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区位是指事物所处的位置、场所，在空间上的定位或布局。区位理论是关于人类活动的空间分布及其空间中相互关系的学说。具体而言，区位理论强调自然界的各种地理要素和人类经济社会活动之间的相互联系和相互作用，并在空间位置上反映出来。一直以来，区位理论都是研究土地资源空间配置、产业结构空间布局及优化、城镇体系布局，以及人类空间经济行为分析的基础理论。
根据经济活动的内容不同，区位理论包含农业区位理论、工业区位理论、商业区位理论等。具体来看，德国经济学家冯·杜能在《孤立国与农业和国民经济的关系》中首先提出了农业区位理论，认为农业布局和经营方式不仅取决于自然条件，而且受农业活动配置点的制约和影响；德国经济学家阿尔弗雷德·韦伯创立了工业区位理论，认为工业企业选址受交通运输、劳动力、集聚度等因素影响；德国地理学家克里斯·泰勒提出了“中心地理论”，分析了城市中区位与产业发展之间的关系；德国经济学家廖什将市场规模与需求结构纳入分析框架，进一步丰富了区位理论。杜能的农业区位理论、韦伯的工业区位理论和克里斯塔勒与廖什的中心地理论构成了西方古典区位理论的基石，尤其是工业区位理论，是指导工业企业选址的重要理论依据。
依据区位理论，一方面，不同类型企业选择和城市规划布局需要根据区位条件进行调整。例如，对于劳动系数大的企业，在选址时应该更加倾向于劳动力成本更低的区位，使劳动力节约的成本大于因为运输增加的成本，这样可以尽量减小产品的生产成本；而对于劳动系数较小的企业，在选址时应该更加倾向于劳动力成本更低的区位，使运输节约的成本大于因为劳动力増加的成本。另一方面，当工业企业在城市特定区位上的利润低于所在行业的平均水平时，会做出市场退出或区位调整的战略决策。区位理论关注土地、劳动力、运输费用等经济要素对企业区位变迁及其用地调整的影响，能够解释城市中心区低效工业用地退出的内在动力。
此外，不同区位地租不同，各类要素趋向集聚于城市中心区域，城市中心区地租地价高企。由于中心区域地租地价较高，商业、住宅、服务业、金融保险业、高新技术产业、重工业等各类产业用地会根据单位产出效率选择合适的区位，使城市呈现产业集聚和功能分区，具有明显的区位特征。图2-1显示了产业分布与城市用地格局关系，区位地租影响下的产业集聚促使不同空间位置的用地格局发生变化，城市中心区低效工业用地将会加速退出。
在冯·诺依曼将博弈论系统地应用于经济领域之后，大量的学者对博弈理论展开了研究，逐渐成为主流经济学的一部分，并逐渐渗透到政治学、社会学等领域，成为社会科学研究范式中的一种重要工具。
图2-1 产业分布与城市用地格局
在我国，博弈论又被称为对策论，基于理性经济人追求自身利益的假设，主要研究某一经济主体的决策受到其他经济主体决策的影响，以及该经济主体的相应决策反过来影响其他主体选择时的决策问题和均衡问题，即当竞争结果依赖于所有参与者的行为时，每个局中人都力图预测其他参与者的可能抉择，以确定自己的最佳决策。
博弈理论是一种研究个体之间相互合作与冲突的理论，它为分析城市中心区低效工业用地退出过程中的不同利益主体提供了理论依据。一个基本博弈结构中包括局中人（player）、战略空间（strategy space）和支付结构（pay off structure）。在每一个博弈的局中，局中人之间的利益相互制约和相互牵连。在城市中心区低效工业用地退出过程中，中央政府、地方政府、原用地企业、新用地企业、公众等不同利益群体之间展开博弈，使谈判、协调、合作过程变得非常复杂。博弈论的核心在于均衡，在于各个决策主体的利益均达到最大时的决策状态，城市中心区低效工业用地退出的难点在于平衡各利益相关者之间的权益。
由于城市土地利用主体的多样化、各自利益偏好的差异性，以及满足需求所需资源的稀缺性和有限性等特征，导致在多元利益的整合、利益的分配和再分配中存在着复杂的主题冲突和矛盾，纵使政府有意对企业用地进行调整，部分城市低效工业用地依然会面临着难以“退出”的制度困境。各利益相关者分别掌握一系列的资本要素与权力工具，构成各自参与谈判的筹码，与其他利益主体进行博弈，实现自身利益最大化。所以，分析低效工业用地退出过程中不同主体的利益诉求，寻找各利益主体间的利益契合点和利益整合机制，这也是低效工业用地退出能否顺利进行的关键所在。
传统经济学一直以“理性经济人”为假设，没有根据现实人的特点分析人的行为和动机，而是通过构建数学模型来分析假定为完美的人类行为。但现实中，行为人并非完全理性，其在获取决策所需全部信息以及处理信息的能力上往往存在局限。因此，以卡尼曼和特维斯基为代表的行为经济学家抓住经济学中最核心的选择问题，通过在传统的博弈论模型中引入行为因素，如公平、互惠等偏好，构建行为经济学模型。行为经济学理论借鉴心理学关于人的行为研究，假设人是非理性的，在传统的博弈论模型中引入行为因素，如公平、互惠等偏好，不同的心理活动特征影响人的决策模式，表现出不同的行为特征，形成现代行为经济学模型。
行为经济学理论认为，人的行为并未完全理性，其行为和决策受心理影响，决策程序、情景、过程、心理、环境、其他主体的决策和行为等都会影响主体的心理活动，从而影响其行为和决策。行为经济学理论对土地利用具有重要的指导意义，它表明企业在土地利用中是有限理性的，土地利用和退出等活动受外部环境、其他企业行为、民众等不同主体的影响，具有传染效应，如何从微观层面激发和促使企业提高土地利用效率，不仅要从经济层面分析，还要考虑其心理活动。
在原用地企业与新用地企业、企业与政府的博弈中，行为经济学理论是分析低效工业用地退出的重要理论基础和有力工具。地方政府、企业、个人作为独立的行为主体，往往以追求自身政治利益和经济利益最大化为目标。因此，在低效工业用地退出实施的具体过程中，各行为主体可能并不完全理性，结合心理学及行为科学研究成果的前景理论分析地方政府的实际行为过程，能够帮助解决退出过程中存在的一系列难以解决的问题，例如政府意志占主导、企业配合意愿不强、谈判难以达成一致等。有效甄别城市中心区低效工业用地退出过程中的利益相关者，根据不同主体的行为特征和心理特征，分析不同主体的利益取向和行为动机，构建合理的利益还原机制，能有效促进低效工业用地退出。
与追求经济效益为主的传统发展模式截然不同，可持续发展理论既重视经济发展及其政策研究，还关注经济发展与人口、资源和环境间的协调性。1972年，在斯德哥尔摩召开的世界环境与发展大会通过了《人类环境宣言》，提出了拯救地球环境，即保护地球使其不仅成为当代人类生活的场所，而且也适合将来子孙后代的居住。1987年，世界环境与发展委员会对可持续发展给出了定义：“可持续发展是指既满足当代人的需要，又不损害满足后代人需要的能力的发展。”1992年，联合国“环境与发展”大会通过了《里约热内卢环境与发展宣言》《21世纪议程》等文件，标志着可持续发展从理论走向实践。
可持续发展理论是对以经济为核心的发展观的变革，是对以满足人的基本需求为核心的发展观的完善。具体来看，可持续发展是对资源实行最优利用基础上的发展，是全民、全国乃至全球的共同发展，是包括了经济、政治、文化、生态的发展，是强调系统内部的持续能力、区域间的公正性以及生态环境保护的发展。当前，随着人类生产活动而产生的污染排放和资源消耗不可避免，在生态可持续方面，良好的生态环境和资源的持续利用需要人类更加重视。
依据可持续发展理论，促使低效工业用地退出对于那些质量差、效益低的产业是一种有效的限制和制约，同时为优质、高效，具有合理、持续、健康发展条件的绿色产业、环保产业、保健产业、节能产业、战略性新兴产业等提供了更好的发展空间，使传统的经济增长模式逐步向可持续发展模式过渡。伴随着城镇化和工业化的迅速推进，土地的供需矛盾日益加剧，城市低效工业用地不仅是对资源的严重浪费，并且对于区域环境、交通等各方面因素造成不利影响，违背了可持续发展的原则。所以，强调土地资源自身的高效持续利用以及与其他资源相协调，才能达到资源可持续利用的目的。
此外，工业用地利用不仅要考虑经济效益，也要考虑社会效益、环境效益，构建低效工业用地的退出机制是实现土地资源可持续利用的具体方法和平台，必须坚持可持续发展原则，充分考虑区域内的社会、经济、生态三者的协调，进而实现经济效益、社会效益和生态效益三者的统一。通过低效工业用地的退出，能提高城市工业用地利用效率，优化城市中心区土地利用结构，完善城市功能配套，改善人居环境。