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国外关于工业用地利用效率的研究主要体现在工业用地效率的影响机制、工业用地利用效率评价、工业用地集约利用产生的效应等方面。
针对工业用地效率的影响机制，国外研究主要从规划、产权、产业集聚、行业特征、土地市场等方面展开实证。对于不同国家工业用地利用效率影响因素的比较分析，Louw等（2012）通过对荷兰工业园区规划和开发方式研究发现，工业用地的大量供应降低了工业园区的空间生产力，适当减少工业用地供应能够提高工业用地利用效率。Mavrakis等（2015）对希腊地中海城市的研究指出，城市气候变化与工业用地利用强度之间具有相互关系。Vandermeer和Halleux（2017）在对7个国家进行统计分析中发现，土地政策在工业增长和就业方面发挥着关键作用。Zhang 等（2019）指出上海工业用地在减量化政策下能有效降低公共管理成本，改善生态环境。
与此同时，针对中国工业用地效率的影响机制，Li等（2010）以常熟市为例分析了工业发展不同阶段的工业发展、土地利用、覆被变化与环境影响之间的相互作用，指出应加强土地供给政策调控，优化产业布局和土地利用格局。Wu等（2014）研究表明，加强区域规划、建立地区间合作关系、避免地价竞争、实施供地绩效评估等措施多管齐下，能实现工业用地由粗放型向集约型转变。Zheng等（2014）研究了我国工业用地政策的执行情况，认为工业用地制度和调控制度对经济发展具有很强的正向影响。中国东部地区的政策影响大于西部地区，重复的短期土地调控对经济产生了负面影响。因此，在工业中心向中西部转移的过程中，保持稳定、持久的工业用地政策对中国经济的发展具有十分重要的意义。Huang （2016）运用空间面板数据模型，指出地方政府在工业用地供给上存在战略互动关系，工业用地出让和租赁价格受周边城市行为的影响较大。Zhang等（2017）采用博弈论模型分析政府工业用地利用策略，指出地区间应转化思维模式，从竞争转为合作，从而更合理地使用工业用地。Huang等（2017）指出，地方政府干预政策和政企关系对工业用地利用效率具有显著影响。Hui等（2019）采用城市工业用地再配置规划模型，分析了长三角城市群工业用地利用及其对产业结构优化和减排的影响，指出工业用地规模较大的城市应充分重视园区规划，通过产业集聚优化城市产业结构，工业用地规模较小的城市在规划过程中应注意企业决策的异质性。
对于中国工业用地利用效率问题，国际学术界进行了不同尺度（全国、城市群、省域、市域等）、不同角度（区域、行业、企业等）、不同方法的测度，如表1-1所示。Tu等（2014）以杭州市为例分析了中央政府推行工业用地出让政策对闲置土地的影响，认为产业类型、土地租赁年限和土地规模对工业用地的影响大于政策干预。同时提出政府在土地开发过程中，应更多地注重促进一个更加市场化的环境，并进行严格的监管，而不是针对每个行业子类型和工厂的具体情况进行管制。Xie和Wang （2015）采用SBM模型分析了中国六个主要经济区城市工业用地效率的空间差异和工业用地全要素生产率的动态变化，发现大多数城市的工业用地效率低下，具有很大的改善空间，适当提高工业用地价格会对工业用地的利用产生积极影响。Kuang等（2016）认为，中国城市工业用地扩张显著，且区域差异较大，国家发展战略、经济社会因素和区域土地利用政策对土地扩张和区域差异影响显著。Song等（2016）通过构建两部门理论模型，发现发展清洁能源技术能够有效提高工业用地效率。Ye 等（2018）对无锡市工业企业进行问卷调查，采用多元线性回归模型分析中国土地制度和租赁条件对城镇工业用地效率的影响，认为产权不完全的集体土地导致工业企业土地利用效率低下，不同的土地租赁条件对工业用地利用效率也存在影响。Zhao等（2018）从地级市层面利用空间自相关方法分析了中国工业用地利用效率的时空格局，指出中国城市工业用地效率与产业集聚、劳动力集聚、资本集聚和技术集聚呈正相关，其中技术对其他要素具有根本性的影响。Xie等（2018）以长江中游城市群为研究对象分析工业用地效率的动态变化、节约潜力、效率分解及影响因素，认为工业用地利用效率存在显著提高的潜力，工业用地节约潜力呈上升趋势，但技术创新的缺乏阻碍了工业用地技术的推广。Chen等（2018）研究考察了区域产业用地效率的时间特征和省级产业转移的空间特征，同时利用空间德宾模型估计了产业转移对六个产业用地效率的空间效应，发现产业转移对餐饮、轻纺、高科技制造业等产业用地效率的影响不显著。Li 等（2019）以京津冀城市群为例分析了城市工业用地效率与公路交通网络可达性之间的耦合协调关系，指出工业城市的工业用地利用应优先考虑生态和环境问题。Han等（2019）利用地理加权回归模型分析了不同行业的产业集聚对土地利用效率的空间影响，认为产业集聚对土地利用效率的空间影响因地区而异，不同行业对土地利用效率的影响存在差异，产业集聚效应对各细分产业间的利用效率的影响不同。Xie等（2019）评价了中国工业用地全要素绿色利用效率，认为鼓励企业进行研发、增加有效发明创造数量、增加工业企业研发人员数量、推动清洁能源在工业生产中的应用、加大节能减排力度、引导东部地区产业劳动力有序转移等措施能有效提高工业用地全要素绿色利用效率。
表1-1 2014-2019年城市工业用地效率评价方法的发展历程
表1-1 2014-2019年城市工业用地效率评价方法的发展历程续一
表1-1 2014-2019年城市工业用地效率评价方法的发展历程续二
国外研究对工业用地利用产生的效应关注较多。工业用地利用会对经济、社会、环境产生一系列影响，Jun等（2012）将2SLS回归模型、基于随机效用的位置选择模型和交通模型三种模型相结合，实证结果表明，在没有行业管制的情况下，首尔的公民将更富裕，获得更多的就业机会，支付相对较少的运输费用。Soundranayagam等（2011）认为，印度港口城市的大量劳动力转移影响工业用地利用变化，导致严重的环境问题。Machowski等（2016）研究了波兰南部西里西亚高地采矿与地面沉降、水文环境的关系。Ouoba（2018）采用计量方法分析了工矿用地利用对布基纳法索13个地区贫困的影响，指出矿区土地利用强度对贫困无直接影响，但对粮食产量有负面影响，从而危及粮食供应，加剧采矿地区的贫穷。
发达国家较早实现工业化，在工业用地更新方面的研究更为全面。对工业用地更新问题的研究最早从旧工业区改造开始，Grabher（1993）、Patrick（1999）、Latham（1999）从规划视角实证分析了伯明翰布林德利、苏格兰格拉斯哥、德国鲁尔区的工业用地再开发路径。21世纪以后，欧美等发达国家主要强调多目标的更新战略，基于实证视角对老工业地区的衰退、闲置和废弃工业用地开展了一系列研究（Barrie,2013; Jesus,2013; Tomasz,2011; Paola,2011）。Todtling（2004）、Schienstock（2006）分析了奥地利斯太尔、芬兰老工业区工业用地的调整与转型，并从历史发展和经济结构的战略层面揭示了内城老工业区的更新机制及应对策略。Chris（2006）指出，低效工业用地二次开发带来了英格兰利物浦城市经济发展活力。一些学者认为，低效工业用地改造需依靠技术层面的更新，研究主要集中在工业废弃地大地景观（Audra,1998; Elena& Carmen,2014）、环境保护（Hilary,2010; Michael et al.,2012）、废弃工业建筑保护性改造（Pasquale,2010）等。
工业用地更新可以理解为原土地使用者与地方政府之间的多重博弈或地方政府与新开发商之间的合作博弈，原土地使用者与土地所有者之间关于再开发成本分担和潜在收益分配的争议能有效解释中国城市工业用地再开发的隐藏逻辑（Gao,2017; 2018）。Powter等（2011）对加拿大48年工业用地复垦的实践经验进行分析，并指出亚伯达工业用地复垦项目从最初注重地表垃圾清除和安全发展到越来越重视恢复生态功能和减少累积效应。管理部门重叠使潜在的冲突和相互矛盾的复垦目标为发展一项全面和一致的省级方案造成了一些困难，但是管理部门、工业企业、土地所有者和其他利益相关方之间的合作努力能有效减少潜在冲突和矛盾，从而顺利完成工业用地复垦。Li等（2018）以广州市新益会所为例，探讨了工业用地适应性再利用的过程及其对城市更新策略的影响，认为工业用地更新需要地方政府和市场主体建立务实的伙伴关系，并需要其进行灵活的决策，以克服监管机构的限制。中国的城市更新战略需要对治理机构和制度进行一些根本性的变革，消除自下而上的障碍，加快再开发的步伐。Pan和Song（2017）以龙井工业园区为例，分析了老工业区改造中利益相关者（区政府、VSCs、产业园运营商和租户企业）的动机和行为，认为对老工业区改造产生负面影响的因素是形式主义的产业规划、改造企业的宽松选择、监管及验收标准的不完善。
对于中国工业用地更新问题而言，Lai等（2014）通过对深圳两个典型案例的比较，指出模糊产权导致的使用期限不确定、信贷机会不平等和交易困难等制度的约束，是削弱投资者和居民对城中村工业用地的投资热情，导致城中村基础设施落后、建设环境差的重要原因。Gao和Ma （2015）通过对上海郊区闲置工业用地利用的研究发现，模糊产权阻碍了对闲置土地的有效管理。Jiang和Ma（2017）采用“景观指数”与“地理空间分析”相结合的方法分析了北京平谷工业用地格局及其对农村的影响，提出农村工业用地调整不仅要追求经济效益和集聚效益，还要兼顾劳动力吸收率和环境效益。Zhang等（2018）研究发现，制造业空间结构调整的特征是中心城市工业用地面积大幅下降和郊区新兴产业集群形成，政府规划政策、土地出让价格和市场化都会对制造业格局的调整产生重大影响。Guo等（2018）的研究发现，目前效率低下的工业用地缺乏搬迁、改造、关闭或升级的动力。效率低下的工业用地普遍存在退出机制不完善、资金紧张、激励政策不足、退出监管缺失等方面的问题。建立和完善低效工业用地退出机制，促进闲置土地的振兴，优化土地资源配置，同时运用行政、经济、法律、技术等手段，建立工业用地生命周期管理机制，是解决工业用地效率低下的根本举措。
国外与低效工业用地相似的概念主要有棕地（brownfield）、空地（Vacant land）、TOADS（Temporarily Obsolete,Abandoned,Derelict Sites首字母的缩写）、再开发土地（Redevelopment land）等。
棕地（brownfield）一词最早出现在英国的规划文献中，是绿地（greenfield）对应的规划术语。最早的正式界定是在美国1980年颁布的《环境反应、赔偿与责任综合法》 （ Comprehensive Environmental Response , Compensation and Liability Act ，也称超级基金法， Superfund Act ）中。该法案定义棕地为“废弃及未充分利用的工业用地，或是已知或疑为受到污染的用地”。一些学者关注棕地更新的空间模式。Frantál等（2014）以捷克布尔诺为例分析了城市棕地更新的空间模式：在人口密集的建成区（市区和住宅区），棕地更新率较高；而在人口密度低和绿地供应较多的地区（花园群落、休憩用地、工业区和别墅区），棕地更新率较低。中心性和交通联系因素与零售和商业发展项目呈正相关，与住宅开发和市政设施建设项目呈负相关，其中人口密度和当地人口的社会经济结构是显著的正相关因素。
棕地会给经济社会和生态环境带来极大的负面影响（Lambin,2010;Nagengas,2011; Shrestha,2012; Pascuzzi,2013），它与经济发展（Lee,2016）、卫生健康（Bambra,2015）、环境保护（Qian,2017）、社会福利（Wu,2018）等均具有重要关系，棕地再开发问题越来越受到重视（Adams等，2010）。Bambra等（2015）基于对英格兰的研究指出，棕地污染与区域死亡率、发病率有关，棕地应被视为环境剥夺的一部分，棕地再开发应被视为一个公共卫生问题。Lee（2016）分析了美国俄亥俄州棕地改造对周边房价的影响，发现棕地对周边房价有负面影响，在棕地被重新开发之后，受污染的土地对周边房价的负面影响被消除。Capobianco等（2017）通过实验研究，指出固化和造粒处理相结合的方法可大大减少棕地污染毒性。Kim（2017）对美国8个城市的棕地再开发项目进行评估，发现政府监管下的污染风险评估程序是基于通常使用的污染风险进行的，存在一定的不确定性。Qian等（2017）对纽约市区棕地重金属污染土壤进行风险评估，发现棕地中金属浓度呈非均匀分布，需根据潜在的生态风险和金属污染源制定差别化的棕地再开发管理措施，不能一概而论。Green（2018）调查了2000—2015年美国环境保护局列出的200处棕地属性，发现收入水平、绿色发展和税收优惠与棕地改造之间存在显著关系。社会经济因素越高，棕地改造的价值越高。
多数文献以特定地区为例分析棕地再开发的制约因素和保障措施。Wu等（2018）以江苏省常州市为例，指出棕地改造所涉及的环境和健康风险已经成为中国以及亚洲和拉丁美洲其他新兴工业化国家发展中最严重的问题之一，地方政府需开发大量棕地用于重建。Ahmad等（2018）以巴基斯坦为例，采用因子分析方法研究发展中国家棕地改造的关键障碍，提取了26个关键障碍的5个主要类别，包括政治和法律障碍、金融和经济障碍、修复技术和操作障碍、管理制度障碍和环境障碍，其中最主要的障碍类别是修复技术和操作障碍。Song等（2019）认为应基于自然将棕地改造成公共绿地，最大限度地实现可持续的城市复兴。
部分学者认为法律政策的制定与执行是棕地再开发方面取得成功的关键所在（Catney,2006），政府为棕地再开发提供规划、财政、法律、税收等宏观政策的支持（Wernstedt,2006; Whitney,2003）。Cheng 等（2011）以深圳福田区为例，设计了潜在棕地和棕地再开发优先级的识别方法，指出基于科学识别方法的前瞻性规划在城市棕地改造中具有核心地位。Arzu等（2015）通过调查土耳其五个老工业基地的棕地再开发过程，认为地方政府在棕地治理和开发工作中具有立法、监管等重要领导作用。Burke等（2015）以英格兰西约克郡为例，提出棕地再开发应注重规划方案的制定，确定有潜在问题的地面条件，让规划人员和开发商了解相关资讯，从而推动棕地再开发工作顺利开展。
一些学者更为关注棕地再开发过程中的利益相关者（Dair,2006）。宏观政策引导下，开发商参与棕地再开发的积极性得以调动（Dixon,2006），公众也扮演了重要角色（Pippin,2009; Solitare,2005），规划设计者、社区居民、部分民间环保组织和非营利组织对棕地再开发有积极的促进作用（Page,2006）。Zielke和Waibel（2016）分析了广州棕地改造实践，认为中国棕地再开发转向为更加企业化的治理形式，新的政策和制度一直在推动重组，并为公私互动的正规化做出了贡献。Liu 等（2017）通过总结常州棕地改造的经验教训，提出棕地再开发过程中中央政府、地方政府、企业与公众应积极互动。
城市更新会给社会经济和生态环境带来重大影响，对城市发展的方方面面也有着重大影响（Hao等，2012），大学（Medici 等，2018）、公众（Liu等，2018）等在城市更新中起着重大作用。目前，在城市更新过程中，对一些区域更新的评价仍然集中在经济因素上，对该区域遭受自然灾害的严重脆弱性并没有正确认识（Peng等，2017），通过城市规划来应对城市规模的缩小和城市更新是必要的（Wang、Fukuda,2019）。对包括文化、运输和排污系统在内的大型城市基础设施计划的大规模城市改造能改善破旧的工业区，有助于城市一体化和提高公民的生活质量，有助于推动经济复苏（Bilbao,2013）。Lee等（2016）采用双重差分法探讨城市更新对台北市居民住宅价格的影响，发现市区更新项目公布后，市区更新区内平均每坪房价较未受市区更新影响的地区平均每坪房价增加14880元。Kefford（2016）探讨战后城市更新对曼彻斯特和利兹工业和经济活动的影响，认为城市更新对已建立的工业活动产生了不稳定和破坏性的影响，并加剧了20世纪70年代政策制定者所关注的城市内部失业和投资减少问题。
实施城市更新是促进城市可持续发展、提高城市竞争力的重要举措（Juan,2010）。Bryson（2012）以华盛顿州Spokane为例，展示了环境策略——特别是城市环境主义的兴起和城市绿地的产生——对城市更新过程的影响，正如Spokane市中心的精英们为以环境为主题的世界博览会所做的规划，他们不仅利用环境策略来促进博览会和城市的发展，而且还利用环境策略来取代低收入居民，改造市中心的滨河景观。Meerkerk 等（2012）使用复杂性理论中的自组织概念来研究当地利益相关者的主动性和重要的城市更新过程之间的关系，发现利益相关者的自生和耗散自组织之间的平衡相互作用对城市更新过程非常重要。Wachs（2013）分析了交通技术和政策在美国早期城市衰落和城市更新中所起的作用，并探讨了城市可持续更新所面临的挑战。Rosa和Palma（2013）认为城市更新应考虑历史城市景观和文化遗产保护，以实现那不勒斯的可持续发展。Joaquim （2014）以巴塞罗那为例分析了文化对促进城市发展或城市更新的作用。政治和经济精英可以利用文化，在城市更新过程中建立合法性和共识，从而实现城市住宅的高档化、商业用途的改变和对公共空间使用的控制。
由于各地经济、社会、环境、文化因素之间存在差异，城市更新策略在不同地区的应用也具有差别性。一些研究关注特定环境的城市更新，主要有日本前贱民地区城市更新新模式（Mizuuchi、Jeon,2010）、新加坡和马来西亚传统聚落的城市更新（Alhabshi,2010）、我国香港特区老年人公共休憩用地规划（Yung等，2016），以及台北都市更新中绅士化的地域分布不均与衍生的社区冲突（Yang、Chang,2017）。Holm和Kuhn （2011）通过对柏林寮屋运动的历史、政治背景及其自20世纪70年代以来对城市政策的影响进行的分析，发现寮屋运动的动态与城市更新的策略直接相关。Tyler等（2012）以目前许多国家进行的城市评价所提供的数据为基础，使用现成的技术和统计数据源，设计出一种方法以评估城市更新政策的好处，并利用英国最近的评估证据和数据进行验证。Križnik （2012）通过比较全球城市竞争条件下巴塞罗那和首尔的城市更新与城市管理，认为在全球城市之间的竞争条件下，即使是非常不同的城市管理和城市更新的方法也可能会导致类似的后果。
部分学者关注城市更新的可持续性。Ho等（2012）基于香港的案例分析提出了可持续的城市重建战略的必要性。Hale和Sadler（2012）提出城市更新的弹性生态解决方案，确定了可持续性解决方案，并阐明了可以改进的方面。应用结果表明，这些解决方案的恢复力是值得怀疑的，特别是未来对规划条件的遵守和执行是值得怀疑的。Caputo等（2012）分析了英国兰卡斯特市议会为城市更新项目制定的规划指导中推荐的节能策略，这些策略包括建筑围护结构的节能、被动式太阳能设计原则的应用，以及可再生能源的生产。Laprise 等（2015）引入了 SIPRIUS 指标体系，旨在将可持续性评估纳入废弃城市区域更新的项目动态中，并通过在瑞士纳沙泰尔进行的项目为例分析了SIPRIUS的潜力及其在具体情况下的适用性。研究显示，一种经过调整和结构化的评估方法确实有助于将可持续发展融入废弃城市地区的重建中。Peng等（2015）提出基于城市更新可持续性的动态变化（Vk）和城市更新的紧迫性（Uk），通过Vk-Uk坐标系统来识别和比较可持续的城市更新，确定城市更新中衡量城市更新可持续性的备选模型。
一些学者关注城市更新中的潜在应用，例如土地调整方法（Turk、Altes,2011）。目前，国内外学者对城市更新中的开发商类型（RUMING,2010）、城市重建项目的返工（Forcada等，2016）、城市更新的自然元素步行空间（Shafray、Kim,2017）的研究也取得了一定的进展。
国内关于低效工业用地利用研究主要围绕“城市低效工业用地的内涵是什么？城市工业用地效率如何评价？城市低效工业用地如何处置？”三大问题展开。针对这三大问题，学者主要从利用效率、影响因素、实际案例等方面展开分析。随着我国城市中心区社会经济发展、产业结构更替和城市功能调整，一些企业尤其是生产过程中会产生污染的工业企业和原土地利用率不高但占地又广的低端制造业，开始从城中心移向郊区，遗留大量低效工业用地和“棕地”（何书金、苏光全，2001；李冬生、陈秉钊，2005）。
关于工业用地利用效率的问题，相关研究着重于效率评价和影响工业用地利用效率的原因，陈伟等（2015）研究了江苏省主要行业工业用地投入损失和利用效率的行业与区域差异特征，指出容积率和投资强度不达标是造成江苏省当前工业用地投入损失的主要原因。谢花林等（2015）分析了主要经济区城市工业用地利用效率的空间差异，发现珠三角和长三角经济区城市工业用地利用效率较高，但各经济区都存在工业用地资源粗放式利用和劳动力过剩的情况。冯长春等（2014）利用数据包络分析法对我国地级及以上城市的工业用地效率进行了分析与评估，认为目前我国城市工业用地效率普遍偏低并解释了原因。梁皓等（2017）从环境响应的视角测算了差别环境响应下长三角部分城市的工业用地效率值，发现企业对不同环境约束做出的响应会对工业用地效率产生影响。周咏馨等（2017）基于社会网络分析法研究我国工业用地绩效评价网络，指出要想提升工业用地绩效评价网络的运行效率，必须构建绩效评价平台，并完善该平台的运行规制。朱孟珏等（2018）分析了多个矿业城市工业用地效率，认为针对不同类型矿业城市，应采取差异化路径来提升工业用地效率。段德罡等（2013）通过对旧国标和新国标中工业用地分类的评析和思考，认为当前的分类对于工业用地来说不利于对其进行规划布局和管理，因此应该根据工业用地产生的污染干扰程度和污染类型划分工业用地，以解决工业用地分类不利于规划和管理的问题。陈昱等（2013）构建了工业企业土地的集约利用评价指标体系，并在此基础上对湖北省部分具有代表性工业企业的土地集约度进行判别分析，指出要以国家产业政策和用地政策为导向，严格审核项目用地，采用经济政策、技术规范和行政法律政策作保证。吴振华等（2018）改善了以往通常采用的静态思路评价方法，在定性与定量相结合的基础上系统地重建了更适用于工业用地的评价指标体系及评价方法，发现近几年来工业用地对生态效益和土地利用率更加重视，综合利用水平大有提升。张琳和王亚辉（2014）在工业企业土地数据调研的基础上，结合有效样本对工业企业土地产出效率及其影响因素进行了数理分析，认为提高单位土地上的投入强度、引导工业企业合理布局及积极促进国有企业改制均有助于工业用地利用效率的提高。
此外，影响工业用地利用的因素，例如社会、经济、生态等客观条件的存在，同样引起研究人员的重视，郭贯成和熊强（2014）采用数据包络分析测算城市工业用地效率，发现影响城市工业用地效率的主要因素是工业行业规模、土地市场化水平、工业行业对外开放程度、工业行业集聚程度。杨兴典等（2018）引入工业用地绿色效益概念，利用污染治理成本法等方法，构建了工业用地绿色效益核算计量模型，并对江苏省各工业行业用地的绿色效益进行核算，指出要制定分行业用地管理政策、严格供地准入门槛、实现生态型工业生产。高辉娜等（2014）分析一定时间段国内地级市以上的工业用地面板数据，认为从经济可持续发展的角度来考察，土地要素的投入对于全国层面的工业经济发展影响仍十分巨大，尤其是在珠三角、长三角、中西部等地区。张琳（2018）研究发现工业开发区是区域经济发展的重要引擎，对于工业用地政策改革创新及促进工业开发区健康发展来说，工业开发区用地政策演变规律的梳理和总结工作具有重要意义。严若谷（2016）分析了旧工业用地再开发增值收益与分配机制，认为对再开发土地增值收益的分配将成为用地改造顺利推进的关键因素。曾现锋（2017）指出要从提高改革共识、健全“增量撬动存量”机制、促进跨区域要素交易机制、建立政社协同的立体化监管网络等四个层面优化完善嘉兴市土地要素资源配置机制，加强制度创新。田克明和王爱莲（2014）采用统计分析法和定量评价法分析了江西省的工业用地集约利用的行业和区域特征，指出投资强度、行业、区位等因素导致工业用地集约利用水平存在差异。卢建新等（2017）运用252个地级市的土地出让数据、经济数据、环境数据来分析工业用地出让对中国经济和环境的影响，结果显示当期及前期的工业用地协议出让面积与固定资产投资、工业总产值、GDP、地方财政收入、税收等均呈负相关关系，与当地污染物的排放量呈正相关关系。林荣茂和刘学敏（2008）利用面板数据进行实证检验，通过构建新古典土地利用模型，分析最优工业用地出让数量、影响工业用地过度扩张的因素及工业用地过度扩张的工资效应，认为解决工业用地低成本扩张的根源在于调整土地收益分配格局并明确土地收益用途。朱小曼等（2014）认为在进行土地二次开发利用前，应对拟出让地块的土壤环境影响进行预先评价。同时一些学者认识到，当前低效工业用地退出虽然对混合功能开发已十分重视，但还存在以牺牲社会和生态效益为代价过度追求经济效益的倾向（张盼盼等，2014）。
一些学者结合某一特定区域展开实际调研，在案例分析的基础上提出优化工业用地利用的建议，丁琳琳和吴群（2017）利用我国省际面板数据检验工业用地投入和环境污染对经济增长的影响与约束，提出应摒弃传统的“低成本”工业化模式，积极探索建立绿色国民经济核算体系，同时加快用地企业科技创新。刘向南等（2016）以浙江绍兴市部分工业用地为研究对象，发现工业研发投入、工业企业规模、工业土地持有成本和工业行业集聚度是影响经济发达地区城市工业用地效率的主要因素。王彦博等（2018）基于工业用地出让数据，研究工业用地出让的空间格局及其演变并进行了定量刻画，认为我国工业用地出让空间格局不均衡，在全国尺度具备“东南重、西北轻”的格局。祖健和李诚固（2017）深入分析长春市中心城区工业用地转入、转出与置换的数量变化特征和空间演变特征，发现其工业用地的转出明显较工业用地的转入更为活跃，长春市中心城区正处于“去工业化”的发展阶段。刘新平等（2015）对广东、浙江和辽宁进行调研，指出中国城镇低效用地再开发面临资金短缺、产权复杂等现实困难，主要原因是已有规则的制约和应有规则的缺失。对于广州市工业用地调整的时序问题，谭迎辉（2010）以优化城市空间结构为导向，提出了一套完整的“调整潜力评价、发展政策约束和调整时序安排”三步走决策思路。黄炀等（2010）以重庆市沙坪坝区为例，研究发现沙坪坝区工业经济总量和土地开发潜力具有较大的上升空间，同时也需要开发更多的工业用地进行支撑。曾堃等（2017）以城市产业发展为视角，对创新性产业对城市空间的影响进行了研究，并梳理了零散工业用地调整所遇到的困境，指出零散工业用地的优化调整方向是发展创新型产业，并结合城市规划用地管理进行管理。钮心毅等（2011）以广州市为样本，采用GIS空间分析，总结了一种空间决策支持方法来指导在中心城区内进行的工业用地调整。卢晓玲等（2006）从大城市的聚集与扩散、农村发展、小城镇内部环境、政策制度4个方面剖析了小城镇工业用地扩张的机理，以湖北省通城县和仙桃市为例，发现小城镇内部环境是小城镇工业用地扩张最重要的因素。吕萍等（2008）探讨了北京市工业用地的空间集聚和分散变化特征，并针对现状和存在问题，指出工业用地供应需坚持市场化方向，工业用地管理应顺应工业用地的集散分布规律。谭丹等（2009）在问卷调查的基础上，于企业层次建立集约利用评价指标体系，对江苏省苏南、苏中、苏北三个地区典型城市的电气机械及器材制造业用地集约利用水平进行评价，发现经济发展、产业特征、人口密度和技术进步等因素对工业行业用地集约利用水平有着重要影响。王贺封和石忆邵（2014）采用GIS技术、边际效益建模和统计分析等方法，研究政策调控如何影响上海市工业用地扩张和工业用地效益，认为上海市郊区工业用地明显扩张，在空间上有分散趋向，工业用地效益有一定的增加。
就工业用地更新的利益相关者而言，国内学术界讨论广泛，普遍认为工业用地更新过程中存在着政府、企业、居民等多重博弈方。学者们通过研究工业用地的更新过程发现，地方政府对于工业用地的供给和管控起着决定性作用，并在低效工业用地更新中扮演着十分重要的角色。
罗能生和彭郁（2016）研究中国主要城市工业用地利用效率年度变化以及不同层面的地方政府竞争对其影响，指出中国各大中城市工业用地利用效率普遍不高，政府应在提高城市工业用地利用效率中发挥重要作用。刘力豪等（2015）在探讨土地市场化改革对工业用地规模变化影响机理的基础上，通过构建计量经济模型，利用中国内地大中城市的面板数据，指出工业用地规模变化主要受市场机制和政府管理的双向驱动。吴群和曹春艳（2015）通过建立理论模型，利用面板数据证明增值税偏好驱动地方政府发展工业和增加工业用地供给量的机制是存在的。张兰等（2017）根据广东省的地级市层面的面板数据，从财政分权和地方官员晋升考核机制两个制度因素视角对工业用地利用效率进行考察，发现以分税制为代表的财政分权和以晋升为特征的地方政府竞争均对工业用地利用效率产生负向影响。严思齐和彭建超（2019）通过分析不同经济发展阶段地方政府财政激励响应，指出财政分权对工业用地利用效率的影响在不同经济发展阶段有所差异，体现出显著的非线性特征。瞿忠琼等（2018）探寻微观尺度的低效工业用地宗地评价方法，为地方政府分阶段管理低效工业用地提供依据，指出应尽快建立工业用地宗地层面的基础数据库，形成宏观、中观、微观层次齐备的评价体系。谢红彬和林明水（2012）在阐述工业用地置换的宏观背景基础上，从利益相关者的视角出发来探究驱动城市工业用地置换的因素，认为在工业用地置换过程中政府起了很大的推动作用。洪亚敏和王文（2007）分析认为，现行的处置方式为直接办理协议出让，这种过于简单的“一刀切”可能会阻碍土地市场的公平竞争和健康有序发展，政府主管部门有必要细化处置方式。杨其静等（2014）研究发现增加当地工业用地的出让面积，对非房地产城镇固定资产投资、工业增加值、GDP和财政收入都有显著的拉动作用；但是当地政府如果采用协议出让工业用地的方式吸引投资，则会极大地抑制上述拉动作用。
近年来，一些学者开始关注企业和居民在工业用地更新中扮演的角色，对工业用地更新的实践经验进行分析，指出完善的土地市场对于产业发展的必要作用，并强调公众参与的重要性，廖艳和包俊（2013）通过分析政府与开发商博弈层面及政府与城中村居民博弈层面，指出目前深圳城市更新的问题所在，指出要构建阳光网络系统，搭建城市更新中政府、开发商和城中村居民的三方运作平台，进一步寻求三方利益的平衡点。徐瑛（2015）通过研究发现，处于工业发展初级阶段的地区，倾向于多供给土地，形成小规模企业。吴亮等（2018）对长江三角洲地区工业用地和住宅用地的价格关系进行了分析，并进一步从长期综合收益方面对工业用地和住宅用地进行了对比，认为政府对工业用地价格进行调整时不宜盲目提高，应将土地出让收入、税收及就业等社会经济因素纳入考虑范围。冯立和唐子来（2013）以上海虹口区为例，运用新制度经济学的交易成本和产权理论进行分析，认为城市中心区工业用地中的相当部分是划拨用地，具有“模糊产权”，在难以收归政府的情况下，如不将一部分权利让渡给既得利益者，将长期处于低效利用状态。胡映洁和吕斌（2016）通过分析各地政策，识别工业用地更新过程中利益还原的具体机制，发现利益捕获与利益限制两类主要机制，并指出找寻政府控制与市场参与的平衡点，是工业用地更新政策设计的关键。杨忍等（2018）聚焦于乡村工业用地混杂及分散化特征较为显著的佛山市顺德区，系统分析乡村工业用地演化过程和用地特征，认为必须将政府力与社会力的相互作用的形式、空间等纳入讨论范围，才能有效推动其工业用地的空间整合。赵爱栋等（2016）认为，在深化土地要素市场化改革过程中，要把规范地方政府土地出让行为和建立良好的土地市场生态作为重要方向，把促进工业用地价格向合理资源价值回归作为改革落脚点。范婉莹（2018）结合上海中心城区工业用地更新规划实践，从利益还原效率及社会共享两个层面解读当下工业用地更新的规划博弈，指出政策层面的相关指标、规划层面的民众参与度、操作层面的监管机制都有待监管完善。高宁和华晨（2009）通过分析京杭大运河（杭州段）工业用地特点，从认知角度审视现有的工业用地复兴模式，强调延续当地居民对于地块认知、保持居民与地块有机联系的重要性，探索适合运河沿岸工业用地的复兴模式。杨凡等（2016）通过构建上海市创新型工业企业数据库，分别从地理分布、规模等级和空间关联三方面对创新型工业的空间格局特征展开研究，发现开发区、科研机构、老工业区、交通通达性、郊区化和路径依赖对企业区位决策有显著的正向影响。
在分析工业用地更新利益主体的基础上，一些学者对于工业用地更新的机制、特征和整合建议等方面有着较多关注，罗超（2015）通过研究指出，在当前快速城市化背景下，老工业用地更新可归结为产业驱动、市场驱动、技术驱动和触媒驱动四种动力机制。林强和游彬（2018）通过对深圳土地整备政策中用地分配、资金安排制、规划编等政策要点的分析，指出土地整备本质上是降低存量用地改造交易成本的制度设计，并且要得到各方的认可及形成共识。张磊和苗华楠（2017）研究以存量开发控制为核心的工业用地更新体系，以宁波市的城市更新为例，认为工业控制线的确定及认同、管控措施的执行力度是工业用地整合与管控能否有效施行的关键。鲁良栋和赵嵩正（2009）结合不同产业生命周期，对工业用地资源进行有效的分配，其中完善的土地市场、正确的产业发展方向、相应的产业周期发挥着重要影响。杨红和张正峰（2014）根据统计资料与实地调查资料，运用GIS分析方法，对河北省邢台市工业用地整治潜力进行评价，反映了城市工业用地不同地块整治潜力之间的差异。孙浩和刘念（2015）通过对合肥市工业用地圈层和扇区分布的分析，揭示工业用地时空变化规律，指出要坚持正确的规划理念，对工业用地进行科学引导、健全相关体制，明确工业园区空间分布，优化工业用地布局，促进城市健康有序发展。叶昌东和赵晓铭（2015）利用广州市行业用地调查数据，对其空间结构及形成机制进行研究，发现广州市工业行业用地空间结构主要受历史依赖性、企业用地需求、区位选择及地价机制的影响。张洪等（2017）分析云南省坝区工业用地集约利用控制指标，认为这是对工业用地进行精细化管理的主要措施，也是保护云南省坝区耕地、缓解用地矛盾、实现社会经济健康发展的关键手段。文雯等（2017）分析北京市工业用地供给及工业转型特征，探讨土地供给与工业转型的相互影响，指出未来需推进工业用地供给侧结构性改革并进一步落实土地节约集约利用政策，保障新产业、新业态用地，促进土地的合理配置以及工业经济的持续健康发展。谷晓坤等（2018）以上海市浦东新区大团镇为例，客观评价其减量化的适宜等级，结果发现大都市郊区工业用地减量化适宜性评价方法可作为工业用地退出的评估工具，有助于提高工业用地减量化的统筹协调性。
虽然各级政府纷纷探索城市中心区低效工业用地的退出方式，实际操作却遭遇阻力大、困难多、收效甚微的尴尬（杨遴杰、饶富杰，2012；龙开胜等，2014）。为此，针对国内低效工业用地退出的问题，已有相关文献主要遵循两种思路：一是基于问题演绎对低效工业用地如何退出给出应然层面的对策建议；二是基于案例研究针对特定地区低效工业用地退出的实践给出实然层面的政策评价和优化建议。
在退出策略方面，已有研究提出的低效工业用地退出措施，主要集中在选择合适的退出模式、加强土地退出监管机制、完善土地再利用政策规定等方面。汪勋杰和郭贯成（2013）指出系统的产业用地低效退出机制的建立应该以“激励与倒逼并行，市场与行政互补”为主线，核心是构建低效产业用地概念性退出激励与倒逼机制、建立实体性有偿退出机制，配套实行定期绩效评价机制、实体退出再配置机制和组织协调机制。徐青（2014）分析了现有工业用地退出的四种模式：政府收购模式、自主改造模式、公私合营模式，以及其他模式，通过不同模式的比较和分析确定了工业用地退出模式需要多样化的优化方向。洪惠坤（2015）等以重庆市为例，尝试在综合分析工业用地和劣势产业两个概念内涵的基础上，提出符合我国国情的低效工业用地概念，指出要从行政、经济、法律和技术四个维度，构建一个从项目前期审核准入、中期动态监管到后期土地退出管理的综合全面的低效工业用地退出机制。代兵等（2017）在全面分析低效工业用地退出类型与路径基础上，基于园区低效用地的退出实践，指出要积极推进分类别差别化退出措施，建立低效用地退出预申请备案和退出计划编制制度等建议。刘天乔和饶映雪（2017）分析了四种典型的低效工业用地退出模式，认为不同退出模式在治理目标、治理主体、运行制度环境及治理成效等方面的表现各具特征，城市低效工业用地退出要选择符合自身实际需要的退出模式。贾宏俊等（2010）研究发现当前中国工业用地集约利用存在着科学规划不完善、供地过程不规范、批后监管不足等问题，工业用地市场制度建设亟须强化；建立健全工业用地动态监测体系和法规体系、强化批后监督手段，为实现经济持续快速健康发展提供基础。许明强（2016）研究城市工业用地产出率影响因素及其影响程度和区域差异，指出应遏制各地尤其是中西部工业新区建设中粗放用地行为、促进工业投资并加强工业区生活配套以提升投资强度和就业密度。
部分学者通过对比并借鉴国内外发展经验，从整体层面对工业用地的退出、管理、再利用进行探索。赵欣（2008）针对目前国内工业用地管理存在的若干问题，以国外工业用地管理模式为借鉴，为合理规范我国工业用地管理提供参考。王苹和吴群（2009）对工业用地集约利用的潜力内涵进行了研究，并在此基础上总结了工业用地集约利用潜力的测算思路和方法，认为对于不同的工业行业应设立工业项目用地门槛，严格按照标准供应土地。高魏等（2013）对中国工业用地节约集约利用的政策演化过程进行了梳理，并总结出各个阶段主要特点，认为要鼓励工业用地节约集约利用政策创新，对工业用地的节约集约利用进行精细化、差别化管理。王宏新等（2017）采用计量分析方法，对中央层面闲置土地治理政策文本进行了梳理，指出应通过引入政府问责和加强信息公开等手段，继续完善闲置土地治理政策工具，以从根本上达到治理目标。王铁成等（2013）针对工业用地在国有建设用地中占较大比重，特别是工业用地中低效利用的现象，指出应建立完善的三维工业用地信息管理系统作为辅助工具供决策者使用以提高地区土地节约集约水平。汪勋杰和郭贯成（2013）从经济学视角分析了工业用地低效退出的障碍，认为工业用地低效退出中存在经济类和制度类障碍，周亮华（2015）在厘清低效工业用地含义与分类的基础上，研究了关于构建我国城镇低效工业用地再开发长效机制的建议和政策，认为促进土地高效集约利用的关键在于建立有效调节居住地和工业用地合理比价机制。沈洋等（2015）通过构建存量工业用地分类、识别评价、有序调控的技术体系，基于政策条件和管理技术层面，认为对低效利用工业用地采取产业升级、提高产出、降低能耗污染等相关措施，最终可以达到存量工业用地再利用的目的。徐小峰和卢为民（2015）在考察了各地工业用地调整实践经验后，认为工业项目后期监管应加强，用地的主动和强制退出机制有待建立。
考虑到不同城市工业用地发展存在的差异性，多数学者结合特定区域的实际情况，针对性地提出对低效工业用地的改进和管理对策。赵伟伟和李广志（2009）运用地理信息系统的缓冲区分析和计量统计分析方法，对西安市工业用地的时空演变特征进行分析，指出要结合城市规划和工业布局调整，完善工业用地布局，优化城市空间结构。张建荣和李孝娟（2011）结合深圳城市更新相关政策制度进行分析，指出应对土地产权进行改造，实现其合法性质转换，分类落实土地权属信息，对城市二次开发进行探索。谭峻和韦晶磊（2008）以北京中关村科技园区为研究对象，分析该区工业用地的现状问题，指出调控工业用地应从改革园区工业用地供地机制、调整工业用地出让价格和规范出让合同三个方面入手。王楠等（2016）对兰州市中心城区工业用地分布现状进行深入分析，针对工业企业调整效果不佳和用地发展单一的问题，指出要考虑城市发展战略和城市核心功能的完善，落实城市总体规划必需的用地。黄金升等（2015）采用了熵权法的权重赋值方法，测算了义乌市的工业用地集约度，并与AHP 方法测算结果进行对比，发现义乌市的工业用地集约利用水平处于中等偏下，有进一步提高的可能性及现实需要。潘洪义等（2007）以遥感影像为主要数据，借助唐山市城市土地利用现状图及统计资料，揭示了唐山市工业用地数量变化、时空变化特征、扩展模式和景观指数变化。何智锋等（2015）以杭州工业用地自主更新为例，指出自主更新作为一种小范围和小规模的更新方式，可以作为一种对政府主导模式的有力补充和可行路径，并就当前工业用地自主更新规划管理中存在的问题提出了配套管理对策。蒋贵国（2007）采用综合评价法和极限评价法，对工业功能区的土地集约利用程度和潜力挖掘程度进行评估，并结合成都市实际情况，指出要引入市场竞争机制，盘活城市存量土地，提高土地集约利用水平。李伟芳等（2008）采用层次分析法和综合指数评价方法探究了宁波市不同行业的工业用地节约和集约利用程度，发现宁波市工业用地节约和集约利用水平与工业行业有关，工业用地所在地经济发展水平是影响工业用地集约利用最重要的外部因素。袁开国等（2009）对湖南省工业用地现状与增长趋势进行研究，指出城镇低效工业用地使用权流转置换亟待建立。针对工业用地发展空间紧缩的问题，应鼓励工业用地向丘陵岗地拓展，不断提高其土地利用的集约化水平和效益。贾树海等（2011）以辽宁省朝阳经济技术开发区的全部工业企业用地为评价样本，运用熵权法计算指标权重，发现各企业用地集约利用程度有很大差异，大部分工业企业用地状态仍较为粗放，土地利用的发展潜力很大。丁庆等（2011）建立了武汉市工业用地生态适宜性评价数据库，发现从空间分布来看，武汉市工业用地的生态适宜程度存在一种自中心向四周递减的分布态势，其中各个开发区周围适宜程度最佳。宋成舜等（2011）运用综合评价法分析了西宁市市区工业用地数据，对工业功能区的土地集约利用程度、工业用地的规模潜力和经济潜力进行评估测算，指出西宁市工业用地集约利用处于适度利用水平，且利用潜力较大。潘洪义等（2012）通过对唐山市主城区工业布局进行地理联系率和集中指数的计算，发现唐山市工业布局具有集中与分散相结合、出现明显郊区化和点轴模式初步形成的特点。
综上，学术界在低效工业用地退出相关方面的研究成果日益增多，为本课题奠定了良好的研究基础。由于土地制度与经济发展阶段不同，国外学者更关注旧工业区工业用地更新和棕地再开发等问题，注重环境安全和多主体参与，相关研究成果可以为我们提供思路和方法论的借鉴。国内对低效工业用地退出问题的研究存在“三重三轻”：重在考虑低效工业用地退出中的经济效益，轻于考虑社会效益和环境效益；重在从宏观层面探讨低效工业用地退出中的政府作用，轻于从微观视角探讨企业、公众等利益主体等的作用；重在对实践经验的总结和个案探索，轻于对常态化、差别化退出机制的构建设计。鉴此，本研究拟以既有成果为起点，从以下三方面展开研究：一是综合考虑经济、社会、环境方面的影响，从宏观层面分析不同类型低效工业用地退出的模式，归纳低效工业用地退出的总体特征和障碍，分析低效工业用地退出的路径，测度低效工业用地退出的效果；二是发挥不同主体的作用，从政府角度分析低效工业用地退出的政策演进，从多主体参与角度分析低效工业用地退出过程中的利益博弈；三是在国内外经验的比较和案例研究基础上，对低效工业用地退出机制进行优化，确保城市中心区低效工业用地常态化、差别化退出。