前言

过去三十年，我们赋予了房地产太多的意义，房地产发展也带给我们太多的争议。房地产是一个让我们爱恨交织的产业。

对老百姓而言，房地产行业为千家万户生产了“家”。让我们头顶有片瓦遮身，有四壁挡风，有明亮的灯光，有诱人的饭菜，有家人陪伴，有儿女绕膝。对中国人而言，只有有了那处住所，才算真正有了家。但是看着越涨越高的房价，一线城市的年轻人添了一丝惆怅：这满地高楼，为何没有一处是我家！

对老百姓而言，房地产也是家庭财富的载体。过去三十年，中国老百姓生活富足了，手里有钱了，财富积累往哪去？必然是房地产。从小平房、筒子楼，到一居、小两居，再到三居、大平层，甚至别墅；从城市郊区到繁华地段，再到有格调的轻奢小区；从一套房到两套、三套房，再到多套房。房地产长期是大多数人心目中最可靠的财富形式。然而，2022年我国人口正式进入负增长时代，家庭结构成了“421”的倒金字塔形，这些房产真的是可以一直传承的家庭财富吗？

在经济学家眼中，房地产是我国经济重要的组成部分，约占经济总量的7%，关联产业50多个，又间接贡献经济增长10%左右。房地产兴，则经济兴。然而，房地产繁荣又占用太多资源，挤占制造业发展空间。曾经经营制造业的悄悄转行做房地产，他们悲叹，辛辛苦苦做一年制造业还不如在北京倒卖一套房挣得多。然而，无论房地产如何繁荣，也不能代替制造业支撑起中华民族伟大复兴的百年奋斗目标！

在经济学家眼中，房地产也是金融领域的大象。房地产企业更像金融公司，不断扩大自己的信用，沿着产业链向上下游扩张信用，在资本市场上更是通过多种金融产品扩张信用。商业银行不仅在供给端放贷给开发商，还在需求端贷款给购房人，导致某些年份四大商业银行新增贷款百分之七八十在房地产行业。甚至地方政府也参与了地产金融游戏，以土地为抵押扩大信用，以至于地方政府债务成了我国金融体系里最大的“雷”。因此，有人说“十次危机，九次地产”，房地产生病，整个金融系统都得住院。

在政府看来，房地产不仅关系经济增长，也关系民生和社会稳定。在一定的历史时期内，政府将住房作为社会福利按需提供给城市居民，奈何这是个巨大的工程，政府入不敷出，住房也供不应求。20世纪八九十年代，政府各种尝试欲将房地产改革为能够自我造血的产业。1998年，政府把房地产定位为“新的经济增长点”；2003年，又将房地产定位成“国民经济支柱产业”，正是房地产投资的高速增长把中国经济从1998年东南亚金融危机和2008年全球金融危机的边缘拉升起来。然而2017年党的十九大以来，“房住不炒”成了我国房地产业的基本原则，民生与稳定再次成为房地产发展的根本考量。

千人千面房地产。这本书就是要告诉你，百姓眼中、经济学家眼中和政府眼中房地产的众多功能是如何历史地联系起来的，这种联系又如何让当下房地产业的发展变得错综复杂；以及在未来的改革中，我们又该如何秉持新发展理念，将房地产的各种附加功能置于合适的界限内，使它们各得其所。