下载掌阅APP，畅读海量书库
立即打开
在计划经济时代，我国有住房问题，但无房地产业。这是因为国家对住房的定位是公共福利，或者说是公共服务，由国家近乎免费地为城镇居民统一供应。城镇居民则通过“单位”获得国家工人或干部身份，也通过单位获取住房这一基本生活保障。单位的福利分房是计划经济时代城镇居民获取住房的唯一途径。
福利分房制度下，政府（包括地方政府）作为公有住房建设主体，建设资金在年度固定资产投资基金中统一安排，建成的公有住房由地方政府或企事业单位按职工的职级和家庭人口数量进行统一分配，公有住房由地方主管部门（房管所）和企事业单位实施行政管理。“等国家建房，等单位分房”是那个年代城镇人民的集体记忆。
在这一制度下，政府是住房福利供给的单一主体，住房建设资金相应地也由中央与地方两级财政负担，被作为一种非生产性投资附列在政府的年度固定资产投资基金中统一安排。这种资金运作方式导致两个问题：一是住房作为福利由政府提供时，有些单位完全不收费，有些单位只象征性收取少量租金，政府每年还要支出大量资金用于补贴住房维修和管理。也就是说，住房建设资金运作是单一方向的，政府和单位只有资金支出，没有资金回收。虽然同期如粮、布等基本消费品，也凭票限量供应，但居民需要支出部分现金进行随票购买，而相对高成本和近乎零收益的住房投资使得政府和单位的支出压力巨大，因此政府在经济上缺乏增加住房建设的直接动力。二是住房建设投资占基本建设投资的比重长期处于极低的水平。住房建设资金由于未单独设立资金渠道，在强调“先生产后生活”“高积累低消费”的年代经常被其他建设投资挤占，导致住房建设投资占基本建设投资的比重难以提升。“一五”（1953—1957年）时期，国家用于住房建设投资为53.79亿元，占全国基本建设投资的8.8%；“二五”（1958—1962年）时期，住房建设投资占基本建设投资比例下降至4.11%；“三五”（1966—1970年）、“四五”（1971—1975年）和“五五”前三年（1976—1978年），住房建设投资占基本建设投资的比重分别为4.03%、5.71%和6.8%。
这造成改革开放初期全国职工人均住房面积只有3.6平方米，比1952年的水平还低。据对182个城市的调查，缺房户689万户，占城市总户数的35.8%，其中131万户长期住在仓库、走廊、车间、教室、办公室、地下室，甚至厕所。居住面积不足2平方米的有86万户；三代同堂、父母同长大的子女同室、两户以上职工同屋的有189万户；住在破烂危险、条件恶劣的简陋房子里的还有上百万户。
除了从经济角度考量外，福利分房制度也带来一个计划经济时代常见的通病：分配住房由单位统一管理，实际权力往往集中在少数领导手中，这极易产生各种寻租和腐败行为。
计划经济时代，城市居民住房作为国家福利进行建设和管理，形成了制度性问题：一是建房资金不能自我循环，住房建设投资和维护成为国家财政的沉重负担；二是住房建设远不能满足城市经济发展和城市人口增长的需要；三是行政分配，产生寻租和腐败行为。对这几个住房问题的解决正是改革开放后房地产改革的发展方向。