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土地登记制度需要通过不断革新来保护土地相关各项权利，但任何土地登记制度的改革创新都必须有系统科学的理论基础。新时期我国农村土地确权登记制度的建设，可以从马克思的土地产权理论、民法学中的物权变动理论和科斯的交易成本理论中寻找支撑和依据。
在古代，土地登记就已经引起许多国家统治者的重视，四大文明古国都能找到地籍管理方面的记载。比如，古埃及每两年一次清查人口、土地信息，并以此为依据确定租税；古罗马时期的土地权属十分明确，所有关于地界的诉讼需要遵循十二铜表法，这部古老成文法中的第七表被译为“土地权利法”（樊志全，2005）。随着整个人类社会的发展与进步，地籍调查和土地登记方法不断进步：15 世纪的法兰西开始重视土地测量，并编辑成册用于平民赋税管理；19 世纪初，德国的地籍管理全面推进，各个市、县均设置地籍局，土地登记管理工作归属地籍局；早在 1862 年，英国就设置了政府土地登记局，开始在国家层面进行土地权属的统一管理（滕卫双，2014）。
在地籍管理与土地登记实践不断发展的同时，学者们的研究成果也不断涌现，土地登记和地籍的概念与内涵成为研究的焦点之一。关于地籍的最早用词有两种说法：一是希腊文中的征税登记簿册用单词“katastikhon”来表示；二是拉丁文用单词“Caput”表示课税对象，课税对象的登记册则用单词“Capitastrum”表示（简德三，2006），土地是当时的主要课税之一。随着地籍管理制度的不断演变，世界各国的地籍管理大多从早期的税收地籍演变为产权地籍，有些国家目前的地籍往往具有多种用途。根据国际测量师协会（International Federation of Surveyors，缩写FIG）的定义：地籍实质上是一个实时的土地信息系统，是对边界、用途等地块信息的正式记录，也内含价值与权利等土地权益。随着现代信息技术的不断发展与广泛应用，地籍包含的内容信息日趋丰富，应用范围涉及经济、社会和法律等多个方面（黄伟，2004）。
关于土地登记的定义多种多样（肖厚国，2002），有的将土地登记视为一种土地簿记制度，有的将土地登记看作土地产权转移时的一种法律行为。从字面意义上看，土地登记和地籍的含义存在差异，在实践中两者也很难明确划分，在地籍管理过程中，地籍调查和土地登记是两个重要环节，地籍调查侧重土地自然状态的信息收集，土地登记则主要关注土地的权利状态。简而言之，土地登记是关于土地各种权利的正式记录，用来回答Who和How的问题；地籍簿是用来登记土地面积、价值、用途等信息的簿册，用来解决How Much和Where的问题。一般而言，土地登记与地籍管理可以描述为图 2－1 所示的关系，两者通常互相补充，实践中也常常是一个互动系统，有些国家的土地登记与地籍管理由一个部门负责（黄伟，2004）。
图 2－1 地籍管理与土地登记关系
我国的土地登记实践历史悠久，地籍是历朝历代土地管理的基础，在漫长的封建社会，土地登记制度在国家税赋管理体系中起到不可替代的作用。中华人民共和国成立后，土地登记和地籍管理工作不断优化，土地登记工作逐步向依法有序的方向发展。根据我国现行法律规定，土地所有权为公有制，归国家或集体所有。其中，归国家所有的土地所有权依法律确定、无须登记；归集体所有的土地所有权同样依法确认，但需要登记入册。简言之，国家所有权的土地只确定不登记，集体所有权的土地则需要确认登记：2007 年，中华人民共和国国土资源部颁布了《土地登记办法》，根据该办法的第二条规定，土地登记仅涉及国有土地使用权，但是对于集体土地的多项权利都需要记载于土地登记簿，并进行公示；2015 年，中华人民共和国国土资源部制定《不动产登记暂行条例实施细则》；2017 年，《土地登记办法》废止，土地登记被纳入不动产登记范围。
本书的研究对象是农村土地，属于集体所有权土地，需要通过确认登记来明确包括土地所有权在内的各种土地相关权利，简称确权登记。一般而言，每宗土地的确权都要先申请，然后通过地籍调查、权属审核等流程，在权属清晰无争议的情况下确权登记，同时给土地承包经营权归属的农户颁发土地证书。在完成全部所有土地登记程序后，土地承包经营权及其各项附属权利真正得到确认。另外，根据《物权法》《农村土地承包法》的现行规定，家庭承包经营权土地的确权是由县级主管部门负责管理，由县级以上地方人民政府颁发证书。基于此，本文将农村土地确权登记界定为：相关管理部门依据法律法规，对农村土地的边界、面积与位置等信息以及其变动情况、权利内容与隶属关系等，进行审核、确认、确定及登记颁证等一系列程序与制度安排。
纵观古今历史，历朝历代掌权者都将地籍管理作为治国之要务，尽管在不同历史时期土地确权登记工作的功能作用与目标有所差异，但无不体现着统治阶级的意志。中国共产党一直以来都特别重视土地问题，并不断改进农村的土地登记工作：1931 年，中央人民委员会就在瑞金设立土地调查登记局，根据当时颁布的《土地登记法》发放土地权证，确定土地所有权的权利归属。中华人民共和国成立后，农村土地制度经历了从农民个体所有制到集体所有制再到农地“三权分置”制度的多次变迁，农地权利主体及结构由前两个阶段的“单一权利主体、一组权利”向“多元权利主体、一束权利组合”的脉络演进。当前，继续推进并不断完善农村土地承包经营权确权登记颁证工作，对稳定农村土地权属关系、提高农地资源配置效率、促进农民财产性收入增加与农村经济发展具有重要作用（陈朝兵，2016；肖卫东等，2016）。
2014 年中央 1 号文件明确提出了“三权分置”改革设想，即“在坚持土地集体所有权、稳定农户承包权基础上，放活土地经营权”，旨在促进农业、农村持续健康发展。2015 年中央 1 号文件对“三权分置”改革又提出新要求，即在保持现有土地承包关系持续稳定基础上，对农村土地的三种权利之间的关系进行界定，进一步将“三权分置”改革向纵深推进。作为“三权分置”改革的基础性工作，土地承包经营权确权登记必须客观、准确且无误。
长期以来，各地的农村土地确权登记工作还存在各种问题，特别是农村土地“二轮”承包以来，多地发现“有证无地”“一地多证”“无证无地”等土地承包合同与承包人不匹配现象，土地权属关系纷繁复杂混乱。在国家加大力度稳定土地承包关系、维护农民权益的时代背景下，翔实、准确的土地承包经营权证书，成为明晰农村土地各方权益人的权利、维护农村地区社会稳定的重要保障。
20 世纪 70 年代末，为了提高农民的生产积极性，我国实行土地产权改革，推行家庭联产承包责任制，但是也带来了土地细碎化问题，农业经营的规模效益和土地资源的利用效率因此受到影响。农村土地“三权分置”改革的及时推出，就是要发挥市场的资源配置作用，通过不断放活土地经营权，促进土地要素流转到新型农业经营主体，实现农业适度规模化经营，不断提高土地资源配置效率，进而提高农业的整体竞争力。
当前阻碍农村土地流转的一个重要原因在于农村土地产权模糊，农民的土地承包有一定的年限，承包土地的经营权不够稳定，导致农业用地的流转方和被流转方都有各种各样的担忧，从而妨碍了土地流转。通过农村土地承包经营权的确权登记，能够给拥有农村土地承包权的农户吃一颗定心丸，农民能够根据需要自由转让承包土地的经营权。与此同时，农村的土地经营权逐渐集中于新型农业经营主体，也促进了新型农业经营主体增加土地投入的积极性，减少短期经营行为，切实提高农业发展水平。
“三农”问题的核心在于如何不断提高农民收入，中国 40 年的农村改革之路，就是一条农民增收致富之路。通过“取消农业税”“实行家庭联产承包责任制”“提高农产品收购价格”“增加农业补贴”等政策，我国城乡居民收入正在不断缩小差距。然而，在中国经济发展进入新常态的时代背景下，农民外出务工意愿降低和农业经营日趋困难，农民增收渠道不断收窄。如何保障农民的财产权益，增加财产性收入，成为新形势下三农问题的核心内容。
对于中国广大农民而言，土地是财富之母，只有保障农民切实享有土地增值收益，才能真正意义上增加农民的财产性收入。尽管中国农村的土地所有权归集体，但农民的土地承包权是一种物权，可以被视为农民的财产权利。实践中，集体所有的土地被拆解成份，农民用来自耕、出让与出租。农村土地确权登记由各级政府负责实施，增加了公信力，农民的土地承包权利受法律保护，也就真正赋予农民土地财产权利。此外，农村土地确权还包括农民的宅基地确权，可以使得宅基地成为农民的合法财产。显然，通过农村土地确权农民获得了多项财产权利。
近年来，我国城镇化的快速推进对农村农业发展影响巨大，其中一个重要影响就是生产要素不断从农村流向城市，农业适度规模化经营较难实现，乡村振兴困难重重。虽然国家不断出台政策刺激农村、农业发展，但是农业生产要素投入不足和效率不高的问题依然严重。根据新制度经济学理论，土地产权问题是农村生产要素合理配置的基础和前提。
通过农村土地确权登记发证，进一步明晰农村土地承包经营权及其附属的各种权利，强化农民的土地物权意识，才能有效激活农村土地要素市场，将土地经营权作为生产要素真正流转起来。同时，通过农村土地承包经营权的确权登记，可以将农民与土地经营分别开来，使农业经营成为一种职业，进而实现农村人才要素市场的蜕变。此外，土地承包经营权确权登记颁证还可以促进土地金融发育，带动农村土地抵押贷款的发展。
产权理论是经济学的一个重要理论分支，实践中的诸多经济现象均与产权有关。马克思和科斯的产权理论是两个重要流派，在分析中国土地问题时，两者的观点呈现对立状态。科斯的产权理论坚持认为，私有化才能提高经济效率，这与我国公有土地产权配置现实相悖。因此，马克思的产权理论应当成为研究中国农村土地确权登记制度的理论基础（李隆伟，2016）。
在马克思的众多著作中，尽管没有对“产权”给出明确定义，但他对土地产权进行过深入剖析，提出的许多观点被用于指导实践，这些系统研究成果构成了马克思土地产权理论体系。这一理论体系主要包括：地租理论、土地产权及其交易理论等（刘敏，2015）。
为了研究资本主义社会农业领域的剥削与被剥削关系，马克思深入探索了地租的来源、本质等问题。马克思认为农村土地所有权与使用权分离使得地租得以产生，即土地所有者将土地交给产业资本家经营，通过收取租金获取收益。如果土地所有者本身就是产业资本家，也就不会产生地租了，土地所有者只有收取产业资本家的地租，土地所有权的经济意义才得以实现。马克思也强调，所有类型的地租均以法律意义上的土地所有权为基础，体现了土地所有者和产业资本家对雇佣工人的共同剥削。地租与政治体制密切相关，不同的政治体制造就了不同性质的地租，地租所体现的土地生产关系截然不同。资本主义的地租是土地所有权借以实现的经济形式，体现着剥削与被剥削的关系。社会主义制度下，不存在剥削与被剥削的关系，土地的收益被用于在国家、集体和个人之间进行分配，起到调节农业生产和分配平衡的作用。
马克思的土地产权理论将土地视为一种特殊的生产要素，与土地相关的权利除了土地终极所有权外，还包括由所有权衍生出来的占有权、使用权、收益权与转让权等，土地产权实质上是一个“权利束”。其中，土地所有权是法律意义上的所有权，只有一个终极所有权主体，土地所有权具有排他性。土地占有权与土地终极所有权存在显著差异，通常与一定的社会经济关系相联系，往往不以个人意志为转移。土地使用权与土地占有权最初并未区别开来，土地使用权的独立源于土地转让的出现，是土地耕作者采取租赁等方式，从土地占有权人手中获得一种权利。一般而言，各个土地产权主体都能以自身的权能获得一定收益，统称为土地收益权。各种土地产权权能的内容和形式，会在不同的历史条件下发生着各种各样的变化。
在土地产权的“权利束”中，所有权是核心权利，是其他权利的衍生基础。在不同的土地制度下，土地所有权的归属也存在差异。在公有制下，土地所有权归共同体享有；在私有制下，由少数地主享有土地所有权。在土地所有权与经营权分离的条件下，土地的实际耕作者必须首先取得土地的占有权和（或）使用权，由此催生了土地权能交易，土地产权的相关权能被赋予了一般商品属性，具有交换价值。随着土地产权商品化程度的不断提升，土地产权配置逐渐实现市场化运作。但是，土地作为特殊商品，其价格中包含着各种复杂因素，不能简单视为普通商品进行一般市场交易。
马克思的土地产权理论研究表明，在私有制条件下，土地的地租具有剥削性质，来自实际耕作者的净剩余收益。在公有制条件下，尽管土地的优劣仍然会导致附着其上的收益不同，但土地的地租并不存在。土地的收益分配更多地体现为国家、集体和个人的利益平衡。马克思的土地产权理论不仅很好地诠释了我国土地产权制度的历史演化过程，对新时期农村土地确权登记工作实践，仍然具有重要的指导意义（朱玉龙，2017）。
（1）坚持农村土地集体所有权，不断推进“三权分置”改革。经过 40 年的改革开放，中国经济社会已经发生了巨大变化。然而，对于广大农民而言，土地始终是重要的生产资料之一。马克思的土地产权理论指出，土地所有权在土地“权利束”中具有关键作用，土地的其他权属仅仅是所有权的衍生权利，体现了社会主义公有制的优越性。因此，新时期的农村土地确权登记制度可以不断创新，但是土地公有制的特征不应更改，不允许采用任何形式进行土地私有化。在坚持农村土地集体所有权前提下，稳定农民的土地承包权，放活土地经营权和其他衍生权能，通过优化市场资源配置手段，促进经营权、处置权与收益权等土地附属权能的流转。
（2）平衡土地产权权能，促进土地资源的合理配置。随着城镇化进程的不断推进，我国农村土地矛盾的不断激化，解决思路有两个极端：一个是土地绝对公有，另一个是土地绝对私有，这两种思路均与我国的国家性质相违背。马克思的土地产权分离理论，克服了两种极端思路的弊端，将土地产权分为若干权能，赋予不同主体。在土地产权分离理论指导下，将农村土地确权登记工作落到实处，可以很好地解决了我国农村土地因所有权主体模糊而产生的各种问题，真正赋予农民应有的土地产权权能。同时，将土地经营权作为“商品”看待，以市场为手段而非行政命令，促进土地经营权流转，实现农业适度规模化经营。实现的土地收益应该合理地在国家、集体和个人之间分配，切实保障农民的收益权。
一般而言，市场交易会带来诸如信息搜集、交易谈判和成交签约等过程产生的各种成本。市场交易的产生旨在提升资源配置效率，但随着交易日益复杂化，交易过程中产生的各种成本反而会降低资源配置效率，从而引发制度变革（卢现祥，2003）。农村土地确权登记制度是国家合理配置土地资源、保护农民各项权利安全的法律制度，其核心价值在于降低交易成本。通过推进农村土地确权登记，促进交易安全和交易便利，可以降低土地流转过程中的交易成本，提高土地资源开发利用效率，最终实现社会财富最大化。
1937 年，科斯首次提出交易成本概念，即交易过程中发生的取得准确市场信息、谈判和经常性契约等费用，之后学者们不断丰富其内涵和外延。在诸多交易成本中“信息成本”被诺斯认定为核心成本，交易中产生的这些成本是各种制度的源泉（祝国瑞等，2004）。科斯又进一步指出，制度本身存在成本，因此不同的制度选择将导致不同的效率。当前，我国实行农村土地确权登记制度，安全和效率是其降低交易成本的核心。与农村土地确权登记制度有关的交易成本分析如下：
（1）农村土地确权登记制度本身涉及交易成本。我国的农村土地确权登记制度本身有一个演变过程，制度的改变需要成本。因为任何一项制度的建立或修改都会发生立法成本，立法后还会产生相应的实施成本和执法成本等。而且制度实施一段时间以后的革新还存在机会成本，即因为选择一种制度而废止另一种制度的代价。此外，制度本身的科学性、精确性也会对交易成本产生影响。例如，某些土地权利因为登记制度本身的科学性欠缺而无法得到保护，会导致这些土地权利变动时增加交易成本。再比如，由于土地的自然特性，农村土地确权登记的精确性往往无法保证，如果过分强调准确无误，就会无形中增加土地权利变动时的交易成本。
（2）农村土地确权登记制度可以降低部分交易成本。土地登记制度的价值在于追求高效与安全，降低交易成本可以通过增加交易安全性和便利性两个途径来实现。一方面，降低交易成本就是要降低交易风险，实现交易安全。在中国农村土地集体所有制前提下，土地交易的客体是土地经营权，交易过程中会因信息不对称而产生交易风险。农村土地确权登记制度将土地权利变动信息进行公示，能够基于政府的公信力降低交易风险，保障土地经营权交易安全。另一方面，降低交易成本就是要优化制度实施环节，实现交易便利。尽管开展土地登记工作会增加履责成本，但可以为利益相关者提供土地权利归属的明确信息，从整体上降低土地交易的信息成本，促进土地交易实现。
实践中，土地登记制度设计可以通过交易便利和交易安全来降低交易成本。其中，交易便利的实现依赖于提高政府部门的办事效率，交易安全的实现则主要取决于土地登记制度模式的选择（王炳华，2007）。
农村土地确权登记制度基于国家信用来保护交易安全，为了提高保护的公信力，应进行土地交易强制登记、强制公示，由专门机构负责实施。如果出现土地承包经营权的实际归属与登记公示的情况不符，必须维持登记公示权利状态，以维护国家信用。给权利人造成的损失，由国家承担相应的赔偿责任，以此为交易安全提高绝对保障。对于土地交易不登记的风险，由交易双方自行承担。实践中，还应避免因分散登记而产生的风险。分散登记和由此带来的多头管理问题，不仅会增加土地登记信息管理成本和信息使用费用，还会影响土地登记效力，给利益相关者带来额外风险。基于此，农村土地确权登记制度的改进方向包括：完善相关法律法规，强化农村土地确权登记效力，建立公信力补救机制；统一农村土地确权登记机关，规范土地登记内容体系，提高土地权利信息利用效率。
农村土地确权登记制度的实施机制、过程和服务效率影响交易便利。首先，要提高土地交易的便利性，应不断优化农村土地确权登记制度的实施机制，根本在于简化办事程序。事前要进行实质性审查，通过实地调查，保证确权登记信息的准确性，提高农村土地确权登记的公信力；事中要优化确权登记程序，一般由权利人依法申请，其他相关人协助登记，在地籍调查基础上，由公证员依法进行公证；事后要开通登记信息公开查阅平台，及时更新土地确权登记信息，不断完善相应的监督机制。其次，要提高农村土地确权登记服务效率，应不断加强土地登记人员队伍建设和创新土地登记技术。土地登记人员队伍包含登记工作人员、登记代理人员和公证人员等，可以通过各类资格考试提升执业能力，并通过后续教育增加责任心、敬畏感。在现代信息技术快速发展的时代，农村土地确权登记工作还应及时应用各种先进的测绘技术、信息处理技术及其他技术规程，建立全国统一的数据资源库并实现共享，来保证农村土地确权登记工作的公开、公平与公正。
农村土地确权登记由权利人提出申请，相关管理部门依据法律法规，对土地相关信息及权利关系进行审核、确认、确定并登记颁证。可见，农村土地确权登记是对土地物权或土地物权变动的登记。土地是一种重要的不动产物权，物权变动理论是指导农村土地确权登记实践的基础理论之一，农村土地确权登记制度将建立在一定的物权变动立法模式基础上。
2007 年，《中华人民共和国物权法》公布施行，物权作为一种财产权正式进入人们的生活。《物权法》第二条规定，物权是权利人针对特定的物而享有的各种权利，并具有排他性。其中，“特定的物”不仅包括不动产、动产，还包括法律指定的其他物权客体；所谓的各种权利包含所有权、抵押权和使用权等。在大陆法系下，以所有权为核心，物权可以分解为不同层级结构体系，如图 2－2 所示。可以看出，所有权处于顶层，属于自物权，也被称为完全物权。所有权实质上是一束权利，包括占有权、使用权、收益权与处分权等。他物权是由自物权派生和分离出来的用益物权和担保物权，属于限制物权。多束权利、多个层级，构成了复杂的物权权利体系。
图 2－2 大陆法系物权体系
物权变动是一种市场交易表现形式，包括物权的取得、变更甚至丧失，体现了物权的动态变化。一般而言，物权变动是权利人基于法律的积极行为结果，但也有物权变动是违背权利人意思的消极变动（祝国瑞，2004）。物权的各种变动必须以相应“外部可辨认方式”进行展示，方能产生法律效力。简言之，物权变动需要采取公示方式加以确认（熊玉梅，2014）。物权变动公示需要取得人们的信赖，就产生了物权变动的公信原则，公信原则也因此成为物权交易安全的重要保障。在物权法之下，农村土地作为一种不动产，也必须采用确权登记的方式进行公示，登记信息记载于簿册之上，由政府相关机构加以管理，享有法定的公示公信力。农村土地承包经营户可以获取相应的权属证书，但此证书并不享有法定的公示公信力。
物权变动立法模式是一个国家或地区对物权变动的法律调控方式。在大陆法系下，物权变动模式包括意思主义、形式主义和折中主义三种类型。其中，意思主义以当事人的意思表示为依据而产生效力，通常难以保障物权变动的交易安全。形式主义在意思主义基础上增加物权变动意思，可以保障物权交易安全，但影响静态权利保护。折中主义则在前两者中，取长补短，也是许多国家选择的物权变动立法模式。
我国农村土地产权变动的演进历史源远流长，中华人民共和国建立后也历经多次变化。十一届三中全会以后，农村土地实行家庭联产承包责任制，实现了土地所有权与承包经营权的“两权分离”，在一定程度上缓解了土地集体所有和农户个体经营之间的冲突。同时，农村土地所有权与承包经营权“两权”分离的地权制度，通过强调土地所有权属于集体，坚持了土地公有制，同时将承包经营权通过法定方式让渡给农民，促进了土地的流通转让和有效开发利用。然而，随着土地资源日益市场化，产权的清晰和权能稳定变得日益重要，农民越来越注重对自身占有、使用土地的保护。在此条件下，对农村土地的权利进一步细分，采用物权变动理论指导农村土地产权交易行为，就显得尤为重要。
当前推行的农村土地“三权分置”改革，就是在“两权”分离的地权制度基础上，进一步将农村土地承包权与土地经营权分置。进行农村土地二次分权的原因在于，土地承包经营权将占有权和经营权合并，使得农村土地使用权具有一定的人身依附性，与现实中两者普遍分离的事实不符（李宁等，2015）。随着农业经营方式的变化，尤其是当前农业发展对农村土地金融功能的内在需求，更是对农村土地承包经营权中土地经营权的分置提出了要求，同时也对农村土地处分权从的进一步细分提出了要求（叶兴庆，2014）。农村土地确权登记依据公示原则和公信原则对土地相关权利进行确认、确定，不仅可以保护农村土地的承包经营权权能，也为土地的经营权、流转权、抵押权等物权变动效力提供保障。
本文以土地登记为研究对象，希望通过对古今中外的相关研究进行整理分析，为当前我国农村土地确权登记制度提出建设性意见。基于产权理论、物权变动理论与交易成本理论，构建“土地登记—物权行为—交易成本—土地流转”的古今土地确权登记管理办法的比较分析理论框架（图 2－3），为从产权激励与土地资源配置效率优化视角，增加对农民土地权利保护，为改进与完善农村土地承包经营权确权登记颁证工作提供历史与经验依据。
图 2－3 “土地登记—物权行为—交易成本—土地流转”理论框架
不同土地制度背景下，土地确权登记管理的功能作用与目标存在显著差异，并直接影响着确权登记后的地权分配方式与路径。只有马克思的土地产权理论，才能指导我国农村土地确权登记工作。不同的土地确权登记管理办法中，其土地确权登记过程的形式、效力及其公信力，直接影响着农村土地这一重要不动产物权的权属完备性与变动的合法性，进而影响土地交易的安全性、便利性。实施农村土地确权登记制度就是希望通过保护交易安全、提供交易便利、提高交易效率来降低交易成本；农村土地确权登记制度可以减少交易后的诉讼纷争，土地确权登记实施手段、方式及实施程序简化高效可以提高交易便利性，这些均可有效节约交易成本。在既定土地制度下，土地确权登记的物权行为与交易成本共同作用于土地流转过程，使土地流转趋于集中抑或分散，最终影响整体社会效益与农民个体的土地权利实现。
本章在阐述农村土地确权登记概念及其必要性的基础上，分析了马克思的土地产权理论对新时期农村土地确权登记工作的启示，依据物权变动理论与交易成本理论，分析农村土地确权登记过程中的物权行为及交易成本，明确物权行为视角下的地权分配逻辑与降低交易成本的土地登记制度改进路径。在此基础上，构建了“产权理论—土地登记—物权行为—交易成本—土地流转”的古今土地确权登记管理办法的比较分析理论框架，为本文土地确权登记制度的历史纵向比较和地域横向比较研究提供分析框架，同时为改进与完善农村土地承包经营权确权登记颁证工作提供逻辑思路。