三、城市更新发展期（1990—2011年）

20世纪90年代以来，我国全面实行城市土地有偿使用制度，以“退二进三”为标志的大规模城市更新在全国范围内全面推进，大量工业企业被迁出市区，企业工人的转岗、下岗培训与再就业成为城市更新的最大挑战。我国继续扩大改革开放，社会主义市场经济体制逐步完善和建立，国民经济水平不断提高，城市居民对居住环境的要求进一步提高。在房地产市场大幅增长的带动下，城市更新改造在全国范围内得以大规模推动，城市居住条件明显改善，城市面貌焕然一新。这一时期，以房地产开发为动力、政府参与合作的改造模式，有力地推进了城市更新的加速发展。

随着1994年《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》的发布和1998年单位制福利分房的正式结束，全国掀起了住宅开发的热潮。各大城市借助土地有偿使用的市场化运作，通过房地产、金融业与更新改造的结合，充分发挥“土地级差地租”效益，新建了大量住宅，推动了旧城居住区的更新改造。2004年，国土资源部发布《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》，规定自2004年8月31日以后所有经营性用地出让全部实行招拍挂制度。2007年的《中华人民共和国物权法》更进一步规范了城市更新中的拆迁工作。

这一时期的城市更新可以说是机遇与问题并存，在城镇化高速化的背景下，正是因为土地市场化改革，地方政府有办法依靠土地为旧城改造提供新的资金来源，得益于市场机制的引入，政府和市场共同推动，加快了旧区基础设施的改善，使旧区土地得以增值。在北京、上海、广州、南京、杭州、深圳等城市开展的大规模城市更新活动中，涌现出北京798艺术区更新实践、上海世博会城市最佳实践区、南京老城南地区更新、杭州中山路综合更新、常州旧城更新，以及深圳大冲村改造等一批城市更新实践与探索案例，更新重点涉及重大基础设施、老工业基地改造、历史街区保护与整治，以及“城中村”改造等多种类型。与此同时，也出现了一些问题，如破坏历史风貌、加剧社会矛盾等。

这一时期城市更新的学术研究也在不断推进，进入了一个新的繁荣时期。1992年，清华大学与加拿大不列颠哥伦比亚大学（UBC）联合举办了“国际城市改造高级研究会”。会议就旧城改造的政策导向、经济分析、城市设计、环境效益和历史文化协调等问题进行了广泛的讨论。1995年，中国城市规划学会在西安古城举办了“旧城更新”学术研讨会。会上专家提出，当前旧城改造在规模和速度、内容和方法上都呈现出新的趋势，而且旧城更新的热潮有着更深层的社会经济背景。一批专家学者结合中国实践，从城市更新价值取向、动态机制、更新模式和更新体系等方面对城市更新进行了系统性、创新性研究，出版了《北京旧城与菊儿胡同》《现代城市更新》和《当代北京旧城更新》等学术著作。1996年，中国城市规划学会在无锡召开“中国城市规划年会城市更新学术研讨会”，并在分会场成立了中国城市规划学会旧城改建与城市更新委员会。同年，第一期《城市规划》杂志以“旧城更新——一个值得关注和研究的课题”为主题展开讨论，显示了学术界对城市更新主题的高度重视。

21世纪以来，我国城镇化的快速发展、城市居民收入和生活水平的快速提高推动了我国房地产业的快速增长，全国城市改造规模不断扩大，危旧房、“城中村”、旧工业区等旧城区改造出现大规模推进，形成了各具特色的改造模式，如广东省特有的“三旧”改造模式（旧城镇、旧厂房、旧村庄改造）、成都的“成片旧城改造”模式及“阳光拆迁”政策。以政府为主导、市场化运作的改造模式带动了全国各城市更新改造的快速发展。

我国第三阶段城市更新主要工作如图4-3所示。