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鸣声地产虽然同意了让心安休年假陪护母亲，但还是要求心安在医院期间要时刻注意幸福家园业主维权群的动态，现在公司处于关键时期，千万不能让业主们再闹出什么事来。

心安当然理解且接受，每天他只能穿着防护服进ICU十五分钟，在母亲的身边坐下来自言自语地和母亲说说话。剩下的时间，他就在医院的椅子上办公。用笔记本处理邮件，写法律意见，也会和幸福家园维权的业主们互动，继续他的“卧底”生涯。

一天，不太在群里说话的贾老师要加心安的微信。心安点了通过后，贾老师发来了一个微笑的表情，问该怎么称呼心安。心安略微沉思，说叫他李律师就好。贾老师问心安是否有时间帮她分析一件事。

上次幸福家园的业主到公司谈判，心安便通过现场对话判断出这位贾老师是三个业主代表中心思最为缜密、提问最有分量的那个人。心安觉得她主动找到自己，倒是一个和业主代表靠近的好机会。

心安立即给贾老师回了一个倾听的表情。

贾老师拨通了心安的语音电话，她详细地介绍了情况。

贾老师有个在小区跳广场舞认识的老姐妹，她家在东六环边上买了一套房子。房子建得很顺利，没有像幸福家园一样延期交房，甚至还提前了一个月交房——房屋买卖合同上写的交付时间是4月15日，可开发商3月15日就交房了。因为是精装交付，所以老姐妹早就定好了家具，房屋一交付，就搬了进去，一家人都对房子很满意，说做梦也没想到这辈子还能住上这么好的房子，特别是这里地广人稀，绿植丰茂，空气很好，老人住着很舒服，而且小区的西边还有一座长着灌木的小土山。当初买房子的时候，接待老姐妹一家的销售员说这个楼盘就数他们买的西边这个楼栋最好，西边有山能挡住暮气，可以保家人百邪不侵，人丁兴旺。结果清明这天，老姐妹起得早，一个人坐在客厅里，右眼皮不停地跳，心里就隐隐觉得有什么不好的事情要发生。等她打开客厅窗户的时候，突然发现窗外的小土山里升起了缕缕青烟。老姐妹以为着火了，可瞅着又不像，于是赶紧下楼去看到底是什么情况。等走到小土山前就发现树林里满是人，三三两两地聚拢在一起，在地上烧着什么，那缕缕青烟就从众人面前升起——原来这帮人都在上坟。一沓沓的冥币在坟前点燃，坟头上有少许新掊的黄土，大部分坟上的土都发黑了，应该是有了年头的老坟，这半面山头至少散布了上百个坟头——等看清眼前的一切后，老姐妹一屁股坐在了地上，敢情自己买到传说中的“坟景房”了！

老姐妹不敢再看，慌忙下山。她去找了物业公司，质问为何买房的时候没有人告诉她旁边有这么多的坟。物业说这事得问开发商。给卖给她房子的销售员打电话，销售员说那人已经辞职了，这事她管不着。老姐妹在小区折腾了半天，最后没办法，她打了110，要求追究开发商的欺诈行为。110的人来了，两位公安民警听了老姐妹语无伦次的控诉，告诉她这事属于民事纠纷，可以到法院起诉，就离开了。老姐妹回到自家的楼上，站在阳台上往偏西方向看，那座小土山不再是开发商宣传的“仁者乐山”，而是愁云惨淡、阴风阵阵的乱坟岗。和老姐妹住在同一单元的业主们知道消息后，也都气炸了，四处开始维权。但大家奋战几个月下来，也没有什么结果。老姐妹投诉无门，整夜地失眠，一把把地吃着降压片，见了人就唉声叹气，别说安居乐业，折腾得半条命都快丢了。平时在家里都是老姐妹强势，老伴儿不大吭声。有一个孩子还在国外，管不了他们的事。老姐妹这些天想找律师去告开发商，但在网上找了几个律师的电话，打过去律师都说能打赢，能让开发商赔偿她一大笔钱。

老姐妹听了这些律师说的话，总觉得有些不对劲儿。要是能那么容易就打赢官司，能让开发商赔一大笔钱，那开发商、物业公司的人怎么都不拿她当回事呢？而且一起维权的业主们心也不齐，一开始有一两个带头的人，现在也不见了动静。她心里实在是憋屈得慌，就找贾老师念叨。贾老师于是想到了同为业主的心安介绍说自己也是律师，就想请他给出出主意。

“您这位老姐妹恐怕没那么容易拿到赔偿。”心安不假思索地直接对贾老师说，“从您刚才介绍的情况来看，那座小土山在市政路的另一侧，应该是在项目用地的红线外，不属于项目土地。小土山上有坟，本身和楼房的质量是否合格、设计是否符合规划要求、房屋是否按照合同约定日期交付这些都没有关系。”

“这我能理解，那些坟肯定不是开发商的。”

“刚才也说了这些坟都是老坟。那座小土山已经在那里存在了成百上千年，山上的这些坟冢估计也得有几十年的历史。项目土地通过正常的手续公开出让，开发商竞得土地后按照土地的出让条件进行设计。这个设计方案要通过规划部门审批，才能拿到建设工程规划许可证。后续开发商再拿到建设工程施工许可证、建设工程预售许可证，可以说开发商所有的开发步骤都经过了严格的审批，在这个过程中没有任何一个单位对坟地提出过质疑。在法律上，开发商一切都是在依法行事，很难说其违反了法律。”

心安说得有点儿急，他一解答法律咨询，就如同打了鸡血，血脉偾张。

“业主买房的时候，项目销售现场都有红线内和红线外不利因素的公示。如果是项目红线内，也就是在项目土地上的，比如说化粪池、变电器、垃圾站什么的，对业主生活直接产生影响的，开发商必须公示，在房屋买卖合同的附件中也会有相应的说明。否则，开发商有欺诈的嫌疑，买房人可以主张赔偿甚至解除买卖合同。但对于红线外的不利因素，也就是项目用地以外的地方如果有桥梁、隧道、火车站、汽车站、油气库站、危险品仓库等可能影响客户买房心理的，出于诚信考虑，开发商也应该进行披露。”

贾老师见缝插针地问：“那这坟地不就是红线外的不利因素吗？”

“那没错，坟地、墓葬这些有关于传统禁忌的因素会影响人们对项目楼盘的购买意愿，理应披露。但这仅仅是在道德层面的要求。这些年法院对于‘坟景房’的判决大都会驳回业主的诉讼请求。”

贾老师没有吭声，心安略一停顿接着说了下去：“法院的理由就在于，这些红线外的不利因素是早就存在的，相关部门在出让土地的时候也是明知的，并没有在土地出让规划条件中对开发商提出过任何改造的要求。另外，买房人对涉及自身重大利益的房屋买卖事项应当持谨慎注意义务，应当对超出开发规划范围以外的周边环境进行查勘，以确定是否购买涉案房屋。小土山上的坟地在那位阿姨和开发商签订商品房买卖合同之前就已存在，她在签订商品房买卖合同时应当充分评估，以确定是否购买涉案房屋，对此，开发商并无法定告知义务。所以您那位老姐妹要求解除与开发商签订的商品房买卖合同，并返还购房款及利息，没有法律依据，得不到法院支持。”

贾老师问：“那难道就没有办法了吗？毕竟谁家要是挨着一片坟地，这感情上难以接受。李律师您刚才……才讲的这些都非常有道理，不像我那老姐妹前面找的那些律师，一味地给她打包票能赢官司。”

对于一些不良律师同行的做法，心安门儿清。他们惯常先大包大揽，给当事人做出各种包赢的承诺，待签了律师委托协议后，又开始大谈出于某种意外原因，案件难度变得如何大。而这种原因大概率会被甩锅到当事人身上，如果想要赢，当事人就得拿出额外的费用交给律师去活动关系。

贾老师的老姐妹遇到了有点儿黑的开发商加无良律师，这让她老人家怎么能吃得消。

心安对贾老师说：“您这位老姐妹的事情，起诉到法院大概率得不到支持，但可以找政府。”

贾老师说：“怎么法院就不支持呢？”

“刚才已经讲了，房子原本的交付日期是4月15日，但开发商提前到了3月15日交付。项目能提前交付本身就很少见，基本是中了彩票大奖的概率。开发商这么做，就是为了躲过清明节。房子在4月初的时候基本已经建成了，更多的业主会在这个时间点到项目上看。清明节这天，小土山上坟地的烟一旦起来，业主们肯定会发现。那4月15日，开发商的房子就交不出去了。房子交不出去，在财务上地产公司就不能确认收入，会影响公司的业绩，影响公司的信用评级，最后就是导致贷款困难、债券利率上升等影响地产公司根本的大问题出现。所以，开发商选择了一定要在清明节前把房子交付出去，然后业主再去找他们理论时，他们可采用的手法就多了。可以跟带头维权的业主先单独进行沟通，让其偃旗息鼓，甚至反过头来替开发商做业主的工作。如果说业主去法院提起诉讼，那这事就更好办了。”心安讲得很深入。

贾老师不解：“为什么去了法院，开发商就更好办了？”

心安说：“刚才已经说过，在法院以往的判例中，买房人因为红线外的不利因素对开发商提起索赔或者要求退房的一般都得不到支持。另外，开发商和业主对于案件投入的力度也不同。业主个人所能得到的赔偿额充其量也就是几万或者十几万的事。但对于开发商而言，要考虑的是这一个案子输掉了，那其他的买房人也会如法炮制。开发商会看有同样问题的业主有多少户。假设这个楼盘有五百户，每户按照十万赔偿金来计算，合计就是五千万。也就是说，在开发商看来，一个诉讼标的十万元的案子如果输掉了，就意味着他后续将要赔出去四千九百九十万。这样的结果可以说是开发商不能承受的经济损失。开发商一开始就会按照五千万元标的的案子投入预算来聘请业内最适合的律师代理他们。”心安说这些的时候，眼前浮现出前些日子噪声大姐的脸。

“业主打一个十万元的案子，能投入多少？一万元？开发商按照五千万的案子来打，投入的又是多少？”心安顿了顿，喝了口水。

“有多少？”贾老师的声音在电话里传出来有些发颤。

心安确定地说：“开发商愿意支付的律师费是潜在可能发生的所有案件的总标的额的2%~5%，也就是一百万到二百五十万都是合理的，具体要看案子的难易程度。”心安问贾老师，“这是不是压倒性的优势？”

贾老师倒吸一口凉气：“听您这么说，这都不是杀鸡用了宰牛刀，简直就是架起大炮轰蚊子。”

心安表示肯定：“所以，别说红线外的不利因素，就是红线内的不利因素，业主自己想打赢和开发商的案子，那都几乎是不可能的。业主选择去法院，那开发商会乐在其中。”

贾老师无奈地叹了口气。

心安继续解释：“民事纠纷的审理方式是控辩式，也就是法官一般采取中立被动状态，主要听取原告与被告双方在法庭上的辩论和答辩意见，以及各自提交的支持自己主张的证据。除非当事人自己无法靠自己的能力取到证据，法院才会视情况决定是否主动去调取。而双方法律团队实力的不对等，一开始在排兵布阵上，业主就已先输一城。”

贾老师已经说不出什么话。她沉默了很长一段时间，声音有些虚弱地请心安说说处于弱势地位的业主们到底能怎么办。

心安说：“法律是最低的道德标准。不良开发商的所作所为总是游走在道德与法律之间，还没有突破底线。大多数的行为应受道德谴责，而非受法律惩罚。该受法律惩罚的理该找法院，而面对不道德的公司，最有效的方法还是要求助有关部门。”

“可公安不管啊！”

“公安只是其中的一个部门。这件事可以找另外两个部门，打一个电话。两个部门分别是住房和城乡建设委员会与市场监督管理局，前者俗称住建委，后者就是以前的工商局。住建委管地产公司开发建设楼房的一切事宜，其中就包括是否将红线内外的不利因素对业主进行公示。市场监督管理局可以查处开发商的虚假广告行为。”

心安告诉贾老师：“可以让您的老姐妹从两方面入手。一方面看下当初的楼盘宣传广告，是否有山景房之类的宣传，如果有，则明明是‘坟景房’却故意宣传为‘观山景之不二之选’，可从广告欺诈角度到市场监督管理局进行投诉。但这个结果顶多是开发商被罚些款。另一方面，看看是否还能找到当初买房时，开发商所做的不利因素公告内容，看其是否已经告知了项目周围有坟地存在。如果没有告知，则可到住建委去投诉开发商没有履行告知不利因素的责任。但这一点也只会让开发商受到一定的行政处罚，不足以解除合同。”心安歇了一口气，又接着说：“前面这两个动作都是比较常规的做法，您的老姐妹一个人去做，不如所有遭遇相同问题的人一块儿行动。”

“一开始确实有好多人一块儿去找开发商的，可后来领头的两个人退出了，维权的人们就成了没头的苍蝇。”

“那两个带头的业主很可能是被开发商收买了。”

“李律师，您刚才说的那个电话是不是12345？”

“对，这个电话是市长热线。”

“唉，我那老姐妹打过这个电话，但问题被转到了住建委，接待她的人就是一开始他们业主集体去找住建委的时候出面接待她的人。这结果您可想而知了。”

心安给贾老师继续普及知识：“12345的特点是‘接诉即办，闻风而动，听民意，解民忧，满足人民群众对美好生活的需求’。您这位老姐妹的需求是最符合人民群众对美好生活的向往了，这事12345一定会管。在开发商给出一个满意的答复之前，要所有维权业主多人多次地去拨打这个电话。12345接到投诉后会进行登记，然后开始计时，答复时限为五个工作日。多人多次拨打会凸显问题的重要性，主责部门一定会加大对开发商的工作力度，让其做出让业主相对满意的安排。”

最后，心安对贾老师老姐妹遭遇“坟景房”这件事做了一个总结：“这件事靠打官司完全是浪费钱粮的事。只有通过有关部门对开发商施压，让开发商要么想办法处理那片坟地，要么给业主一份满意的补偿。”

贾老师心里有些过意不去，觉得耽误了心安这么长的工夫。她说等有时间一定要当面向他表示感谢。她还请心安一定要多关心幸福家园的交付问题。心安说：“放心吧，前几天我在业主群里面就提过一些建议，以后也会继续在群里提供法律支持，帮大家终归也同样是在帮自己。”

贾老师说她会把心安的意见都一字不落地说给自己的老姐妹听，然后非常客气地和心安说了再见。

结束微信通话，心安也陷入了反思。一方面，刚才自己说的这些确实都是自己这些年在鸣声地产处理与客户的纠纷中总结出的心得。鸣声地产对客户算是负责的，也很替客户考虑，至于其他公司那就不好说，可能无所不用其极。他担心贾老师的朋友利益受损，所以将自己所知道的开发商的所思所想都一股脑儿地说了出来。

念及此，心安晃了晃自己的头，和贾老师掏心窝子地说了这么多，要是幸福家园三个月后不能交付，这些方法会不会被贾老师用来对付鸣声地产呢？转念又一想，鸣声地产还算靠谱，不会真的交不出房的。要是三个月后，幸福家园还不能正常交付，他李心安第一个就不答应，自己还要找公司要说法呢，今天对贾老师所讲的就当先武装了自己未来的战斗伙伴了。

心安的母亲在ICU里面住了十五天后，病情终于稳定，被转入普通病房护理。白雪一直说自己很忙，到普通病房匆匆看了一眼就离开了。心安也要回去上班，只能请了位护工在医院看护。

心安搭看望母亲的邹佶星的车离开。车上心安讲了贾老师找自己咨询“坟景房”的事，接着拿出一块口香糖，从中间撕开，自己嚼了一半，另一半递给佶星：“对了，这些天还没有好好谢过你。”

佶星把口香糖扔进嘴里。“你还是学校那个做派，口香糖分成两半吃。”佶星大大咧咧地，“要是咱俩换个位置，你能不出手相助？”

心安笑笑：“你说得也对。”

邹佶星一手扶方向盘，另一只手向心安比画：“咱们两个从根上就是一路人。”

“哪路人？”

“好人！” P1VKumXWvQniIg6n+E4YMZwEPibpUtvbAQYIL8gUZUOCSLCLaCfhuXdk8NjqqY3Q