下载掌阅APP，畅读海量书库
立即打开
契税的纳税人是指在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人。
【案例 3-1】 母公司甲与政府签订招商协议，参与某宗土地招拍挂，中标后与土地管理部门签订土地出让合同。母公司甲按政府要求在当地成立全资子公司乙，并将土地权证办在了全资子公司乙名下。纳税人是母公司甲还是子公司乙？
土地权属的承受方是子公司乙，契税的纳税义务人应是乙公司。
契税的征税对象为发生土地使用权和房屋所有权权属转移的土地和房屋。转移土地、房屋权属，是指下列行为：
1.土地使用权出让。
2.土地使用权转让，包括出售、赠与、互换；不包括土地承包经营权和土地经营权的转移。
3.房屋买卖、赠与、互换。
4.以作价投资（入股）、偿还债务、划转、奖励等方式转移土地、房屋权属的，应当依照规定征收契税。
【案例 3-2】 A市甲企业因无力偿还所欠乙企业债务，而以自有的房产折价抵偿债务。经双方同意，有关部门批准，乙企业取得甲企业位于市郊的一处房屋产权，在办理产权过户手续时，乙企业应按房产折价款缴纳契税。
根据《财政部 税务总局关于贯彻实施契税法若干事项执行口径的公告》（财政部税务总局公告 2021 年第 23 号）规定，下列情形发生土地、房屋权属转移的，承受方应当依法缴纳契税：
1.因共有不动产份额变化的；
2.因共有人增加或者减少的；
3.因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书或者监察机关出具的监察文书等因素，发生土地、房屋权属转移的。
1.股权转让
根据《财政部 税务总局关于继续执行企业事业单位改制重组有关契税政策的公告》（财政部 税务总局公告 2021 年第 17 号）规定，在股权（股份）转让中，单位、个人承受公司股权（股份），公司土地、房屋权属不发生转移，不征收契税。
2.股权比例变化征税问题
根据《财政部 国家税务总局关于企业以售后回租方式进行融资等有关契税政策的通知》（财税〔2012〕82 号）规定，单位、个人以房屋、土地以外的资产增资，相应扩大其在被投资公司的股权持有比例，无论被投资公司是否变更工商登记，其房屋、土地权属不发生转移，不征收契税。
3.农村集体土地及地上房屋确权登记
根据《财政部 税务总局关于支持农村集体产权制度改革有关税收政策的通知》（财税〔2017〕55 号）规定，对农村集体土地所有权、宅基地和集体建设用地使用权及地上房屋确权登记，不征收契税。
契税税率为 3%至 5%。
契税的具体适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在规定的税率幅度内提出，报同级人民代表大会常务委员会决定，并报全国人民代表大会常务委员会和国务院备案。
省、自治区、直辖市可以依照规定的程序对不同主体、不同地区、不同类型的住房的权属转移确定差别税率。
根据《国家税务总局关于契税纳税服务与征收管理若干事项的公告》（国家税务总局公告 2021 年第 25 号）规定，以作价投资（入股）、偿还债务等应交付经济利益的方式转移土地、房屋权属的，参照土地使用权出让、出售或房屋买卖确定契税适用税率、计税依据等；以划转、奖励等没有价格的方式转移土地、房屋权属的，参照土地使用权房屋赠与确定契税适用税率、计税依据等。
根据《财政部 国家税务总局住房城乡建设部关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知》（财税〔2016〕23 号）规定，以下住房适用优惠税率：
（1）对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为 90 平方米及以下的，减按 1%的税率征收契税；面积为 90 平方米以上的，减按 1.5%的税率征收契税。
（2）对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为 90 平方米及以下的，减按 1%的税率征收契税；面积为 90 平方米以上的，减按 2%的税率征收契税。
家庭第二套改善性住房是指已拥有一套住房的家庭，购买的家庭第二套住房。
北京市、上海市、广州市、深圳市暂不实施此项契税优惠政策。
1.根据《契税法》第四条规定，契税的计税依据是：
（1）土地使用权出让、出售，房屋买卖，为土地、房屋权属转移合同确定的成交价格，包括应交付的货币以及实物、其他经济利益对应的价款。
（2）土地使用权互换、房屋互换，为所互换的土地使用权、房屋价格的差额。
（3）土地使用权赠与、房屋赠与以及其他没有价格的转移土地、房屋权属行为，为税务机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格依法核定的价格。
2.根据《国家税务总局关于契税纳税服务与征收管理若干事项的公告》（国家税务总局公告 2021 年第 25 号）规定，契税计税依据不包括增值税，具体情形为：
（1）土地使用权出售、房屋买卖，承受方计征契税的成交价格不含增值税；实际取得增值税发票的，成交价格以发票上注明的不含税价格确定。
（2）土地使用权互换、房屋互换，契税计税依据为不含增值税价格的差额。
（3）税务机关核定的契税计税价格为不含增值税价格。
【案例 3-3】 A公司为一般纳税人，2019 年 1 月， A公司销售其自建的房屋，含税价为 328 万元，并适用一般计税方法， A公司向纳税人B开具第 1 张增值税发票，注明的增值税额为 10 万元、不含税价格为 100 万元；2021 年 9 月， A公司向纳税人开具第 2 张发票，注明的增值税额为 18 万元、不含税价格为 200 万元。则B企业为纳税人，申报契税的计税依据= 100+200 = 300 （万元）。
根据《财政部 税务总局关于贯彻实施契税法若干事项执行口径的公告》（财政部税务总局公告 2021 年第 23 号）规定，契税计税依据的具体情形规定如下：
1.划拨方式取得土地使用权再出售的几种情形
（1）以划拨方式取得的土地使用权，经批准改为出让方式重新取得该土地使用权的，应由该土地使用权人以补缴的土地出让价款为计税依据缴纳契税。
（2）先以划拨方式取得土地使用权，后经批准转让房地产，划拨土地性质改为出让的，承受方应分别以补缴的土地出让价款和房地产权属转移合同确定的成交价格为计税依据缴纳契税。
（3）先以划拨方式取得土地使用权，后经批准转让房地产，划拨土地性质未发生改变的，承受方应以房地产权属转移合同确定的成交价格为计税依据缴纳契税。
2.土地使用权及所附建筑物、构筑物等转让计税依据
土地使用权及所附建筑物、构筑物等（包括在建的房屋、其他建筑物、构筑物和其他附着物）转让的，计税依据为承受方应交付的总价款。
3.土地使用权出让计税依据
土地使用权出让的，计税依据包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、征收补偿费、城市基础设施配套费、实物配建房屋等应交付的货币以及实物、其他经济利益对应的价款。
4.房屋附属设施计税依据
房屋附属设施（包括停车位、机动车库、非机动车库、顶层阁楼、储藏室及其他房屋附属设施）与房屋为同一不动产单元的，计税依据为承受方应交付的总价款，并适用与房屋相同的税率；房屋附属设施与房屋为不同不动产单元的，计税依据为转移合同确定的成交价格，并按当地确定的适用税率计税。
根据《不动产登记暂行条例》及其实施细则规定，不动产单元是指权属界线封闭且具有独立使用价值的空间，且不动产单元具有唯一编码。
5.已装修房屋的计税依据
承受已装修房屋的，应将包括装修费用在内的费用计入承受方应交付的总价款。
6.土地使用权房屋互换计税依据
土地使用权互换、房屋互换，互换价格相等的，互换双方计税依据为零；互换价格不相等的，以其差额为计税依据，由支付差额的一方缴纳契税。
【案例 3-4】 2023 年 5 月， A企业将自有仓库与B企业的仓库互换， A企业的仓库不含税销售价格为 200 万元， B企业的仓库不含税销售价格为 160 万元。则自然人B为契税的纳税人， B申报契税的计税依据= 200-160 = 40 （万元）。
7.核定计税依据
（1）纳税人申报的成交价格、互换价格差额明显偏低且无正当理由的，由税务机关依照《中华人民共和国税收征收管理法》（以下简称《税收征管法》）的规定核定。
（2）税务机关依法核定计税价格，应参照市场价格，采用房地产价格评估等方法合理确定。
应纳税额的计算公式为：
应纳税额=计税依据×适用税率
【案例 3-5】 居民甲有两套住房，将一套出售给居民乙，成交价格为 100000 元；将另一套两室住房与居民丙交换成两处一室住房，并支付换房差价款 40000 元。请计算甲、乙、丙相关行为应缴纳的契税。（假定税率为 3%，所有金额均不含增值税）
（1）甲应缴纳契税= 40000×3%= 1200 （元）
（2）乙应缴纳契税= 100000×3%= 3000 （元）
（3）丙不缴纳契税
【案例 3-6】 甲某是个人独资企业业主，2022 年 1 月将价值 60 万元的自有房产作股投入独资企业作为经营场所；3 月以 200 万元的价格购入一处房产；甲某以上交易应缴纳多少契税？（契税税率为 4%，上述金额均不含增值税）
（1）以自有房产作股投入本人独资经营企业，不缴纳契税。
（2）土地使用权出售、房屋买卖，其计税依据为权属转移合同确定的成交价格，计税依据不含增值税。因此甲某 3 月购买房产应缴纳契税= 200×4%= 8 （万元）。
（3）甲某以上交易合计应缴纳契税= 0+8 = 8 （万元）
1.法定减免
根据《契税法》、《财政部 税务总局关于贯彻实施契税法若干事项执行口径的公告》（财政部 税务总局公告 2021 年第 23 号）规定，有下列情形之一的，免征契税：
（1）国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋权属用于办公、教学、医疗、科研、军事设施。
享受契税免税优惠的土地、房屋用途具体如下：
用于办公的，限于办公室（楼）以及其他直接用于办公的土地、房屋。
用于医疗的，限于门诊部以及其他直接用于医疗的土地、房屋。
用于教学的，限于教室（教学楼）以及其他直接用于教学的土地、房屋。
用于科研的，限于科学试验的场所以及其他直接用于科研的土地、房屋。
用于军事设施的，限于直接用于《中华人民共和国军事设施保护法》规定的军事设施的土地、房屋。
（2）非营利性的学校、医疗机构、社会福利机构承受土地、房屋权属用于办公、教学、医疗、科研、养老、救助。
享受契税免税优惠的非营利性的学校、医疗机构、社会福利机构，限于上述三类单位中依法登记为事业单位、社会团体、基金会、社会服务机构等的非营利法人和非营利组织。
学校的具体范围为经县级以上人民政府或者其教育行政部门批准成立的大学、中学、小学、幼儿园，实施学历教育的职业教育学校、特殊教育学校、专门学校，以及经省级人民政府或者其人力资源社会保障行政部门批准成立的技工院校。
医疗机构的具体范围为经县级以上人民政府卫生健康行政部门批准或者备案设立的医疗机构。
社会福利机构的具体范围为依法登记的养老服务机构、残疾人服务机构、儿童福利机构、救助管理机构、未成年人救助保护机构。
用于养老的，限于直接用于为老年人提供养护、康复、托管等服务的土地、房屋。
用于救助的，限于直接为残疾人、未成年人、生活无着的流浪乞讨人员提供养护、康复、托管等服务的土地、房屋。
（3）承受荒山、荒地、荒滩土地使用权用于农、林、牧、渔业生产。
（4）婚姻关系存续期间夫妻之间变更土地、房屋权属。
（5）法定继承人通过继承承受土地、房屋权属。
（6）依照法律规定应当予以免税的外国驻华使馆、领事馆和国际组织驻华代表机构承受土地、房屋权属。
2.授权减免
省、自治区、直辖市可以决定对下列情形免征或者减征契税：
（1）因土地、房屋被县级以上人民政府征收、征用，重新承受土地、房屋权属。
（2）因不可抗力灭失住房，重新承受住房权属。
免征或者减征契税的具体办法，由省、自治区、直辖市人民政府提出，报同级人民代表大会常务委员会决定，并报全国人民代表大会常务委员会和国务院备案。
1.售后回租等有关契税政策
根据《财政部 国家税务总局关于企业以售后回租方式进行融资等有关契税政策的通知》（财税〔2012〕82 号）规定：
（1）对金融租赁公司开展售后回租业务，承受承租人房屋、土地权属的，照章征税。对售后回租合同期满，承租人回购原房屋、土地权属的，免征契税。
（2）个体工商户的经营者将其个人名下的房屋、土地权属转移至个体工商户名下，或个体工商户将其名下的房屋、土地权属转回原经营者个人名下，免征契税。
（3）合伙企业的合伙人将其名下的房屋、土地权属转移至合伙企业名下，或合伙企业将其名下的房屋、土地权属转回原合伙人名下，免征契税。
【案例 3-7】 A房地产公司为融资需要，将自有写字楼销售给B金融租赁公司，销售款 15000 万元，然后租回继续由A公司使用，每年支付租金 1800 万元，10 年后该写字楼产权由A公司以 1 元购回。以上业务应如何缴纳契税？（契税税率为 3%，上述金额均不含增值税）
由于B金融租赁公司实际承受了产权，因此B公司应缴纳契税税额= 15000 ×3%= 450 （万元）。10 年后A公司购回时免征契税。
2.公租房
根据《财政部 税务总局关于公共租赁住房税收优惠政策的公告》（财政部 税务总局公告 2019 年第 61 号）、《财政部 税务总局关于延长部分税收优惠政策执行期限的公告》（财政部 税务总局公告 2021 年第 6 号）、《财政部 税务总局关于继续实施公共租赁住房税收优惠政策的公告》（财政部 税务总局公告 2023 年第 33 号）规定，自2019 年 1 月 1 日至 2025 年 12 月 31 日，对公租房经营管理单位购买住房作为公租房，免征契税。
公租房是指纳入省、自治区、直辖市、计划单列市人民政府及新疆生产建设兵团批准的公租房发展规划和年度计划，或者市、县人民政府批准建设（筹集），并按照《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》（建保〔2010〕87 号）和市、县人民政府制定的具体管理办法进行管理的公租房。
3.棚户区改造安置房
根据《财政部 国家税务总局关于棚户区改造有关税收政策的通知》（财税〔2013〕101 号）规定，棚户区改造相关税收政策规定如下：
（1）对经营管理单位回购已分配的改造安置住房继续作为改造安置房源的，免征契税。
（2）个人首次购买 90 平方米以下改造安置住房，按 1%的税率计征契税；购买超过 90 平方米，但符合普通住房标准的改造安置住房，按法定税率减半计征契税。
（3）个人因房屋被征收而取得货币补偿并用于购买改造安置住房，或因房屋被征收而进行房屋产权调换并取得改造安置住房，按有关规定减免契税。
改造安置住房是指相关部门和单位与棚户区被征收人签订的房屋征收（拆迁）补偿协议或棚户区改造合同（协议）中明确用于安置被征收人的住房或通过改建、扩建、翻建等方式实施改造的住房。
4.社区家庭服务
根据《财政部 税务总局发展改革委民政部 商务部 卫生健康委关于养老、托育、家政等社区家庭服务业税费优惠政策的公告》（财政部公告 2019 年第 76 号）规定，自 2019 年 6 月 1 日起至 2025 年 12 月 31 日，为社区提供养老、托育、家政等服务的机构，承受房屋、土地用于提供社区养老、托育、家政服务的，免征契税。
社区是指聚居在一定地域范围内的人们所组成的社会生活共同体，包括城市社区和农村社区。
为社区提供养老服务的机构，是指在社区依托固定场所设施，采取全托、日托、上门等方式，为社区居民提供养老服务的企业、事业单位和社会组织。社区养老服务是指为老年人提供的生活照料、康复护理、助餐助行、紧急救援、精神慰藉等服务。
为社区提供托育服务的机构，是指在社区依托固定场所设施，采取全日托、半日托、计时托、临时托等方式，为社区居民提供托育服务的企业、事业单位和社会组织。社区托育服务是指为 3 周岁（含）以下婴幼儿提供的照料、看护、膳食、保育等服务。
为社区提供家政服务的机构，是指以家庭为服务对象，为社区居民提供家政服务的企业、事业单位和社会组织。社区家政服务是指进入家庭成员住所或医疗机构为孕产妇、婴幼儿、老人、病人、残疾人提供的照护服务，以及进入家庭成员住所提供的保洁、烹饪等服务。
5.农村饮水安全工程
根据《财政部 税务总局关于继续实行农村饮水安全工程税收优惠政策的公告》（财政部 税务总局公告 2019 年第 67 号）、《财政部 税务总局关于延长部分税收优惠政策执行期限的公告》（财政部 税务总局公告 2021 年第 6 号）和《财政部 税务总局关于继续实施农村饮水安全工程税收优惠政策的公告》（财政部 税务总局公告 2023年第 58 号）规定，自 2019 年 1 月 1 日至 2027 年 12 月 31 日，对饮水工程运营管理单位为建设饮水工程而承受土地使用权，免征契税。
对于既向城镇居民供水，又向农村居民供水的饮水工程运营管理单位[负责饮水工程运营管理的自来水公司、供水公司、供水（总）站（厂、中心）、村集体、农民用水合作组织等单位]，涉及应征契税的，依据向农村居民供水量占总供水量的比例免征契税。
6.根据《财政部 税务总局关于契税法实施后有关优惠政策衔接问题的公告》（财政部 税务总局公告 2021 年第 29 号）规定：
（1）夫妻因离婚分割共同财产发生土地、房屋权属变更的，免征契税。
（2）城镇职工按规定第一次购买公有住房的，免征契税。
公有制单位为解决职工住房而采取集资建房方式建成的普通住房或由单位购买的普通商品住房，经县级以上地方人民政府房改部门批准、按照国家房改政策出售给本单位职工的，如属职工首次购买住房，比照公有住房免征契税。
已购公有住房经补缴土地出让价款成为完全产权住房的，免征契税。
（3）外国银行分行按照《中华人民共和国外资银行管理条例》等相关规定改制为外商独资银行（或其分行），改制后的外商独资银行（或其分行）承受原外国银行分行的房屋权属的，免征契税。
7.军建离退休干部住房移交地方政府管理
根据《财政部 国家税务总局关于免征军建离退休干部住房移交地方政府管理所涉及契税的通知》（财税字〔2000〕176 号）规定，军建离退休干部住房移交地方政府管理是军队离退休干部住房保障和管理方式的调整，是军队住房制度改革的重要措施之一。为配合国务院、中央军委决策的顺利实施，免征军建离退休干部住房及附属用房移交地方政府管理所涉及的契税。
8.中国信达等 4 家金融资产管理公司
根据《财政部 国家税务总局关于中国信达等 4 家金融资产管理公司税收政策问题的通知》（财税〔2001〕10 号）规定，对信达、华融、长城和东方资产管理公司接受相关国有银行的不良债权，借款方以土地使用权、房屋所有权抵充贷款本息的，免征承受土地使用权、房屋所有权应缴纳的契税。
9.被撤销金融机构
根据《财政部 国家税务总局关于被撤销金融机构有关税收政策问题的通知》（财税〔2003〕141 号）规定，对被撤销金融机构在清算过程中催收债权时，接收债务方土地使用权、房屋所有权所发生的权属转移免征契税。
10.东方资产管理公司处置港澳国际（集团）有限公司资产政策
根据《财政部 国家税务总局关于中国东方资产管理公司处置港澳国际（集团）有限公司有关资产税收政策问题的通知》（财税〔2003〕212 号）规定：
（1）对东方资产管理公司接收港澳国际（集团）有限公司的房地产以抵偿债务的，免征东方资产管理公司承受房屋所有权、土地使用权应缴纳的契税。
（2）对港澳国际（集团）内地公司在清算期间催收债权时，免征接收房屋所有权、土地使用权应缴纳的契税。
（3）对港澳国际（集团）香港公司清算期间在中国境内催收债权时，免征接收房屋所有权、土地使用权应缴纳的契税。
11.青藏铁路公司及其所属单位
根据《财政部 国家税务总局关于青藏铁路公司运营期间有关税收等政策问题的通知》（财税〔2007〕11 号）规定，对青藏铁路公司及其所属单位承受土地、房屋权属用于办公及运输主业的，免征契税；对于因其他用途承受的土地、房屋权属，应照章征收契税。
12.经济适用住房
根据《财政部 国家税务总局关于廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税〔2008〕24 号）规定，经济适用住房经营管理单位回购经济适用住房继续作为经济适用住房房源的，免征契税。对个人购买经济适用住房，在法定税率基础上减半征收契税。
13.支持农村集体产权
根据《财政部 税务总局关于支持农村集体产权制度改革有关税收政策的通知》（财税〔2017〕55 号）规定，对进行股份合作制改革后的农村集体经济组织承受原集体经济组织的土地、房屋权属，免征契税。
对农村集体经济组织以及代行集体经济组织职能的村民委员会、村民小组进行清产核资收回集体资产而承受土地、房屋权属，免征契税。
14.易地扶贫搬迁
根据《财政部 国家税务总局关于易地扶贫搬迁税收优惠政策的通知》（财税〔2018〕135 号）、《财政部 税务总局关于延长部分税收优惠政策执行期限的公告》（财政部 税务总局公告 2021 年第 6 号）规定，自 2018 年 1 月 1 日至 2025 年 12 月 31日，以下易地扶贫搬迁情况免征契税：
（1）对易地扶贫搬迁贫困人口按规定取得的安置住房，免征契税。
（2）对易地扶贫搬迁项目实施主体（简称项目实施主体）取得用于建设安置住房的土地，免征契税。
（3）在商品住房等开发项目中配套建设安置住房的，按安置住房建筑面积占总建筑面积的比例，计算应予免征的安置住房用地相关的契税。
（4）对项目实施主体购买商品住房或者回购保障性住房作为安置住房房源的，免征契税。
易地扶贫搬迁项目、项目实施主体、易地扶贫搬迁贫困人口、相关安置住房等信息由易地扶贫搬迁工作主管部门确定。县级易地扶贫搬迁工作主管部门应当将上述信息及时提供给同级税务部门。
15.企、事业单位改制重组的契税政策
根据《财政部 税务总局关于继续执行企业、事业单位改制重组有关契税政策的公告》（财政部 税务总局公告 2021 年第 17 号）和《财政部 税务总局关于继续实施企业、事业单位改制重组有关契税政策的公告》（财政部 税务总局公告 2023 年第 49号）规定，自 2021 年 1 月 1 日起至 2027 年 12 月 31 日，企业、事业单位在改制重组过程中，符合以下规定但已缴纳契税的，可申请退税；涉及的契税尚未处理且符合规定的，可按下列执行。
（1）企业改制。企业按照《中华人民共和国公司法》有关规定整体改制，包括非公司制企业改制为有限责任公司或股份有限公司，有限责任公司变更为股份有限公司，股份有限公司变更为有限责任公司，原企业投资主体存续并在改制（变更）后的公司中所持股权（股份）比例超过 75%，且改制（变更）后公司承继原企业权利、义务的，对改制（变更）后公司承受原企业土地、房屋权属，免征契税。
（2）事业单位改制。事业单位按照国家有关规定改制为企业，原投资主体存续并在改制后企业中出资（股权、股份）比例超过 50%的，对改制后企业承受原事业单位土地、房屋权属，免征契税。
（3）公司合并。两个或两个以上的公司，依照法律规定、合同约定，合并为一个公司，且原投资主体存续的，对合并后公司承受原合并各方土地、房屋权属，免征契税。
（4）公司分立。公司依照法律规定、合同约定分立为两个或两个以上与原公司投资主体相同的公司，对分立后公司承受原公司土地、房屋权属，免征契税。
（5）企业破产。企业依照有关法律法规规定实施破产，债权人（包括破产企业职工）承受破产企业抵偿债务的土地、房屋权属，免征契税；对非债权人承受破产企业土地、房屋权属，凡按照《中华人民共和国劳动法》等国家有关法律法规政策妥善安置原企业全部职工规定，与原企业全部职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同的，对其承受所购企业土地、房屋权属，免征契税；与原企业超过 30%的职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同的，减半征收契税。
（6）资产划转。对承受县级以上人民政府或国有资产管理部门按规定进行行政性调整、划转国有土地、房屋权属的单位，免征契税。
同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的划转，包括母公司与其全资子公司之间，同一公司所属全资子公司之间，同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的划转，免征契税。
母公司以土地、房屋权属向其全资子公司增资，视同划转，免征契税。
【案例 3-8】 A公司为国有独资公司， A公司持有B公司 100%股权。 A公司位于C市， B公司位于D市。2023 年，为便于属地化日常管理，优化资产配置，提高资产使用效率，经报上级决策机构批准， A公司决定将其持有的位于D市的一幢物业单元无偿划转至B公司。 B公司作为物业单元的承受方免征契税。
（7）债权转股权。经国务院批准实施债权转股权的企业，对债权转股权后新设立的公司承受原企业的土地、房屋权属，免征契税。
（8）划拨用地出让或作价出资。以出让方式或国家作价出资（入股）方式承受原改制重组企业、事业单位划拨用地的，不属上述规定的免税范围，对承受方应按规定征收契税。
（9）公司股权（股份）转让。在股权（股份）转让中，单位、个人承受公司股权（股份），公司土地、房屋权属不发生转移，不征收契税。
上述规定所称企业、公司，是指依照我国有关法律法规设立并在中国境内注册的企业、公司。所称投资主体存续，是指原改制重组企业、事业单位的出资人必须存在于改制重组后的企业，出资人的出资比例可以发生变动。所称投资主体相同，是指公司分立前后出资人不发生变动，出资人的出资比例可以发生变动。
1.契税的纳税义务发生时间为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当日，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当日。具有土地、房屋权属转移合同性质的凭证包括契约、协议、合约、单据、确认书以及其他凭证。
2.因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书或者监察机关出具的监察文书等发生土地、房屋权属转移的，纳税义务发生时间为法律文书等生效当日。
3.因改变土地、房屋用途等情形应当缴纳已经减征、免征契税的，纳税义务发生时间为改变有关土地、房屋用途等情形的当日。
4.因改变土地性质、容积率等土地使用条件需补缴土地出让价款，应当缴纳契税的，纳税义务发生时间为改变土地使用条件当日。
纳税人应当在依法办理土地、房屋权属登记手续前申报缴纳契税。
按规定不再需要办理土地、房屋权属登记的，纳税人应自纳税义务发生之日起90 日内申报缴纳契税。
【案例 3-9】 某房地产公司在开发完工进行验收时，容积率超过规划要求，相关部门给予房地产公司补交土地出让金及罚款的处罚，则契税应该如何缴纳？纳税义务时间是什么时候？
该公司应根据补缴的土地出让价款为计税依据，自改变土地使用条件的当日开始计算应纳税额，并且自纳税义务发生之日起 90 日内向不动产所在地税务部门申报缴纳契税。
1.契税由土地、房屋所在地的税务机关依照《契税法》和《税收征管法》的规定征收管理。
2.契税申报以不动产单元为基本单位。
根据《不动产登记暂行条例》及其实施细则规定，不动产单元是指权属界线封闭且具有独立使用价值的空间，且不动产单元具有唯一编码。
3.契税纳税人依法纳税申报时，应填报《财产和行为税税源明细表》（《契税税源明细表》部分），并根据具体情形提交下列资料：
（1）纳税人身份证件；
纳税人身份证件是指：单位纳税人为营业执照，或者统一社会信用代码证书或者其他有效登记证书；个人纳税人中，自然人为居民身份证，或者居民户口簿或者入境的身份证件，个体工商户为营业执照。
（2）土地、房屋权属转移合同或其他具有土地、房屋权属转移合同性质的凭证；
（3）交付经济利益方式转移土地、房屋权属的，提交土地、房屋权属转移相关价款支付凭证，其中，土地使用权出让为财政票据，土地使用权出售、互换和房屋买卖、互换为增值税发票；
（4）因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书或者监察机关出具的监察文书等因素发生土地、房屋权属转移的，提交生效法律文书或监察文书等。符合减免税条件的，应按规定附送有关资料或将资料留存备查。
4.根据人民法院、仲裁委员会的生效法律文书发生土地、房屋权属转移，纳税人不能取得销售不动产发票的，可持人民法院执行裁定书原件及相关材料办理契税纳税申报，税务机关应予受理。
5.购买新建商品房的纳税人在办理契税纳税申报时，由于销售新建商品房的房地产开发企业已办理注销税务登记或者被税务机关列为非正常户等原因，致使纳税人不能取得销售不动产发票的，税务机关在核实有关情况后应予受理。
1.纳税人办理纳税事宜后，税务机关应当开具契税完税凭证。纳税人办理土地、房屋权属登记，不动产登记机构应当查验契税完税、减免税凭证或者有关信息。未按照规定缴纳契税的，不动产登记机构不予办理土地、房屋权属登记。
2.不动产登记机构在办理土地、房屋权属登记时，应当依法查验土地、房屋的契税完税、减免税、不征税等涉税凭证或者有关信息。
3.税务机关在契税足额入库或办理免税（不征税）手续后，应通过契税的税收缴款书、税收完税凭证或契税信息联系单（以下简称联系单）等，将完税或免税（不征税）信息传递给不动产登记机构。能够通过信息共享即时传递信息的，税务机关可不再向不动产登记机构提供完税凭证或开具联系单。
1.税务机关应当与相关部门建立契税涉税信息共享和工作配合机制。自然资源、住房和城乡建设、民政、公安等相关部门应当及时向税务机关提供与转移土地、房屋权属有关的信息，协助税务机关加强契税征收管理。税务机关及其工作人员对税收征收管理过程中知悉的纳税人的个人信息，应当依法予以保密，不得泄露或者非法向他人提供。
具体转移土地、房屋权属有关的信息包括：自然资源部门的土地出让、转让、征收补偿、不动产权属登记等信息，住房城乡建设部门的房屋交易等信息，民政部门的婚姻登记、社会组织登记等信息，公安部门的户籍人口基本信息。
2.纳税人、税务机关及其工作人员违反《契税法》规定的，依照《税收征管法》和有关法律法规的规定追究法律责任。
3.税务机关及其工作人员对税收征管过程中知悉的个人的身份信息、婚姻登记信息、不动产权属登记信息、纳税申报信息及其他商业秘密和个人隐私，应当依法予以保密，不得泄露或者非法向他人提供。纳税人的税收违法行为信息不属于保密信息范围，税务机关可依法处理。
4.各地税务机关应与当地房地产管理部门加强协作，采用不动产登记、交易和缴税一窗受理等模式，持续优化契税申报缴纳流程，共同做好契税征收与房地产管理衔接工作。
1.在依法办理土地、房屋权属登记前，权属转移合同、权属转移合同性质凭证不生效、无效、被撤销或者被解除的，纳税人可以向税务机关申请退还已缴纳的税款，税务机关应当依法办理。
2.纳税人缴纳契税后发生下列情形，可依照有关法律法规申请退税：
（1）因人民法院判决或者仲裁委员会裁决导致土地、房屋权属转移行为无效、被撤销或者被解除，且土地、房屋权属变更至原权利人的；
（2）在出让土地使用权交付时，因容积率调整或实际交付面积小于合同约定面积需退还土地出让价款的；
（3）在新建商品房交付时，因实际交付面积小于合同约定面积需返还房价款的。
3.纳税人根据《契税法》以及《财政部 税务总局关于贯彻契税法若干事项执行口径的公告》（财政部 税务总局公告 2021 年第 23 号）、《国家税务总局关于契税纳税服务与征收管理若干事项的公告》（国家税务总局公告 2021 年第 25 号）规定向税务机关申请退还已缴纳契税的，应提供纳税人身份证件，完税凭证复印件，并根据不同情形提交相关资料：
（1）在依法办理土地、房屋权属登记前，权属转移合同或合同性质凭证不生效、无效、被撤销或者被解除的，提交合同或合同性质凭证不生效、无效、被撤销或者被解除的证明材料；
（2）因人民法院判决或者仲裁委员会裁决导致土地、房屋权属转移行为无效、被撤销或者被解除，且土地、房屋权属变更至原权利人的，提交人民法院、仲裁委员会的生效法律文书；
（3）在出让土地使用权交付时，因容积率调整或实际交付面积小于合同约定面积需退还土地出让价款的，提交补充合同（协议）和退款凭证；
（4）在新建商品房交付时，因实际交付面积小于合同约定面积需返还房价款的，提交补充合同（协议）和退款凭证。
税务机关收取纳税人退税资料后，应向不动产登记机构核实有关土地、房屋权属登记情况。核实后符合条件的即时受理，不符合条件的一次性告知应补正资料或不予受理原因。