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（一）房地产与相近概念
1.房地产与不动产
房地产包括土地、房屋及固着于土地、房屋上不可分离的部分。不动产是指土地以及房屋、林木等地上定着物、建筑物的固定附属设备。民法将物分为“动产”和“不动产”两类，正是从物的自然属性是否可以自由移动来进行区分。各国法律对不动产的界定不尽相同，有广义与狭义之分。狭义的不动产主要是指房地产，而广义的不动产不仅包括了房地产，还包括了其他不可移动或者一经移动即会丧失其极大价值的财产，如水和矿藏等自然资源。
事实上，房地产与不动产具有共同的属性，即不可移动性。只是房地产和不动产概念在不同的领域与语境中使用，使用时往往具有不同的倾向和侧重。房地产概念产生较晚，更倾向于表明这一财产是以房屋和土地为载体，以经营为手段的一种稀有资产或资源；不动产概念产生较早，在罗马法时代就已产生，其更侧重于表明财产不可移动这一特性，它是民法中惯用的术语。但两者往往指向的是同一对象——房屋、土地以及地上定着物等。
2.房地产与房屋
房屋是人们日常生活中经常使用的词语，在许多语境和场合中，人们所使用房屋的含义与房地产是相同的。房屋是人们生活、生产的基本场所，是人类发展与进步的基础。但二者具有不同的含义。房屋的概念在人类生活的早期即已存在，指的是建筑物的自然形态。在经济学和法学中，房屋不能等同于房地产，也不能等同于房产，它无法表述建筑物的社会形态，至多是房地产中的一个方面的内容而已。而房地产概念是现代经济生活的产物，是商品经济和社会分工发展到一定阶段的产物。在法律上，房地产包括了房产和地产。房产的含义既包括了实体意义上的具有明确的权属关系的房屋，也包括了寓含在房屋上的权利，它是建筑物在社会经济视野下的反映。可见，房地产与房屋、房产与房屋是各不相同的概念，虽然它们有时可能指向同一个对象。
3.房地产与物业
“物业”这一术语在我国香港地区使用较广泛，是房地产领域中“单元性”的房地产概念的别称。在我国内地，“物业”一词主要是与物业管理联系在一起的，是指房屋及配套的设施设备和相关场地。房地产概念与物业概念在某些方面可通用，从财产的角度说，二者都是不动产。但二者的含义与范围是不同的：物业一般仅仅是指建设用地范围内的房地产，更多地强调“单元性”与“空间环境性”。物业的单元性是指人们可根据经济上或管理上的需要，将有特定四至范围的建设用地和房屋及其固定附着物确定为一宗独立（单独、个别化）财产，以便确权、交易、使用或管理。“空间环境性”主要是指特定四至范围的建设用地和房屋及其固定附着物范围可构成特定的空间环境，人们在其中从事生活、生产等活动，是物业业主权益维系的重要对象与场所。因此，物业是指一定建设用地范围内具有特定四至界限的各类房屋等建筑物及相配套的固定附属设备、公用设施、公共场地和其他定着物，以及该房屋土地范围构成的空间环境。房地产概念更多的是指宏观层面的房产和地产。因此，房地产概念的外延要大于物业概念。房地产概念不仅包括静态的房产、地产以及房地产权利，而且还可以涵盖房地产的投资开发、建造、销售、售后服务以及交易、使用、出租、抵押等动态过程和行为。两者既有宏观与微观之别，又有外延范围上的差异。
（二）物权的词源
早在罗马法上，即已确认所有权等诸多具体的物权形式，并已形成物权与债权相区分的理念。但是，具有抽象概括性的物权及他物权的名词，罗马法中并未出现，它们是中世纪注释法学派在研究、诠释罗马法时创造的。
1811 年《奥地利民法典》首次对物权的概念做出了规定。该法第 307 条规定：“物权，是属于个人的财产上的权利，可以对抗任何人。”1896 年颁布的《德国民法典》中，首次将“物权”作为民法典分则的独立一编，对物权制度作了系统、完整的规定。其后，物权概念为多数国家的立法所接受，物权法也成为了现今各国民法的重要组成部分。我国《物权法》第 2 条第 3 款规定：“本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、房地产用益物权和房地产担保物权。”英美法系国家法律中没有物权的概念，与之相近的词汇是“财产”或“财产权”（property）。但应注意的是，英美法中的这一用语与大陆法中的“物权”实际上并非对等的概念。
（三）房地产物权及其体系
我国《物权法》上的物，包括不动产和动产。根据标的物的种类的不同，物权可以分为不动产物权、动产物权等。在我国，不动产物权主要是指房地产物权。所谓房地产物权就是将“房地产”这一不动产作为客体。房地产权利人依照国家法律对其所有的房地产享有直接管理支配并享受其利益以及排除他人干涉的权利。房地产物权概念，不仅能准确地概括房地产所有权和由所有权派生出来的其他房地产物权的现象，而且能科学地反映房地产各种权利间的相互关系及其本质。因此，建立与完善法律形式上的房地产物权制度，尤其是房地产他物权制度也就具有了十分重要的意义。
我国房地产物权体系随着《物权法》的颁布而系统化：房地产物权包括房地产所有权和房地产他物权。房地产他物权又可分为房地产用益物权与房地产担保物权。房地产所有权、房地产用益物权与房地产担保物权构成了房地产物权体系。
（一）房屋所有权概述
1.房屋所有权的概念和种类
房屋所有权是指房屋所有权人对自己的房屋依法享有的占有、使用、收益、处分的权利。
在我国，房屋所有权的种类很多，主要可以分为四类：
（1）城镇房屋所有权与农村房屋所有权
根据房屋的坐落位置，房屋所有权可以分为城镇房屋所有权与农村房屋所有权。
城镇房屋所有权是以城镇房屋为权利客体的所有权，农村房屋所有权是以农村房屋为客体的所有权。这两类房屋所有权在取得方式、交易原则、管理制度上存在着不同。例如，对于城镇房屋所有权，法律上一般没有主体资格的限制；但对农村房屋所有权而言，法律上对其主体资格有一定的限制。例如，按目前法律规定，城镇居民不能基于买卖而成为农村房屋所有权的主体。
（2）公有房屋所有权与非公有房屋所有权
根据房屋的归属关系，房屋所有权可以分为公有房屋所有权与非公有房屋所有权。
（3）生活用房所有权、生产用房所有权与办公用房所有权
根据房屋的用途，房屋所有权可以分为生活用房所有权、生产用房所有权与办公用房所有权。
生活用房所有权是自然人对作为生活资料的房屋所享有的所有权，其目的在于满足自然人的生活需要；生产用房所有权是企业对作为生产资料的房屋所享有的所有权；办公用房所有权是国家机关、企事业单位、社会团体等对用于办公所用的房屋所享有的所有权。国家根据房屋的不同用途，实行不同的管理制度。
（4）单独房屋所有权、共有房屋所有权与区分房屋所有权
2.房屋所有权的取得
房屋所有权的取得是指某一民事主体取得对房屋的所有权。房屋所有权的取得方式包括原始取得与继受取得两种。原始取得又称固有取得，是指民事主体非依据他人的权利及意思而是直接依据法律规定取得房屋所有权。例如，通过建造、善意取得而取得房屋所有权的，均为原始取得；继受取得又称传来取得，是指基于他人的权利及意思而取得房屋所有权。例如，通过买卖、互易、赠与等取得房屋所有权的，均为继受取得。一般地说，房屋所有权的取得原因主要包括如下几种：
（1）建造
民事主体依法经批准在国有土地或集体土地上建造房屋的，建造人即可取得房屋所有权。《物权法》第 142 条规定：“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人：但有相反证据证明的除外。”第152 条规定：“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。”因建造而取得房屋所有权的，自房屋建造完成时就发生效力，不以登记为房屋所有权的取得条件。对此，《物权法》第30 条规定：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”依照《物权法》第 31 条的规定，权利人处分因建造而取得的房屋所有权时，若未经登记的，不发生物权效力。
（2）买卖、互易、赠与
买卖、互易、赠与都是通过交易的方式而敢得房屋所有权。在房屋买卖中，买受人从出卖人处取得房屋所有权，而出卖人丧失房屋所有权。在房屋互易中，互易双方均从对方处取得房屋所有权，而丧失对原房屋的所有权。在房屋赠与中，受赠人从赠与人处取得房屋所有权，赠与人丧失房屋所有权。因买卖、互易、赠与而取得房屋所有权的，应当依法办理登记手续。未经登记的，不发生房屋所有权变动的效力。
（3）继承、接受遗赠
继承、接受遗赠是继承人、受继承人从被继承人、遗赠人处取得房屋所有权。在继承法上，当被继承人死亡时，继承人有权依法定继承或遗嘱继承而取得房屋所有权，受遗赠人有权依遗嘱而取得遗赠房屋的所有权。因继承、接受遗赠而取得房屋所有权的，自继承或受遗赠开始时发生效力，不以登记为房屋所有权的取得条件。对此，《物权法》第 29 条规定：“因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。”依照《物权法》第 31 条的规定，权利人处分因继承、接受遗赠而取得的房屋所有权时，若未经登记的，不发生物权效力。
（4）善意取得
善意取得是指无权处分他人不动产或动产的人，将不动产或动产非法转让于第三人时，如果第三人取得该不动产或动产时出于善意，则取得该不动产或动产的所有权。可见，善意取得既适用于动产，也适用于不动产。
依照《物权法》第 106 条的规定，房屋所有权的善意取得须具备如下条件：（1）受让人受让房屋时是善意的。所谓善意，是指受让人不知道或者不应知道转让人没有转让房屋的权利。（2）以合理的价格转让。受让人受让房屋须支付了合理的价格，若受让人未支付对价的，则不发生善意取得。只有受让人办理了房屋所有权过户登记手续，才能构成善意取得。法释［2016］5 号《物权法司法解释（一）》第十五条规定：“受让人受让不动产或动产时不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证证明责任。”，结合该司法解释第十六、第十七条规定受让人应查询登记簿证明自己不知道转让人无处分权同时应遵循交易习惯无重大过失才能认定为善意。
善意取得成立后，善意第三人即取得受让房屋的所有权，而原房屋所有权人即丧失房屋所有权。当然，原房屋所有权人丧失所有权后，有权要求转让人承担相应的赔偿责任。
（二）建筑物区分所有权
1.建筑物区分所有权的概述
《物权法》第 70 条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”根据这一规定，建筑物区分所有权是多个区分所有权人共同拥有一栋区分所有建筑物时，区分所有权人（即业主）所享有的对其专用部分的专有权和对共用部分的共有权和管理权的总称。
2.建筑物区分所有权中的专有权
专有权是指业主对区分所有建筑物的专用部分所享有的占有、使用、收益和处分的权利。《物权法》第 71 条规定：“业主对其建筑物的专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，但业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。”根据 2009 年通过的最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《建筑物区分所有权的解释》）第 4 条的规定，业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外。
专有权的客体是区分所有建筑物中的独立建筑空间，如公寓楼中的某一单元住宅。与普通建筑物所有权不同，建筑物区分所有权中的专有权不是对有体物加以管领支配，而是对由建筑材料所组成的“空间”加以管领支配。因此，建筑物区分所有权中的专有权又被称为空间所有权。《建筑物区分所有权的解释》第 2 条规定，建筑区划内符合下列条件的房屋（包括整栋建筑物），以及车位、摊位等特定空间，应当认定为专有部分：（1）具有构造上的独立性，能够明确区分；（2）具有利用上的独立性，可以排他使用；（3）能够登记成为特定业主所有权的客体。规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为专有部分的组成部分。
3.建筑物区分所有权中的共有权
共有权是指业主对区分所有建筑物的共有部分所享有的权利。《物权法》第72 条第 1 款规定：“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；但不得以放弃权利不履行义务。”根据《建筑物区分所有权的解释》第 14 条的规定，建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。发生这里所称的擅自进行经营性活动的情形，权利人请求行为人将扣除合理成本之后的收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途的，人民法院应予支持。行为人对成本的支出及其合理性承担举证责任。
共有权的客体是区分所有建筑物的共有部分，即除专有部分之外的部分。在建筑物区分所有权中，共有部分主要包括以下几项：
其一，根据《物权法》第 73 条的规定，建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。
其二，根据《物权法》第 74 条的规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当按照以下规定明确其归属：（1）建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。根据《建筑物区分所有权的解释》第 5 条的规定，建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合“应当首先满足业主的需要”的规定。这里所称配置比例，是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。（2）占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。根据《建筑物区分所有权的解释》第 6 条的规定，这里所称车位，是指建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位。
其三，根据《建筑物区分所有权的解释》第 3 条的规定，除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，应当认定为共有部分：（1）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（2）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等；（3）建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。
4.建筑物区分所有权中的管理权
管理权是指业主基于对建筑物共有部分的管理而享有的权利。业主的管理权主要包括以下内容：
其一，根据《物权法》第 75 条和第 78 条的规定，业主可以设立业主大会，选举业主委员会。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力，但业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。根据《建筑物区分所有权的解释》第 12 条的规定，业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起 1 年内行使。
其二，根据《物权法》第 76 条的规定，下列事项由业主共同决定：（1）制定和修改业主大会议事规则；（2）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（3）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（4）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（5）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（6）改建、重建建筑物及其附属设施；（7）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。例如，改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分，以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项（《建筑物区分所有权的解释》第 7条）。其中，决定第（5）、（6）项规定的事项的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定其他事项的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。根据《建筑物区分所有权的解释》第 8 条和第 9 条的规定，这里的专有部分面积和建筑物总面积，可以按照下列方法认定：专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算。建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。这里的业主人数和总人数，可以按照下列方法认定：业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；总人数，按照前项的统计总和计算。
其三，根据《物权法》第 77 条的规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。根据《建筑物区分所有权的解释》第 10 条和第 11 条的规定，业主将住宅改变为经营性用房，未经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为“有利害关系的业主”；建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。
其四，根据《物权法》第 79 条的规定，建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。根据《建筑物区分所有权的解释》第 13 条的规定，业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予支持：（1）建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况；（2）管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录；（3）物业服务合同、共有部分的使用和收益情况；（4）建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况；（5）其他应当向业主公开的情况和资料。
其五，根据《物权法》第 80 条的规定，建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。
其六，根据《物权法》第 8l条和第 82 条的规定，业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。
其七，根据《物权法》第 83 条的规定，业主应当遵守法律、法规以及管理规约。业主大会和业主委员会对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，也可以依法向人民法院提起诉讼。根据《建筑物区分所有权的解释》第 15 条的规定，业主或者其他行为人违反法律、法规、国家相关强制性标准、管理规约，或者违反业主大会、业主委员会依法作出的决定，实施下列行为的，可以认定为其他“损害他人合法权益的行为”：（1）损害房屋承重结构，损害或者违章使用电力、燃气、消防设施，在建筑物内放置危险、放射性物品等危及建筑物安全或者妨碍建筑物正常使用；（2）违反规定破坏、改变建筑物外墙面的形状、颜色等损害建筑物外观；（3）违反规定进行房屋装饰装修；（4）违章加建、改建、侵占、挖掘公共通道、道路、场地或者其他共有部分。
（一）房地产共有的概述
《民法通则》第 78 条第 1 款规定：“财产可以由两个以上的公民、法人共有。”《物权法》第93 条规定：“不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有……”根据这一规定，房地产共有是指两个以上的权利主体对同一项房地产共同享有权利的法律状态。房地产共有既包括权利主体共同享有房地产所有权，也包括权利主体共同享有房地产其他权利，如建设用地使用权、土地承包经营权、宅基地使用权、地役权、抵押权等。在理论上，权利主体共同享有房地产所有权之外其他权利的，通常称为准共有。本书并不严格区分共有房地产权利的性质，通称为房地产共有。
（二）房地产按份共有
1.房地产按份共有的概念
房地产按份共有是指共有人按照确定的份额对共有房地产分享权利、分担义务的共有。《民法通则》第 78 条第 2 款中规定：按份共有人按照各自的份额，对共有财产分享权利，分担义务；《物权法》第 94 条规定：按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。
2.房地产按份共有的内部关系
房地产按份共有的内部关系是按份共有的对内效力，是指各共有人之间的权利义务关系。在房地产按份共有的内部关系中，共有人的权利义务主要有：
（1）共有房地产的使用、收益、处分
在房地产按份共有中，共有人就其应有部分对共有房地产都享有使用、收益的权利。共有人对房地产的使用、收益，不仅须在自己的应有部分范围内为之，而且还应受其他共有人应有部分的限制，不得损害其他共有人的权利。在通常情况下，共有人对共有房地产的使用、收益，应由全体共有人共同协商决定。如果共有人对使用、收益共有房地产不能达到一致意见的，可以按照多数共有人的意见处理，但不得损害其他共有人的利益。按份共有人有权处分共有房地产，包括法律上的处分和事实上的处分。按份共有人对共有房地产的处分，应当经占份额 2 ／3以上的共有人同意，但共有人之间另有约定的除外（《物权法》第 97 条）。
（2）应有部分的处分
按份共有人是按自己的应有部分享有权利的，所以按份共有人对其应有部分享有处分权。由于应有部分只是共有人对共有房地产的权利份额，所以共有人对应有部分只能为法律上的处分，而不能为事实上的处分。共有人对应有部分的处分，包括应有部分的分出、转让和抛弃。《民法通则》第 78 条第 3 款规定：按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或者转让。但在出售时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利；《物权法》第 101 条规定：按份共有人可以转让其享有的共有的不动产份额，其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。
（3）共有房地产的管理
按份共有人对房地产享有共同管理的权利。依照《物权法》第 96 条的规定，共有人应当按照约定管理共有的房地产；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义昏。但是，如果共有人对共有房地产作重大修缮的，应当经占份额2 ／3 以上的共有人同意，但共有人之间另有约定的除外（《物权法》第 97 条）。
（4）共有房地产的费用负担
共有物的费用包括保存费用、改良费用以及其他有关费用，如税费、保险费等。依照《物权法》第 98 条的规定，对共有房地产的管理费用以及其他负担，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按份共有人按照其份额负担。
3.房地产按份共有的外部关系
房地产按份共有的外部关系是按份共有的对外效力，是指按份共有人与第三人的权利义务关系。依照《物权法》第 102 条的规定，因共有房地产产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带债务，但法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债质务关系的除外。
4.共有房地产的分割
在房地产按份共有关系终止时，通常都要对共有房地产进行分割。关于共有房地产的分割，应明确如下几点：
第一，共有人约定不得分割共有的房地产以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割。因分割共有房地产对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿（《物权法》第 99 条）。
第二，共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有房地产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割（《物权法》第 100 条第 1款）。
第三，共有人分割所得的房地产有瑕疵的，其他共有人应当分担损失（《物权法》第 100 条第 2 款）。
（三）、房地产共同共有
1.房地产共同共有的概念
房地产共同共有是指共有人基于共同关系，对共有房地产不分份额地享有权利，承担义务的共有。《民法通则》第 78 条第 2 款中规定：共同共有人对共有财产享有权利，承担义务；《物权法》第 95 条规定：共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。
2.房地产共同共有的内部关系
房地产共同共有的内部关系是共同共有的对内效力，是指共同共有人之间的权利义务关系。
共同共有人的权利体现为对共有房地产享有平等的占有、使用、收益、处分的权利。共同共有系基于共同关系而产生的，因此，各共有人的权利及于共有房地产的全部，共有人对共有房地产享有平等的权利，任何共有人不得主张对共有房地产的特定部分行使权利。共有人处分共有房地产或者对共有房地产作重大修缮的，应当全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外（《物权法》第 97条）。
共同共有人的义务体现为共有房地产承担平等的义务。一方面，共有人的义务及于共有房地产的全部，为共有房地产所支出的费用，共有人有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，应由共同共有人共同负担（《物权法》第 98 条）；另一方面，在共同共有关系存续期间，共有人不得请求分割共有物。但共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割共有房地产时，可以请求分割（《物权法》第 99 条）。
3.房地产共同共有的外部关系
房地产共同共有的外部关系是共同共有的对外效力，是指共有人与第三人之间的权利义务关系。这种权利义务关系为一种连带权利义务关系。共有人对第三人的权利为连带权利，任何共有人都有权向第三人主张全部权利；共有人对第三人的义务为连带义务，第三人有权向任何一个共有人主张全部权利，任何一个共有人都有义务清偿全部义务。
（一）房地产相邻关系的概念
房地产相邻关系简称相邻关系，是指相互毗邻的房地产所有权人或使用权人之间在行使所有权或使用权时，因相互问给予便利或接受限制所发生的权利义务关系。
（二）相邻关系的处理原则
依照《民法通则》第 83 条和《物权法》第 84 条及第 85 条的规定，在处理相邻关系时，应当坚持以下原则：
有利生产和方便生活的原则；
团结互助和公平合理的原则；
尊重历史和习惯的原则；
（三）房地产相邻关系的种类
依照《物权法》的规定，相邻关系主要有以下几种：
1.相邻的用水和排水关系
房地产权利人应当为相邻权利人用水、排水提供必要的便利。对自然流水的利用，应当在房地产的相邻权利人之间合理分配；对自然流水的排放，应当尊重自然流向（《物权法》第 86 条）。
2.相邻土地通行关系
房地产权利人对相邻权利人因通行等必须利用其土地的，应当提供必要的便利（《物权法》第 87 条）。
3.相邻不动产利用关系
房地产权利人因建造、修缮建筑物以及铺设电线、电缆、水管、暖气和燃气管线等必须利用相邻土地、建筑物的，该土地、建筑物的权利人应当提供必要的便利（《物权法》第 88 条）。
4.相邻通风、采光和日照关系
房地产权利人建造建筑物不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风，采光和日照（《物权法》第 89 条）。
5.相邻环境保护关系
房地产权利人不得违反国家规定弃置固体废物，排放大气污染物、水污染物、噪声、光、电磁波辐射等有害物质（《物权法》第 90 条）。
6.相邻不动产损害防免关系
房地产权利人挖掘土地、建造建筑物、铺设管线以及安装设备等，不得危及相邻不动产的安全（《物权法》第 91 条）。
（四）房地产相邻关系与地役权的关系
1.地役权概述
（1）地役权的概念
《物权法》第 156 条第 1 款规定：“地役权人有权按照合同约定，利用他人的不动产，以提高自己的不动产的效益。”根据这一规定，地役权是指为自己不动产的便利而使用他人不动产的权利。在地役权关系中，为自己不动产的便利而使用他人不动产的一方称为地役权人，又称需役地人；将自己的不动产供他人使用的一方称为供役地权利人，简称供役地人；需要提供便利的不动产称为需役地，供地役权使用的不动产称为供役地。
（2）地役权的设立
地役权的设立亦即地役权的发生，是指某一主体在供役地上取得地役权。在我国，地役权的设立应当采取地役权合同的方式。《物权法》第 157 条第一款规定：“设立地役权，当事人应当采取地役权合同的方式。”可见，在我国物权法上，地役权合同属于要式合同，当事人应当采取书面形式。依照《物权法》第 157 条的规定，地役权合同主要包括如下几项内容：（1）当事人的姓名或者名称和住所；（2）供役地和需役地的位置；（3）利用目的和方法；（4）利用期限；（5）费用及其支付方式；（6）解决争议的方式。
《物权法》第 158 条规定：“地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机关申请登记；未经登记，不得对抗善意第三人。”可见，我国在地役权的登记问题上，采取了登记对抗主义。
（3）地役权的效力
地役权的效力，主要表现为地役权人和供役地人的权利义务。
其一，地役权人的权利和义务。地役权人的权利和义务主要有如下几项：第一，供役地的使用权。地役权存在的目的，在于以供役地供需役地的便利之用。所以，地役权人当然享有使用供役地的权利，这是地役权人的最基本权利。但地役权人应当按照合同约定的利用目的和方法利用供役地，尽量减少对供役地权利人物权的限制（《物权法》第 160 条）。第二，为必要的附随行为与修建设施的权利。地役权人为达到地役权的目的或实现权利内容，在权利行使的必需范围内，可以为一定的必要行为或修建必要的设施，以便更好地实现地役权。第三，维护设施的义务。地役权人在行使地役权时，既然有为必要的附属行为与修建设施的权利，则对于因行使权利而修建的设施，自应负维修的义务。第四，支付费用的义务。地役权可以是有偿的，也可以是无偿的。如果当事人约定地役权为有偿的，则地役权人负有向供役地人支付约定费用的义务。第五，保全供役地人利益的义务。地役权人在对供役地行使使用权时，应尽可能保全供役地人的利益；在合同未约定地役权的行使方法及范围时，地役权人负有以对供役地损害最小的方法行使地役权的义务。
其二，供役地人的权利和义务。供役地人的权利和义务主要有如下几项：第一，设施使用权。对于地役权人于供役地上所修建的设施，供役地人在不影响地役权行使的范围内，有权使用之。第二，供役地使用场所及方法的变更请求权。当事人在设立地役权时，约定有权利行使场所及方法的，如果变更该场所及方法对地役权人并无不利，而对于供役地人有利益，则供役地人对于地役权人有请求变更地役权的行使场所及方法的权利。例如，为行使通行地役权而在供役地上修建了道路，供役地人因建造房屋需占用该土地时，有权请求变更该道路于供役地之其他部分，继续供需役地便利之用。但出于公平原则，由此所支付的费用，应由供役地人负担。第三，请求支付费用的权利。在有偿的地役权中，地役权人有支付费用的义务。相应地，供役地人享有请求地役权人支付费用的权利。第四，容忍及不作为义务。地役权是存在于供役地之上的一种负担。对于该种负担，供役地人有容忍及不作为的义务。例如，在引水地役权中，供役地人负有容许地役权人在供役地上设置引水设施（如挖水渠、安设水管等）的义务。在眺望地役权中，供役地人负有不得在供役地上建造超过约定高度的建筑物的义务。对此，《物权法》第 159 条规定：“供役地权利人应当按照合同约定，允许地役权人利用其土地，不得妨碍地役权人行使权利。”第五，维持设施费用的分担义务。供役地人有权使用地役权人所修建的设施，但为公平起见，供役地人应按其受益程度，分担维持设施的费用。
（4）地役权的消灭
概括地说，地役权在下列情形下归于消灭：
其一，双方协议解除地役权。地役权是需役地人与供役地人通过订立地役权合同而取得的。因此，当事人可通过协议的方式解除地役权关系。
其二，供役地人单方解除地役权。《物权法》第 168 条规定：“地役权人有下列情形之一的，供役地权利人有权解除地役权关系，地役权消灭：（一）违反法律规定或者合同约定，滥用地役权；（二）有偿利用供役地，约定的付款期间届满后在合理期限内经两次催告未支付费用。”
其三，约定的事由出现。在地役权设立时，如果当事人约定在一定事由发生时，地役权消灭的，则一旦该事由出现，地役权即归于消灭。例如，当事人约定建筑完工时，地役权消灭；地役权附有解除期限的，则期限届满时，地役权消灭。
其四，存续期间届满。依照《物权法》第 157 条的规定，当事人在地役权合同中应当约定利用期限。这种利用期限，就是地役权的存续期限。如果地役权约定有存续期限的，则存续期限届满后，地役权归于消灭。
其五，标的物灭失。地役权存在的前提是供役地和需役地的同时存在，这也是地役权的成立条件。因此，当供役地灭失时，地役权自归于消灭。由于地役权是为需役地而存在的，所以，需役地灭失的，地役权也归于消灭。如果供役地或需役地仅一部分灭失，则除地役权不能行使外，地役权不能消灭。
其六，供役地被征收。《物权法》第 42 条第 1 款规定：“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其不动产。”在供役地被征收时，供役地上所存在的地役权应归于消灭。但当需役地被征收时，基于地役权的从属性，地役权仍继续存在。
其七，目的之事实不能。所谓目的之事实不能，是指设立地役权的目的因自然原因而不能实现。当供役地已不能供或难以供需役地便利之用时，如不使地役权消灭，则不仅设立地役权的目的无法达到，而且供役地必承受无谓的负担，这是不符合地役权调节不动产利用关系的本旨的。因此，目的之事实不能是地役权的消灭原因。例如，引水地役权因其水源枯竭应归于消灭。
2.房地产相邻关系与地役权的关系
（1）地役权与相邻关系的区别
地役权与相邻关系主要有如下几个方面的区别：
第一，产生原因不同。地役权是按照当事人之间的合同而产生的，具有意定性；而相邻关系是基于法律的规定而直接产生的，具有法定性。
第二，产生前提不同。地役权的成立不以需役地和供役地的相邻为必要条件；而相邻关系只能发生在互相毗邻的不动产之间，没有互相毗邻的两个以上的不动产存在，就不会发生相邻关系。
第三，性质不同。地役权属于约定的对不动产权利内容的扩张或限制，当事人因之取得独立的他物权，可以单独取得或丧失；而相邻关系属于法定的对不动产权利内容的扩张或限制，当事人不能因之取得独立的他物权。因此，相邻关系并不反映为独立的民事权利，其与不动产权利共存，不可能单独取得或丧失。
第四，有偿性不同。地役权依当事人的约定，可以是有偿的，也可以是无偿的；而相邻关系是法律规定的，相邻人利用相邻他方的不动产是法定的，因而通常是无偿的，相邻人无须支付费用。只有在相邻人利用相邻他人的不动产而造成损失时，才需要支付一定的补偿费用。
第五，期限性不同。地役权通常都是有期限的，当事人应当在地役权合同中对地役权的期限做出约定。期限届满，地役权消灭；而相邻关系通常是无固定期限的，只要相互毗邻的不动产存在，相邻关系就会存在，不会因期限届满而消灭。
第六，登记要求不同。在地役权中，当事人可以向登记机关申请地役权登记，这种登记具有对抗效力；而相邻关系的当事人无须向登记机关申请登记，只要具备了法律所规定的条件，相邻关系即可产生，从而发生对抗第三人的效力。
（2）地役权与相邻关系的联系
地役权与相邻关系均涉及对相邻不动产的利用问题，因此，两者有着密切的联系，这主要体现在如下两个方面：
其一，地役权可以弥补相邻关系的不足。相邻关系是对相邻不动产利用关系的最低程度的限制，只能满足相邻人最低的利用需求。如果在适用相邻关系时，这种最低的利用仍不能满足相邻人的需求，则相邻人可以通过设立地役权以弥补相邻关系的不足，以达到相邻人的利用需求。例如，在相邻通行关系中，相邻人只需留出 1 米宽的道路即可满足相邻地方的最低通行需求，但双方完全可以通过设立地役权约定将道路拓宽至 3 米。
其二，地役权可以排除相邻关系的适用。相邻关系是法律所规定的，具有法定性。但是，法律为满足相邻人的各种利益需求，也允许当事人排除相邻关系的适用而设立地役权。例如，按照相邻关系，相邻人不得设置屋檐或其他工作物使雨水直注于相邻不动产之上。对于这种相邻关系，当事人完全可以排除而设立地役权，即当事人可以设立需役地屋檐之雨水直注相邻供役地的地役权。同时，因相邻关系而享受权利的人，为使权利受较强的保护或予以独立化，亦得以之为内容而设立地役权。例如，当事人可以将相邻通行关系设立为通行地役权。