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从各国家和地区推出公募REITs的历史契机来看，公募REITs的推出与一国的经济发展形势和房地产市场运行情况有着密切的关联。大部分国家和地区推出公募REITs的时间在经济增速放缓（如美国、荷兰、澳大利亚、法国、德国等）或出现较为严重的经济金融危机（如新加坡、日本、中国香港、西班牙等）之后。当前我国经济发展面临需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力，国内外风险挑战明显增多。基于上述宏观背景，经济工作需坚持“稳字当头、稳中求进”的工作思路，考虑到公募REITs制度对稳经济的重大作用，当前发展中国公募REITs具有紧迫性。
长期以来，投资一直是稳增长的“压舱石”，故而形成了较大的存量。通过发行公募REITs，可以将缺乏流动性的存量资产转换成流动性强的金融产品，建设经营方得到现金流的补充后可提高基础资产的流动性和盈利能力，从而更好地支持实体经济发展。根据CEIC数据，2010年中国已经超过美国成为全球固定资产规模最大的国家。有研报估计，中国以基础设施为底层资产的REITs市场规模有望达到十万亿级别。
根据国家统计局对基础设施投资的定义和数据测算，仅2010—2020年基础设施累计投资达108万亿元。分领域看，2019年底全国铁路营业里程达13.9万千米，其中高铁3.5万千米，稳居世界第一位；全国公路营业里程501万千米，其中高速公路14万千米，同样居世界第一位；民用运输机场238个，其中旅客吞吐量超千万的机场达39个，全球机场吞吐量前10位中中国占据3位；全国已有39个亿吨大港，其中6个港口进入全球十大港口行列；全国共建成生活垃圾焚烧场506座，危险废物集中利用处置单位近2600家；全国营业性通用仓库面积超过10亿平方米，冷库库容超1.5亿立方米；全国运营、在建和规划的各类物流园区超过1600个，国家示范物流园区56个，全国物流枢纽23个；全国电信运营商和第三方数据中心服务商拥有大约300万台机柜。北京大学光华管理学院REITs课题组根据全球主要市场的REITs相对经济总量和上市公司总市值的规模占比，结合中国的相关数据和合理预估，认为中国REITs市场的潜在规模有望达到10万亿元。根据瑞银证券统计，中国适合做基础设施REITs的收费公路、交通设施、电力、物流仓储类项目等相关产业潜在市场规模达39万亿元。
从基础设施服务能力看，2019年，铁路动车组发送旅客22.9亿人次，铁路完成货运量达43.9亿吨，是美国、俄罗斯铁路货运量之和的1.3倍；全国民航运输机场完成旅客吞吐量13.52亿人次；全国港口货物吞吐量为139.51亿吨，7个港口集装箱吞吐量突破1000万标箱；生活垃圾焚烧场日处理能力46.2万吨，污水处理厂日处理能力2.26亿立方米，危险废物集中利用处置能力超1.1亿吨/年；邮政业服务用户超过1000亿人次，快递业务量和业务收入分别为635亿件、7498亿元，稳居世界第一位。这些基础设施强大的服务能力，将为发行REITs产品奠定坚实基础。
未来一段时间，中国将进一步统筹推进基础设施建设，包括系统布局新型基础设施，加快推动绿色低碳发展、建设交通强国、推进能源革命、加强水利基础设施建设、推进以人为核心的新型城镇化、加快补齐基础设施领域短板等。这些新基建亟须通过公募REITs制度完成“投融管退”的闭环操作，从而实现基础设施投资的良性循环。
自2021年6月“恒大风险事件”爆发以来，房地产市场持续下行，截至2022年6月，70城商品住宅销售价格已持续下跌10个月，2022年上半年商品住宅销售面积同比下跌26.6%，销售额同比下跌31.8%。在销售端低迷不振的情况下融资端也在持续收紧，2022年上半年房地产开发贷余额增速连续两个季度为负，2022年第一季度和第二季度房企境内信用债发行额同比下降27.4%和17.9%，境外债发行同比下降71.4%和68.8%。在销售端低迷和融资端收紧共同作用下，房地产行业爆雷事件持续增加。
房地产行业爆雷事件造成的负面影响是多方面的，每一方面影响也是深重的。首当其冲的是金融业，金融业对信息传递最为敏感，其市场表现也最为充分：恒大爆雷后国内债券市场AA级房企的信用利差在短时期内高达377个BP。许多人或许不明白这一数值所代表的含义，可以举一个类似的例子，2008年金融危机时LIBOR-OIS的利差最高也只是达到364个BP，这意味着房企债券已经陷入极大困境，堪称一次流动性危机。财政体系的影响相对滞后，因为税收以及土地出让收入须在房企完成一轮销售之后才能形成，然而恒大事件经一年多发酵后，对财政体系的冲击可谓千疮百孔。我们不仅看到土地流拍、溢价率降低这些直观现象，而且也有地方公务员、事业单位员工大幅降薪及城市公交停运等新闻频繁爆出，更不堪的是地方财政收入增长主要依靠罚款收入。实体经济的影响，得益于上市公司年报的披露。我们可以从中窥探冰山一角：恒大一家房企的爆雷就导致了多家行业龙头的巨亏，主营门窗幕墙的嘉寓股份2021年的亏损就超过了过去15年的累计盈利。老板电器、索菲亚、三棵树等多家行业龙头上市公司也因踩雷恒大而面临巨亏。社会稳定也因房企爆雷受到冲击：2022年6月30日出现了“集体停贷事件”，涉及200多个楼盘，“停贷”对购房者而言是一种近乎“自杀式”的维权方式，这说明购房者已处于退无可退的绝境。中国居民的住房资产占总资产的比例高达59.1%，住房按揭贷款占家庭总负债的75.9%。考虑到如此脆弱的资产负债结构，如果购房者收不到实物资产，同时还要背负巨额房贷债务，那么发生类似于西班牙的“按揭受害者平台（PAH）运动”将不是没有可能。
针对当前房地产行业困境，人民银行和住建部等相关主管部门采取了引导预期、信贷托底、保交楼等诸多措施予以应对，但效果并不理想，一个重要的原因是开发商负债规模过大。据统计，中国开发商总计负债约20万亿元，而持有的不动产规模约为18.2万亿元。公募REITs制度目前取得了较为理想的运行效果，底层资产已由基础设施扩容至保障性租赁住房，可尽快推进并将其运用至当前房企的保交楼任务中。一方面，公募REITs份额化发行的特点有利于募集大量资金；另一方面，公募REITs制度是一种退出机制，可以帮助开发商盘活资产，从而有效应对流动性危机。
前文关于发展中国公募REITs的紧迫性分析，其实也包含了必要性的成分。除以上两点之外，发展中国公募REITs还具有以下重要意义。
债务问题是一个全球性的问题，自2008年全球金融危机后呈常态化趋势，其根源在于实体经济中资本产出比持续下降。就中国而言，债务问题主要集中于地方政府债务上，截至2021年底，中国地方政府债务余额为30.3万亿元，是我国债券市场最大的债券品种；除此之外，地方政府还承担着融资平台产生的隐性债务，2021年底公开发行的城投债余额为13.1万亿元，两者合计43.4万亿元；如果考虑其他非公开发行的隐性债务，地方政府（显性+隐性）债务余额预计在50万亿—60万亿元。防范地方政府债务风险已经成为当前防范风险工作的重中之重。地方政府大规模债务对应的资产主要是基础设施，其产生的根源固然与GDP锦标赛导致的投资饥渴症以及土地财政的制度漏洞有关，但金融体制的缺陷也难辞其咎。尽管中央采取了各种方式进行治理，但地方政府融资进行基础设施建设的热情并没有消减，而融资模式从早期的融资平台贷款到后来的影子银行，再到目前各种明股实债的政府和社会资本合作（PPP），不断翻新的花样实际上反映了“堵塞漏洞”的思路存在系统性偏差。
公募REITs的登场无疑开辟了一条解决债务问题的正规途径。中国的公募REITs制度与国际接轨，同样遵循“市场原则、权益导向”这一重要原则，通过权益化方式可以弥补项目资本金不足的问题，通过份额化方式可以起到分散债务风险的作用，最终达到降低政府杠杆率的效果。如果政府及其实际控制的平台公司可以通过公募REITs实现良性循环，未来城投公司则可以以投融资功能为主转型为真正意义上的地方基础设施专业化运营主体。我国的公募REITs制度明确了基金管理人可以聘请第三方机构负责日常运营维护和档案归集管理等工作，城投公司作为对地方情况和资产状况最熟悉的机构，最有条件承担这一职责，这为城投公司转型成为“轻资产”的运行主体并最终化解债务风险提供了解决方案。然而，REITs的意义远不止于此。过去由于没有基础设施的定价基准，盲目投资和预算软约束难以防范。以REITs的价格作为基准，将会推动基础设施投资更加科学，也有助于厘清中央对地方补贴的边界和规则。
长期以来，由于间接融资模式占据主导地位，且信贷资金大量集中在房地产和地方投融资平台领域，同时叠加各类“通道”，导致金融体系出现了明显的结构问题。随着资管新规以来的一系列制度建设和结构优化，“同业乱象”和“影子银行”等问题已得到明显化解，为推出公募REITs这一复杂金融工具打下了重要基础。未来，公募REITs的发展和成熟对于基础设施和房地产融资，可以起到带动非标转标、提高直接融资比例、改善银行期限错配问题、增加社会权益性资本介入等多项作用。
发展公募REITs对于建立多层次资本市场也具有重要意义。我国资本市场长期以来表现出重股权轻债权的发展倾向，这种发展格局不利于吸引长线资金的投资，造成了资本市场较浓的投机气氛。公募REITs产品兼具股权和债权属性，债权特性表现在，公募REITs管理人每年必须将90%以上的投资收益强制分配给投资者；股权特性表现在，管理人的主动管理能力会影响公募REITs产品的估值，而投资人也可采取用脚投票的方式买卖公募REITs份额。这种类似于夹层资本但又更偏向于债权性质的产品有利于吸引长线资金，有利于改变“重股轻债”的格局，对丰富资本市场的交易品种有重要作用。
党的十八大以来，党中央把逐步实现全体人民共同富裕摆在更加重要的位置上。自1998年住房货币化改革以来，住房成为收入差距加大和财富分配不均衡的重要工具，而通过公募REITs这一工具将不动产金融化，更多老百姓可以分享不动产收益，从而促进共同富裕。这也体现了党的二十大报告中“以人民为中心”的发展思想。
公募REITs促进共同富裕的第一个逻辑是其具有普惠金融性质。普惠金融的目标在于，使得社会各阶层和群体都能以可负担的成本融资进行适当、有效的金融投资。公募REITs通过份额化的发行降低了不动产投资的参与门槛，使中低收入家庭参与不动产资产配置成为可能；同时公募REITs产品强制分红制度所形成的风险特征与中低收入人群的风险偏好相匹配，从而使更多人分享不动产市场的收益。
公募REITs促进共同富裕的第二个逻辑是其具有抗通胀属性。诸多文献研究表明，不动产是重要的抗通胀工具，其内在逻辑在于：高通胀时期，货币的超额供给会增强以不动产为基础资产的信用扩张，同时名义收入的增加也会提升不动产的购置需求，从而提升不动产价格。公募REITs产品投资于租金收入稳定的不动产项目，租金合同往往根据通胀情况进行调整，这保证了抗通胀属性由底层资产向金融产品的传递性。通胀有利于企业主和债权人，这类群体大都属于富裕群体，中低收入群体通过投资公募REITs产品，可以避免因通胀导致的收入以及财富分配差距。
过往二十年房地产行业在人口转移背景下获得了快速发展，同时也推动了城市化进程。在取得显著成绩的同时，行业也形成了潜在风险。一方面，人口转移的“刚需”形成了行业高利润，高利润必然导致微观主体借助高负债和高周转进行业务的双轮驱动（这是资本的天然属性），然而“三高”的重资产模式遇见低利润时代必然产生激烈碰撞；另一方面，行业快速发展导致住房安全网建设的忽视，这是市场失灵的自然结果：由于高房价导致低租金收益率，同时租金回收期长，这导致住房租赁市场机构化水平低，以散户为主的租赁市场导致租户权益难以保障。2015年“租购并举”概念提出，政府试图弥补市场失灵，但由于缺乏足够的政策支持，住房租赁市场演绎了一轮“庞氏融资”的老故事，许多长租公寓企业在疫情影响下纷纷倒闭。
行业光环的褪去意味着转型的必然性，而日益突出的棘轮效应也引起了监管层的高度重视。2022年8月底3只保障性租赁住房公募REITs产品上市具有里程碑式的意义。一方面，它是对“房住不炒、租购并举”的最佳注脚；另一方面，它为开发商树立了标杆，对行业转型具有指导意义。第一，保障性租赁住房公募REITs的发行意味着资产退出是可能的，这为行业去杠杆、困境资产的退出提供了参照；第二，保障性租赁住房公募REITs能够成功发行说明其底层资产资本化率达到4%的要求，这意味着通过管理项目实现可观盈利是可能的，这为行业转型增加了信心。
中国公募REITs的推出经历了曲折的过程，是各方智慧和努力的结晶，其方案在资产构成、收入构成、收入分配等方面与成熟市场保持高度一致，但在交易结构、税收结构等方面结合中国经验，体现了特色之处。
中国公募REITs采用“公募基金+ ABS（资产支持证券）”的交易结构。要求基金80%以上份额投资于底层资产ABS，并持有其全部份额，ABS持有基础设施项目公司或保障性租赁住房项目的全部股权，最终基金通过ABS持有项目公司，同时取得基础设施项目完全所有权或经营权。基金管理人和ABS管理人必须具有实际控制关系或同一控制，并由基金管理人负责主动运营管理项目，以获取基础设施项目或保障性租赁住房的租金、收费等稳定现金流为主要目的，同时基金管理人可聘请运营管理机构负责不动产的日常运营管理。
这一交易结构是中国证监会克服诸多现实难点、开创性地以最小阻力架构来启动试点的重大举措，避免了受制于大量基础性法律约束的问题，且实现了公募化和权益化，并建立了主动管理机制。基础设施公募REITs的高效推出，实现了促进基础设施行业投融资、丰富投资品种、发展资本市场等多个政策目标。
公募REITs之所以广受青睐，在于其收益率高且稳定，税务优惠政策则是背后的重要原因。美国、日本、新加坡等公募REITs较为成熟市场通过专门立法或修改现有法案的方式，给予公募REITs诸多税收优惠安排，这些税收安排一般集中在公募REITs产品层面和投资人分红阶段，而对于底层资产入池涉及的不动产转让，一般不提供税收优惠政策。
2022年1月29日，财政部、税务总局发布了《关于基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点税收政策的公告》，明确了公募REITs搭建、设立阶段的税收支持政策，对公募REITs市场发展具有重大积极影响。公告的主要内容包括：一是原始权益人将资产划转到项目公司以及原始权益人取得项目公司股权，增值部分暂不缴纳所得税；二是公募REITs完成资金募集且原始权益人收到对价款后，才就转让评估增值部分缴纳所得税，对战略配售自持部分比例对应增值的应税所得额，可按照先进先出原则递延至未来实际转让时缴纳；三是追溯适用，2021年1月1日前发生的符合规定的事项，也可按规定享受相关政策。这一政策对于持有优质基础资产的原始权益人来说，调整后可实现更加经济的税务安排，有利于提升其转让优质资产并发行公募REITs的积极性。
对比中外公募REITs税收差异，为保持税收中性，国外成熟市场的税收优惠主要体现在产品后端，而中国公募REITs的税收优惠主要集中于底层资产入池的前期阶段。
与发达国家首先用公募REITs服务房地产行业不同，中国公募REITs发展以基础设施作为切入点，而后将基础资产扩容至保障性租赁住房，这是一大特色，也体现出重要现实背景和宏观战略意义。
从基础设施切入基于两点考量：第一，基础设施投资是当前和未来拉动经济增长的重要引擎，在基础设施领域实现“稳投资”乃至“增投资”，是国内经济尽快摆脱疫情影响和迈向高质量发展的必然途径。第二，在资产类型上优先支持基础设施补短板行业，包括仓储物流、收费公路、各类市政工程，同时鼓励信息网络相关资产（如数据中心、信号塔等）和特定类型的产业园区等。定向支持这些特定类别的资产，有助于加速发展互联网、大数据为首的战略性新兴产业和现代物流、研发设计为主的现代服务业，有利于促进增长路径向深度城市化过程中以人为中心的转变。
在首批9只基础设施公募REITs大获成功后，基础资产的扩容首选保障性租赁住房，这也是基于两点考量：第一，有利于落实“房住不炒、租购并举”国家战略。从需求端来讲，随着我国经济增长路径转向深度城市化，必将形成新市民群体，新市民群体留在城市的首要需求是居住，通过发展保障性租赁住房公募REITs，可为新市民提供可负担的居住条件；发展保障性租赁住房公募REITs，可通过项目退出资金回收后实现“以存量带动增量”；而租赁市场的扩大也有利于稳定房价，实现“房住不炒”目标。从供给端来讲，保障性租赁住房公募REITs的扩大，有助于改善以散租为主的市场结构，促进住房租赁市场向规模化、机构化方向发展。第二，保障性租赁住房公募REITs有助于推动房地产行业转型。一方面，公募REITs发行提供的项目退出机制实现了降杠杆和盘活资产，有效降低了风险；另一方面，保障性租赁住房公募REITs的持有管理模式与传统房企业务存在一定关联，为房企转型提供了可选择的路径。
国外公募REITs的底层资产以私有产权为主，而我国公募REITs的底层资产以国有产权为主。国有资本资产长期以来面临管理运营低效的困境，而过往实施的私有化、管理层收购、PPP等旨在提高国有资本运营效率的各种举措也面临着国有资产流失、安全性降低、合规性降低等诸多难题。公募REITs的出现无疑为国有资本管理探索出一条新路径。
我们可将公募REITs看成对项目资产进行的混合所有制改革，通过证券市场以公允价格实现资产权益的证券化，通过引入社会资本方，实现国有资本和社会资本共同持有REITs份额，进而持有项目公司。这一新的治理模式对国资而言具有如下优势。第一，实现了REITs旗下资产项目的国资主导性不变，目前上市17只公募REITs（其中3只为保障性租赁住房REITs）均委托原始权益人或其子公司进行运营管理。第二，实现了对国有资产的有效监督，REITs持有人大会可以发挥“用手投票”机制，形成投资人对管理人的约束，公开信息披露以及二级市场价格机制有利于发挥“用脚投票”机制。第三，实现了国有资产的保值增值，REITs制度是产融结合的载体，通过借助资本市场功能，公募REITs可以推动金融和实体产业相互促进，盘活存量资产，提升运营能力。