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工业用地的效率评价是促进节约集约用地的一项重要的基础性工作。通过对工业用地的合理性、有效性和可持续性的全面评价，可以进一步提高工业用地集约利用的科学性和准确性，是缓解中国尖锐的人地矛盾、提升土地利用效益的重要举措。因此，为了提高土地利用的集约水平，解决工业用地低效利用的问题，有效识别低效工业用地，明确改进和提升的方向，为地方政府分阶段、有针对性地管理工业用地提供参考和依据。
目前关于工业用地评价的研究，大多集中于宏观和中观层次，以省、市、县等为评价单元，同时对于部分工业用地存在低效利用的原因进行了探讨。诸如城市规划布局不合理、政府监管不严、企业集约用地意识淡薄、开发区基础设施不完善等因素，使得工业用地的利用强度和经济效益无法达到预期目标。随着国家对工业用地集约利用越发重视，工业用地利用评价进一步向微观层面深入，齐备的微观评价体系更需要纳入研究领域中。由于数据较难获取且统计量巨大而较少涉及，基于宗地单元对工业用地利用效率进行评价显得更为迫切和必要。因此，本节以宗地为评价单元，构建评价体系，采用综合评分法对城市工业用地利用效率进行评价。
评价指标选取得恰当与否是能否正确反映土地集约节约利用水平的基础。结合土地集约利用的理论，从四个方面对宗地层面的城市低效工业用地进行界定：一是土地前期投入不够，导致土地开发进度缓慢难以达到预期效果；二是土地产出效益不高，如企业经营不善、破产倒闭或者其他原因导致土地产能低下；三是土地利用强度低下，如建筑系数、容积率低，有闲置或部分闲置的土地和厂房等；四是土地利用结构不合理，如绿地面积所占工业用地总面积的比率，在其范围内的行政办公及生活设施是否完善等。
综上，参考《工业项目建设用地控制指标》《开发区土地集约利用程度评价规程（2014年试行）》等文件，结合宗地地块评价工作开展的可实施性和数据的可获取性，分别从土地投入、土地产出、土地利用强度、土地利用结构等方面评价具体工业用地地块的利用效率。评价指标体系如表3-1所示，土地投入层面用地均固定资产总投资和单位面积提供就业岗位指标来体现；土地产出层面用地均工业总产值和地均税收指标来表征；土地利用强度层面用容积率和建筑系数指标来体现；土地利用结构用绿地率和行政办公及生活设施用地比例指标来表征。其中土地投入和土地产出主要反映了经济绩效的强弱，土地利用强度和土地利用结构则代表工业用地利用在规划上是否合理。
表3-1 工业用地宗地评价指标体系
关于工业用地宗地评价方法的选取和评价过程的具体路径，国内学者广泛开展研究。陈昱等（2012）在调查问卷的基础上，以食品制造企业为例，构建了由用地结构、用地强度、土地投入和土地产出等组成的工业企业土地集约利用评价指标体系。费罗成等（2013）分析了枣庄市工业用地集约利用水平和制约因素。周武夫和谢继昌（2014）认为，随着经济社会发展新阶段的来临，国家层面正在调整城市发展思路，以新型城镇化为突破口寻求新的经济增长点。冯长春等（2014）利用数据包络分析评价了我国262个地级及以上城市的工业用地效率。黄金升等（2015）认为，土地集约利用评价中集约度的测算是一个综合过程，受到一系列因素的影响，通过与现有标准的对比分析及进一步的测算，指出义乌市的工业用地集约利用水平处于中等偏下，有进一步提高的可能性及现实需要。刘向南等（2016）以浙江绍兴市6个县（市、区）工业用地为研究对象，测度各地工业用地效率、工业全要素生产率及其时空特征，指出要实施技术驱动发展模式、改革土地出让方式、促进企业适度规模经营、推进产业有效集聚。
周咏馨等（2017）通过编制盐都区工业用地绩效编码，分析绩效编码的含义对工业用地集约利用现状的解释能力，指出责任定位法给出的宗地绩效信息具有实际使用价值。朱孟珏等（2018）分析了2000—2015年110个矿业城市工业用地效率，探讨其影响因素及优化路径。瞿忠琼等（2018）在节地原则和城镇低效建设用地评价及相关研究的基础上，探寻微观尺度的低效工业用地宗地评价方法，指出要尽快建立工业用地宗地层面的基础数据库，形成宏观、中观、微观层次齐备的评价体系，并依据宗地层面的行业均值和标准差进行指标管控的调整，加强“空间换地”，摆脱产业低端困境，倒逼企业加快转型升级。
本节借鉴瞿忠琼等（2018）的研究方法，采用层次分析法（AHP）和熵值法相结合的综合集成赋权法，基于无量纲处理后的各指标值，运用线性加权综合评价法，加权求和后得到工业用地宗地的评价分值。主要步骤有：
（1）数据的无量纲化处理。目标值是具有代表性和借鉴性的国家行业标准和地方建设规范，可以作为判别工业用地是否低效的重要界限。通过无量纲化，减少标准化过程中的数据差异，计算公式如下：
式中， X i 为单项指标值； A i 为某指标的现状值； A 0 i 为该指标的目标值； n 为系数。当 A i 为正向指标时， n 为1，当 A i 为负向指标时， n 为-1。
（2）指标权重的确定。为使权重的确定达到主观和客观的统一，采用AHP层次分析法与熵值法计算各评价指标的基础权重，再将层次分析法与熵值法算出的基本权重各占50%加权平均后得到综合集成赋权的权重值。
（3）宗地综合评价得分及效用区间的划分。运用线性加权综合评价法。在确定选取指标权重的基础上，将无量纲处理后的各指标值与其权重相乘再累加，综合计算出各宗地的评价分值。此外，依据统计误差理论“3 σ ”法则和宗地评价得分整体情况，将工业用地不同效用区间划分为4个等级。划分偏离宗地评价得分均值（ μ ）1倍标准差（ σ ）的区间属于中度利用区间，即（ μ - σ , μ + σ ]；低于宗地评价得分均值1—2倍标准差的区间属于低度利用区间，即（ μ -2 σ , μ - σ ]；高于宗地评价得分均值1—2倍标准差的区间属于高度利用区间，即（ μ + σ , μ +2 σ ]；偏离均值2倍标准差以上的区间分别为粗放和极优利用区间，即（0, μ -2 σ ]和（ μ +2 σ ,+∞）。
截至2018年末，湖北省规模以上工业企业达到15598家。规模以上工业增加值增长7.1%，作为长江中游的中心省区，湖北省自然条件优越，经济基础良好，工业发展潜力巨大，本节选取位于湖北省西南部的省域副中心城市宜昌市和地处湖北省东部的黄冈市为例证。宜昌依长江而建，是国家中部地区区域性中心城市，截至2017年底，宜昌市共有规模工业企业1479家，全年规模以上工业主营业务收入比上年下降7.5%，利税比上年下降3.4%，利润总额比上年下降0.3%；黄冈与省会武汉相连，是武汉城市圈的重要组成部分，2018年规模以上工业企业1448家。两地现有经济开发区发展迅速，工业化进程加速，建设用地需求巨大。然而，在土地资源供给有限的情况下，工业用地低效利用的现象仍然存在。
研究数据主要来源于对湖北宜昌、黄冈经济开发区自然资源局和开发区管委会提供的土地数据和企业的调查数据。其中，结合遥感影像数据，将城镇“二调”图与各企业宗地图进行对比解译，提取包括厂房及配套用地，企业内部行政办公及生活服务设施用地，露天堆场、露天操作场地，厂区内部预留地，企业内部道路停车场，绿地等各类企业用地面积。基于土地利用数据和各控制指标值的含义，计算出各指标数值。
根据《宜昌市人民政府关于实行最严格的节约集约用地制度实施意见》，将省级开发区每公顷均投资不低于3000万/公顷、投产后每公顷均税收不低于225万元/公顷确定为目标值；行政办公及生活服务设施面积占比率、工业区绿地率的目标值确定为7%和15%；建筑系数、综合容积率确定目标值分别为40%和1.0；由于没有对地均固定资产总投资、单位面积提供就业岗位的统一规定，则以数据的平均值为标准。
基于前述的数据和方法，对各企业工业用地利用效率展开评价，结果如表3-2所示，可以看出不同评价指标的权重值存在较大差异。首先，通过层次分析法（AHP）获得的权重中，以容积率为代表的土地利用强度层面及以行政办公生活用地比例为代表的土地利用结构层面获得较小的权重，而以地均固定资产总投资为代表的土地投入层面及以地均工业总产值为代表的土地产出层面权重较大。其次，从熵值法计算权重上看，获得的权重较之层次分析法的结果虽有一定的不同，很明显以土地投入和土地产出为代表反映的经济绩效，在重要性上比以土地利用强度和土地利用结构为代表的用地规划所占据的权重比例更大。因此，加权平均后的综合权重值所反映的各评价指标重要性程度，对于未来开发区工业用地集约利用，在经济层面更需要进行有针对性的调整。
表3-2 工业用地宗地评价指标权重值及目标值
通过线性加权综合评价法，加权求和后得到工业用地宗地的评价分值，划定不同宗地评价分值的区间分布，如表3-3所示。根据分值可知宗地的低度利用、中度利用、高度利用和极优利用状况，数值上的差异能更直观的体现企业工业用地的利用水平，通过对低度利用和中度利用的宗地进一步开发完善，寻找并解决问题以提高其整体效益，实现向高度利用的转变。而高度利用和极优利用的宗地需要保持住自身的集约利用水准，并可以借鉴其发展经验来促进低效用地的再开发。
表3-3 工业用地宗地评价效用区间的划定
总体而言，整个研究区域的开发区宗地利用水平并不理想，多数宗地需要从低度利用、中度利用向高度利用转变。其中，工业用地低度利用的分值区间为[17.94,46.60），对应宗地数量占宗地总量的26.08%；工业用地中度利用的分值区间为[46.60,103.92），对应宗地数量占宗地总量的58.69%；而工业用地高度利用和极优利用的分值区间分别为[103.92,132.58）和[132.58,+∞），对应宗地数量分别占宗地总量的7.97%和7.26%。开发区多数宗地利用效率较低，高分与低分差距较大，未来促进土地的节约集约利用势在必行。然而，从另一方面来看，这也说明宜昌市和黄冈市的开发区工业用地空间还具有较大的挖掘潜力和前景。
综合来看，开发区工业用地宗地评价指标大多数并未达到《宜昌市人民政府关于实行最严格的节约集约用地制度实施意见》中设立的目标值，评价指标现状值普遍偏低，特别是土地投入层面的地均固定资产总投资指标和土地产出层面的地均税收指标与目标值相差较大。
造成宗地高度利用和低度利用分值差异的关键指标主要是地均工业总产值和地均税收，其所占权重比例最高。由于在土地开发前期，政府可以严格管控容积率、建筑密度、工业区绿化率和行政办公及生活设施用地占有率等指标，但土地审批后，如果没有相应严格的监管机制，土地产出层面将难以管控，并导致企业运营过程中经济绩效薄弱。因此，应尽快建立工业用地宗地层面的基础数据库并及时更新，加强供地后动态监测，防止工业用地闲置和浪费现象的发生。