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旅游主体、旅游客体和旅游媒介互为条件、相互作用，是构成旅游活动的三个基本要素。
客源数量、结构及其特点直接决定旅游项目的市场前景，对其进行深入细致的分析是工业旅游开发与研究的重点。从目前工业旅游的发展情况看，其客源市场主要由学生、当地居民和游客三部分构成。工业旅游项目作为高品位的旅游方式，具有知识性、参与性强的特点。这种寓教于乐的旅游项目对学生市场无疑具有较强吸引力，加之学校每年迎新送往，市场需求十分稳定，因此学生是工业旅游理想的市场主体。
对当地居民而言，工业旅游是发生在他们身边的“新鲜事”，他们往往因好奇心和对本地企业的自豪感而萌生旅游动机。由于这种旅游活动对他们来说经济距离近、旅游成本低且易于组织，因此在工业旅游项目开展初期当地居民常占有较大比重。此后，该客源市场会因居民绝对数量的有限性和自身消费心理的转变（从新奇到平淡）而呈逐年下降趋势。
从游客的角度看，工业旅游作为一种新型旅游产品，普通游客对它存在一个认识和接受的过程。一方面是因为国内的旅游活动长期以休闲和观光（名山大川、名胜古迹）为主，这在一定程度上束缚了人们对旅游资源的理解，使许多人一时还无法接受工业旅游这种产品形式。另一方面，外地游客为降低旅游消费支出会在游览项目上精挑细选，因此，若非是知名度高、能让游客有不虚此行的满足感的工业旅游产品，就很难进入游客的选择范围。事实上，近年的国内工业旅游市场也确实如此，外地游客在工业旅游客源市场中所占的比重一直相对较小。正因如此，提高旅游客源地游客对工业旅游项目的知晓和兴趣程度，应是工业旅游开发方在工业旅游开发初期的营销重点。
旅游活动的客体条件即资源条件。工业资源虽然丰富，但并非所有工业资源都能转变为旅游资源，只有符合一定资源条件的工业企业才能为旅游业所开发和利用。从旅游资源的特点看，“定向吸引力”和“垄断性”是旅游资源的本质特征，也是筛选工业资源的基本标准。满足基本标准的工业资源即可称为潜在旅游资源，但它们能否成为现实旅游资源，还必须进一步分析该资源的旅游潜力。工业资源的旅游潜力可以从工业企业自身的硬件和软件两个方面进行挖掘。
从硬件方面看，首先，企业要具有能够成为旅游吸引物的工业活动，且这种工业活动有一定的垄断性，这是构成旅游吸引力的基础。其次，企业要有足够大的参观游览活动空间。第三，企业还需具备一定的旅游配套设施和服务。从软件方面看，首先，企业的高层管理者要重视工业旅游项目。由于工业旅游综合性强，涉及企业内部多个部门，这就需要各部门间的协调配合。如果高层管理者的态度不积极、不坚定，工业旅游活动便很难顺利开展。其次，企业对工业旅游要有正确的认识，开发目的要明确。开发工业旅游是为了实现企业综合效益最大化，不能单纯追求经济效益，也不能急于求成。第三，企业应具有较强的组织能力和较高的管理水平。相对于其他旅游活动，工业旅游的秩序性要求更高，如果企业缺乏良好的组织能力，就无法保证企业的正常生产和旅游者的安全。实际上，将旅游活动融入工业生产过程中，就是在检验、考核企业的管理能力。如果企业管理落后，旅游者与工业企业之间的“亲密”接触，非但不会树立企业形象，还会对企业造成负面影响。因此，即便工业企业在这种情况下开展工业旅游能短期获利，最终也会因企业形象受损而得不偿失。
客体条件是工业旅游开发的基础，如果说硬件是开发工业旅游的先天条件，软件则是企业能否将工业资源转变为旅游资源的关键。良好的软件条件不但可以提高工业旅游的综合效益，而且可以在一定程度上弥补硬件的不足，它们也是旅游吸引力不可或缺的组成部分。
工业旅游项目虽然是以工业企业作为承载旅游活动的主体，但作为旅游市场龙头行业的旅行社，同样在工业旅游开发过程中发挥着重要作用。旅行社是旅游产品的加工者，在旅游活动中发挥着组织、协调和传递信息的重要功能，他们不但拥有最直接的客源信息，而且在产品设计、包装、宣传及服务等方面有专业的经营理念，可以在较短的时间内提升旅游产品的知名度，扩大其销量。工业旅游产品通过旅行社融入旅游产业大循环，可以迅速而准确地在旅游产品结构中定位。因此，工业企业在开发工业旅游项目过程中应积极寻求与旅行社的有效合作，这不仅可以提高工业旅游产品的质量和服务效率，而且还能有效缩短产品的导入期，使其尽快步入良性发展轨道。
综上所述，在工业旅游开发决策方面，相关部门应综合评估工业旅游在主、客体及媒介条件方面的优势与不足。需要指出的是，这三项条件并非同等重要，而应根据工业旅游的发展阶段有所侧重。一般来说，在产品导入期需要工业企业的全力支持，此时工业企业的作用明显，占据主导地位。产品进入成长期后，以旅行社为代表的市场力量将逐步取代工业企业，成为工业旅游发展的主要驱动力。目前，我国工业旅游正处于成长期初期，进行大规模开发的条件还不成熟。因此，开发工业旅游项目应提倡精品意识，具备开发条件的工业企业可优先开发，走以点带面的发展道路，循序渐进地培育市场。那种一哄而上、遍地开花的做法，既不利于增加企业的经济效益，又会影响旅游者对工业旅游项目价值的正确判断，增加培育市场的风险。
工业旅游发展的相关因素包括基础因素、核心因素和支持因素三个方面。其中基础因素与支持因素对工业旅游起到重要的推进作用，成为工业旅游得以快速发展的外部条件；核心因素对工业旅游发展起到直接影响作用，是工业旅游发展的内部动力。其构成如图6.1所示：
图6.1 工业旅游发展的相关因素分析
基础因素包括区位条件，对旅游业发展起到基础作用的交通条件，以及区域经济发展水平。
区域是一个具有多重内涵的概念，包含地理位置、经济条件及社会环境等。根据国家旅游局公布的全国工业旅游示范点单位的资料显示，不难发现工业旅游在我国的发展具有明显的地域性。在41个工业旅游示范点候选单位中，东部地区有21个，中部地区有13个，西部地区只有7个。说明在地理位置的分布上，我国东部地区工业旅游的市场发育是相对较完善的，形成了较多的工业旅游开发的典型。
交通运输业的完善程度关系到旅游目的地人流、物流的畅通程度。作为工业旅游的目的地，必须是一个可达性强、游客出入便利的地点。若交通不够便利，则会对游客规模的扩充造成阻碍。因而工业旅游与当地交通运输业的发达程度密切相关。
工业旅游是工业与旅游业交叉产生的衍生物，工业旅游的发展水平不仅显示该地区的工业实力，而且也折射出旅游业的发达程度。因而工业旅游多源发于区域中心城市，城市综合经济实力较强，且具有对外部企业与公众的吸引力与影响力。显然城市的整体经济水平对工业旅游的发展起到支撑作用，这成为影响工业旅游发展的另一个基础性因素。
支持因素是关系到工业旅游发展的重要外部条件，如区域的旅游业发展状况、工业发展水平、城市形象、基础设施建设和政府行为等。
工业旅游既然脱离企业间参观学习的传统模式，上升为一项旅游活动，那么它就不单纯是企业个体行为，而成为城市经济活动的重要组成部分，工业旅游的未来发展将与观光旅游业的关联程度越来越高。观光旅游业不仅为工业旅游培育了良好的客源基础，而且与工业旅游娱乐性不足的先天缺陷形成互补，二者相得益彰，构成城市旅游的完整体系。
一般而言，工业对于旅游业而言，是属于基础产业的范畴，但由于工业旅游客体的特殊性，决定了工业既是工业旅游的经济基础，也是工业旅游发展的推动器。因而，作为工业旅游重要依托的工业发展水平是工业旅游健康发展的重要推进要素，是其发展的重要外部条件。
城市形象对于城市各方面的发展至关重要，良好的城市形象不但能够吸引国内外客商与本地企业开展经济贸易活动，而且能吸引国内外游客，为工业旅游提供客源基础，并创造良好的外部氛围。因而城市形象是工业旅游乃至旅游业整体发展不可或缺的重要外部条件。例如，青岛城市形象的培育由来已久，从最初的“红瓦绿树，碧海蓝天”到今天名牌云集的“青岛现象”，不同的发展期赋予青岛旅游新的内涵与热点。“红瓦绿树，碧海蓝天”推动了传统观光业的发展与辉煌，而今天“青岛现象”又为工业旅游的发展带来前所未有的良机。作为拥有全国名牌企业最多的城市，青岛鲜明而良好的城市形象已经成为工业旅游快速成长的宝贵资源与依托。
基础设施建设不仅是城市生存和发展的基础，同样也是工业旅游赖以发展和深化的外部条件。城市的基础设施包括供水、供电、煤气、集中供热、市内交通等，良好的城市基础设施是工业旅游向纵深发展的基础。
工业旅游的实践证明，政府的积极扶持及对工业旅游品牌的整体打造是工业旅游得以发展壮大的政策前提，因此政府在工业旅游的成长中扮演着重要角色。原因在于，宽松的政策环境、优厚的发展条件对工业旅游这个新生事物来讲是极其重要的。这不仅影响到工业旅游的发展速度和规模，而且对工业旅游的发展方向起到至关重要的引导作用，政府可为工业旅游提供良好的发展环境和政策支持。
核心因素是指对工业旅游发展起到直接影响作用的因素，包括工业企业的品牌价值、企业投资水平以及企业的成长性。
工业旅游的前身源于企业间的参观学习，因此，名牌企业成为工业旅游产生的孵化器。我国首批确定的工业旅游示范点候选单位几乎被名牌企业所垄断，这说明品牌价值的递增已成为工业旅游迅猛发展的主要推动器。
工业旅游以工业企业为客体，主要以厂区厂貌、企业建筑、生产车间、设备状况为其物质载体。因此尽管企业固定资产投资主要是为了企业生产所需，然而企业固定资产投资也为工业旅游的发展提供了物质条件和旅游资源。
一个不断成长的企业是社会关注的焦点，探讨其成功的经验是社会各界追求的根本目的。而对于一个曾经辉煌但停滞不前的企业而言，其本身的价值也就大打折扣。因而能够成为旅游资源的企业应当是一个具有良好成长性的企业，这种成长性代表的正是企业的现有实力与良好发展前景。