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中国三十多年来的经济改革，以导入外资和发展乡镇企业为支撑点，已经并且还将继续经历商业自由化、投资自由化、金融自由化等几个主要阶段。这是一个国家逐步退出直接经营活动的分权让利过程，也是一个行政审批权力逐步缩小的过程，其结局必然是要在一定程度上恢复私有财产权的合法地位，让市场在资源配置中发挥决定性作用。但是，由于存在种种障碍，市场化以及私有化不得不在很大程度上采取一种“犹抱琵琶半遮面”的非正式方法。其结果是私人财产“从权力中来，到权力中去”，出现了一种所有权依附于行政权，并产生出权力资本的畸形事态，进而导致了社会的严重腐败。与此同时，私人财产在得不到制度上充分保障的状况下，或者被转移到海外，或者在日常生活中被浪费掉，很难形成长期性经营的产业资本，很难有效地激励技术创新和实体经济的结构升级。
为了避免上述事态的蔓延和进一步恶化，有必要尽早通过宪法和法律来承认和保障私人的所有权的不可侵犯性。然而，目前的中国存在着这样一个悖论：如果私有财产得不到法律上的保护，资本就只能依附于权力，但反过来，权力资本的非法性又使由此产生的私有财产不宜得到法律上的保护。另外，在长期实行公有制的国家要承认私有化的合法性，难以回避那些在名义上属于全体人民的财产究竟应该如何切割分配的问题。
至于属于农民集体所有的土地等财产的最终处分权能不能归还集体，能不能分配到个人，在重新作出制度安排时也面临非常复杂的政策选择。
考虑到20世纪资本主义国家的所有权也在不同程度上相对化以及进入21世纪后国际竞争日益激化的趋势，政府试图维持其对于私人财产所有权的控制能力的做法也并不是完全没有道理，这种情形使得关于改革所有制的讨论更加扑朔迷离。
1990年代中期以来，那些关心财产权问题的不同学科的学者当中，一直存在着尖锐对立的观点，大致上可以分为两派：一派是“自由派”，另一派是“新左派”。
自由主义思想的公开提倡者主要是一些活跃的经济学家，从法律的视角来看，尤其值得注意的是新制度学派的主张。而在财产权方面，张维迎的理论最有代表性。
按照这一理论，在市场竞争中为了提高企业的效率，有必要在行为监督和利润分配这两个方面做出有利于风险态度较好或者经营能力较强的企业家的安排。然而，因为经营能力是私人信息，所以对它的评估更为复杂，需要承担很大的信息成本。如果回避难度较大的经营能力评估而只按照风险态度来进行制度安排，由于穷人比富人更有积极性去利用贷款从事风险经营，结果可能会导致大量的坏账，从而加强金融的系统性风险，为了减少这种风险而实行的担保制度实际上却有利于富人。如果在信贷方面采取平均主义的做法，那么就会出现劳动雇佣资本的局面以及劣币驱逐良币的效应，经营能力较差的管理者就会逐渐把那些优秀的管理者排挤出市场，形成和加强一种行政干预下的内部人控制。为了防止上述情形的出现，只好通过适当的制度设计使经营管理与个人财产密切联系在一起，这种设计在现实中的表现就是要让先富起来的人或者财产较多的人有更多的机会享有对于企业的控制权或者所有权。
在张维迎看来，如果按照作为公共信息的个人财产拥有量来评估经营能力，所支付的信息成本是较低的；在一个有效率的市场中，社会分工应该以财产分布状态为一个重要标准，不是劳动雇佣资本，而是资本雇佣劳动。显然，他的主张意味着财产权是培养企业家的温床，是有效率的企业和市场的充分必要条件；所有制的改革既可以解决激励机制问题，又可以解决经营者选择机制问题，因此，是中国经济改革成功的关键所在。这种看法也为包括张曙光、汪丁丁、樊纲、盛洪在内的相当多的经济学者所认同。汪丁丁还曾经明确地指出：在从渐进改革转向深层改革的过程中，首先要解决的问题是“宪法改革，确立一部以保护私有产权为核心内容的宪法”。
尽管已经出版了不少物权法方面的解释学著述，但是经济学者们还是对法律界在私有产权的意义和制度性保障方面的态度暧昧，缺乏充分的理论建树深感失望，甚至有人公开在文章中表示过不满。在目前的中国，从宪法原理的角度为私有财产的正当性进行辩护且有较大影响的是一个政治学者——刘军宁，他认为：“个人自治的核心是个人对其财产的独立的排他的支配权，连治产的权利都没有，哪有权利治身”；
因此，“财产权是一切政治权利的先导”。
与汪丁丁同样，刘军宁也主张“修改现行的《宪法》，承认财产权是公民个人神圣不可剥夺的权利，并以此作为构建政治体制的出发点”，
从而达到一石二鸟的目的：一方面是政治体制改革获得来自“有恒产者”的支持；另一方面通过财产的制度化保障来有效地限制政府行为。
与“自由派”持相反观点的是“新左派”，再加上面目不很清晰的国情主义智囊集团以及一些具有民粹主义倾向的知识分子。这里仅以崔之元为例讨论新左派的有关理论见解。
崔之元坚持这样的观点：大规模私有化的思路只是在财产分配上做文章，并不能保证经济效率的提高，至多只是制造一个新生资产阶级；为了在各个领域中全面落实人民主权的原则，也为了在微观经济的层面达到依靠劳动者的创造性来提高效率的目的，必须在企业内部贯彻民主管理，因此，中国经济体制的指导思想应该是还公有制以“经济民主”的本来面目，而不是树立和保障“绝对的财产权”。针对自由主义经济学者提出的风险态度问题，崔之元强调了道德风险和无限责任，与此相应，他对于巴特（N. M. Butter）高度评价为可以与蒸汽机的发明相媲美的20世纪最重要的法律发明——企业的有限责任制持一种否定的态度。针对经营能力评估机制问题，他以结构性破产以及破产法的公法化这一特例来论证市场竞争在根据经营能力进行企业筛选以及提高效率方面的不充分性。
崔之元反对私有财产权的立场在关于美国企业制度变革的论文中表述的更明确、更完整。在他看来，20世纪80年代末以来，美国29个州通过修改公司法来缓和“股东资本主义”的企业管理方式，要求经营者不仅为股东（stockholders）服务，而且还要为利益相关者（stakeholders）的这种做法实际上已经突破了私有制的逻辑，是市场经济与私有制互相矛盾的必然结果。对于崔之元在这篇论文中的概念混淆以及在基本观点和论据上的错误，张维迎提出了非常尖锐的批评，指出：由于企业制度分为确定的财产所有权和相机的企业所有权这两个不同的层面，后者的本质是剩余的索取权（风险利益）和控制权（行为责任），而公司的管理结构在广义上是由安排剩余索取权和控制权使两者达到最大限度的对应的一系列契约所组成的，所以，美国许多州修改公司法让工人等利益相关者在其承担风险的范围内享有一定的发言权、控制权，归根结底，只不过是私有制逻辑的延伸而已。
在“自由派”与“新左派”的对立之间，潜伏着第三种思想倾向，这就是在制度建设和创新的过程中尽量兼顾自由竞争与社会公正。其理论渊源可能包括实践理性的哲学、多元主义的社会观念、注重分配公正的自由主义正义论以及社会民主主义的政治纲领。从宪法发展的角度来看，也许会趋向一种类似德国魏玛民主时期著名的政治学者赫曼·黑勒（Hermann Heller）所主张的“社会法治国家”的设想。但是，这种思路还没有明晰的表述，更谈不上体系化，只是因为它比较容易成为重建共识的基础，所以，在这里提出来以便引起充分的注意和深入探讨。正是在共识的理论基础尚未奠定的背景之下，中国的改革实践近年来一直在左右摇摆。
现在，让我们来简单考察一下中国的财产权制度变迁的现实问题以及具体举措。
中国的法律传统中缺乏明确界定的、神圣不可侵犯的所有权观念。例如，私有土地的买卖虽然早就得到国家认可，但是业主并没有完全的自由；土地的转让在相当程度上一方面受到共同体内部人际关系的限制，另一方面受到国家抑制兼并的均地政策的限制。因此，中国的土地所有权一直不是绝对的，其合法性根据仅仅在于有据可查的契约文书以及可供寻根问底的契约之链。在对抗他人方面，业主唯一能做的就是证明自己占有的土地来历正当，是从契约对方手中合法获得的，而对方优势从另一个对方手中合法获得的，如此“层层剥笋”，直到国家承认的起点或者法律时效的终点。这种特征使得中国的土地所有制度主要不是表现为经过登记获得排他性的物权形态，而是表现为由一系列契约文书所构成的债权形态；所有权的内部结构也具有弹性，呈现出不同层次的多种权利、权能可以不断分离组合的动态。
在最近三十余年的经济改革中，传统财产权的上述特征得到恢复并且发挥了积极的作用。正如欧美历史上的许多宪法斗争都是围绕土地权益的分配问题而展开的那样，
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当代中国的所有权关系的根本性改革也是从怎样充分实现土地的财产价值以及国家、集体和个人的利益调整开始的。农村耕地制度的变化，始于20世纪70年代末出现在一些贫困地区并逐步普及到全国的家庭联产承包责任制。在此之前，按照1962年公布的《农村人民公社工作条例》修正案的规定：农村土地的所有权属于包括人民公社（乡）、生产大队（行政村）、生产队（自然村）在内的三级经济组织，以生产队为基础。在农村财产权改革的过程中，为了坚持不能改变土地集体所有制的原则，农民和基层干部把一块土地分成不同的层次、不同的构成要素，通过承包经营的契约关系来取得对土地进行使用和收益的一部分权利。
其结果形成了这样一种不同于人民公社制度的农村土地财产权的结构：国家通过对集体所有土地进行诸如禁止转让、
限制抵押
以及强迫性征收或者征用等方式拥有事实上的终极处分权，乡或者村的经济组织或者村民委员会作为农民集体的经营代理者或管理者通过收取地租的方式实现所有权，农民个人则以家庭为生产单位享有用益物权。由于承认农民的用益物权和生产自主性的新的制度安排大大降低了经营的监督成本，强化了生产的激励作用，所以，在推行承包责任制之后，农业经济的效率有了非常明显的提高。
另外，为了提高对66万平方公里的城镇土地资源的利用效率，增加财政收入，国家所有土地的用益权能的出让和转让从20世纪80年代之初开始试行。首先是深圳经济特区在1982年导入有偿出让国有土地的交易制度（第一级土地市场），从此使用土地必须缴纳地租，免费划拨的做法被逐步废除；至1987年又承认土地使用者对自己的用益物权进行有偿转让的自由（第二级土地市场），从此国有土地具有按照浮动性价格实现交换价值的可能性。继深圳之后，许多城市也先后实施了类似的土地流通化措施。在全国范围内承认土地用益物权有偿转让的政策，由国务院在1987年春天正式提出，并责成国家土地管理局等机构研究制定具体方案，在1988年修改宪法之后付诸实施。
1990年5月19日，国务院同时发布了《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条款》和《外商投资开发经营成片土地暂行管理办法》，为土地资源的商品化提供了具体的法律根据。
把农村和城市的土地的用益性权利统合起来的法律概念是“土地使用权”。按照中国民法学研究者的说明，土地使用权在广义上包括土地承包经营权、农村宅基地使用权、房地产市场中的土地使用权、土地使用权的租赁权等，在狭义上专指以房地产开发建设为目的而取得的对国有土地进行占有、使用、收益的权能。如果采取大陆法系的分类方式，土地使用权包括地上权和永佃权这两种用益物权。然而，广为人知的一个事实是，中国内地在设计土地使用权由国家在一定期限内出让的制度时，主要参考了回归以前施行于香港地区的英国法的经验，因为该模式容易与公有制的意识形态相洽，既能维持政府对土地资源进行控制和调整的权力，又能从土地开发中获得巨额的财政收入，还可以促进房地产市场、金融业的繁荣。因此，立法者和研究者的观点在一定程度上更多地受到了所谓社会性地权制度（land tenure system）的原理以及自有土地保有权（freehold estate）和定期不动产权（leasehold estate）的分类法的影响。
与土地的所有权和使用权的分离相对应的是国有企业的所有权与经营权的分离，在财产法中确立了“企业经营权”的概念，包括对于国有企业的经营管理权、承包经营权以及租赁经营权这三种不同的形态。国有企业的经营权的用语在1984年就出现了，在《民法通则》第82条中正式予以规定。1988年公布的《全民所有制工业企业法》第2条第2款确立了所有权与经营权分离的原则，并把企业经营权定义为企业对国家授予其进行经营管理的财产享有占有、使用和依法处分的权利。1992年发布的《全民所有制工业企业经营机制转换条款》从第8条到第21条规定了企业经营权的十四项具体内容，其中包括自主决定产品价格、按照规定从事进出口业务、自由处分企业资产、雇佣职工、拒绝摊派等方面的权能。
采用“企业经营权”这一术语的目的是在不与社会主义经济体制发生冲突的前提下，暧昧地容许国有企业拥有某种近似于所有权的物权，以解决所有权主体不能落到实处的问题。然而，一部分学者鉴于这样的文字游戏实际上带来了概念上的混乱等问题，主张应该明确承认国有企业具有有别于国家所有权的“法人财产所有权”。
还有一些学者则认为法人不可能对国有企业的财产享有完全的所有权，因此，应该建立绝对所有权和相对所有权这两种范畴，企业只享有相对所有权。
其实，无论采取哪一种观点都势必导致国家所有权的二重结构。
立法者最终接受了经济学中的委托—代理理论的分析框架，在制度层面把财产所有权（property rights）与企业所有权（ownership of the firm）区别开来，国家作为投资者和委托人把自己所有的财产授予经营者来管理，仅仅享有“股东权”；经营者作为国家的代理人实际上取得企业的“法人财产权”——控制权和剩余索取权。
从企业经营权到法人财产权的变化，正是对国有企业的财产权关系进行分离、重组以及带来结构转换的结果。
综上所述，在三十多年的经济体制改革过程中，通过承包经营权、土地使用权、企业经营权、法人财产权等一系列法律概念的操作，中国实际上逐步改变了《宪法》第12条规定的公有制神圣不可侵犯的原则，具体的步骤和措施是：
1．通过契约法（特别是承包和租赁的合意关系）使所有权流动化。其结果，一方面，财产的转移以及新财产的起源具有了很大的可选择性、随机性、任意性；另一方面，所有权的合法性与非法性的界限变得越来越模糊。为了防止化公为私或者为了保护增值的财产，势必出现按照排中律的逻辑使产权关系明确化的要求。
2．在界定产权结构的过程中，所有与占有、经营的分离会变得更加彻底。从法律理论的角度来说，具有排他性的物权法上的请求权与相对于特定对象的债权法上的请求权也有必要加以严格的区别。为了使产权的重新定义更符合在要素市场和产品市场上的交换需要，司法实践势必加强反思机制，并通过试行的方式对财产权关系进行符合社会公正和经济效率的政策性调整。
3．缩小政府的规模，让行政权力逐步撤离市场，并通过股份制等形式使公共所有权的主体逐步褪去具体的职能和特性而更加抽象化，使它变成一群基金管理人，变成一个参与分红的股权载体，变成可以在证券交易市场流通的资产价值的一项核算单位，甚至变成独立于所有者资格单一性或者公共性的某种外部控制的社会责任以及象征性符号。
在经过上述三部曲之后，为了使在市场中通过契约而变换、转让的财产权可以按照变价程序进行衡量，可以按照司法程序进行执行，必须确立起私有财产足以对抗任何第三者的法律效力。换言之，需要在使公共财产相对化的基础上，承认私人财产神圣不可侵犯的原则。这就是1999年宪法修正案的本质所在。但是，财产权结构既然发生了如此根本的变化，必然要影响到政府的地位和行为方式，也必然要影响到构成社会公正观的习惯以及意识形态， [2] 于是，问题变得极其复杂。