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看到凝结着税务机关、房地产头部企业和中国大企业税收研究所诸多专家心血的成果即将出版，令人不禁感慨万千！对于参与编写此书的所有人而言，这本书不仅是关于土地增值税疑难问题探讨的成果，更是税收治理方式的一次全新尝试。
实践证明，中国的大企业税收改革绝对不是（也绝不应该是）税务机关的“独角戏”。特别是在税收治理方面，应该是税企双方相互奔赴的过程。只有这样，税务机关的征管成本和大企业的遵从成本才能得到大幅度降低，从而实现双方的共赢——这其实也是大企业税收改革的目的所在。
不过，现实情况要复杂得多。“双向奔赴”在很多时候似乎是一种理想状态。基于此，我们开始考虑选择一个有代表性的行业做一次试验，看看在满足哪些特定条件的前提下，税企双方能够实现双向奔赴。特别是作为大企业税收改革的相对方，是否会坦诚地向税务机关披露自己的问题，并与之共同探讨解决问题的方案。
几经讨论，我们最终决定邀请房地产行业较有影响力的20家头部企业的财税负责人，于2018年组建了一个税收实务研究小组——我们称之为T20
，并开展了一系列研讨活动。
我们在交流中发现，大企业的财务总监或税务总监的最大关切就是税收不确定性。如果与税务机关的充分沟通可以在一定程度上解决税收不确定性问题，大企业是非常乐意“奔”向税务机关的。
根据吉德林法则，把要解决的问题清楚地写出来，问题就解决了一半。基于此，房地产行业T20近年来的一项重要任务，就是把行业共性的涉税问题清楚地列出来。本书其实就是房地产行业T20所列问题清单的土地增值税部分。我们希望对这些问题进行梳理和分析，为解决行业共性问题提供一个“靶子”。
我们深知，房地产行业税收不确定性问题的产生有很多客观的原因，特别是在土地增值税很多具体问题的处理口径上，各地存在较大差异。这种差异一方面来自土地增值税条例给各地的授权，另一方面来自各地经济发展的平衡——这两个方面是相互交织、互为因果的。从这个意义上说，解决土地增值税诸多不确定性问题并非易事。即便如此，我们依然觉得有必要先把问题清单列出来。至于如何解决，解决到什么程度，可以逐步探索。
本书的内容主要分为两大部分：一是房地产企业常见税收问题与政策分析；二是吉林财经大学中国大企业税收研究所的研讨成果及部分编委的个人成果。
本书的第一部分逐个分析了土地增值税清算单位的选择、增值税清算后续税务问题、营改增后土地增值税清算收入确认与土地成本扣除等20个问题。在分析每个问题的过程中，大体按照业务背景、相关政策、各地口径、疑难分析、编者建议等五个方面进行阐释。要特别强调的是，在“编者建议”部分，T20成员力求遵循立法原则，探讨合理又合法的解决方案，并不是以减少税款为目的——关于这一点，在T20的历次研讨中，都得到了与会税务干部的高度评价。
本书的第二部分主要是关于《中华人民共和国土地增值税法（征求意见稿）》（以下简称《征求意见稿》）的两份建议报告。其中，第一份报告是针对《征求意见稿》逐条提出的修改建议，第二份报告对《征求意见稿》没有涉及但T20认为比较重要的共性问题进行了深入分析，并提出了相应的建议。在这部分中，我们收录了王庆、吴中兵、魏斌发表的《REITs业务的税收分析与政策建议》，同时收录了王庆和苗屴发表的《无产证地下车位流转的业务实质及税收处理分析》。
我们要感谢吉林财经大学党委书记孙杰光，感谢他对中国大企业税收研究所的发展给予大力支持，这让我们有足够的信心和勇气去做我们认为重要的事情。
我们要感谢国家税务总局、部分省局和市局有关领导的大力支持，每次研讨都能派出资深的业务骨干参与讨论，确保了我们有关房地产土地增值税的讨论始终能够顾及征纳双方的关切，从而保持理性与建设性。
我们要感谢所有参与本书议题研讨的T20成员。在历次研讨过程中以及本书成稿的过程中，大家在繁忙的工作之余加班加点，付出了很多。特别是在顺德会议中，确定了各成员单位最终承担的课题，并按地域分成北京、上海、广东三个小组。三个小组在完成各自书稿撰写任务的同时，又对其他小组的稿件进行了交叉核对。特别值得一提的是，在撰写过程中，三个小组多次召开会议进行讨论，反复打磨细节，为本书的质量提供了可靠的保证。
我们还要感谢在本书成稿以及后期审核过程中付出辛劳的各位编委，感谢向我们提出宝贵意见的陈玉琢、田海涛、徐永辉、朱光磊、汪道平、魏斌、吴东明、孙洋等诸多业内专家。正是得到了他们的认可，我们才放心地把书稿付梓。
本书主编王庆研究员是一个做事非常认真的人。相信读过本书后，读者一定会对房地产企业土地增值税的疑难问题有更加全面、清晰而深刻的认识。
最后，欢迎大家对本书的内容提出宝贵意见，以便我们持续改进。
中国大企业税收研究所