《税收政策解析与实务操作：财产和行为税、资源和环境税》

第二节
热点解析与风险管理

一、纳税人

【问题 1】 房屋转租者，是否需要缴纳房产税？

【解析】根据《房产税暂行条例》第二条规定，房产税由产权所有人缴纳。

由于转租者不是产权所有人，因此对转租者取得的房产转租收入不征收房产税。因此，房产转租，不需要缴纳房产税。

【问题 2】 甲企业出租了一套房产，在租赁期间发生的维修费用由承租人负担，以此抵减房租，则该房产应如何缴纳房产税？

【解析】根据《财政部税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》（财税地字〔1986〕8 号）第二十三条规定，承租人使用房产，以支付修理费抵交房产租金，仍应由房产的产权所有人依照规定缴纳房产税。

因此，房屋租赁期间发生的装修费不能扣除，应按租金全额计算缴纳房产税。

【问题 3】 未取得房产证的房产是否应缴纳房产税，如何确认纳税人？

【解析】根据《房产税暂行条例》第二条规定，房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。产权出典的，由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。

因此，不论是否取得房产证，若属于房产税的纳税义务人，则应按规定缴纳房产税。

二、征税范围

【问题 4】 房地产企业样板房是否缴纳房产税？

【解析】样板房分两种，一种是将开发产品精装修后作为样板房，另一种是建造临时设施单独作为样板房使用。开发产品属于房地产开发企业的商品房，根据《国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发〔2003〕89号）第一条规定，鉴于房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税；但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。

因此，样板间仍然为房地产开发企业的一种存货，仅展示，未取得收益，不征收房产税。若是以单独建造临时设施作为样板房，从建成之次月起，产生纳税义务，照章缴纳房产税。

三、计税依据和应纳税额计算

【问题 5】 房产中配置的消防设施是否应计入房产原值计征房产税？

【解析】根据《国家税务总局关于进一步明确房屋附属设备和配套设施计征房产税有关问题的通知》（国税发〔2005〕173 号）规定，为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。

因此，企业配置的凡是以房屋为载体、不可以随意移动的消防设施性质上属于应缴纳房产税的配套设施，无论是否计入固定资产原值，均应纳入房产原值缴纳房产税。如果是可以随意移动的灭火器材，则不需要缴纳房产税。

四、税收优惠

【问题 6】 纳税单位与免税单位共同使用的房屋，如何征收房产税？

【解析】根据《财政部税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》（财税地字〔1986〕8 号）规定，纳税单位与免税单位共同使用的房屋，按各自使用的部分划分，分别征收或免征房产税。

五、征收管理

【问题 7】 H市某工业企业原处于市中心，由于城市整体规划，被政府征用搬迁至城郊工业园，2021 年 1 月 1 日该企业委托当地一建筑安装公司建设新厂房，并签订相关合同，2023 年 5 月 20 日该厂房竣工，25 日，该工业企业将部分办公用房出租给了同工业区的乙企业，6 月 5 日办理验收手续，则该房产的纳税义务发生时间应如何确认？

【解析】在本案例中，该工业企业在办理验收手续前已出租部分房产，根据《财政部税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》（财税地字〔1986〕8号）规定，纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起征收房产税。纳税人在办理验收手续前已使用或出租、出借的新建房屋，应按规定征收房产税。参照《国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发〔2003〕89 号）规定，出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起计征房产税。

因此，已出租部分房间应从出租的次月起按规定计征房产税。即该工业企业当自2023 年 6 月起，按照相关法规，为已出租的房产向所在地税务机关申报缴纳房产税。而对于尚未出租的房产，企业应当自办理验收手续之次月（2023 年 7 月）起开始缴纳房产税。

【问题 8】 A市某企业厂区内一仓库在 2023 年 3 月 12 日发生严重火灾，导致该仓库房屋完全损毁，无法修复。则该房产是否还需要缴纳房产税？

【解析】根据《财政部税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》（财税地字〔1986〕8 号）规定，经有关部门鉴定，对毁损不堪居住的房屋和危险房屋，在停止使用后，可免征房产税。