第二章
利润表报表项目核算

案例一
碧桂园提前采用新收入准则究竟有何好处？

摘要 ：截至 2017 年，我国企业均以财政部 2006 年发布的《企业会计准则第 14 号——收入》和《企业会计准则第 15 号——建造合同》（后文以CAS14〔2006〕替代）为依据来对收入进行确认和计量，但是随着经济业务的日益复杂，CAS14 〔2006〕渐渐不再适用。因此 2017 年 7 月财政部对CAS14 〔2006〕进行了修订，发布了《企业会计准则第 14 号——收入》（财会〔2017〕22 号）（简称CAS14 〔2017〕）。CAS14 〔2017〕与《国际财务报告准则第 15 号——客户合同收入》保持趋同。修订后准则对捆绑销售商品和服务的企业或者涉及大型项目的企业（例如电信通信、软件、工程、建造和房地产行业）而言，发现其收入确认时点将发生变化。本文以碧桂园公司提前运用CAS14 〔2017〕为案例，分析新旧准则之间的不同，并以香港市场和内地市场的反应来介绍提前采用CAS14 〔2017〕所产生的轰动效应。

关键词 ：企业会计准则第 14 号 　收入确认 　房地产企业

一、引言

2017 年 9 月 11 日，香港联合交易所出现一场不小的风波。股民们时刻紧盯着香港联合交易所公布的公告，生怕错过了什么。贴吧中也迎来了一场激烈的争吵，一名资深的股民说：“碧桂园公司这手操作真是精妙呀，这个新政策竟然让它的业绩又上了一个台阶，利润一下增长了 30 多个亿，收入更是增加了 100多亿元，看来我持有的股票这是要涨了呀！”这时贴吧中又新起了一道声音：“我看未必，这突然的增长不是碧桂园本身实力变强了，只是政策调整带来的暂时变化，未来如何还真不好说。”这两个观点都各自有着不少的支持者，他们在贴吧里吵成一团，不管结论怎样，碧桂园公司的这一做法还是让其在房产行业中一战成名了。

二、碧桂园基本情况

（一）发展历程

碧桂园控股有限公司是我国著名的新兴城镇化住宅开发商之一，其成立于1992 年，注册地在广东顺德。碧桂园的主要业务范围包括建筑安装、物业、酒店管理和开发等，但其主要业务还是房地产开发。碧桂园于 2007 年 4 月在香港上市，正式迈入上市公司的行列。自上市以来碧桂园也不再满足于国内市场，转而进军国际市场，主要面向马来西亚、印尼、澳大利亚等国家和地区。在上市以后的短短 10 年间，碧桂园不断拓展自身的业务以增强实力，于 2017 年首次成为世界五百强企业之一。随后碧桂园不断壮大，于 2018 年将其物业管理业务也完成了拆分上市。

（二）经营特点

碧桂园公司不同于其他房产开发企业，碧桂园公司对于所涉房产开发项目所有环节均亲力亲为，从买地到开发建造，这一系列流程都由企业参与控制。这就使得碧桂园公司能够时刻掌握房产开发的进度，能够更高效地管理所开发的项目，并且能够大大缓解在房产开发所涉及的各环节中交接沟通不畅通的问题，但是，这一经营模式也存在一定的弊端。首先，全过程的亲力亲为必定会投入大量的人力、物力和财力，自有资金并不能完全支撑这种经营模式，必定要负债经营，这样就必定会拉高企业的资产负债率；其次，虽然这种经营模式使得企业能够对开发全过程进行实时监控，但项目开发过程中所有的风险也必定由企业自己来承担，无论项目开发的哪一环节出了问题，碧桂园公司都要自己买单，承担所有损失。

（三）经营及财务概况

从碧桂园公司的经营板块来看，其实施多元化发展的路线，主要业务涉及五大板块：房地产开发、建筑安装、物业投资、物业管理和酒店经营。碧桂园自身开发的房产项目配套有底商和物业服务，酒店经营又可以提供独立于房地产开发的酒店产品，碧桂园的这五大业务互相关联，使得碧桂园能够满足多样化的市场需求，也正是因为多元发展使得碧桂园能够迅速在竞争激烈的市场上站稳脚跟，并进一步向国际市场迈进。

从碧桂园的土地储量来看，截至 2018 年碧桂园已取得开发权的可使用土地的建筑面积约有 24064 万平方米，其中约有 26％的开发项目已完成预售，另外还有 53％的土地已经在开发过程中，如此庞大的土地储备量为碧桂园持续经营奠定了坚实的基础。

从合同销售的角度来看，碧桂园的经营业绩非常可观。通过碧桂园 2018 年的财务报表可以发现仅 2018 年当年就实现了 5000 多亿元的合同销售额，销售建筑面积也达到了 5000 多万平方米。通过对比可以发现，碧桂园 2015—2018 年期间销量大幅上升，仅合同销售额年均增幅就高达 60％。通过对合同销售的进一步分析可以看到，碧桂园的业务范围所涉及的地域不局限于广东省以及一些二、三线城市，开始逐渐向全国范围扩散，做到了遍地开花。

三、碧桂园收入来源及处理模式

（一）碧桂园的业务收入来源

碧桂园公司的主要业务收入来源有五大板块，各项业务收入详见表2-1，其中，提供收入最多的业务当属碧桂园的王牌业务“房地产开发”，对企业营业收入的贡献高达 90％以上。碧桂园从 2017 年开始就提前采用了CAS14 〔2017〕对收入进行确认，五大业务中受影响最大的当属房地产开发项目，所以通过表2-1 可以发现，碧桂园从 2017 年开始通过房产开发所获得的收入有较大幅度的上涨，这仅是因为采用了不同的收入准则而使收入确认时间点发生变化导致的，并不存在其他需要说明的情况。

（二）收入处理模式

2017 年碧桂园公司首次跻身世界五百强企业之列，以此吸引了大量的股民，但是，碧桂园公司的闻名并不仅是因为这一事件，使碧桂园一战成名的是其在2017 年提前宣布采用CAS14 〔2017〕对其收入进行确认。这可不是一个小动作，当时大部分企业还是采用CAS14 〔2006〕来处理收入。碧桂园公司在 2017 年 9月披露了中期财务报告，附注解释：本次财务报告采用了CAS14 〔2017〕来处理收入，并根据履约进度来确认需要结转的收入以及成本。碧桂园公司采用CAS14 〔2017〕处理收入流程见图 2-1。

四、碧桂园提前采用新会计准则的影响

碧桂园提前采用CAS14 〔2017〕来处理收入之所以引起公众的侧目，因为这不仅是一个简单的会计政策变更，根据碧桂园 2017 年的中期报告数据可以发现由于采用CAS14 〔2017〕，使得碧桂园 2017 年的留存收益凭空增加了 31.52亿元，并且碧桂园因为留存收益的大幅增长，提议发放更多的中期股息，正是由于这一大动作，才使得碧桂园在 2017 年一战成名。碧桂园在其中期报告中对此次提前采用CAS14 〔2017〕的原因做出了说明：“由于新的会计准则可以为报表使用者评估未来现金流量的时点和不确定性提供更加可靠与相关的信息，因此本企业决定提前采用新收入准则对收入进行处理。”

CAS14 〔2006〕和CAS14 〔2017〕的最大不同是CAS14 〔2017〕与《国际财务报告准则第 15 号——客户合同收入》保持统一标准。新准则与旧准则之间最大的差异是新准则不再以劳务和商品作为收入确认的界限，转为以合同为标准，以控制权转移替代风险报酬转移作为收入确认时点的判断标准。

采用CAS14 〔2017〕对收入进行处理必将对企业的当期业绩和财务状况产生一定影响，现将碧桂园 2017 年采用CAS14 〔2017〕前后所表现的财务业绩和财务状况如表2-2、表2-3 所示。

（一）新收入准则对资产负债表的影响

采用CAS14 〔2017〕会导致资产负债表的报表项目发生变化，在原来的基础上，增加“合同资产”和“合同负债”两个项目。用合同资产报表项目来反映企业已经履行完成合同所规定义务，但还未向客户收取合同约定的款项，不再单纯地用应收账款来反映该项资产；同时用合同负债报表项目来反映已经向顾客预先收取了款项，但还未执行合同所约定的义务的这笔款项，区别于CAS14 〔2006〕所使用的预收账款报表项目。

在采用了CAS14 〔2017〕来确认收入以后，碧桂园公司将向顾客实际收取的款项与根据新收入准则确认的收入进行对比，如果实际收取的款项大于企业所确认的收入，即实际收取的款项更多，这时碧桂园就将盈余部分列示为合同负债项目；同样，如果实际收取的款项小于企业所确认的收入，即根据判断确认的收入更多，则将未收取的部分列示为合同资产项目。需要强调的是虽然报表项目增加了两个项目，但是实际上碧桂园的业务范围并没有发生变化，仅仅是调整了记录方法。CAS14 〔2017〕对资产负债表的影响不仅是增加了两个报表项目，对一些原有的报表项目的列示金额也产生了一定的影响，具体对比情况详见表2-4。

（二）新收入准则对利润表的影响

CAS14 〔2006〕与CAS14 〔2017〕在收入确认方面最显著的差异就是收入确认的标准和时点发生了变化：CAS14 〔2006〕以商品全部风险和报酬都转移给顾客的时点来确认收入，在 2017 年碧桂园采用了CAS14 〔2017〕，收入确认的标准和时点发生了显著的变化，以控制权的转移来作为判断是否能够确认收入的标准，并将收入区分为某一时点确认和在某一时段确认。因此CAS14〔2017〕会对利润表产生不小的影响。根据表2-5 数据可以看到，碧桂园集团2017 年房地产开发收入总额为 2201.57 亿元，其中在一段时间内确认的房地产开发收入为 608.07 亿元，占比为 27.62％；在某一时点确认的收入为 1593.5 亿元，占比为 72.38％。除房地产开发业务外，建筑、物业投资、物业管理、酒店经营业务均有在一段时间内确认的收入。由此可见，碧桂园提前采用CAS14〔2017〕对其收入确认的主要影响就是会使其部分业务收入在一段时间内确认，相比于之前的均在时点确认收入的方法，CAS14 〔2017〕会使碧桂园收入有提前确认的趋势。

五、一场争论

根据碧桂园 2017 年披露的财务报告来看，企业的经营成果有大幅度的提升，终于可以提前确认收入了，但是事实是否都像碧桂园财务报告所表现出来的这样呢？CAS14 〔2017〕真的是房地产企业的福音吗？为何碧桂园会提前采用新收入准则呢？这一系列问题在碧桂园提前采用新收入准则后一直盘旋在公众的心里。有不少人认为新收入准则并未有实质性的内容，仅仅是让企业报表变得更好看了，实际上对企业状况并未产生影响。碧桂园这么操作以后，香港和内地市场究竟有怎样的反响呢？

（一）香港市场反响

碧桂园在香港的主板市场上市，碧桂园提前采用CAS14 〔2017〕这一消息一经公布便引起了香港会计界的高度关注。最大的争议便是对碧桂园采用了“在一段时间内确认收入”的方法，因为碧桂园的这一做法使得碧桂园 2017 年的收入大幅增加。过于惊人的增长速度，使得碧桂园的做法在香港也备受争议，甚至有部分人认为CAS14 〔2017〕并不适合香港市场。

（二）内地房地产市场反响

内地的房地产与香港房地产运营的模式并没有太大的区别，主要的区别在于香港房产销售所收取的定金比例低于内地房产销售所收取的定金比例，内地房产公司在销售房屋时会收取较高的预收款，因此，内地市场主要争议点在于“预收款以及陆续回款能否涵盖履约进度”，市场对碧桂园的做法也褒贬不一。

通过前文的介绍可以将争议点进行总结，碧桂园在采用了CAS14 〔2017〕，即“在一段时间内确认收入”的方法，那么如何判断是属于“一段时间内的履约义务”呢？这需要满足三个条件，一是客户能够对合同商品取得控制权；二是企业在履约过程中所生产的产品除了满足顾客所需，并不能用作其他用途，并且企业有权对履约至今已完成的履约部分收取款项；三是企业在履约过程中消耗了自身的经济利益。

碧桂园公司认为自身的房产收入正是满足了上述三个条件，所以企业判定房产收入可以采用“在一段时间内确认收入”。虽然从理论上来看并不存在问题，但是实务界还是各执一词。一部分学者持有支持的观点，认为将商品房进行预售时就已经确定了房号，企业就具有向顾客收取款项的权利，并且企业也不能将这一房号的房子转而销售给其他人，具有不可替代用途，所以碧桂园的做法并不存在违规的情况，但同时还有一部分学者持有不同的观点，虽然房号被锁定，且不能够转而销售给其他人，具有不可替代用途，但是未必能够满足“有权就累计至今已完成的履约部分收取款项”这一条件，除非期房销售收到全款或者期房的付款进度与房屋建造进度匹配，且已收到的款项不可返还。

因此，企业在判断收入是否能够采用“在一段时间内确认收入”的方法，还要根据具体的合同条款进行判断，仅仅是符合准则条款是不足以做出最终判断的。新收入准则是一把“双刃剑”，当然有一部分企业采用新的收入准则达到了提前确认收入的目的，但是也有一些企业可能根据合同的条款导致企业某些收入只能延迟确认。

六、尾声

虽然贴吧里的争吵还在持续，但是也不妨碍碧桂园公司按时披露财务报告。碧桂园用自身的实践经验向市场放出了信号：采用新准则必将会产生诸多的争议，也必将对企业自身以及审计人员的职业素养提出更高的挑战。一个理论上科学、可行的准则，在实务执行时是否能够达到预想的目标，这都是未可知的，只能让时间来进行检验，那么新收入准则对于捆绑销售商品和服务的企业或者涉及大型项目的企业而言究竟是利好还是无关痛痒就在实践中进行检验吧。

资料来源：

1.专家解读：新收入准则下房企销售收入确认会提前吗？［EB/OL］ .雪球网，2018-04-06.

2.会计准则（14）——新收入准则概述［EB/OL］ .雪球网，2021 -01-29.

思考题：

1.碧桂园提前采用新收入准则对企业业绩有何影响？

2.新收入准则收入确认的关键要义是什么？对碧桂园来说采用CAS14〔2006〕号准则与CAS14 〔2017〕号准则对收入确认的不同之处体现在哪里？

3.简述采用新收入准则对房地产企业带来的影响。

参考文献：

［1］杨丹.新收入准则对房地产企业的影响［D］ .北京：北京交通大学，2019.

［2］朱运敏.新收入准则的应用研究——基于房地产开发企业［J］ .财经界，2020（22）. 028AYqRUh1gVbMx1DuFoHLbwCRHt+9P4PPgjfgMdP7/hoCETAK12TSEmFccMi6Ge