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根据房价及投资预测模型，结合影响因素综合判断未来可能的变化：在没有重大政策调整和意外事件冲击的情况下，2022年的总体表现是变中趋稳。
2022年商品住房价格增长率将在-3%—3%，商品住房销售面积增长率将在-5%—-1%，商品住房投资增速预计在2%—5%。
中心城市和区域住房市场有快速回暖甚至局部过热的可能，非中心城市和非区域住房市场有持续降温的可能。
住房市场存在一些不确定性，但整体降温失速的概率较小。整体风险可控，局部风险有所释放。
2021年第四季度到2022年全年，全国总体的住房市场仍然存在季节性的波动。
从环比数据看，2021年第四季度将企稳，2022年第一、第二、第三季度将逐步加快回升，第四季度将有新变化。
从同比数据看，2021年第四季度继续降温，2022年第一季度降幅最大，预计2022年第二、第三季度降幅逐步减小，2022年第四季度主要指标转正。
2021年第四季度到2022年全年，住房市场在空间上再加剧分化并表现出复杂性和多样性。
从各线城市看，人口持续流入、收入持续增长的一线、二线城市将保持较强韧性，预期在2022年第二、第三季度有较大的回暖。人口持续流出、收入增长放缓、住房存量多的三、四线及以下城市可能面临持续的下行。
人口持续流入、收入持续增长的都市圈、城市群的城市，尤其是粤港澳大湾区、长三角城市群的城市可能保持较强韧性，预期在2022年第二、第三季度有较大的回暖。人口持续流出、收入增长放缓的非都市圈、非城市群的城市可能面临持续的下行。
2022年住房市场的整体风险将延续下降趋势。包括居民住房杠杆率、企业负债率、银行信贷集中度以及住房市场的价格和数量泡沫将有所减少，总体风险仍然可控。
2022年局部地区、个别主体的风险持续释放。个别房地产企业陷入运营困境，风险正在向金融机构、上下游企业、居住部门传导，流动性危机导致信用违约、项目停工、无法交房。同时与个别住户、金融机构的存量风险的暴露相叠加，导致预期过度调整，一些中小城市的住房市场将面临持续降温风险。
2021年第四季度是个别风险外溢的至暗时期。政策微调的效果时滞，开发企业违约风险具有涟漪效应，还有个别企业陷入困境，而且受到债务违约的拖累，房地产供货企业、工程承包企业以及相关的金融机构面临违约和经营陷入困难的风险。
基于预测模型，使用预测变量：商品住宅竣工面积、商品住宅销售面积（现房）、居民房价预期、土地购置面积、房地产开发总资金、M2等时间序列数据，构建并计算2020年第四季度到2021年第三季度的华房价格指数。预测预警结果表明：在整体经济趋势没有重大变化和没有重要政策出台的前提下，在2020年第四季度到2021年第三季度的预测时间段内，全国层面上的房价总体将经历一个下降再回升的过程。
图1-20 华房价格指数预测预警趋势
资料来源：中国社会科学院城市与竞争力研究中心城市与房地产数据库。
基于预测模型，使用预测变量：商品房待售面积、购房意愿、房价预期、土地面积、开发资金贷款来源、财政支出等时间序列数据，构建并计算2020年第四季度到2021年第三季度的华房价格指数。预测预警结果表明：在整体经济趋势没有重大变化和没有重要政策出台的前提下，在2020年第四季度到2021年第三季度的预测时间段内，全国层面上的商品住房总体投资增速将经历先下降再波动上升的过程。
图1-21 华房投资指数预测预警趋势
资料来源：中国社会科学院城市与竞争力研究中心城市与房地产数据库。
短期住房市场决定于一定外部环境的政策及调整与预期及变化，政策与预期有四种组合，2022年是政策边际宽松和市场信心恢复的组合。2022年外部环境总体平稳，宏观政策也重点确保平稳，各级政府部门将针对2021年的住房市场波动及其趋势，对政策做出边际宽松的调整，市场主体有望增加市场信心和趋于理性决策，2022年的楼市变中趋稳，大概率不会出现硬着陆。但是2022年外部环境变化、政策调整力度、市场信心恢复程度等不确定性因素，可能影响住房市场的平稳。
2022年住房市场的外部环境总体应比较稳定。尤其国内环境将保持和谐稳定，新冠肺炎疫情得到有效防控，经济增长虽然有下行压力但走势趋稳，聚焦稳的宏观政策将走向适度宽松，这都为住房市场创造了较稳定的外部环境。
2022年住房市场外部环境也存在一些不稳定因素。受境外新冠肺炎疫情影响而疫情防控还会频繁收放，投资和消费增速不高，出口需求增速放缓，影响产业发展以及居民创业、就业和收入增长，又进一步影响消费需求和投资需求。尤其在国际环境方面，2022年疫情走向仍不明朗，国际环境变化不可控，疫情以来美国等采取的宽松宏观政策也将有限退出，这些都在一定程度上为2022年住房市场塑造了紧缩和不稳定的外部环境。
有充分的政策工具保稳定。预计未来一年，一些监管和调控政策将进行边际微调，一些短缺的监管和调控政策将继续补齐，一些重要基础制度或将出台。首先，经过多年的探索，尤其是2021年“矫枉过正”的“探底”操作，决策部门更加清楚监管与调控政策的关键及其合理边界，政策边际微调有望使得土地和住房资金合理需求得到满足，使土地和住房市场合理恢复。其次，一些对市场影响较大的基础性制度将会审时度势地推出。预计有助于支撑市场的政策包括人口和金融政策将会推出，而抑制市场的政策有可能延后或做好配套再推出。最后，针对一些城市出现的市场主体信用违约和城市的过速降温，也有充分的行政、经济和法律工具予以有效控制和妥善化解。
政策存在过激反应的可能。由于市场化的利益机制还不完善，房地产调控的机制还没有完全建立、房地产调控主要通过行政手段，一是行政监管的链条较长，同时存在“层层加码”和“逐级打折”的可能，政策落地效果反馈也需要时间。二是行政操作简单和坚硬，可能导致过犹不及或者“一刀切”。三是政出多门，容易导致政策漏洞、政策抵消和政策叠加。2022年政策微调若过犹不及，有可能影响市场稳定。
市场行为趋向理性。在“房住不炒”要求下，行政、土地、金融、财税的监管政策链条逐渐闭合，金融机构、房企、炒房者和地方政府的非理性行为都被有效约束，房地产市场已走在趋向理性发展的道路。在当前总体向好和结构分化的外部环境下，住房市场仍是市场主体消费和投资优先选择的重要领域。长期内住房增量需求尤其是结构性增量需求潜力数量可观，支撑市场谨慎乐观预期。稳定的宏观政策以及房地产政策边际宽松，也将有助于市场恢复信心。
市场预期会有波动。城镇化进入中后期、住房市场基本饱和、“房住不炒”的调控以及一些城市房价过高和一些城市房子过多等都在消减乐观预期。加上2021年第三季度个别企业风险暴露和市场过速下滑对预期的影响，市场信心和预期扭转还需观察。另外，如果一些市场主体如开发企业的违约和一些区域市场快速降温不断持续甚至扩大，悲观预期和观望行为将通过共振效应呈现不良循环。
观察1998年以来的房价走势可以发现，中国房地产存在三类短周期，多由房地产市场调控和表现相互作用决定，其背后是政策与市场主体重复博弈的结果。观察长期住房发展走势及其决定因素发现，2022年可能越过拐点进入平台期。房地产三个周期和一个长期趋势叠加决定2022年的住房市场：季度周期由冷变暖，年度周期从暖变冷，长周期由暖变平。这决定未来一年住房市场大起大落的概率不大。
季度周期：每年一轮的季度周期主要决定于住房价格与短期调控政策。仔细观察图1-22，几乎每一年都有一次增幅上下波动的轮回，楼市季节变化一直存在。只是从2015年后季度变化相对平缓，这个变化多数情况与季节相符，少数情况逆季节而动。2018年中国房地产经历了“春暖、夏热、秋凉、冬冷”的四季转变，2019年经历了“春热、夏凉、秋冷、冬暖”转变的逆袭，2020年经历了“春寒、夏暖、秋冬回温”的转变，2021年则出现“春热、夏暖、秋降温”的转变。
图1-22 商品住宅销售均价同比增幅
资料来源：Wind资讯、国家统计局。
3年短周期：每3年左右一轮回，主要决定于市场供求与政策力度。观察房价变化曲线（见图1-23）: 1999—2021年，每隔3年左右房价有一次显著的增幅变化轮回。从2016年9月到2018年12月经历了一个完整的降升周期。2019年开启了新一轮的增幅下降周期。2020年年初受新冠肺炎疫情的影响，出现了较大幅度的下降，但随着疫情防控和经济社会正常运行秩序的恢复，住房市场逐步回升，并于2021年经历先快速上涨再缓慢回落的态势。
图1-23 商品住宅销售均价及同比增幅
资料来源：Wind资讯、国家统计局。
10年中周期：观察住宅价格变化曲线，从1998年以来中国住房在波动性上涨中，在增幅变化上还存在一个10年一轮的中周期。从1998—2011年再从2011—2021年已经经历两轮周期。
短期贡献宏观经济有所下降：由于房地产业的关联性高、带动性强，而且房地产与固定资产投资、地方财政（土地财政）、居民财富、相关实体经济就业和金融业等紧密相关，短期内如果市场转凉、房地产价格和住房开发投资等持续下滑，将通过投资和消费途径、直接和间接渠道拖累宏观经济，对“六稳”“六保”造成严峻挑战。
长期有利于为发展创造条件：房地产市场进一步降温以及回归至健康、理性、平稳发展的轨道，有助于落实“房住不炒”定位，扭转房地产过度金融化问题，让住房回归居住本质属性。同时，长期内有利于扭转中国宏观经济对房地产的过度依赖和房地产市场严重分化格局，为高质量发展创造条件。
这些可能的影响在短期和长期的利弊差异，客观要求必须将坚持稳定市场的房地产市场调控与固本强基的制度改革短效、长效举措两手抓且有机结合，稳中求进，把握好调控及改革的力度、节奏与平衡。让短期“降温”与长期“治病”相互促进，让短期稳定和长期发展之间利益目标兼容，进而由表及里，标本兼治，促进房地产市场与宏观经济高质量发展。