一 住房市场
从分化升温到整体降温

2021年，中国住房市场经历从分化升温到整体降温的运行过程，与笔者2020年9月的预测基本相符。总体上，2021年住房市场量价再创历史新高。由于2021年上半年市场火爆，尽管下半年出现降温，但全年商品住房市场依然较好。商品住房销售面积再创历史新高，2021年1—10月，全国商品住房累计销售面积为12.6亿平方米，同比增长7.1%。全国商品住房平均销售价格绝对水平和增长率在2021年1—2月创历史新高，分别达到11228元/平方米和16.8%。全国商品住房投资同比增速也将超过7%,2021年1—10月同比增速为9.3%。具体来看，在时序动态上，2021年住房市场从提前过热转向提前过冷。2021年楼市春季转暖过早和过热苗头在调控趋严中出现，进而导致行政调控提前加码加力，所以降温提前在夏季，预计秋冬季要持续下行变冷，有回升前的探底迹象。在空间格局上，表现为从上半年分化加剧到下半年普遍降温。2021年上半年过热苗头更加集中在个别城市，下半年普遍降温幅度大、蔓延快。无论是2020年年中还是2021年年初出现的过热苗头，主要集中在人口流入规模大、疫情防控和经济表现好、资本市场尤其民间资本市场活跃的城市。但相比以往，本轮过热苗头在城市之间或向周边扩散的趋势并不明显和快速。在风险演变上，风险总体有所下降和可控，局部有所释放和外溢。2020年第四季度以来，一方面，调控使各个市场主体的风险都有所下降。另一方面，金融等政策收紧，导致房企信贷和抵押贷款收紧进而房企流动紧张，同时导致住房市场快速降温，从而使存量风险有所释放并向相关市场主体外溢。

（一）市场表现：波动幅度较大，风险有所释放

1.时序动态：住房市场从提前升温转向提前降温

第一，全国平均房价增幅先快速上升后逐步回落。以各月累计商品住宅销售额除以累计销售面积来粗略估算商品住房平均销售价格（以下简称住房价格或房价）,2020年1—10月房价平均为9986元/平方米，同比增长7.3%。随后于2021年1—2月大幅上涨至11228元/平方米，同比涨幅达到16.8%，在此之后房价涨幅逐月回落（见图1-2）。2021年1—10月，全国房价平均为10513元/平方米，同比增长5.28%。

第二，住房销量增速创新高，住房开发量增速有升有降，已竣工商品住房去化周期略有缩短，未竣工商品住房去化周期微幅延长。在需求方面，月度住房销售面积增长率波动较大，总体保持由骤升转向快速下降的波动过程，累计值创了新高。受新冠肺炎疫情影响，2020年2月当月住房销售面积同比大幅下降，5月开始同比增幅转正，个别月份还出现两位数增速，2021年2月同比增幅达到三位数，创历史新高，之后同比增幅又快速下降（见图1-3）。由于2021年前半年市场火爆，全国商品住房销售面积创了新高，2021年1—10月销售面积同比增速为7.1%，其中1—6月同比增速高达29.4%。在供给方面，新开工、施工与竣工面积经历从快速上升到波动性回落的过程。2020年10月以来，反映潜在供给的新开工面积、施工面积当月增长率先整体快速上升，然后较大幅度下降并出现负增长。2021年2月以来，反映现实有效供给的住房竣工面积当月值同比增速有正有负，其中5—8月住房竣工面积保持较高的同比增速，但不同月份的增速变化也较大。2021年1—10月，全国住房新开工面积、施工面积和竣工面积同比增幅分别为-6.8%、7.4%和16.9%。在待售住房方面，全国待售住房面积同比增幅在2020年10月至2021年10月间呈现平缓“U”形变动。进一步，用商品住房待售面积除以商品住房现房销售面积月度均值得到已竣工商品住房存销比指标，2021年已竣工商品住房存销比为16.7（月），比2020年的17.1（月）稍低，处于6—18个月的合理区间；从期房来看，用当年年末商品住宅施工面积减去当年及上一年商品住宅竣工面积作为未竣工商品住房待售面积估计值，再除以当年期房销售面积作为未竣工商品住房存销比，2019年和2020年该存销比稳定在3.7（年）,2021年略微升高至3.9（年）（见图1-4）。总之，待售住房随着经济社会和住房交易正常活动的恢复甚至高涨，又迈进逐步去化的正常轨道，但随着住房销量增幅变缓，去化进程又有所放慢。

第三，经历从骤升到回落企稳的变动过程。住房开发投资当月完成额同比增长率从2020年2月的-15.99%跃升至2021年2月的40.94%,2021年3月之后当月值同比增幅出现回落，逐月降低并由正转负。从住房开发投资累计值的同比增长率来看，2021年1—2月为41.9%，此后逐步回落，1—10月为9.3%，回归至正常水平。总体来看，2021年住房开发投资波动幅度较大，先大幅上升，后逐渐回落并企稳（见图1-5）。

第四，受新冠肺炎疫情影响相对较大，恢复过程中城市层级性分化加剧。相对而言，住房租赁市场受疫情冲击影响较大，且在恢复过程中城市层级分化明显。根据中国房地产测评中心数据，全国租赁交易价格指数在2021年以来尽管出现了小幅波动，但总体下降趋势依然延续。分层级城市来看，一线城市住房租赁价格指数在2020年11月至2021年9月间提升了19.8个百分点，反映出其住房租赁市场回温明显。而二线城市住房租赁价格指数则延续下降态势，与一线城市形成的“剪刀差”不断扩大（见图1-6）。

2.空间格局：从上半年分化加剧到下半年普遍降温

第一，局部较快上涨重现，总体降温收敛明显。房价上涨城市数量和同比上涨率均值在2021年先增后减。2020年9月，全国276个地级及以上城市二手房价格同比增速平均值为2.18%，有176个城市同比增速为正。经过2021年前半年局部火热的行情后，到2021年6月，房价增速均值和上涨的城市数分别扩大至3.05%和182个，其中有38个城市同比增速超过10%。后半年房价增速则有所收窄，出现房价同比下降的城市数量也明显增加。2021年9月，有103个城市二手房价格同比增速为负，有172个城市二手房价格同比增速为正且主要分布在东部沿海地区和西北地区（见图1-7），全部276个城市二手房价格同比增速均值为2.44%，明显低于6月的水平（3.05%）。

第二，房价变动的城市层级性分化先扩大后缩小。一线、二线城市二手房价格同比增速先快速上升后稳中略降，三线城市总体保持小幅上涨，四线城市在低速增长中有所下降。从2020年1月至2021年9月不同层级城市二手房房价同比变化率来看（见图1-8），一线城市二手房价格波动较大。其中2020年9月以来二手房价格先快速上升，然后回落趋稳；二线城市二手房价格与一线城市保持相似的变动趋势，但涨落幅度小于一线城市；三线和四线城市二手房价格变动相对平缓，其中三线城市总体保持中低速增长，四线城市增速有所下调。截至2021年9月，一线、二线、三线、四线城市二手房价格同比涨幅分别为5.58%、5.39%、5.37%、1.30%。表明在2021年上半年房价增速出现较大的空间分化，而下半年随着一线、二线城市房价增速下调，整体的空间分化和城市层级性分化程度有所减缓。

第三，房价水平区域差异大，东部地区领先，先扩大后收敛。从四大区域板块来看，东部地区房价绝对水平大幅领先，中部地区和西部地区非常接近，约为东部地区城市房价均值的一半，东北地区房价平均水平在这四大区域中最低。四大区域平均房价同比增速差距总体扩大后略有收窄。2020年9月至2021年9月，东部地区城市平均房价增速呈现倒“U”形变动，由0.85%上升到6.99%后回调至5.55%。中部、西部和东北地区平均房价的增速保持相对平稳，且变动趋势相似（见图1-9）。而东北地区城市房价增速均值总体保持下降，由2.96%下降到0.48%。东部和东北地区平均房价增幅差异扩大后呈现微幅收窄。

第四，城市群房价增速小幅回升，中心城市增速有所扩大。一方面，城市群内城市房价总体增速有所上升。比较来看，城市群房价水平显著高于非城市群房价水平。 2020年9月至2021年9月，城市群平均房价是非城市群平均房价的1.3倍，且二者间差距比较稳定。从同比增速看，2020年9月后特别是2021年年初以来，城市群房价同比变动小幅上升，且在4月后同比增速反超了非城市群。另一方面，城市群中心城市房价同比增速明显回升，但不同地区城市群存在差异。相比于2020年9月绝大多数城市群中心城市房价同比增速为负的情形，2021年9月绝大多数城市群中心城市房价同比增速为正，且不同地区城市群和城市群内部不同类型城市间房价增速差异较大（见图1-10），呈现了中国住房市场复杂的时空运行特征。

3.风险变化：总体有所下降和可控，局部有所释放和外溢

第一，住户支付能力下降，断供风险略微增加。央行等调查显示，2019年10月城镇居民家庭负债参与率高达56.5%，房贷占家庭总负债的75.9%，虽然2020年住房贷款增速有所下降，但住户部门杠杆率为65.1%，家庭债务收入比超过100%。统计显示，2021年1—10月，全国法拍房的挂拍量为58.56万套。抓取主流媒体报道“房贷断供”热词量也发现，8月比6月增加50%。

第二，企业总体风险下降，个别企业出现流动性风险。在传统开发模式下，房地产全行业负债率超过80%，杠杆率超过300%。房地产金融审慎监管下，2020年上市房企净负债率同比下降21.7个百分点至70.1%，红、橙、黄档房企占比明显下降；但资金严压及销售下滑已使信用违约房企增加。2021年1—8月房企债券违约的数量和金额分别是2020年全年的2倍和1.8倍。到目前至少超过10家大型房企已经或即将陷入“爆雷”困境，使得上下游企业及相关金融机构、投资主体、购房家庭、地方政府都受到影响。

第三，房地产贷款占比有所下降，房地产不良贷款增加。房地产金融审慎监管政策实施，确实使得金融机构房地产贷款占比2021年上半年较2019年最高的29%下降到27.5%。但是《中国金融不良资产市场调查报告2021》显示，2019—2020年大型国有商业银行、股份制商业银行的房地产不良贷款比例从1.05%上升到1.41%。

第四，全国房地产市场降温，个别城市降温速度过快。本书测算，全国城市房价收入比2019年平均为1∶9.1。央行课题组测算，全国城镇空置率2019年户均拥有住房1.5套。持续调控使市场风险整体下降。一些城市和地区出现快速降温，目前有20余个城市担心降幅过大而实施“限跌令”。国家统计局发布的数据显示，2021年10月，全国70个大中城市的新房价格出现环比下跌的城市数量增加到52个，二手房房价环比下跌的城市数量占70个大中城市的九成。

（二）市场影响：仍然支撑经济增长，惠及民生改善

房地产在国民经济中具有重要地位和影响，这不仅因为房地产投资在全社会固定资产投资中占有较大的比重，还因为房地产与地方政府（土地）财政、居民资产配置、实体部门就业、金融服务业发展等具有重要的直接和间接关系。

2021年，住房开发投资对经济恢复性增长具有重要贡献。住房开发投资与经济增速保持相似的变动趋势（见图1-11），住房开发投资和房地产业对经济增长仍有作用（见图1-12）。2020年第二季度以来，随着疫情防控和复工复产的有序推进，住房开发投资活动逐步恢复，全国住房开发投资额当月值在4月、5月、6月的同比增长率分别为7.22%、7.59%、10.53%，恢复到一个正常水平。相应地，国民经济在第二季度也出现了恢复性正增长，增长率为3.2%。进入2021年第三季度后，全国房地产开发投资当月值在7—11月保持两位数快速增长。在房地产开发等投资带动下，经济增速在第三季度进一步回升，增长率达到4.9%，第四季度达到6.5%。进入2021年，住房开发投资当月值在2月、3月分别增长41.94%、17.71%，保持高速增长。在住房开发等投资的支撑带动下，2021年第一季度经济增速达到18.3%，创了历史新高。此后，随着住宅开发投资增速的逐步回落，经济增速也开始下降，第二季度、第三季度经济增速分别为7.9%、4.9%。

总体来看，2020年10月至2021年10月，住房开发投资与经济增速保持稍微领先、同步调较大幅度变动的态势，显示出房地产开发投资对国民经济稳投资、促增长发挥了重要作用。考虑到房地产业与建材、家具、金融等产业关联性高，带动性强，房地产通过投资、消费还直接或间接带动多个制造业部门和服务业部门发展，其对支撑经济增长和“六稳”“六保”的实际贡献可能还要更大。