控政策和市场化发展“两只手”的联合作用下，我国房地产进入发展的逻辑。房地产从“新的经济增长点”到“国民经济支柱产业”，充当了中央政府调控经济的重要抓手，肩负起服务刺激经济增长和保就业的职能。也正是在这个过程中，房地产逐渐成为我国最重要的行业之一，贡献了很大比例的GDP、税收，带动了许多衍生产业及就业，以至中国出现了经济“房地产化”的说法。这期间，尽管政府也强调房地产对人民安居乐业的重要意义，并间或通过政策调控抑制房价过快上涨，但总体上，没能阻止房价的持续高涨。房地产发展和增长的逻辑是压倒性的。

1998—2016年，受两次大规模危机的影响，我国房地产出现了两个明显的发展期：1998年房地产市场化改革红利逐步释放，叠加东南亚金融危机后政府的经济刺激政策，房地产出现十年繁荣期，直至2008年金融危机到来；2008年金融危机以后，中国为了托底经济推出4万亿元经济刺激计划，很快也转化为房价普涨，直至2016年底中央提出“房住不炒”的原则。

（一）房地产发展的黄金时代（1998—2008年）

1997年东南亚金融危机爆发，我国作为负责任大国，为稳定区域经济信心，承诺人民币不贬值，并全力赢得香港金融保卫战。外部冲击加上不利的外汇政策，对我国进出口和外商投资带来不小的影响。外贸出现下降，出口金额增速从1997年1月的27.6%跌落到1998年10月的-17.3%，1998年全年出口增速0.4%，比上年增速下降20.1%。外商直接投资明显下降。1998年外商直接投资没有增长，1999年同比增速为-11.31%，一反过去几年高速增长的趋势。为了扩大内需，拉动经济增长，政府把市场化改革后的房地产作为经济发展新的增长点，因此有了上文提到的1998年23号文。此文件不仅标志着住房商品化制度的建立，而且随着房地产在经济中支柱地位的确立，房地产业也成了政府进行宏观经济调控的重要抓手。

1998—2002年，政府各部门密集出台房地产支持政策，其中以金融政策最为集中。1998年4月，中国人民银行发布《关于加大住房信贷投入支持住房建设与消费的通知》，颁布了《个人住房贷款管理办法》，加强住房信贷投入，扩大提供住房信贷金融机构范围，并对利率进行调整，商业银行可一定范围降低个人住房贷款利率；1999年2月，中国人民银行下发《关于鼓励消费贷款的若干意见》，将住房贷款占房款比例提高至80%，同年9月，中国人民银行出台文件又将个人住房贷款最长年限从20年延长至30年，并将个人住房贷款利率下调10%。再配合1998—2002年的宽松货币政策，中国人民银行先后五次下调贷款利率，这期间房价一路飙升，房地产一片繁荣，也带动了中国经济从1998年金融危机后的复苏。

2003年8月12日，国务院颁布《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（国发〔2003〕18号）明确将房地产业列为国民经济的支柱产业，提出要充分认识房地产市场持续健康发展对促进消费、扩大内需、拉动投资增长，保持国民经济快速发展以及扩大社会就业的重要意义。自此，房地产成为我国经济发展的核心动力之一。

在一系列政策刺激下，1998—2003年房地产市场迅速恢复，以至出现局部过热，随后2004年整顿土地市场、完善土地制度、规范市场秩序以调控供给，2005年上调个人购房首付比例和贷款利率、遏制投机性炒房和投资性购房、严格征收住房交易的各项税收以调控需求，2006年重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租房以调控结构，2007年加强调控政策以降低房地产热度，但房地产市场在长周期力量支撑下，销量、价格、投资等仍持续高增长。

1999—2008年被称为中国房地产发展的“黄金十年”。商品住房销售面积从1999年的1.2亿平方米上升到2008年的5.9亿平方米，销售额同期从2000亿元增长到2.1万亿元。住房销售面积和销售额实现了年均20%左右的增速。1998—2020年中国商品住房销售均价及同比增长率见图1-2。房地产投资同样保持高速增长，从1999年的4000亿元增至2008年的3.1万亿元，增幅保持在20%～40%。相比于同期经济增长年均10%左右的速度，房地产市场增速超过同期GDP增速一倍。

（二）房地产发展的白银时代（2008—2016年）

2008年，历史再次上演。美国爆发的次贷危机演变为全球金融危机，并传导到实体经济，美国国内经济下滑，消费者削减信贷和消费，美国进口大幅减少。金融危机传递到欧洲，演变为主权债务危机，欧洲经济严重受挫。美国和欧盟作为我国排名前两位的贸易伙伴，其陷入危机直接导致我国出口迅速萎缩。为了托举我国经济以免陷入危机，2008年11月5日，国务院常务会议制定并实行了“四万亿元的经济刺激计划”。房地产“国民经济重要支柱产业”的地位再次凸显，成为刺激计划的重要着力点。四万亿元经济刺激计划一方面通过宽松的货币政策，扩大信贷规模，增加房地产融资，刺激住房消费；另一方面通过增加廉租房供给和棚户区改造，政府直接投资房地产，扩大住房供给。在经济刺激计划和随后相关各部委的调控政策作用之下，房地产投资、销售很快回升，进入一个新的增长周期，被业界称为房地产的“白银时代”。

尽管与之前十年相比稍有逊色，但我国房地产业在2008—2016年继续保持较高发展速度。以城市人均居住面积来看，1998—2008年，城市人均居住面积从18.66平方米上升到30.60平方米，十年增长11.94平方米，年均增长1.12平方米；而2008—2016年，城市人均居住面积增长6.0平方米，年均增长约0.75平方米。增速明显下降。

同1998—2008年持续上涨不同，2008—2016年中国房地产的发展出现两个特征，一是起起伏伏，呈现出波动式发展的特征；二是不同区域，特别是一、二线城市与三线城市之间出现明显分化。

如图1-3所示，2008—2016年，我国商品住房销售面积和销售额增速都出现明显的波峰波谷。波峰时增速可超过50%，而波谷时，则出现销售面积和销售额增长均为负的情况，房地产市场陷入衰退。这一时期共出现三次“波谷—波峰—波谷”的小周期。

第一个波谷出现在2009年1—2月。2008年全球金融危机爆发，我国房地产市场受到冲击出现明显收缩，住房销售和价格同比出现了罕见的负增长，2009年1—2月住房销售面积和销售额出现接近20%的负增长。在2008年11月出台的“四万亿元的经济刺激计划”作用下，整体经济逐渐趋稳，加之2009年房地产政策频出，在降低首付比、降低贷款利率，全力刺激下，房地产市场迅速恢复并趋热，并于2010年1月达到波峰，住房销售面积增长超过40%，销售额同比涨幅超过80%，以至2010年宏观调控开始重新收紧，2010—2011年房地产市场略有降温。

第二个波谷出现在2011年11月，房地产刺激政策重新出现，2012—2013年再度恢复，房价强力上涨，2013年3月出现第二个波峰。2014年房地产投资又快速下滑。

第三个波谷在2015年2月出现，因此又有两轮政策不断刺激，2015—2016年，一、二线城市房价暴涨，随后在2016年10月，房地产开始“因城施策”的新一轮调控，直至12月中央经济工作会议提出要“加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制”。我国房地产市场进入新的发展逻辑。

2008—2016年我国房地产的发展的第二个特征是，2012年特别是2015年以来，城市房价的上涨不再是全国普涨，而是不同区域，特别是一线城市与二、三线城市之间出现明显分化。

从图1-4可以看出，2012年以前，一、二、三线城市房价同比增长相差不大，但2012年以后，一线、二线、三线城市房价在上涨周期中涨幅相差越来越大，一线城市房价往往在上涨周期中发生暴涨，而在下降周期中下降有限，而三线城市房价在上涨周期中涨幅较弱，但在下降周期中跌幅最大，二线城市则居于一线城市和三线城市之间，上涨周期中涨幅居中，下降周期中跌幅也居中。这也是2016年以来中央一直强调的要“因城施策”的原因。这也说明支撑中国房地产长期繁荣的根本动力——城镇化的情况已经发生变化。从图1-5中国常住人口城镇化率变化可见，1995—2012年我国城镇化速度一直保持在很高的水平，我国人口以年均接近1.5%的速度向城市聚集，给房地产的发展以基本的支撑。而2012年后城镇化的速度比之前明显放缓，2021年中国常住人口城镇化率已达64.7%，未来上升空间有限，人们会愿意流向那些更有发展前景的、产业发展能提供就业的、生活条件更有保障的城市。因此伴随着城市发展的分化，房地产发展的分化会成为未来一段时间的常态。