第三节
研究内容和研究方法

一 研究内容

本项目着重研究了六个方面的问题：

（一）城市中心区工业用地利用的效率评价

一方面，基于统计数据，从宏观层面评价中国城市工业用地利用效率的总体状况，结合城市工业用地与经济发展之间的互动关系，从极化视角考察城市工业用地利用效率的时空变化特征和空间极化格局。另一方面，以宗地为评价单元，对工业企业用地情况进行遥感影像分析，提取各类用地数据，结合企业调研数据，构建包括土地投入、土地产出、土地利用强度、土地利用结构的评价指标体系，从微观层面评价城市工业用地利用效率。

（二）城市中心区低效工业用地退出的模式对比

一方面，通过案例分析，找出不同类型低效工业用地的退出模式，总结城市中心区低效工业用地退出的总体特征，分析各类退出模式的治理结构、治理目标、治理主体、运行制度环境及面临的现实障碍。另一方面，比较美国、日本、英国、德国等国家和中国北京、上海、广州、南京等地区低效工业用地退出实践情况，辨析低效工业用地退出与经济发展阶段、产业结构的关系，总结典型地区的实施成效及经验。

（三）城市中心区低效工业用地退出的政策演进

对低效工业用地退出政策文本进行梳理，分析低效工业用地退出政策的颁布部门、发布年度和政策性质，厘清我国城市低效工业用地退出政策的发展历程。从政策工具视角出发，采用内容分析法和统计分析法，对国家和省级层面政策文本进行分类、编码和频数分析，找出相关政策制定和执行中存在的问题，提出城市中心区低效工业用地退出政策的改进方向。

（四）城市中心区低效工业用地退出的主体博弈

首先，甄别城市中心区低效工业用地退出的利益主体，结合典型案例和实地调研，分析中央政府、地方政府、原用地企业、新用地企业、社会组织、民众等参与主体在低效工业用地退出过程中的利益取向、参与形式和参与程度。然后，基于博弈理论，构建三方博弈、多重博弈和动态博弈等模型，分析不同主体的行为策略、协作关系及其低效工业用地退出的影响。

（五）城市中心区低效工业用地退出的效果测度

首先，基于统计数据，采用空间自相关分析、核密度分析和区位熵等方法，找出研究区工业用地的时空分布特征和行业特征。然后，运用系统动力学原理，构建包括经济子系统、社会子系统、环境子系统等的城市中心区低效工业用地退出系统动力学模型，分析低效工业用地退出的系统结构、因果关系和具体路径。在此基础上，构建包括工业用地发展度、工业用地转型度、工业用地就业度、发展条件支撑度、环境污染控制度等5个维度的评价指标体系，对城市中心区低效工业用地退出效果进行测度。

（六）城市中心区低效工业用地退出的机制构建

在重构城市中心区低效工业用地退出价值体系的基础上，结合我国实际情况，构建一套“1+3+ N ”（一条总体思路+三大驱动系统+若干关键环节）城市中心区低效工业用地退出决策管理机制，以政府引导、市场促进、公众助推、利益共享为总体思路，建立约束、激励、监管相结合的驱动系统，从规划、监管、收益分配等关键节点提出保障措施和政策建议。

二 研究方法

本课题采用文献研究法分析国内外有关低效工业用地退出相关领域的研究现状，采用实地调研和案例分析等方法分析城市中心区低效工业用地的退出模式，采用归纳总结法分析退出机制的优化策略。除此之外，运用具体方法如下：

（一）城市中心区工业用地利用效率评价的研究方法

一方面，基于统计数据，采用DEA模型评价中国城市工业用地利用效率；借助Max DEA 6.0和ArcGIS软件进行城市工业用地利用效率值计算与可视化表达；采用核密度估计方法，借助Stata 14.0软件分析城市工业用地利用效率差异的时变特征；选取Esteban-Ray指数测度城市工业用地利用效率的空间极化格局。另一方面，基于遥感影像识别的用地数据和工业企业调研数据，以宗地为评价单元，构建包括土地投入、土地产出、土地利用强度、土地利用结构的评价指标体系，采用层次分析法（AHP）和熵值法相结合的综合集成赋权法，从微观层面评价城市工业宗地利用效率。

（二）城市中心区低效工业用地退出政策演进的研究方法

从政策工具视角出发，以1995—2019年为时间区间，在北大法宝数据库搜索和筛选180篇中央和省级层面有关城市低效工业用地退出的法律、法规、规章和规范性文件，运用内容分析法，按照样本选择、分类定义、编码、频数统计等步骤对政策样本进行文本量化分析。

（三）城市中心区低效工业用地退出主体博弈的研究方法

首先，通过典型案例分析和实地调研访谈，甄别出中央政府、地方政府、原用地企业、新用地企业、社会组织、民众等利益主体。然后，构建Stakeholder平台，建立中央政府与地方政府的静态博弈模型、地方政府与原用地企业的演化博弈模型，以及地方政府、原用地企业及新用地企业的三方博弈模型，运用逆向归纳法和反应函数求解纳什均衡（Nash Equilibrium），分析不同主体的行为策略、协作关系、支付函数及其对低效工业用地退出的影响。

（四）城市中心区低效工业用地退出效果测度的研究方法

首先，基于统计数据，借助GIS技术，综合运用空间自相关分析、核密度分析和区位熵等方法，分析2010—2018年武汉市工业用地转换的时空特征和行业分布特征。其次，根据工业用地行业分布规律，将城市中心区低效工业用地退出系统划分为5个子系统，借助Vensim PLE软件分析各变量之间的因果关系和反馈回路，揭示城市中心区低效工业用地退出的具体路径。最后，构建包括5个维度、17个量化指标的评价指标体系，采用粗糙集和灰色关联综合评价法、核密度估计法，借助Stata 14.0软件和ArcGIS软件，对城市中心区低效工业用地退出效果及其分维度特征进行测度和可视化表达。

结合研究内容和研究方法，本课题的技术路线图如图1-1所示。